今回ご紹介するのはブランズタワー大船です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:佐藤工業
価格:未定
専有面積:55.43㎡~144.20㎡
総戸数:253戸(事業協力者住戸26戸含む)
規模:地上21階地下2階建て

交通:JR東海道線・JR横須賀線・JR湘南新宿ライン・JR根岸線「大船」駅徒歩1分 (住宅棟入口まで徒歩3分笠間口よりペデストリアンブリッジ利用) 湘南モノレール「大船」駅徒歩4分

所在地:神奈川県横浜市栄区笠間二丁目
竣工予定:2020年11月下旬

駐車場:108台
バイク置場:24台
自転車置場381台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズタワー大船公式HP

東海道線初となる駅直結(ペデストリアンデッキ経由)ということで注目を集めているブランズタワー大船のモデルルームを見学してきました!

まず駅直結の部分についてですがJR大船駅の笠間口改札階からブランズタワー大船の商業棟までペデストリアンデッキを新設します。このペデストリアンデッキは市が建設、管理します。屋根が付くかどうかはまだ未定とのことです。もし道の半分でもいいので屋根がついてくれるとブランズタワー大船と大船駅は雨の日でも傘なしで行き来することができます。もし屋根がつかないと1分くらいは歩く距離感ですから一瞬だけ傘を差すか、小降りならダッシュするかというところです。

ブランズタワー大船の商業棟からエントランスまでは完全に屋根があります。エントランスを2階にしていますから「大船駅改札階→そのままペデストリアンデッキ・商業棟経由でエントランス→エントランス階からエレベーターで住戸階へ」という素晴らしき道のりとなります。

ただし、エントランス階を2階にもってきている分、エントランスホールのどでかさはありません。(2層になっているとかではない)

ペデストリアンデッキ直結で2階部分に出入口を設けつつもエントランスホールをそこそこでかくすることもできるのですが(津田沼ザ・タワーのように)、皆様意外と思うかもしれませんがブランズタワー大船は総戸数253戸とこじんまりしたタワーマンションとなります。タワーと言っても21階建てですし、商業等含めた全体がどでかいだけです。

共用施設はゲストルーム(5階)、コミュニティルーム(5階)、フィットネスルーム(5階)、ビューラウンジ(20階)がありますがどれもそこまで広くはありません。(戸数に対しては適正な広さと感じました)

共用廊下は外廊下となっています。郊外で内廊下タワマンを見れる機会が減ってきましたね。。。リーフィアタワー海老名グレーシアタワーズ海老名津田沼ザ・タワークロスタワープラウドタワー川口などなど販売中の新築タワーマンションは外廊下だらけ。東京都内になれば坪単価400万円以下でもシティタワーズ東京ベイパークタワー晴海など内廊下タワマンもあるのですが。

個人的な感想としては高級感なら内廊下、実際の生活を考えると外廊下(風が通り抜けやすく行灯部屋ができにくい)と思っているため外廊下がダメとは一切思わないのですがまぁ内廊下でワイドスパンなら最高だなぁ~とは。

ブランズタワー大船は外廊下とはいえ機械式駐車場がありますし、ドーナツ型ではないため体感的にはそこまで外廊下感はでないと思いますが上記で紹介した新築販売中のタワーマンションとは価格差が大きくありますから単価なりに内廊下であったら良かったのになぁ~とは。

ザ・パークハウス本厚木タワーが内廊下で攻めてくるようです。海老名でも津田沼でも外廊下だったので驚きました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※眺望参考画像のライフ、ヤマダ電機の建物がブランズタワー大船の商業棟建設地でその横の立体駐車場部分がざっくりですがブランズタワー大船の建設地です

[西北西向き]

画像出典:グーグルアース

Oタイプ 3LDK 78.90㎡
5階 7500万円台 坪単価314万円

Nタイプ 3LDK 71.51㎡
5階 6700万円台 坪単価309万円
10階 7000万円台 坪単価323万円
14階 7500万円台 坪単価346万円
20階 8500万円台 坪単価392万円

Mタイプ 3LDK 77.52㎡

画像出典:ブランズタワー大船公式HP

5階 7200万円台 坪単価307万円
10階 7500万円台 坪単価319万円
14階 8000万円台 坪単価341万円
20階 9000万円台 坪単価383万円

