[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 野村不動産 三菱地所レジデンス 伊藤忠都市開発 東方地所 富士見地所 袖ヶ浦興業
施工:熊谷組
価格:未定
専有面積:64.98㎡~111.34㎡
総戸数:826戸
規模:48階建て
交通:京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地:千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
竣工予定:2020年12月下旬

駐車場:589台
駐輪場:1652台
バイク置場:40台
トランクルーム:305区画

地図はこちらです↓

画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

ついに公式HPがオープンしました~!!

だいぶ興奮気味ではあるのですが冷静な分析をするために一呼吸入れてから記事を書いております。

千葉県最高層ということで千葉県内で一番背の高いマンションとなります。今現在は市川駅前のザ・タワーズウエストが千葉県内で一番背が高く、千葉市では千葉セントラルタワーが一番背が高いのですがそれらすべてを抜き千葉県最高層のマンションとなるわけです。

評論については客観的におこなうため悪い部分含めて共有していきますが個人的には買わない理由もないため私は買うことになるでしょう。住むか貸すかはわかりませんがとりあえず一部屋は欲しいです。ただしこれは私にとって好きなエリア、好きなマンションというだけであって皆様に合うかは全く別の話ですから記事は参考までにしていただき、検討者様に合ったエリア、マンションを選んでいただければ幸いでございます。

さて、公式HPを見て一つがっかりしたことがあります。

外廊下。。。つらい。

いや、外廊下がダメってわけではないんですよ。通風、採光ともに確保できるわけで日常生活として考えればむしろ外廊下のほうがメリットが多いかと。しかしですよ。千葉県最高層なんだから内廊下にすべきだったんじゃないのかなぁ~とは個人的に思っちゃいますね。

ザ・タワーズウエストプレミアレジデンスも外廊下なのはわかっているのですが同じ千葉市の千葉セントラルタワーが内廊下なだけに頑張ってほしかったところです。人によってはマイナス材料ではないかもしれませんが内廊下好きの私にとっては残念と感じました。幕張ベイパークでは今後もタワーマンションが数棟建設されますからどこかで内廊下を採用してほしいです。

2棟目と大きく違う点は総戸数でしょう。1棟目はレジデンス合わせて497戸でしたが2棟目はタワーのみで826戸です。三井主体のタワーマンションとしては東京湾岸のパークタワー晴海と同じくらいの規模感です。

・スカイグランドタワー

総戸数:826戸
規模:48階建て

敷地面積:18,938.88㎡
建築面積:6,976.27㎡
延床面積:90,955.90㎡

・パークタワー晴海

総戸数:1076戸
規模:48階建て

敷地面積:19161.72㎡
建築面積:5110.66㎡
延床面積:120797.93㎡

それでも共用施設は豪華ではありません。これは1棟目の時点で決まっていることですがマンション単体の共用施設を豪華にせず、すべての棟に住まう方、さらには周辺住民の方が利用できるよう街の中に施設を開発していきます。

画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

1棟目の入居開始時点では

・イオンスタイル(スーパーマーケット、飲食店など)
・コミュニティ施設(会員になれば住民以外も利用できます)
・TENT幕張 Coworking Space & Share KItchen(コワーキングスペース)
・ウィズダムアカデミー千葉幕張校(学童保育)
・SOLTILO GSA (インターナショナルスクール)
・保育所(認可)
・コンビニ(ミニストップ)

が開業予定です。

イオンスタイル幕張ベイタウン 画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

イオンスタイル幕張ベイタウン敷地配置図 画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

コワーキングスペース 画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

2棟目の入居開始時点では

・アリーナ付きスポーツ施設(スポーツジム)
・スポーツバー・レストラン
・海浜幕張メディカルセンター(クリニックモール)

が開業予定です。

上記のように街の中に施設を設けることで開放的な街づくりを目指しているのが幕張ベイパークというわけです。

そのため2棟目の共用施設は

・ロビーラウンジ
・ゲストルーム
・キッズルーム
・コミュニティルーム

1棟目とほぼ同じになりそうです。

コンシェルジュサービスや24時間有人管理、各階ごみ置き場、免震構造、トランクルーム(全戸ではありません)などなど1棟目と大きな変化はなさそうです。

設備面では専有部にWi-Fiを設置してあるなど魅力な部分はそのままのようですが天井高(キッチンの一部も含む)2600mmなど全体的に良い部分を引き継いでくれることを願います。

