リーフシティ市川ザ・タワー　予定価格と間取り　内廊下×自走式立体駐車場

今回ご紹介するのはリーフシティ市川ザ・タワーです！

［物件概要］

2100年（令和82年）11月14日までの定期借地権

売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス
デザイン監修：光井純&アソシエーツ建築設計事務所
施工：長谷工コーポレーション
予定価格：3800万円台～19600万円台 ※100万円単位（内訳：建物価格および消費税、前払い地代）
予定最多販売価格帯：7700万円台※100万円単位
専有面積：42.70㎡～129.90㎡
総戸数：674戸
規模：29階建て
交通：総武線「市川」駅徒歩7分
所在地：千葉県市川市市川南2丁目
竣工予定：2026年12月下旬
引き渡し予定：2027年3月下旬

駐車場：平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：1348台
バイク置場：21台

地図はこちらです↓

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

リーフシティ市川…素敵なネーミングですね！！

明日から始まるリーフシティ市川 ザ・タワーのウェビナーが楽しみすぎてLeafの曲をヘビロテしてる

聞こえそうな鼓動が恥ずかしいよ♪https://t.co/vGXqIc4yVo pic.twitter.com/Xag1ocYjZq

— マンションマニア (@mansionmania) July 12, 2024

JR総武快速線も停車する市川駅から南方向へ一直線で徒歩7分、とても分かりやすい道のりですが歩道が狭めのため津田沼の奏の杜や海浜幕張などのように広々した街並みがお好きな方にとっては印象が悪いかと思います。

また、あくまで一般論としてですが市川駅でも地元評価が低い側のため市川でお探しの方でも『リーフシティ側はちょっと…』という方が少なくないことは容易に想像できてしまいます。

市川駅北側物件は新築時の販売においても北側であることやアドレス、そして学区をストロングポイントとして広告しているように『市川駅で住むなら駅北側が良い』『真間小学区が良い』『市川小学区が良い(駅南側でもパークシティ市川が市川小です)』とこだわる方も多いのですよね。

そんな中で今作は工業感も強い駅南側ではあるのですが『複合開発』である点はとても大きなストロングポイントとなってきます。

線路からも大通りからも離れるため音ネックも少なめです。

京葉ガスの土地(従前はガスタンクなどがありました)を70年間(建設と解体期間を合わせると＋数年)の定期借地権としてタワーマンション(JVですが主幹事は三井不動産レジデンシャル・高さ約104m)、タワマンの下駄部分に保育施設、コンビニエンスストア、シニア住宅(野村不動産のオウカス)、賃貸マンション(京葉ガス主体で運営は三菱地所レジデンス)と地域貢献施設、商業施設(おそらくイオン系)、中央広場、運動場が一体的に開発されます。

コンビニのセブンイレブンはすでにオープンしておりシニア住宅、賃貸マンション、商業施設は2025年度開業予定、その他が2027年春頃に開業予定となっています。

商業施設は遠くから遊びに来るほどの規模感ではないもののスーパーマーケットとしては十分な広さになりそうですし、それが通り道にあるため『駅徒歩7分だけども家の手前で買い物できる』というのは便利ですね。スーパーマーケットが閉店してしまった後でも街の中にセブンイレブンがあるのは心強いでしょう。

もちろん市川駅ですから日常の買い物施設はすでに充実しており駅直結のシャポー市川(ワイズマート等)、ダイエー、オオゼキ、ヤマザキ、さらに今作ですとゆうゆうロード商店街もすぐ近くです。また、私自身も本八幡のガレリアサーラに住んでいた際にちょくちょく訪れていたニッケコルトンプラザも3キロほどですから自転車や車であれば行き来しやすいですね。

マンションマニアが住んでみてよかったマンション① ～ガレリアサーラ～(外部サイトスムログへ飛びます)

通学校は大洲小学校で徒歩6分、大洲中学校で徒歩9分です。

先に述べたように『真間小学校に通わせたい』『市川小学校に通わせたい』という方には検討できない物件となっています。これまでの個別相談会での経験でも真間＆市川小学区希望の方はかなりのかなり多いです。ただ、それは市川に地縁がある方がほとんどであり、地縁がない場合にはあまり気にされない方も多いという印象です。

