プラウドタワー板橋　予定価格と間取り　定借らしい現実的な価格＆びっくら仰天のランニングコスト

今回ご紹介するのはプラウドタワー板橋です！

［物件概要］

※一般定期借地権（転借地権）
借地権の期間：2101年(令和83年)10月31日まで予定) 建物解体期間4年を含む

売主：野村不動産
施工：東急建設
価格：未定
専有面積：37.01㎡～152.01㎡
総戸数：388戸(募集対象外住戸14戸含む）
規模：34階建て
交通：JR埼京線「板橋」駅徒歩1分　都営三田線「新板橋」駅徒歩5分　東武東上線「下板橋」駅徒歩6分
所在地：東京都板橋区板橋一丁目
竣工予定：2027年8月下旬
引き渡し予定：2028年1月中旬

地図はこちらです↓

駅と駅周辺の開発が進むJR埼京線の板橋駅から「直結」、埼京線の混雑はご愛敬(知らない方は要確認)ですが大変分かりやすいストロングポイントがある物件ですね。言わずもがな、窓を開ければ電車の音というネックが大きいですが、そこは二重サッシで対策をしています。

板橋駅と言えばプラウドシティ池袋本町(JR社宅跡地)が有名ですがあちらは豊島区アドレス、プラウドタワー板橋は板橋区アドレスです。余談ですが板橋駅は北区アドレスです。

今作は居住期間約70年間の定期借地権、土地の地主はJRと板橋区です。(JRの割合が多い)

下駄部分は駅ビルの商業施設に加えて板橋区の公共施設、子育て支援施設も入る予定です。

いろいろな駅直結物件がある中で、今作は「駅ビルの上にあるマンション」というのが面白すぎますね。(建築計画も増築になっています)

「駅直結」に加えて「アトレ(駅ビル)直結」…まさしく「駅に住んでいます」と言えるロケーションですし、「アトレの上」と言えるのがすごい(笑)

建設中のプラウドタワー板橋！

駅と駅ビルの上に住めるというのがすごい！

改札出たらすぐ我が家です！
（現在シャッター閉じてるところ） https://t.co/BQDXl2vvVv

— マンションマニア (@mansionmania) October 23, 2026

斜め向かいでは大京によるタワマン計画（本作より2年ほど遅い2030年竣工予定）も進行中で、駅前には緑豊かな広場も新設されます。古き良き板橋駅のイメージしかお持ちでない方は、ぜひアップデートしてください。未来予想図は素晴らしい街並みへと進化しています。

動線は改札出てそのまま地下を歩いてすぐのところに住民専用のエレベーター出入口があります。改札出てからエレベーターまでは約40m、改札とホームも近いですから数ある駅直結物件の中でも「ガチの駅直結」と言えるでしょう。

そもそも「JRの駅直結」はレアですからね。(地下鉄が多かった)

ただ、6階にて住戸階へのエレベーターへ乗り換えるスタイル(例えばブランズタワー豊洲みたいなイメージ)である点は少々手間があります。

とはいえ6階のロビーは2層吹き抜けで雰囲気が良く、ホテルライクではありますから乗り換える際の心地よさはありますね。(ロケーション的にホテルメトロポリタンになってもおかしくないので尚更)

メールコーナーも6階に設けられています。

駅ビルへの行き来はセキュリティ上、改札と同じく地下1階まで降りる必要はありますが目の前ですからめちゃくちゃ便利です。(きっと美味しい総菜店なども入るはず)

外観デザインは下駄が駅ビルですし、背が高いですから迫力はありますがシンプルではあります。

おそらく、行政やJRとの絡みがある中での制約が大きかったのかな？と思います。普通に考えれば野村不動産主導でデザインできたならもっとカッコよくしたでしょうからね。(カッコ悪いという意味ではまったくもってなく、シンプルという話)

共用施設は7階にフィットネスルーム、25階にキッチン完備のパーティールームとタワマンにしてはシンプルです。駅反対口にジェクサーがあるのでフィットネスルームではなくワークスペースでも良かったのかな？とは思いましたがそこは好みですね。

