今回ご紹介するのはパークタワー晴海です!

地図はこちらです↓

画像出典:パークタワー晴海公式HP

何度も記事化している物件となりますがいよいよ1LDKの販売が本格化します。

まったく売り出していなかったわけではないのですが積極的には販売しておりませんでした。これは積極的に本腰入れて販売活動しないと売れないといった事情もあることでしょう。実際にシングル向けの特集ページを設けるなど力を入れてきています。

画像出典:パークタワー晴海公式HP

もともと駅距離ネックがあったものの都心近接エリアや、ましてや中央区アドレスとなれば価格が高騰してきており値上げをしていないパークタワー晴海は今の相場からすると割安感さえ出ている状況です。近隣の築浅タワーマンションとほとんど変わらない価格で販売されているくらいです。中古相場と差がないのは値上げをしない良心的な売主だからこそと言えるでしょう。住友不動産だったら値上げしてましたね(笑)

・・・ザ・タワー横浜北仲は実質値上げしましたがあちらはパークタワーブランドではないので例外?!

月島駅徒歩12分とトレンドとは真逆の距離感ですがマンション自体のグレードが高く、開放感のあるエリアで将来性もあるということで駅距離さえ妥協できればこれといったデメリットもなくおすすめできるのですがファミリー層よりも駅距離を気にするであろうシングル層に果たして1LDKが響くのかという疑問は残ります。もちろん数戸であれば話は別ですがざっくり残り100戸近くを売らなければなりません。

まぁディ〇ニー好きのシングルを100組集めれば・・・とはいえ容易に手が出せる単価ではありません。

プーさん

例えば31階の同じ向きで比べて見ると

・1LDK 42.53㎡ 4620万円 坪単価359万円

・3LDK 68.42㎡ 6635万円 坪単価320万円

そこそこな単価となります。

もちろん狭めのお部屋の坪単価が高くなりがちなのは一般的なことですから違和感ないのですがしっかりと広さを確保した1LDKのためシングル層が買うにしてはそこそこ重たい価格となってしまいます。

住宅ローン減税が使える2LDKで5600万円ほどのお部屋もありますからすこし背伸びすれば2LDKが買えてしまうという単価設定です。だからこそ2LDKや3LDKをある程度販売済みにしてから売り出す計画なわけですが。

4600万円となれば仮にフルローンの場合は管理費など合わせて月額14万円を超えてきますから一人で支払うにはそこそこな額となります。

それでも1LDKを買おうと3LDKを買おうと使える共用施設は同じですし、1LDKだから設備仕様を落としていることもありません。ディスポーザー、食洗機、三口コンロ、食器棚、天井カセット型エアコンなどなど設備仕様は単価から見ても納得いくものとなっています。

また、1LDKの列が縦に続いているため高層階の1LDKも存在します。タワーマンションでも低層階にだけ1LDKというパターンや広めのお部屋に比べて設備仕様を抑えることも多々あります。タワーマンションによっては地権者のために狭めのお部屋を設けることもあるなかで実需向け1LDKだからこそ「単価は目が痛いが条件の良い1LDKが買える」というわけです。

例えば46階で40㎡台の1LDKって希少ですよね。

近隣のタワーマンションにも1LDKがありましたがそちらはどのうような単価で動いているか見ていきましょう。

ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス(2013年築)の1LDK・・・坪単価約335万円

ざっくりですが上記が相場となります。

クロノも高層階に1LDKがあります。そこそこな単価で動いていますね。パークタワー晴海と坪単価25万円前後の差ですから42㎡だと300万円ほど。これが新築プレミアムだとするならばまぁ少ない方なのではないでしょうか。

クロノの1LDKを借りる場合は月18万円ほどですからパークタワー晴海の1LDKを購入した場合でも同じくらいの賃料には期待できるでしょう。もちろん利回り的に当初から完全投資で買う方は少ないかと思いますがクロノの実績は安心材料となるでしょう。

パークタワー晴海の1LDK販売住戸を一部共有いたします。

維持費・・・43Anの場合、管理費14520円(月額) 修繕積立金5280円(月額)

[北向き]

43An 43.33㎡
11階 4440万円 坪単価338万円
21階 4540万円 坪単価346万円

43Bn 43.92㎡
7階 4380万円 坪単価329万円
17階 4510万円 坪単価339万円
27階 4610万円 坪単価346万円

48An 48.02㎡
31階 5110万円 坪単価351万円
40階 5200万円 坪単価357万円
46階 5260万円 坪単価362万円

画像出典:パークタワー晴海公式HP

将来のことはわかりませんが今後の開発やマンションのグレードを考えれば20年ほど経過しても43㎡台のお部屋が3500万円くらいで動く可能性もあると言える相場、将来性ですから残債割れの心配はないかと思います。

ディンクス、ファミリー層からするとそこそこな単価の1LDKとなればマイナス材料とならず、むしろ住民層がばらけますからプラス材料になると考えて良いかと思います。世帯年収でなく一人当たりの年収としてはシングル向け住戸を買う方が上かもしれないくらいの単価ですからね。年収がどうって話はあまりしたくないですがシングルで4500万円前後となればそこそこな人しか買えないので1LDKがあることはマイナスにならないですよ~というお話です。貸すにしても18万円くらいするわけですから。

ん~坪340は重いけどどうなるか。広めのお部屋と同じ単価なら個人的にも1部屋欲しいのですが。

更新記事→パークタワー晴海 価格と間取り ハルミフラッグ検討者へのマンマニ流アドバイスです

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2 件のコメント

    • 吉原様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      購入おめでとうございます!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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