千住ザ・タワー、二度目のモデルルーム訪問です!

前回の記事からの追加事項は

・管理費等の予定維持費
・予定価格の更新(1Rは新発表)

となります。

まず最初にお伝えしておきたいこととしては「管理費高いっ!!」ということ。もちろん管理費というのは安ければよいというものではなく、サービスに見合ったものとなっているかが重要なわけですがそれにしても。。。

㎡あたり約510円です(笑)

70㎡換算で約35700円。。。

24時間有人管理、コンシェルジュサービス、各階ごみ置き場という充実した管理体制なのはわかるのですが。。。まだ予定なので少しでも下がるといいですね。修繕積立金を含めると70㎡換算で月額約44800円となりますからけっこう重たいです。

お高い理由としては駐車場の設置率が少ないことも影響しているでしょう。新築マンションの初期設定では駐車場収入の大部分を管理費会計に入れていることがほとんどですから駐車場収入が多ければ多いほど管理費がお安くなります。美味しいのは平置き駐車場もしくは自走式駐車場で駐車場料金をしっかりと取っているパターンです。千住ザ・タワーに関しては月額3万円台の設定にする予定ではあるものの機械式駐車場で設置率約21%ですから管理費がお高くなっても不思議ではありません。それにしても高いですけど。。。

ただ、地下駐車場ですからかっこいいんですよね。地下駐車場から住戸階までエレベーターが直通していますから利便性も高いです。駐車場優先権住戸もあるため一般住戸で駐車場を希望しても確保できない可能性が高くはなります。

住戸階のエレベーターは2基のみですが自転車置き場用2基、施設共用1基と184戸の割にエレベーターが多いのも影響していそうです。

次に予定価格と間取りです!

[西・北角]

Hタイプ 2LDK 57.09㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

9階 5500万円台 坪単価318万円
15階 5800万円台 坪単価335万円
19階 5900万円台 坪単価341万円

Nタイプ 3LDK 71.54㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

20階 7200万円台 坪単価332万円
24階 7400万円台 坪単価341万円
27階 7600万円台 坪単価351万円

Mタイプ 2LDK 70.16㎡
28階 8500万円台 坪単価400万円
29階 8800万円台 坪単価414万円

[東・南角]

Lタイプ 3LDK 70.05㎡
9階 7700万円台 坪単価363万円
15階 8000万円台 坪単価377万円
19階 8200万円台 坪単価387万円

Tタイプ 3LDK 80.11㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

20階 10100万円台 坪単価416万円
24階 10500万円台 坪単価433万円
27階 10900万円台 坪単価450万円

Wタイプ 3LDK 103.54㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

28階 15000万円台 坪単価478万円
29階 16000万円台 坪単価510万円

[南向き]

Aタイプ 1R 25.20㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

4階 3400万円 坪単価446万円

Eタイプ 1DK 36.29㎡
4階 4400万円 坪単価400万円

Fタイプ 1LDK 41.96㎡
4階 5000万円 坪単価393万円

Jタイプ 2LDK 60.85㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

9階 6200万円台 坪単価336万円
15階 6600万円台 坪単価358万円
19階 6700万円台 坪単価364万円

Gタイプ 2LDK 56.81㎡
9階 5700万円台 坪単価331万円
15階 6100万円台 坪単価355万円
19階 6200万円台 坪単価360万円

Qタイプ 3LDK 72.28㎡
20階 7800万円台 坪単価356万円
24階 8000万円台 坪単価365万円
27階 8100万円台 坪単価370万円

Pタイプ 3LDK 72.10㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

20階 7800万円台 坪単価357万円
24階 8000万円台 坪単価366万円
27階 8100万円台 坪単価371万円

Vタイプ 2LDK 84.85㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

28階 11000万円台 坪単価428万円
29階 11500万円台 坪単価448万円

[南・東角]

