レーベン松戸GRAIZA　価格と間取り　『リビオ』のまま『レーベン』

今回ご紹介するのはレーベン松戸GRAIZAです！

［物件概要］

売主：タカラレーベン
施工：アイサワ工業
価格：4923万円・7486万円
専有面積：43.66㎡・64.78㎡
総戸数：77戸
規模：14階建て
交通：JR常磐快速線　JR常磐緩行線　新京成線「松戸」駅徒歩3分
所在地：千葉県松戸市松戸字坂下1329番1（地番）
竣工：2024年2月
引き渡し：即入居可（諸手続き完了後）

駐車場：14台（機械式12台、平置2台（内、車椅子使用者優先1台含む））月額16000円～25000円
駐輪場：108台（上段ラック式41台、下段スライドラック式56台（3人乗り対応）、平置11台（3人乗り対応））月額200円～400円

管理費（月額）11880円・17620円
修繕積立金（月額）5330円・7900円

地図はこちらです↓

画像出典：レーベン松戸GRAIZA公式HP

JR常磐線と新京成線(2025年4月1日から京成松戸線)の松戸駅東口から松戸東口商店街を南方面へ信号なしの徒歩3分、松戸駅に近い物件の供給は続いていましたが東口徒歩3分圏内としてはライオンズステーションタワー松戸以来の約22年ぶりとなります。(5分圏まで広げても数は少ないです)

ザ・パークハウス松戸本町の動画内でも取り上げた物件ですが当時は日鉄興和不動産のリビオブランドとしてプロジェクトが進んでいたのですが近隣との揉め事(後ろのマンションが壁ドンになる等)も影響してかタカラレーベンにまるっと売却したようです。

日常の買い物はデッキと直結したイトーヨーカドー(プラーレ松戸)がありますし、反対口のロピア(キテミテマツド)も歩道橋を渡ればすぐであるなど松戸駅徒歩3分らしく便利です。さらに2026年春から2027年春にかけて駅舎の大規模改良工事が完了、新たな駅ビルも開業する予定であるなど良い意味で松戸っぽさがなくなるのはとても楽しみですよね。

駅舎はその街の玄関口、すなわち顔となるわけですから松戸のイメージもこれまで以上に良い物となることは間違いないでしょう。

通学校は相模台小学校で徒歩8分、地獄坂の上ですからかなりハードではありますが道のりはわかりやすいですね。第一中学校も徒歩8分です。待機児童8年連続0というのも中広域検討者からするととっつきやすい材料と言えるでしょう。

松戸中央公園と相模台公園もすぐ近くですし、江戸川(健康の道エコロード)も行き来しやすい距離ですからジョギングが好きな大人にも嬉しいですね。ただ、その江戸川とグラウンドレベルがほぼ同じの低地エリアのためハザードマップではしっかりと色がついてしまいます。

建設地は東側と南側が接道した東西に長い土地形状で主開口部は全戸南西向きです。従前は雑居ビルなどがありました。

南西方面は細めの接道を挟んでコインパーキングからの10階建てのコスモ松戸ステーションスクエアがあるためそちらを超えない階に関しては眺望の抜け感はありません。西寄りになると被りは薄くなりますが線路が近くなるため音ネックは少し大きくなりそうです。線路沿い含めてコインパーキングも多いため将来的な眺望の変化はありそうですが松戸駅徒歩3分にしては採光面は条件良いですね。

エントランスアプローチは松戸東口商店街沿いではなく南側の細い接道側に設けており、連続性ある緑豊かな外周部の植栽から正面の木調ルーバーが美しい風除室へ続く動線はとくに夜は良い印象を受けることでしょう。

エントランスホールも軒裏を段々と斜めにして間接照明でライティング、風除室とエントランスホールの窓面が豊かですから外から見てもかっこいいですよね。

外観デザインに関しても西寄りのマリオンを下から上までとする一方で東寄りは逆コの字の水平ラインに合わせてマリオンを切るなどリズミカルで単調なものにはなっていません。レーベンのゴージャス感あるものではありませんが『レーベン物件が好き！！』という方でなければ違和感なくカッコいいと感じることでしょう。

ただ、バルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのは惜しいところですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　64.78㎡

