今回ご紹介するのはサンウッド錦糸町フラッツです!

[物件概要]

売主:サンウッド
設計:イクスアーク都市設計
施工:大勝
予定価格:3300万円台~7900万円台
専有面積:35.26㎡~82.47㎡
総戸数:98戸(事業協力者住戸32戸を含む)
規模:14階建て

交通:
東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩5分
JR総武線・総武線快速「錦糸町」駅徒歩6分
都営新宿線・東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩6分

所在地:東京都墨田区江東橋4丁目
竣工予定:2021年7月末日

駐車場:13台
バイク置場:10台
駐輪場:120台

地図はこちらです↓

画像出典:サンウッド錦糸町フラッツ公式HP

サカキマンションの建て替え事業となります。そのため総戸数98戸の内32戸が事業協力者住戸となっています。

錦糸町駅から四ツ目通りを歩いて徒歩6分、現地は通りから中へ入っており南面は竪川第一公園からの首都高ということで駅からほど近いながらも採光を得られる住戸も設けられています。竪川第一公園は錦糸公園や猿江恩賜公園のように明るい雰囲気はないですけどね、、、ただ錦糸公園、猿江恩賜公園も近い距離ですから子供と遊ぶときはそちらへ出向けばよいかと。

北側の接道面はまだ錦糸町らしくわちゃわちゃしていますし、周辺は愛のホテルだらけですからある程度は利便性に重きを置く方に合う立地となるでしょう。

住吉駅までも徒歩6分と日常使いできる距離なのもいいですね。住吉駅からは都営新宿線と半蔵門線が利用できます。

それにしてもサンウッドでは珍しい立地ですね。サンウッドは都心部であったり山手線外側でも石神井、桜上水、学芸大学などなど落ち着いたエリアでの供給が主となっています。今回はコンパクト多めのフラッツブランドですから雑多なところでの供給であることに違和感はないのですが周辺に数多くの愛のホテルと今回はいつになく尖っています。

愛のホテルを利用する方は周りを気にしない(むしろ見られたくない)わけで害はないのですがなんとも印象の問題と言いましょうか、とくにファミリー層からすれば気にしないとなれば嘘になるでしょう。

外観デザインはさすがのサンウッドですね~。南面、北面ともに住戸バルコニーの手すりをランダムで木目調としているだけでなくマリオン部分も低層と中層以上で違うデザインとしています。南面のメインエントランス、北面のサブエントランスも力が入っています。とくに北面の駐車場出入口となる部分には背の高い柱&リングシャッターゲート、そこから横に続くように境界壁を配しておりセキュリティ面強化はもちろん見た目のカッコよさも出せています。

これは周辺の愛のホテルもびっくりな存在ですよ。今はネットで下調べしてから訪問する方も多いでしょうけども飲み会の後のなりゆきで愛のホテル街へ向かった際に「どこにする~??」みたいな会話をしていてこの外観が飛び込んできたらノータイムで「ここ!!」となりますよ。「マンションかーい!」というオチにはなりますけども(笑)

住戸階の共用廊下は外廊下とはなりますが最上部屋根ありのサンドイッチで少しだけおしゃれな吹き抜けがある程度ですから一般的な外廊下とは違い外からの視線はなく、通風と明かりも取れる内廊下風となっています。カーペット敷きにこだわる人でなければむしろプラス材料となるでしょう。

今回素晴らしいのがエレベーター2基であることです!!

14階建て、シングルメインで98戸だとデベロッパーによっては1基にしてもおかしくない中でしっかりと2基設けてくれているのは素晴らしいですね~。その分は維持費に跳ね返るものの初期の設置コストは多額なわけで、そこを頑張ってくれた(住んだ後の快適性を重視してくれた)売主を大きく評価してあげてほしいポイントです。待ち時間はほとんどないくらいすぐにエレベーターがくることばかりでしょう。時間を大切にされる方が好むであろう立地なわけでエレベーター2基はより魅力と感じる方が多いでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