間取りに関しては1棟目同様にワイドスパンがメインとなるようで良かったです。

87Ttタイプ 87.12㎡ 画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

駐車場に関しては1棟目と同じく自走式と平置き(公式HPはなぜか機械式になってますが記載ミスでしょう)で設置率は約71%、1棟目の設置率が約72%でしたからほぼ同じですね。タワーマンションでありながらも自走式と平置きというのは魅力的です。

1棟目が駅徒歩15分、2棟目が駅徒歩13分と若干ですが2棟目の方が駅に近くなるため違和感のない設置率です。しかしながら1棟目の入居が開始されていない以上は駐車場設置率が適切だったのか答えが出ていません。1棟目の駐車場が大きく余ったり逆に足りなかった場合には評価が変わってきます。

さて、価格に関してですが以前からお伝えしているように1棟目とは値付けの仕方が大きく変わるのではないかと予想しています。

1棟目の西向きは海眺望だが2棟目が被る、東向きは海が見えないが眺望の抜け感が抜群ということで西向きと東向きの価格差が少なくなっていました。しかしながら2棟目の西向きは海眺望でベイパーク内での被りはない、東向きは公園ビューだが将来的に建設される予定のタワーマンション(現在マンションギャラリーがある場所)が被るということで西向きの方が条件が圧倒的に有利となります。そうなれば西向きと東向きの価格差を付けてくるのは自然の流れと言えるでしょう。

また、1棟目は低層階と高層階の価格差が少なすぎたために高層階から売れていきましたが2棟目の低層階は線路に近くなるため価格を抑えてくると思われます。音に関しては窓を閉めれば気にならないとは思いますが1棟目に比べると線路までの距離は短くなります。

1棟目の平均坪単価は210万円くらいでしたが2棟目は平均坪単価225万円くらいではないかなぁ~と予想しています。線路近接住戸と高層階の価格設定で大きくぶれる可能性はありますが70㎡が5000万円を切るくらいで買える目に優しい設定かと思います。なんだかんだ戸数も多いですから淡々と売れていく無難な価格設定になるのではないでしょうか。

坪単価220万円くらいならば東京湾岸エリアと比べたときに坪単価100万円以上の差がありますから都内通勤者の需要も見込めるでしょう。

外観デザインを見る限りは1棟目にはなかった北向き住戸があるかもしれません。

画像出典:幕張ベイパーク スカイグランドタワー公式HP

千葉県最高層ということもあり楽しみですね~。

1棟目は総戸数497戸中430戸が供給済みで残り67戸となっています。来年の3月に入居開始とのことですが2棟目とは入居時期が2年違うため早くに入居したい方であれば今からでも1棟目、2021年でも問題ないという方ならランドマーク的存在となる2棟目を選ばれることをおすすめいたします。

ザ・幕張ベイフロントタワー&レジデンスよりベイタウン、ベイパークを望む

先輩的存在のベイタウンにも良質な既存マンションがたくさんありますので新築オンリーでない方は合わせて検討されることをおすすめいたします。

ベイパークは所有権ですがベイタウンはセントラルパークウエストのみが所有権で他は普通賃借権(土地を所有せず借りる)となります。そのかわりベイパークより単価が抑えめになっています。また、駐車場設置率が高いため車必須の方にもおすすめです。ちなみに幕張ベイタウン最後のマンションとなったザ・幕張ベイフロントタワー&レジデンスは内廊下です!!

懐かしのCMはこちら!

ベイタウンのマンション→幕張ベイタウンのマンション購入・売却相談はマンションマニアまで

路線バス→幕張ベイパーク 若葉巡回バスの運行計画発表

スーパーマーケット→イオンスタイル幕張ベイパーク 店舗概要など 説明会に参加してきました!

1棟目の販売状況→幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 第三期四次 価格と間取り

2棟目前回の記事→千葉県最高層のタワーマンション着工!! ~幕張ベイパーク2棟目~

お気軽にご相談ください→マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法とお願い~

幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンスの物件詳細はコチラ


10 件のコメント

  • マンマニ様
    テンションマックスの記事、楽しく拝見させて頂きました!
    質問なのですが、当該マンション、買うと思います!とありますが、マンマニさんは直近で新築マンションを購入されたと思いますが、購入する場合は投資ローンで購入するのですか??また住むかもとのことですが、その場合は今の新築マンションは賃貸に出されるのでしょうか??オプションたくさんら付けられていたので気になり、質問させて頂きました。
    差し支えのない範囲で結構です。よろしくお願いします。

    • まさゆう様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      私はいつも2棟保有を基本としています。

      主には

      銀行ローン
      フラット35

      と分けています。

      そのためこちらのマンションを買うことになった際は手持ちの2棟のうち1棟を売却することにはなります。3本組めれば良いのですがなかなかハードルが高いです。

      最初から投資目的ではないため住宅ローンとなります。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • マンマニ様

        ご返信ありがとうございます!
        二棟保有というのは、両方とも自己居住なのですか??
        仮に賃貸の場合、住宅ローンで組んだ物件、賃貸として貸し出す方が可能なのでしょうか?