Rタイプ 3LDK 73.91㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

9階 8000万円台 坪単価357万円
15階 8300万円台 坪単価371万円
19階 8500万円台 坪単価380万円

Uタイプ 3LDK 84.58㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

20階 10500万円台 坪単価410万円
24階 10900万円台 坪単価426万円
27階 11300万円台 坪単価441万円

Xタイプ 3LDK 110.24㎡
28階 16000万円台 坪単価479万円
29階 17000万円台 坪単価509万円

[東・北角]

Iタイプ 2LDK 58.90㎡
9階 5700万円台 坪単価319万円
15階 6000万円台 坪単価336万円
19階 6100万円台 坪単価342万円

Oタイプ 3LDK 71.54㎡
20階 7200万円台 坪単価332万円
24階 7400万円台 坪単価341万円
27階 7600万円台 坪単価351万円

Sタイプ 2LDK 80.05㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

28階 10000万円台 坪単価413万円
29階 10300万円台 坪単価425万円

一部住戸の予定価格が下がりましたが全体的に大きな変化はありません。25.20㎡の1Rはけっこうな単価ですね。賃料11万円くらいでしょうから投資としては厳しいですね。食洗機はありませんがディスポーザーは付いていました。(前回の記事時点では付かないかもとのことでしたが付きます)

眺望も抜けてくるIタイプとHタイプは狙い目です。2LDKの角住戸という時点で希少ですし、下がり天井が厳しくなく数字上の面積以上の開放感がありそうです。交通利便性の高い北千住駅から徒歩3分のタワーマンションで坪単価320万円くらいで購入できるなら条件良いと思いますよ。

一番のおすすめはMタイプです。70㎡の2LDKではあるのですが洗面室に廊下からも寝室からも行き来できるようになっており、さらにはビューバス!しかも!浴室サイズが1620となっています。プレミアムフロアですから設備仕様がグレードアップされますし、駐車場の優先権も付いています。3LDKにこだわらなければ条件が良くおすすめしやすいです。

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

玄関ドアをしっかりと奥まらせてゆとりある内廊下としています。

管理費は気になりますが北千住の富裕層が好むわけでそれが原因で販売が落ち込むことはないでしょう。

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~2019年3月6日追記~

第一期販売開始です!

販売戸数:129戸

販売価格:3400万円~17600万円
最多価格帯:8100万円台(7戸)(100万円単位)
間取り:1R~3LDK
専有面積:25.20㎡~110.24㎡

住宅一部管理費(月額)6640円~29030円
全体管理費(月額)6200円~27090円
住宅一部修繕積立金(月額)1260円~5490円
全体修繕積立金(月額)1720円~7520円

共視聴設備利用料(月額):275円
インターネット利用料(月額):1514円
町内会費(月額):200円

駐車場:64台(機械式駐車場〔住宅優先40台、店舗優先24台〕)、他に全体共用身障者用平置1台 月額:29500円~35000円
自転車置場:276台(住宅用・2段ラック式) 、他に200台(店舗用・平置) 月額:250円・500円
バイク置場:10台(住宅用)他に5台(店舗用) 月額:5000円

[西・北角]

Mタイプ 2LDK 70.16㎡
28階 7750万円 坪単価365万円

[東・南角]

Lタイプ 3LDK 70.05㎡
13階 7960万円 坪単価375万円

[南向き]

Aタイプ 1R 25.20㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

4階 3400万円 坪単価446万円

Fタイプ 1LDK 41.96㎡
4階 5000万円 坪単価393万円

Jタイプ 2LDK 60.85㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

9階 6190万円 坪単価336万円

Pタイプ 3LDK 72.10㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

26階 8070万円 坪単価370万円

[東・北角]

Iタイプ 2LDK 58.90㎡
18階 6090万円 坪単価341万円

Oタイプ 3LDK 71.54㎡
27階 7550万円 坪単価348万円

Sタイプ 2LDK 80.05㎡

画像出典:千住ザ・タワー公式HP

28階 9800万円 坪単価404万円

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