江戸川河川敷がすぐ近く、大洲防災公園も徒歩11分であるなど自然環境も身近となります。リーフシティ市川内に中央広場ができるため公園デビューも容易です。

ただ、当然ながらハザードマップではがっつりと色がついてくるため水害面を気にされる方には合わない立地となります。対策として電気室と防災センターを2階に、各階に防災備蓄倉庫を配しています。

全体の建設地は接道挟んで4つのブロックに分かれています。

タワーマンションはメインブロック内の南側で東西に長い敷地となるため南向き(南南西)を多く設定できているのが特徴的ですね。

アイ・リンクタウン展望施設から建設地方面を撮影

南方面は江戸川となり、10階くらいでも十分な抜け感になるなど日当たり眺望共に良好です。最前列のタワマンらしさがあり、駅から離れる価値を感じやすいですね。

南東側に大きな工場はありますが南と南西方向は土地が複数に分かれているため将来的な阻害リスクも低めです。

南西角住戸は西側にオウカスがもろに被るため選べる内は低層階は避けたほうが良いでしょう。

サンドイッチ型のためもう一方は北向き(北北東)にはなりますがそちらも自走式立体駐車場とリーフシティ市川の賃貸マンションさえ超えてしまえば駅方向までグッと抜けてきます。北向きには1LDKが多く設定されています。

メインのエントランスアプローチは植栽豊かでエントランスホールとラウンジの窓面が豊かで夜も明るい雰囲気となるでしょう。シンボルツリーが植樹された車路(車寄せというほど広くはないです)と一体型で大規模マンションらしいゆとりを感じられる足元です。

風除室手前の庇は軒裏木目調、中へ入っても全体的に気の温もりを感じられるような優しい空間となっています。エントランスホールは大型ラウンジとキッズスペース、ワーキングラウンジとフォンブースと一体型で横に広さを感じることができます。

ただ、メールコーナーの位置が南寄りのため駅からの帰宅時ですと少々遠回りにはなってしまいます。(ラウンジを経由できるためあえて楽しませるという意味での配置かもしれません)

その他の共用施設としては1階にゲストルーム2部屋(眺望は楽しめないです)、ランドリールーム、27階の南西角にキッチン完備のスカイラウンジがあります。

外観デザインとしてはガラス手摺の色を変えてV字方向のグラデーションとすることで駅付近からでも目立つ開放感ある立地の中で映えるようなものになっています。板状型のタワーマンションのため壁のような存在にはなってしまうものの流れるようなデザインはそう感じさせない工夫なのかもしれないですね。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブです。

デザイン監修は光井純&アソシエーツ建築設計事務所、晴海フラッグや幕張ベイパークも担当しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［一般住戸］

SW86Nタイプ　3LDK　86.6㎡

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

S69Aタイプ　3LDK　69.08㎡

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

S58A1タイプ　2LDK　58.88㎡

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

S72F1タイプ　3LDK　72.9㎡

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

S78K2タイプ　3LDK　78.22㎡

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

SE93Aタイプ　4LDK　93.11㎡

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

［プレミアム住戸］

P-SW129Pタイプ　3LDK　129.9㎡

画像出典：リーフシティ市川ザ・タワー公式HP

P-S105Gタイプ　3LDK　105.03㎡
28階　12800万円台　坪単価402万円

P-S110Kタイプ　3LDK　110.98㎡
28階　13700万円台　坪単価408万円

平均坪単価は約360万円です。

間取りに関しては全部屋が南のバルコニーに面する理想的なプランもありますし、縦長の3LDK(一般フロアではS72F1/F2タイプ等)も北側の洋室が吹き抜けに面するため内廊下タワマンでありながらも行燈部屋にならず通風を確保できているのは素晴らしいですね。

多くのタワーマンションがタワーパーキングスペースとしてしまう部分を自走式立体駐車場であることを活かしたプランニングは素晴らしいですね。(東向きと西向きの中住戸も同じく共用廊下側の部屋が吹き抜けに面しています)