A1タイプ 1LDK 42.91㎡

画像出典:サンウッド錦糸町フラッツ公式HP

2階 4200万円台 坪単価323万円
8階 4400万円台 坪単価339万円

Cタイプ 1LDK 36.00㎡

画像出典:サンウッド錦糸町フラッツ公式HP

2階 3500万円台 坪単価321万円
7階 3600万円台 坪単価330万円

D1タイプ 1LDK 42.38㎡
2階 4100万円台 坪単価319万円
6階 4300万円台 坪単価335万円

Kタイプ 3LDK 82.47㎡
14階 7900万円台 坪単価316万円

Lタイプ 3LDK 81.68㎡
14階 7800万円台 坪単価315万円

[北向き]

Eタイプ 1LDK 35.26㎡
2階 3300万円台 坪単価309万円

Hタイプ 1LDK 40.30㎡
2階 3800万円台 坪単価311万円
5階 4000万円台 坪単価328万円

Mタイプ 3LDK 61.13㎡
14階 5900万円台 坪単価319万円

Nタイプ 3LDK 67.89㎡

画像出典:サンウッド錦糸町フラッツ公式HP

14階 6600万円台 坪単価321万円

平均坪単価は約330万円です。

1LDKに関してはスパンが取れていないものの下がり天井が少なく、天井高2550mmですから図面で見るよりかは圧迫感ありませんでした。むしろ家具の配置に無駄が出ないのはいいですね。

61㎡の3LDKはリビングとキッチン合わせて11.7畳と最近よくある狭い3LDKではありますが隣の洋室のスライドウォールを開放すれば2LDKとなりますから3LDKにもなる2LDKと割り切れば使い勝手良いでしょう。

南向きの3LDKは80㎡オーバーとゆとりがあります。

プラウドタワー亀戸クロス(カメックス)の南向き角住戸と比べてみるとわかりやすいでしょう。

・プラウドタワー亀戸クロス 南向き 4LDK 85.90㎡
14階 10738万円 坪単価413万円

・サンウッド錦糸町フラッツ 南向き 3LDK 82.47㎡
14階 7900万円台 坪単価316万円

マンションの規模感は違いますしエリア№1の商業一体型マンションと比べるのはナンセンスと言われそうですが同じく南面の採光が半永久的に確保でき、駅力だけで言えば錦糸町のほうが客観的に見ても上なわけで南向き×広めの部屋を錦糸町など総武線23区内駅近で求めている方には8000万円以下というのは手が出しやすいことはたしかでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーも食洗機もありません。(食洗機は全住戸オプション対応可)なにか特別な豪華さがあるわけではありませんが1LDK主体であることを考慮すれば違和感ないでしょう。先の3LDKがお求めやすい価格なのは設備仕様が1LDKと同じ(広さが変わるだけ)ということも影響はしているでしょう。

構造は二重床・二重天井です。

各階に宅配ボックスと食配ステーションを設けてくれます。

ごみ置き場は錦糸町駅方面へ近いサブエントランス側にあり出勤ついでに捨てられる動線となっています。

駐輪場とバイク置場は屋内、駐車場は身障者優先平置き区画を除くとターンテーブル利用の屋外機械式ですがシングル住戸メインで設置率約13%ですから足りそうですよね。

周辺相場を確認しましょう!

パークタワー錦糸町 2009年築 墨田区江東橋2 錦糸町駅徒歩5分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約330万円

・パークホームズ錦糸町猿江恩賜公園 2014年築 江東区毛利1 錦糸町駅徒歩6分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約275万円

・エクセレントシティ錦糸町 2015年築 墨田区江東橋4 錦糸町駅徒歩2分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約295万円

上記相場からサンウッド錦糸町フラッツの将来価値を予想すると

Cタイプ 1LDK 36.00㎡ 7階 3600万円台(新築時) → 3260万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は未定でした。エレベーター2基ですが駐車場収入にも期待できるため管理費㎡単価月額300円を切ってくれるといいですね。

愛のホテルよりかっこいい!! 画像出典:サンウッド錦糸町フラッツ公式HP

【住むレーション】

[総武快速線]

錦糸町 8:03発
馬喰町 8:07着
新日本橋 8:09着
東京 8:11着
新橋 8:15着
品川 8:21着

錦糸町 8:19発
新小岩 8:23着
市川 8:28着
船橋 8:34着
津田沼 8:38着
稲毛 8:45着
千葉 8:49着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 9:40着
成田空港(成田第1ターミナル) 9:43着