Lタイプ 3LDK 67.89㎡
10階 6500万円台 坪単価316万円
14階 7000万円台 坪単価340万円
20階 8000万円台 坪単価389万円

Kタイプ 3LDK 75.65㎡
8階 7000万円台 坪単価305万円
11階 7500万円台 坪単価327万円
14階 8000万円台 坪単価349万円
20階 9000万円台 坪単価393万円

Jタイプ 2LDK 55.43㎡
9階 5000万円台 坪単価298万円
13階 6000万円台 坪単価357万円

Vタイプ 3LDK 116.62㎡
21階 15000万円台 坪単価425万円

[南南西向き]

画像出典:グーグルアース

Hタイプ 3LDK 78.48㎡
7階 7300万円台 坪単価307万円
10階 8000万円台 坪単価336万円
14階 8500万円台 坪単価358万円

[東南東向き]

画像出典:グーグルアース

F1タイプ 2LDK 58.28㎡

画像出典:ブランズタワー大船公式HP

6階 5600万円台 坪単価317万円
12階 6000万円台 坪単価340万円
17階 6500万円台 坪単価368万円

Dタイプ 3LDK 70.01㎡
7階 6700万円台 坪単価316万円
12階 7000万円台 坪単価330万円
16階 7500万円台 坪単価354万円
20階 8000万円台 坪単価377万円

Cタイプ 3LDK 77.84㎡
7階 7500万円台 坪単価318万円
13階 8000万円台 坪単価339万円
17階 8500万円台 坪単価360万円

Bタイプ 3LDK 72.37㎡
7階 7000万円台 坪単価319万円
13階 7500万円台 坪単価342万円
17階 8000万円台 坪単価365万円

Aタイプ 3LDK 80.86㎡
7階 8000万円台 坪単価327万円
12階 8500万円台 坪単価347万円
16階 9000万円台 坪単価367万円
20階 9500万円台 坪単価388万円

Sタイプ 3LDK 100.05㎡
21階 13000万円台 坪単価429万円

予定価格ではありますが坪単価360万円ほどになりそうです。

前回の記事で坪単価370万円と予想していたので大きなズレはなくこれといった驚きもありませんでした。(北仲のときみたく割安感はないですが)

ただ階数ごとの価格差が大きいですね。

駅前ということもありますから眺望が良いお部屋は限られてくるわけですし、そもそも立地が良いためこの価格差なら低層階でも良いのではないかと思ってしまいます。とくに東側には芝浦メカトロニクスがありますが開発される可能性もあるでしょう。

最上階は1億円を超えますがエリア的に激戦になりそうですね。

設備仕様はディスポーザー(内部自動給水式)、食洗機、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、キッチン・洗面・トイレカウンターフィオレストーン、バルコニーコンセント、二重床・二重天井などなど単価なりのものとなっていました。

とくに注目していただきたいのは階高です。天上の高さを気にする方は多いですが階高を気にする方は少ないですね。ブランズタワー大船の階高は約3.2mです。一般的には階高3m(コストカットマンションだと2.9mとかもあります)ですから頑張っていますね。

天井高は2600mmとなっています。ただサッシ高がいまひとつなのとリビングの開口部が2面のみの間取りが多いのは残念でした。

購入検討中のマンションの階高は知っておいて損がないですよ。一概には言えませんが3mなら普通でそれ以上なら頑張っている、それ以下ならコストカットと見て大きなズレはありません。

制震構造を採用しています。

100㎡超え住戸はお風呂のグレードが大きく変わったり天カセが付いたりとプレミアム仕様となります。

最近では珍しくなってきたオール電化を採用しています。新築で買うのであれば毎月のランニングコストがお安くなりますし、壊れるまで時間がありますからオール電化が嫌いでなければプラスな面が多いでしょう。中古でオール電化マンションを購入するとエコキュートなどが壊れるまでの時間が短く、ガス給湯器よりも高価格のため注意は必要ですが。

エレベーターはすべての階に停止するものが3台です。分速120mとあまり速度が速いものではありませんが1台あたり約84戸、しかも21階建てですから十分ではないでしょうか。各階ごみ置き場はありますが専用のエレベーターはないためごみ回収の際は3台のうち1台を清掃員が利用します。

周辺相場を確認しましょう!

・ルリエ大船ステーションフロント 2001年築 大船駅徒歩3分 新築時の坪単価約170万円 直近事例なし

ガーデンアソシエ 2004年築 大船駅徒歩8分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約175万円

・プラウド鎌倉大船(鎌倉市) 2013年築 大船駅徒歩5分 新築時の坪単価約240万円 直近事例なし

・ザ・パークハウス鎌倉大船(鎌倉市) 2016年築 大船駅徒歩6分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約280万円

近隣駅のランドマーク系及び駅前マンションの相場を確認しましょう!