その弊害として共用廊下の南側が通り抜けできないため部屋によってはエレベーターから遠回りすることにはなってしまいます。東寄りの部屋を選んだ方がエレベーターは近いですが西寄りの部屋のほうが各階ごみ置場が近いためあまり気にしなくて良いとは思います。

角住戸に関してもタワーマンションらしい豊かなダイレクトウィンドウとなっていますし、第一期での供給予定はないですが北向き1LDKも40㎡超で綺麗な形状、同じく北向き3LDKも10m超のワイドスパンであるなど全体的に間取りがとても良いですね。

設備仕様に関しては目が肥えている方ですと『ん～…』と今作で唯一テンションが下がってしまうかもしれません。

建設地周辺(自ら)→予定価格と間取り→模型で全体計画、そして最後にモデルルーム見学となった(案内の順序は枠や希望によって異なるかと思います)のですが唯一モデルルームのみテンション下がってしまいました。

ディスポーザーはありますし食洗機もありますがキッチン天板は天然石系ではないですしトイレ手洗い器はあれど収納が長谷工感出てしまっていますし洗面台はソフトクローズなし、ドア受けキノコちゃん、浴室壁面シンプルなどなど。そして…玄関前カメラ付きインターホンなしです…

せめて玄関前カメラ付きインターホンは欲しいですよね…タワマンあるあるで風除室での解錠から自宅玄関まで時間かかりますからね…

とくに前日が浦和ザタワーのモデルルーム見学で近郊エリアのタワマンとしてはスペックがとても高く原辰徳の伝説のバット投げレベルで興奮してしまったがゆえにテンション下がってしまいました。

モデルルーム手前まで玄関前カメラ付きインターホンがあるであろうと確信歩きをしていただけにショックが大きかったです。(価格抑え目のマンションで玄関前カメラ付きインターホンがないことはなんら違和感ありませんので気にしなくて良いです。あくまで高価格帯で付いていないのはどうなのかなぁ～という話です。)

浦和ザタワーとは価格が違いすぎるためまだ良いのですが、坪単価200万円台の幕張ベイパークでさえ付いているものが定期借地権で坪単価360万円するリーフシティ市川に付いていないのですもの…どうして…

また、今どきの玄関電子錠もありません…坪単価200万円台の幕張ベイパークでは付けて坪単価360万円のリーフシティ市川ザタワーで付けないのはどうしてなの…(幕張ベイパークは目が肥えた東京湾岸エリアからの買い替え層もターゲットのためスペックを上げていると言われればそれまでですが…)

ましてや今作は内廊下というスペシャルな部分があるだけに室内スペックの低さは期待を裏切られたという印象になってしまいやすいのですよね…(もちろん一般の検討者はそこまで気にしなくて良いのですが私は語り手であるためこの価格帯なら付けてあげたほうが愛があるのになぁ～となってしまう)

基本天井高は2600mm、サッシ高は約2100mmです。構造は二重床(200mm～ボイドスラブ部分は260mm～)・二重天井、安心の免震を採用しています。

28階と29階の最上階はプレミアムフロアとなります。

リビング天カセ、水回り天板フィオレストーン、洗面室・トイレ床タイルなどグレードアップします。

ただ、『プレミアム』を謳う割には基本天井高やサッシ高は同じですし、特別なセキュリティがあるわけでもないため『名ばかりプレミアム』みたいになってしまっているのは惜しいところです。(設備仕様はグレードアップしているので名ばかりは言い過ぎかもですがすべてお金で解決できてしまう。プレミアム住戸はお金でも変えられないスペシャルな部分があるべきというのが私なりの考えです。)

一般フロアと比べてそこまで単価帯が跳ねているわけではないため割高とまでは思いませんがプレミアムと聞いて期待して見学するとテンション上がりにくいと思います。

それでも129㎡台の浴室1822サイズ、トイレが2ヵ所なのはスペシャルですね～。(個人的なマンション住み替え検討としても次こそは100㎡超を狙っています)