主開口部は全方位設定あり、現状タワマン級の高さの建物は少ないエリアですが北西側に大京のタワマン(今作より数m背が高い)が建設されるのは注意が必要です。

ただ、第一期は条件の良い南向きと東向きからの供給を予定しています。

南向きはプラウドシティ池袋本町を超えてくれば都心方面までカーテンいらず＆トレインビュー、東向きは線路向かいの建物超えればスカイツリービューと大変条件良く、「カーテンいらずの眺望」と言えるような部屋が多く設定されています。そもそも住戸は7階(商業ビルの階高の関係でマンションで言えばプラス数階相当)からですからザ・低層階は存在しません。

日常の買い物は足元にできるアトレの他にマルエツとコープがあるため駅前で済ますことができますし、池袋駅も庭にできますから大変便利ですね。

通学校は板橋第四小学校で徒歩13分、板橋第五中学校で徒歩13分です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

A 2LDK 63.62㎡

C 2LDK 68.14㎡

D 3LDK 84.84㎡

E 3LDK 72.77㎡

F 3LDK 92.74㎡

G 1LDK 41.10㎡

J 2LDK 56.89㎡

PA 3LDK 123.36㎡

PD 3LDK 152.01㎡

PG 3LDK 130.21㎡

平均坪単価は約570万円です。

ファミリーファミリーしたロケーションではないため1LDKと2LDKが多く設定されています。(そもそも子育てファミリーに強すぎる街、加賀が近くにある)

間取り形状に関してはリビングの窓面が物足りないことが気になります…

ほとんどの中住戸が「もう1枚窓を多くできなかったのだろうか…」という印象です。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチンタッチレス水栓、キッチン・洗面天板フィオレストーン、浴室フラットラインLED照明、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、リビング・リビング横洋室床暖房、リビング調光調色ダウンライト、玄関電気錠、ZEHなどなどプラウドらしく頑張ってくれています。音対策で二重サッシにしている分、自然と断熱性能も高くなっていますね。

基本天井高は2560mm、構造は二重床・二重天井(ミライフル)、制振を採用しています。

33階と34階はプレミアム設定、リビング天カセ、基本天井高2660mmなどスペックが高くなります。

周辺相場を確認しましょう！

■シスナブ池袋本町

1997年築　板橋駅徒歩5分

新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約360万円(リノベなし)
現在の坪単価約445万円(リノベあり)

動き一例

約70㎡(リノベなし)
新築時5700万円台
中古時7900万円台

約70㎡(リノベあり)
新築時5300万円台
中古時9400万円台

■プラウドシティ池袋本町

2011年築　板橋駅徒歩2分

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約625万円

動き一例

約58㎡
新築時4500万円台
中古時10300万円台

約71㎡
新築時5200万円台
中古時14800万円台

■ザ・タワー十条

2024年築　十条駅徒歩1分

新築時の坪単価約515万円
現在の坪単価約610万円

動き一例

約76㎡
新築時10900万円台
中古時13500万円台

上記相場からプラウドタワー板橋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

J 2LDK 56.89㎡　16階 8800万円台　→　7780万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は地下駐車場！！(出入口はアトレの駐車場と同じ)

スロープを下った先の地下2階の水平循環式機械式(タワーパーキングではないですが出入りはタワーパーキングと同じ仕組み)で102台、設置率は約26％です。

～駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm(34台)/1850mm(34台)/2050mm(34台)×重量2600kg×最低地上高90mm

駐輪場はウォークスルーのエレベーター2基を利用して屋内の6階となります。設置率は約130％、1世帯1台は確保できます。

こちらのエレベーターはプラウドシティ池袋本町のマルエツへ徒歩で向かう際も利用することができます。

6階から34階のエレベーターは低層用が2基(～25階・分速210mm)、高層用が2基(25階～・分速240mm)の計4基、着床制限付きです。別途非常用が1基(分速180mm)あります。

各階ごみ置場は前室ありなのは良いのですが、非常用エレベーターまでダイレクトで繋がっていないため住戸側の内廊下を通っての回収作業になってしまうのが気になりました。

管理体制は24時間有人管理、コンシェルジュサービスはありません。

管理費は㎡単価月額約661円…内廊下で各階ごみ置場ありなど満足度で回収できそうではあるものの…高いですね…

さらに、下記の通りランニングコストが強烈すぎます…

～支払い額一例～

※価格もランコスも予定
※金利2％、35年ローンで計算

J 2LDK 56.89㎡
18階 8800万円台 坪単価511万円

住宅ローン：約291,511円
管理費：37,610円
修繕積立金：13,320円
地代：13,720円
解体準備金：19,260円
合計：月額約37.6万円

E 3LDK 72.77㎡
16階 11700万円台 坪単価532万円

住宅ローン：約387,577円
管理費：48,110円
修繕積立金：17,030円
地代：17,560円
解体準備金：24,710円
合計：月額約49.5万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■シスナブ池袋本町　総戸数563戸　管理費㎡単価月額約141円

