今回ご紹介するのはプレミスト有明ガーデンズです!

[物件概要]

売主:大和ハウス工業
施工:未定
価格:未定
専有面積:55.90㎡~82.60㎡
総戸数:258戸
規模:15階建て
交通:ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩2分 りんかい線「国際展示場」駅徒歩10分(サブエントランスより)
所在地:東京都江東区有明一丁目
竣工予定:平成32年2月下旬

高さ:46.53m

駐車場:126台(別途カーシェア用2台、来客用3台、身障者用1台、荷捌き用1台)
駐輪場:516台(別途来客用15台、保育施設用15台)
バイク置き場:26台(ミニバイク10台、バイク16台)

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト有明ガーデンズ公式HP

有明テニスの森駅徒歩2分という駅近立地にて建設されるプレミスト有明ガーデンズですが南東方向には既存マンション「オリゾンマーレ」があるため南東向き住戸は設けなさそうですね。オリゾンマーレは北西(プレミスト建設地)方向にもバルコニーがあり現在は都心ビューとなっていますがプレミストと被る階に関しては眺望が絶望的なものとなりそうです。

街の一体開発ではないですし、大和ハウス工業に文句を言っても仕方のないことではありますがマンション好きとしては今回の計画を心からは喜べないというのが本音ではあります。もちろんマンション単体としてみればとても楽しみではありますが有明エリア全体、とくに既存大規模タワマンにお住いの方から見てもあまりウェルカムされない計画のように思えてしまいますがこれいかに。

一方で中央区晴海の3兄弟(4兄弟になるかも?)は棟ごとの距離感がある程度は確保されていますし、違うデベロッパーが供給している割には足並みを揃えてきていますから無秩序な感じがしなく遠くから見てもかっこよく見えますね。

外観などに力を入れて高級感を出してくれることに期待したいところです。

周辺の相場を確認しましょう!

※各物件詳細は物件名をクリックすると見れます

オリゾンマーレ 2004年築 新築時の坪単価約195万円

ガレリアグランデ 2006年築 新築時の坪単価約190万円

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン 2008年築 新築時の坪単価約265万円

シティタワー有明 2010年築 新築時の坪単価約245万円

ブリリア有明スカイタワー 2011年築 新築時の坪単価約255万円

ブリリア有明シティタワー 2014年築 新築時の坪単価約245万円

シティタワーズ東京ベイ 2019年竣工予定 新築時の坪単価約335万円

となっています。

上記相場や市況を考慮してプレミスト有明ガーデンズの販売価格は坪単価305万円と予想しておきます!

坪単価305万円=70㎡ 約6460万円

シティタワーズ東京ベイより1割はお安くしないと動かないのではないでしょうか?

ただしシティタワーズ東京ベイの売主である住友不動産は「時価」で有名ですから今後販売価格を上げてくる可能性を考慮してプレミストもそこそこ強気な価格で攻めてくるかもしれません。

【住むレーション】

[ゆりかもめ]

有明テニスの森 8:01発
豊洲 8:06着

有明テニスの森 8:03発
汐留 8:27着
新橋 8:29着

[りんかい線]

国際展示場 8:02発
渋谷 8:25着
新宿 8:30着
池袋 8:35着

有明エリアではシティタワーズ東京ベイ、プレミスト有明ガーデンズの他にもう1棟マンション建設の予定があります。

「(仮称)有明北2-1-A街区開発計画」

地図はこちらです↓

ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン、ブリリア有明スカイタワー、ブリリア有明シティタワーに続いての4棟目となります。

(仮称)有明北2-1-A街区開発計画は有明エリアのマンションとはいえ国際展示場駅、有明テニスの森駅、お台場海浜公園駅のちょうど中間辺りに位置しているため少しお台場感のあるエリアです。

物件調査当日もプレミスト有明ガーデンズ→(仮称)有明北2-1-A街区開発計画建設地→お台場(デックス東京ビーチなどへ行きました)と歩きましたがお台場エリアも日常使いできる距離に位置しているのは(仮称)有明北2-1-A街区開発計画の強みとなるのではないでしょうか。

国際展示場駅までのシャトルバスがほしいところですが規模感がないため難しいですかね?最上階を共用施設にするのかも気になるところです。

~記事作成時点でわかっている情報~

・売主は東京建物
・施工は三井住友建設
・地下1階地上33階建て
・高さ約114m
・住戸数約300戸
・免震構造
・駐車場は建物内部のタワーパーキングのほか平置き駐車場を整備、計約150台分設置
・敷地約4900㎡、敷地西側にタワーマンション、東側の1000㎡は交流広場。接道する敷地東南には歩道状空地を整備
・1階にカフェ、2階に保育所、地域サークル活動室などを整備
・2018年8月着工、2021年3月竣工予定

予定通りに進めば2018年中に公式HPが公開され販売開始となるでしょうか。

同エリアでは小ぶりなタワーマンションとなりますがスタイリッシュな外観で角住戸率も多くなりそうです!

2018年から2019年はすでに販売中のシティタワーズ東京ベイに加えてプレミスト有明ガーデンズ、ブリリア4棟目、豊洲東急タワー、東雲のプラウドシティ(予想)と江東区湾岸エリアの新築マンション供給ラッシュとなりそうです!!

ただ再度物件調査をして感じたことは有明エリアで中古マンションという選択肢も良いのではないかということです。良質な築浅中古マンションが多くあるエリアですが、それでいて価格は一般的なサラリーマンでも手が届きやすい。都心までの距離やアクセスにこだわる方でできる限り予算を抑えたい方は有明エリアの中古マンションも検討してみると良いかもしれません。

「穴場」というと有明エリアにお住いの方に失礼になってしまいかねませんが、街やマンション自体の実力より物件価格がお安いという検討する方にとっては良い意味で穴場であると言わせていただきます。

余談ですがお台場デートする際にはぜひ通っていただきたい場所があります!

「夢の大橋」です!!

クリスマスシーズンということもありお台場へ出かける方も多いと思いますがあえて有明側からお台場方面へ向かうことをおすすめいたします!右にタワーズ台場、左に観覧車と夜景も綺麗ですよ~!!

お台場へ向かう際にこのルートを使う方は少ないですからカップルさんでも歩きながら軽くいちゃつけますっ!!(笑)

りんかい線の国際展示場駅もしくはゆりかもめの国際展示場正門駅からお台場方面に向かうルートです!

更新記事→プレミスト有明ガーデンズ 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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