        フラット35はセカンドハウスとして融資が可能とは思いますが、賃貸としての運用はできない認識なのですがいかがなのでしょう?

        私も二棟保有を狙っているのですが、一棟目をどのように保有しているのか興味があり質問させて頂きました。

        • まさゆう様

          マンションマニアです!

          最初から貸し出す予定で居住用の住宅ローンを借りることはできません。
          借りれたとしても投資目的であったことが発覚すれば一括返済を求められるかもしれません。

          最初から貸し出す予定の場合は現金での購入か投資用ローンをおすすめいたします。

          私は保有している2件のうち1件は貸し出していることが多いですが事情があっての買い替えのため借入先に承諾を得ております。
          つまりは最初から投資目的はダメだけどもなんらかの理由で住めなくなった際には相談すればそのまま貸し出せることがあるということです。

          引き続きよろしくお願いいたします。

  • 最近のマンションでは、転売目的等の購入を防止するため、契約締結日もしくは入居開始日から5年間に限り買戻しができる旨の特約が設定されるというような表記が見られます。
    あなたは頻繁に住み替えていますが、転売を重ねて利益を得ていますので上記の規約には違反していませんか?
    素人の時ならまだしも今は生業としてある程度の影響力を持つ立場にいますから昔と同じノリで書く記事にはとても違和感を感じます。
    普通に生活している一般人はあなたのように部屋をコロコロ住み替えて転売したりしません。
    マンション市場の活性化や良質な部屋の提供に少しは貢献されているのは分かりますが、不用意に価格高騰を煽ったり転売で利益を得ていることを良しとすることを自慢するのは見ていて気分が良いものではありません。

    • 通りがかり様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      買い戻し特約は売主側にその権利があるだけで実行されることは考えにくいです。バブル時みたくどんどん値上がりするとも考えにくいです。

      短期での売却でもしっかりと税金さえ支払えば違反ということもございませんのでご安心ください。

      また、こちらのマンションは値上がりするような投資向けマンションではありません。

      通りがかり様のおっしゃるように私は一般人ではなくプロのため何度も売買しますがその経験を活かして皆様に有益な情報を流しています。一般の方にとって人生一回かもしれない住まいの購入で後悔してほしくないのです。

      マンションマニアがマンション購入をしていなかったら信用力ないですよね?

      今後もどんどん購入していきます。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも楽しく記事を読ませていただいております。
    私は1棟目購入組ですが今後幕張ベイパークはどのように発展していくとお考えでしょうか?
    2棟目の完成によって共用施設は贅沢過ぎるぐらい揃うように思えるのですが。マンマニさんが欲しいと思う施設はありますか?

    • マンマニ講読者様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      購入おめでとうございます!
      1棟目の購入者様は2棟目が出来上がるまで商業施設も少なく不便もあるかと思いますが街の発展を一から味わえるということはプライスレスでしょう。

      個人的には賃貸棟はあったほうが良いかとも思います。
      20㎡くらいの狭いお部屋から100㎡超えの広いお部屋まであれば理想です。狭いお部屋は月額8万円くらいにして若年層も借りやすい賃料だといいですね。
      その理由としては賃貸棟があることで分譲だけではすくいきれない層も住まわれますし、賃貸棟から分譲棟への住み替えもあることでしょう。家族を呼び寄せて親世帯もしくは子世帯が賃貸棟というのもありかと。1棟目にできるシニア向け賃貸もあるわけで良い流れになるかと思います。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • マンマニさん返信ありがとうございます。私もマンションが好きで特等席で街の開発を見れることは非常に嬉しく思います。
        賃貸棟はいいですね。賃貸棟の設置により、多くの方が街に興味を持って頂けるようになると期待したいです。
        ゲストルームについてですが1棟と2棟とも一部屋ですが少なく感じるのは気のせいでしょうか?

        • マンマニ購読者様

          マンションマニアです!

          周辺にホテルもありますのでそんなものではないでしょうか。ただ周辺ホテルもイベント時は満室になりやすいかもしれないので柏の葉のように三井系のホテルができたら良いかもしれないですね。

          賃貸棟の下がホテルでも良いかもしれません。

          一棟目購入者の方はしばらく不便もあるかと思いますがそれもまた楽しみの一つかと思います。

          引き続きよろしくお願いいたします。

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