周辺相場を確認しましょう！

■パークシティ市川

2002年築　市川南3　市川駅徒歩9分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約245万円

動き一例

約79㎡
新築時4100万円台
中古時5800万円台

約106㎡
新築時6900万円台
中古時8600万円台

■ザ・タワーズ・ウエスト

2009年築　市川南1　市川駅徒歩1分

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約365万円

動き一例

約65㎡
新築時4900万円台
中古時7900万円台

約109㎡
新築時8000万円台
中古時9900万円台

■プラウド市川

2016年築　市川南3　市川駅徒歩5分

新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約305万円

動き一例

約72㎡
新築時5100万円台
中古時6200万円台

■ルフォン市川一丁目ザタワー＆レジデンス

2020年築　市川1　市川駅徒歩4分

新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約335万円

■ザ・パークハウス市川二丁目

2021年築　市川2　市川駅徒歩7分

新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約330万円

上記相場からリーフシティ市川ザ・タワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S72F1タイプ　3LDK　72.9㎡　16階　7900万円台　→　6780万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先や管理用の屋外平置きを除いて自走式立体駐車場で設置率約50％、もちろんエレベーターも付いています。

住戸棟との間に屋根はないのが惜しいですがその距離は僅かですから便利です。

～自走式立体駐車場区画サイズ(身障者優先用除く)～

全長5000mm/5750mm
全幅2500mm
全高2500mm
車両総重量2500kg

月額18500円～25000円

サイズ感や重量もしっかりとしていますね！多くの車種に対応しています！

駐輪場は…いろいろなタワマンを見ている中でここまで住戸棟から遠い区画が多いのは珍しいですね。住戸棟の敷地西側で区画によっては数分は歩きます。

ただ、1LDKが多いながらも200％の設置率のため比較的3台目も確保しやすそうです。

管理費は㎡単価月額約319円、ディスポーザーありの内廊下で24時間有人管理、コンシェルジュサービスもありますから抑えられていますね！自走式立体駐車場が活きているストロングポイントと言えるでしょう。(自走式立体駐車場を使わない方にもメリットが大きい)

ただ、定期借地権マンションで地代一括前払い型ではないため全体の維持費としては重めです。

給湯器がリースなので余計に…(月額2750円)

～維持費一例～

S72F1タイプ　72.9㎡の場合(月額)

管理費：23260円
修繕積立金：10130円
地代：6800円
解体準備金：14800円
合計：54990円

※解体一時金：1458000円

修繕積立基金だけでなく解体一時金も高額であるなど住み出し価格も膨らんできます。

エレベーターはメインが6基(低層用15階までが3基、高層用16階以上が3基)、非常用が2基です。ごみ回収時も内側で作業してくれます。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークシティ市川　総戸数815戸　管理費㎡単価月額約189円

■ザ・タワーズ・ウエスト　総戸数573戸　管理費㎡単価月額約266円

■プラウド市川　総戸数103戸　管理費㎡単価月額約189円

■ルフォン市川一丁目ザタワー＆レジデンス　総戸数109戸　管理費㎡単価月額約219円

■ザ・パークハウス市川二丁目　総戸数57戸　管理費㎡単価月額約227円

【住むレーション】

［総武快速線］

市川　8:02発
新小岩　8:07着
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:22着
新橋　8:26着
品川　8:31着

市川　8:05発
船橋　8:11着
津田沼　8:15着
稲毛　8:22着
千葉　8:26着

［総武緩行線］

市川　8:01発
小岩　8:05着
新小岩　8:08着
平井　8:11着
亀戸　8:14着
錦糸町　8:17着
両国　8:20着
浅草橋　8:22着
秋葉原　8:25着
御茶ノ水　8:27着
水道橋　8:30着
飯田橋　8:32着
市ヶ谷　8:34着
四ツ谷　8:36着
信濃町　8:38着
千駄ヶ谷　8:39着
代々木　8:42着
新宿　8:44着

［空港リムジンバス］

市川駅南口　5:00発
富浜（妙典駅）　5:15発
行徳駅　5:22発
羽田空港第2ターミナル　5:50着
羽田空港第1ターミナル　5:55着
羽田空港第3ターミナル　6:05着