画像出典：レーベン松戸GRAIZA公式HP

8階　7486万円　坪単価382万円

Fタイプ　2LDK　43.66㎡

画像出典：レーベン松戸GRAIZA公式HP

6階　4923万円　坪単価372万円

平均坪単価は約375万円です。

3LDKに関してはワイドスパンで窓面豊かな点が好印象です。一方でリビングの多くが通路部分となるためキッチンとバルコニーの間はリビングにしては狭く感じそうです。

2LDKに関しては2LDKとして考えるとだいぶ狭いですがウォールドアを広げれば1LDKとして違和感なく暮らすことができますし眺望は抜けなくとも窓が多いため採光は十分取り込むことができるでしょう。

いずれにしても竣工販売のため現物確認の上で納得して購入することができます。

設備仕様としてはディスポーザーはないですしトイレ手洗いカウンターもないなど高単価の割には物足りないですね。レーベン物件でありながらも元々がリビオ物件がゆえにたからの水などもないですしだいぶシンプルです。食洗機は一部住戸を除き付いており構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

■パークスカイタワー松戸

2002年築　松戸駅徒歩4分

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約215万円

動き一例

約59㎡
新築時2500万円台
中古時3700万円台

■ライオンズステーションタワー松戸

2002年築　松戸駅徒歩3分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約230万円

動き一例

約87㎡
新築時4600万円台
中古時5700万円台

■パークホームズ松戸マークレジデンス

2014年築　松戸駅徒歩5分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約290万円

動き一例

約70㎡
新築時4000万円台
中古時6300万円台

■リビオレゾン松戸ステーションプレミア

2022年築　松戸駅徒歩3分

新築時の坪単価約305万円
現在の坪単価約330万円

動き一例

約35㎡
新築時3400万円台
中古時3700万円台

■ザ・パークハウス松戸本町

2025年1月竣工予定　松戸駅徒歩2分

新築時の坪単価約335万円
完売

上記相場からレーベン松戸GRAIZAが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　3LDK　64.78㎡　8階　7486万円　→　6000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式12台、平置き2台で設置率約18％、駐輪場は設置率約140％です。

管理費は㎡単価月額約272円、ディスポーザーなし、さらに外廊下ですからもう少しお安いと嬉しかったですね。総戸数77戸となれば小規模マンションではないのですから。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークスカイタワー松戸　総戸数311戸　管理費㎡単価月額約139円

■ライオンズステーションタワー松戸　総戸数238戸　管理費㎡単価月額約294円

■パークホームズ松戸マークレジデンス　総戸数160戸　管理費㎡単価月額約164円

■リビオレゾン松戸ステーションプレミア　総戸数112戸　管理費㎡単価月額約255円

■ザ・パークハウス松戸本町　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約397円

【住むレーション】

［常磐快速線(上野東京ライン)］

松戸　8:03発
北千住　8:12着
南千住　8:15着
三河島　8:18着
日暮里　8:20着
上野　8:24着
東京　8:31着
新橋　8:36着
品川　8:42着

松戸　8:01発
柏　8:08着

［常磐緩行線(千代田線直通)］

松戸　7:51発(始発)
金町　7:55着
亀有　7:58着
綾瀬　8:01着
北千住　8:05着
町屋　8:08着
西日暮里　8:11着
千駄木　8:14着
根津　8:16着
湯島　8:18着
新御茶ノ水　8:20着
大手町　8:23着
二重橋前　8:25着
日比谷　8:26着
霞ヶ関　8:29着
国会議事堂前　8:31着
赤坂　8:33着
乃木坂　8:35着
表参道　8:37着
明治神宮前　8:40着
代々木公園　8:42着
代々木上原　8:45着

［新京成線］

松戸　7:58発(始発)
上本郷　8:00着
松戸新田　8:01着
みのり台　8:02着
八柱　8:04着
常盤平　8:06着
五香　8:09着
元山　8:10着
くぬぎ山　8:12着
北初富　8:15着
新鎌ヶ谷　8:17着　→　成田スカイアクセス線へ乗り換えて成田空港8:59着
初富　8:19着
鎌ヶ谷大仏　8:21着
二和向台　8:23着
三咲　8:24着
滝不動　8:26着
高根公団　8:28着
高根木戸　8:29着
北習志野　8:31着
習志野　8:33着
薬園台　8:34着
前原　8:36着
新津田沼　8:39着
京成津田沼　8:44着