■プラウドシティ池袋本町　総戸数785戸　管理費㎡単価月額約232円

■ザ・タワー十条　総戸数578戸　管理費㎡単価月額約359円

【住むレーション】

［埼京線］

板橋　8:01発
池袋　8:04着
新宿　8:11着
渋谷　8:17着
恵比寿　8:19着
大崎　8:23着

［都営三田線］

新板橋　8:00発
西巣鴨　8:01着
巣鴨　8:04着
千石　8:06着
白山　8:08着
春日　8:10着
水道橋　8:12着
神保町　8:14着
大手町　8:18着
日比谷　8:20着

［東武東上線］

下板橋　8:02発
北池袋　8:03着
池袋　8:06着

埼京線が輸送障害で止まってしまった際には東上線で迂回しても良いですし、都営三田線も利用できますから大手町方面への移動も便利ですね。

板橋駅近辺の踏切は残る形になりますが、そちらを通らなくとも大通りや首都高の出入口方面へ行き来することができます。

【総評】

とにかく心躍るロケーションですね…これは素晴らしいです。あまりにも素晴らしすぎます！！

私自身、駅＆商業施設直結物件は2回住んだことあるのですが…マジで神便利なんですよ！！

とくに今作は希少なJR線駅直結(ペデ直でなくガチ直結は超レアキャラ)×アトレ直結、エレベーターからホームまでの距離も短いなど、住んだ際の満足度は…もう想像するだけでニヤニヤしてしまいます。(笑)

窓面の豊かさには惜しい点がありましたが、中住戸でも日当たりと眺望条件は十分に良いため、それを許容できるかどうかが鍵になります。

価格については、所有権想定より3割近く抑えられており「お安い！！」と言って違和感のない設定です。(正式価格でさらなる調整があれば最高！)

ただ、ランニングコストの重さは見るに堪えないレベルでもあります。

プラウドタワー赤羽と同じくプラスマイナスゼロの法則なわけですが、あちらはなんだかんだ所有権です。土地が自分の物でないことで地代が発生するのは理解できますが、解体費用は土地持ち主が負担してほしいと思ってしまうのは私だけでしょうか。

更地返し不要のドレッセタワー南町田グランベリーパークみたいな仕組みの定借物件は増えてくれないですね。(どうしても地主有利の設定になってしまいがち)

とはいえ、先の通りロケーションはスペシャルすぎますからランニングコストを呑める方にとってはとんでもなく魅力が大きいことでしょう。タワマンにしては引き渡しまでの待ち時間が短いというのも嬉しいところです。(オプション系があまり楽しめないですが)

また、定借OKという方は築浅の定借中古マンションも候補にしてみるとさらに内側へ入れるため比較検討してみると面白いかと思います！

門仲や板橋とはキャラが異なるものの、中古×定借だと山手線内側に入れるのですよね…

※5年ほど残存減っているため30年ローンで計算
※金利2％、ランコス込

ブリリアシティ西早稲田
72㎡ 8980万円 坪412
月額36.8万円

ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス
71.75㎡ 13150万円 坪605
月額52.2万円 https://t.co/gauPKJa49k

— マンションマニア (@mansionmania) October 19, 2026

ツッコミどころはあれど、繰り返しになりますが、とにかくロケーションがすごくて住んだことを想像するとめちゃワクワクしますよね。住まい探しの優先順位1番が「スペシャルなロケーション！！」という方には鳥肌級の出物と言えるでしょう。

それにしてもこのマーケットにおいて野村不動産のチャレンジャー感はすごいなぁ～と。定借物件多いですし、ザ・都心の物件も出てきますし、JVとはいえ千葉県攻めすぎですし、超大手系の中でも竣工後在庫率が高くなりそうではありますが、今後各社とも新規供給は少なくなるでしょうから大事に販売していくのかもしれないですね。

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