京葉道路の出入口まで3キロほど、外環自動車道の千葉区間も開通したことでそちらも2キロ弱とすぐ近くですから車での遠出もとても便利です。ただ、外環自動車から建設地までの道が狭かったりと市川らしさがある道路事情のため気になる方は事前に確認されたほうが良いでしょう。

リーフシティ市川のモデルルーム、現着！

旧ゴージャス茂野邸を望みながら！ pic.twitter.com/jvrFyzHfgn

— マンションマニア (@mansionmania) August 26, 2024

♪ワクワクするね たのしくなるね
新しい出会いに
人と街とが 結ばれる場所
Shapo! Shapo! Shapo!♪ pic.twitter.com/eP8EL8u9Si

— マンションマニア (@mansionmania) August 26, 2024

ランチはシャポー市川の喜多方ラーメン坂内！！ pic.twitter.com/3EQV6TGfBN

— マンションマニア (@mansionmania) August 26, 2024

【総評】

駅南側はどうしても夜の暗さが気になりがちであった中でリーフシティ市川ができることで街全体が明るくなることでしょう。

今時点では『市川駅なら北側だよね』という評価をされる地元層が多いことは確かであり、売り手側も北側物件は強気価格(もちろん人気側のためそれでも売れる)であるように駅南側の評価はまだまだ低いと。

ただ、そのイメージや実際の価値を変えてしまうのが複合開発の強みとなります。

リーフシティ市川ができることで南側の雰囲気が良くなり、北側は超えられないかもしれませんが今時点の南側の評価より人気が高まることは間違いないでしょう。

そんな中で価格に関しても今時点では強気には出れません。

当然ながら『定期借地権だから安い』というのはあります。それでも所有権換算すれば坪単価400万円ほどではありますから割高感はないでしょう。

もちろん、こればかりは言わずもがなですが『資産性を強く重視したい』という方はパークシティ小岩ザタワーを買うべきでしょう。あちらのほうが夢がありますし駅前の複合開発ですから利便性もより高い(総武快速線は止まりませんが)でしょう。

もしも千葉県内検討であれば幕張ベイパークライズゲートタワーのほうが手堅いでしょう。あちらはそもそもの価格がお安いですしまだまだ街も成長します。

それでも今作は南向きがボリュームゾーンであったり内廊下であったりオール自走式立体駐車場であったりと『売りにくい立地』『売りにくい定期借地権』だからこそモノとしても見向きしてくれる工夫がなされています。

駅前のザ・タワーズが外廊下であるように千葉県内では内廊下マンション比率がとても低くなっています。

ザ・タワーズの共用廊下①

ザ・タワーズの共用廊下②

こればかりは好みですが内廊下のほうがタワマンらしくて高級感があることは確かでしょう。

目が肥えてしまっている方だと室内スペックは気になるかと思いますが一次取得者層にとっては十分に感じやすいでしょうし、価格に関しても若年層でもタワマンとしては比較的とっつきやすいものとなっています。

資産性をそこまで重視せず、立地の利便性はもちろん価格や建物スペックの総合点の高さを求めつつご予算8000万円前後という中広域検討者にもおすすめしやすい出物となります！

～資産性をそこまで重視せず～とはいえ徐々に値下がる程度でしょう。

参考までに沿線上の定期借地権物件の動きも共有いたします！

■パークハウスプレシアタワー

2009年築　船橋駅徒歩10分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約120万円

動き一例

約75㎡
新築時3900万円台
中古時3400万円台

約92㎡
新築時3600万円台
中古時2800万円台

約98㎡
新築時4400万円台
中古時3500万円台

居住期間約50年間の定期借地権ですがファーストオーナーでも残債割れはしていません。

部屋選びのコツとしては近郊・郊外の定期借地権となれば中古市場でも価格勝負は必要ではある中で予算高めの検討者からすると所有権も見えてきてしまいます。

そのためできる限り広めの部屋を避けたほうがリセールバリューとしては安心しやすいことでしょう。(今作も広めの部屋よりも平均的な部屋のほうがリセールバリューが高くなると思われます)

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