・パークタワー東戸塚 2005年築 東戸塚駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約260万円

・ベリスタタワー東戸塚 2009年築 東戸塚駅徒歩1分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約270万円

ブランズ戸塚 2015年築 戸塚駅徒歩2分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約290万円

クリオ藤沢駅前 2005年築 藤沢駅徒歩1分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約260万円

・ライオンズ一条レジデンス湘南C-X 2013年築 辻堂駅徒歩1分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約235万円

上記相場からブランズタワー大船の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 70.01㎡ 7階 6700万円(新築時) → 6200万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費など維持費は未定でした。商業棟と合わせて24時間有人管理となります。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

大船 8:02発
横浜 8:19着
川崎 8:29着
品川 8:39着
新橋 8:47着
東京 8:51着

[横須賀線]

大船 8:02発
横浜 8:20着
武蔵小杉 8:32着
品川 8:44着
新橋 8:49着
東京 8:52着

[湘南新宿ライン]

大船 8:15発(始発)
横浜 8:32着
武蔵小杉 8:45着
大崎 8:55着
渋谷 9:01着
新宿 9:07着

[湘南ライナー]ライナー券(座席定員制)510円

大船 7:04発
品川 7:40着
東京 7:49着

[京浜東北線]
大船 8:01発(始発)
桜木町 8:29着

[湘南モノレール]
大船 8:00発
湘南江ノ島 8:14着

【総評】

駅№1で駅直結の再開発マンションですから大船エリアが好きで予算が届くのであれば買わない理由を見つける方が大変でしょう。ましてやスーパーマーケットなど商業施設との複合開発ですし、商業棟の外観デザインからランドンマークとなることは間違いありません。

ただ郊外のタワーマンションとしては高価格帯となりますから首都圏で一番売れていると言われている津田沼ザ・タワーのように東京23区で探している層の流入は厳しいかと思います。

例えばですがシティタワーズ東京ベイ、パークタワー晴海は坪単価約345万円ですが津田沼ザ・タワーは坪単価270万円ですから津田沼エリアをもともと希望していた層だけではなく「東京からは離れるけども2割以上安い価格で駅直結のタワマンが買えるなら」と東京で探していた層も取り込めています。

しかしながらブランズタワー大船は坪単価約360万円(予定)と東京の湾岸エリアより価格が高いわけで「大船エリアが好き」「横浜エリアが好き」「職場が横浜」「東海道線限定」の層が主なターゲットとなります。

アドバイスする側としても東京通勤の方でとくに大船に地縁がなければシティタワーズ東京ベイやパークタワー晴海なども買えますよ・・・というアドバイスとなってしまいます。

それでも大船エリアの人気は強く、ましてや鎌倉市が目と鼻の先ですからアドレスが横浜市に変わってしまったとしても鎌倉Loveな層も取り込めることでしょう。とはいえグレーシアター二俣川(坪単価約275万円)のようにサクサクっと完売はしないでしょう。

最上階プレミアムのお部屋と低層階の7000万円台のお部屋はスムーズに売れそうですが一般のサラリーマン層には厳しいと言われる8000万円超えのお部屋がどう動くかは注目です。ただ、前回の記事でもお伝えしましたがガーデンアソシエ新築時購入者の買い替えの場合には繰り上げ返済をまったくしていなかったとしても2500万円ほどは手元に戻ってきますから買い替えは容易です。ガーデンアソシエは築14年となりますから買い替え検討者も多いことでしょう。アドレスも同じく横浜市ですし、学区も同じです。

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ブランズタワー大船の物件詳細はコチラ

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~2018年11月30日追記~

第一期販売登録受付期間:12月1日(土)10:00~12月8日(土)14:00まで

今回販売戸数:113戸

価格:4968万円(1戸)~16960万円(1戸)
最多価格帯:7000万円台(8戸) ※100万円単位
専有面積:55.43㎡~132.55㎡

管理費(月額) 16500円~39500円
修繕積立金(月額) 5600円~13200円

エリアマネジメント費:月額300円
インターネットサービス利用料:月額990円

駐車場:110台(月額:24000円~29000円・来客用2台含む)
バイク置場:8台(月額:7500円)
ミニバイク置場:16台(月額:5000円)
自転車置場:381台(ラック式365台/月額:200円~600円、平置16台/月額:1500円)


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