[総武緩行線]

錦糸町 8:01発
両国 8:04着
浅草橋 8:06着
秋葉原 8:08着
御茶ノ水 8:11着
水道橋 8:13着
飯田橋 8:15着
市ヶ谷 8:17着
四ツ谷 8:19着
信濃町 8:21着
千駄ヶ谷 8:23着
代々木 8:25着
新宿 8:27着

[半蔵門線]

錦糸町 8:02発
住吉 8:04着
清澄白河 8:08着
水天宮前 8:12着
三越前 8:15着
大手町 8:17着
神保町 8:20着
九段下 8:21着
半蔵門 8:24着
永田町 8:26着
青山一丁目 8:29着
表参道 8:31着
渋谷 8:34着

錦糸町 8:03発
押上 8:05着

[都営新宿線]

住吉 8:01発
菊川 8:03着
森下 8:04着
浜町 8:07着
馬喰横山 8:09着
岩本町 8:10着
小川町 8:12着
神保町 8:14着
九段下 8:16着
市ヶ谷 8:18着
曙橋 8:21着
新宿三丁目 8:23着
新宿 8:25着

錦糸町は便利ですよね~。東京、新宿、渋谷など多方面へダイレクトアクセスできますし、駅周辺には商業施設が多くあります。

通学校は錦糸小学校、竪川中学校です。大通りを渡る必要はあります。

【総評】

2009年築のパークタワー錦糸町が現在坪単価330万円ほどで動いている中で新築で坪単価330万円ほどなわけですから割高感ないことはたしかです。

パークタワー錦糸町よりも刺激的な立地ではありますし、物件規模では勝てませんが外観デザインなどはしっかりとしていますし12歳の差を考慮すればおとなしい価格設定です。

ファミリー向け住戸を数多く設けてもカメックスという強烈なライバルがいますし、立地の特徴からしてシングル向け住戸が多いことに違和感はないでしょう。それでもシングル向け住戸メインの割には外観デザインなど凝っていますから住んでからの満足度にも期待ができるでしょう。

お若い方の1戸目にも合っているでしょう。

利回りとしては

Cタイプ 1LDK 36.00㎡ 7階 3600万円台 → 月額賃料130000円 利回り約4.2%(3650万円)

このくらいでしょう。

利回りとしては高くないですし、フルローンで維持費足すと大差なくなってしまうのですが立地面の魅力は大きいですから売却という出口は見えやすいです。

ただ、4500万円ほど出せばブランズタワー豊洲の1LDK(43㎡台など)も手が届いてしまうわけで、絶対錦糸町というわけでなければまぁまぁ近いエリア(行政区も路線も違いはしますが)ですし、そちらも見てほしいです。

一概には言えないのですがサンウッド錦糸町フラッツのような非大規模であったりコンパクトメインのマンションであれば3500万円くらいの住戸を購入しておいたほうが出口は見えやすいです。4500万円くらい出せる人からすると検討候補がたくさんあり、先に述べたブランズタワー豊洲のようにザ・ハイグレードタワマン(豊洲物件としてはツッコミどころもありましたがエントランスホールなどなど豪華なマンションです)も選べてしまうのです。

利便性高い立地でのコンパクト住戸自体は今後も需要が拡大していくことはたしかなのですが、3500万円ほどが予算の方と4500万円ほどが予算の方の価値観は大きく違うのですよね。

1LDKを購入検討するのであれば

・3500万円前後 → オールコンパクトのようなマンションでもおすすめできることが多い

・4500万円前後 → オールコンパクトではなく大規模タワーマンションなどのほうがおすすめしやすい

と私は考えます。

シングルで4500万円出せる人ってけっこうな高収入なわけですよ。そうなってくると見る部分が立地だけでなく+αも強く求めることが多く、今回のように立地に尖ったマンションだと3500万円前後の部屋に比べると出口が見えにくいのではないかなぁ~。

そんなことは売主からすれば百も承知なわけで広めの1LDKでもできる限り4000万円前半で収まるように単価、面積設定しているわけですが。

動画もご覧ください!

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