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今回ご紹介するのはオープンレジデンシア目白フロントコートです！
［物件概要］第一期販売戸数13戸
売主：オープンハウス・ディベロップメント 三信住建
施工：多田建設
価格：4498万円～18398万円
専有面積：31.34㎡～102.81㎡
総戸数：56戸
規模：地上5階地下1階
交通：JR山手線「目白」駅徒歩3分
所在地：東京都豊島区目白2丁目
竣工予定：2020年8月上旬
管理費（月額）6930円～22130円
修繕積立金（月額）2820円～9250円
駐車場：平置き1台（月額：30000円）
駐輪場：84台（月額：200円・300円）
地図はこちらです↓
画像出典：オープンレジデンシア目白フロントコート公式HP
オプレジの物件は現地調査のみで記事化することは滅多にないのですがまぁ今回は黙っていられないような立地条件です。
山手線目白駅から徒歩3分圏内、山手線内側という条件では私が物件調査を開始した2000年前半以降同条件の新築マンション供給はありません。
もともとは大きな戸建てがあった場所となり、目白通りから一歩中へ入っているためとても静かな環境です。道は細いですが交通量はそれほどなく(現在はマンション建設中のため大型車の通行あり)、目白駅までの道のりはフラット、しかも！！地下通路を利用すれば信号0の徒歩3分です。目白駅は改札からホームまでの距離が短いですから自宅玄関を出て5分後には山手線車内にいるということも現実的です。
目白駅前の地下通路はクイーンズ伊勢丹などが入るトラッド目白と繋がっています(地下1階部分の通り抜けは9時～22時)から帰宅時に目白駅改札を出て地下通路経由でそのままクイーンズ伊勢丹(地下1階にあります)に入り買い物、そのまま地上に出て帰宅・・・素晴らしすぎるルーティンが実現できるのです。
山手線駅徒歩3分圏内でありながらも大通りを通る必要がなく(地下通路経由で信号0)、さらには線路からも離れるという神立地なわけです(笑)
池袋駅寄りに徒歩3分ですから池袋駅も徒歩圏内となります。西武線の改札であれば徒歩10分かかりませんし、サンシャイン60通りへも徒歩10分ほどですから遊びに行くにも遠くない距離感です。池袋駅周辺の開発も盛んですから目白駅の静けさを得つつも池袋駅の賑わいを得られる好立地と言って間違いではないでしょう。
土地形状は歪ですが三面接道(北側は私道と接道)となっており、南側の接道部分にエントランスを設けています。エントランスホールはこじんまりとしていますが内廊下を採用している点は大きく評価できます。オプレジあるあるですが地下住戸を設けていますからオプレジ以外のデべ物件ばかりを見ている方からするとちょいと驚くかと思います。(オプレジのマンション価格がお安い理由の一つです)
ただ、ドライエリアはしっかりと設けていますから日当たりさえ捨てられるのであればこの立地であればありなのではないでしょうか。駅から離れたのに日当たりなしじゃやってられないですが目白駅徒歩3分、しかも山手線内側ですから。
日当たりの良いお部屋もありますがそこは価格差をしっかりと付けてきています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※予定価格時の住戸も含む
※エントランス階は2階表記です(実質1階)
［南向き］
Oタイプ 3LDK 86.43㎡
3階 12698万円 坪単価485万円
Tタイプ 3LDK 86.43㎡
4階 13998万円 坪単価535万円
［南東向き］
Aタイプ 2LDK 55.12㎡
2階 7298万円 坪単価437万円
Pタイプ 3LDK 63.03㎡
4階 8998万円 坪単価471万円
6階 9698万円 坪単価508万円
Bgタイプ 1DK 31.34㎡
1階 3998万円 坪単価421万円
Bタイプ 1DK 31.34㎡
3階 4598万円 坪単価485万円
5階 4898万円 坪単価516万円
Cタイプ 2LDK＋S 60.90㎡
2階 8398万円 坪単価455万円
4階 8798万円 坪単価477万円
Urタイプ 3LDK 102.81㎡
画像出典：オープンレジデンシア目白フロントコート公式HP
Dgタイプ 2LDK＋S 70.09㎡
1階 8198万円 坪単価386万円
Dタイプ 2LDK＋S 70.09㎡
2階 9498万円 坪単価448万円
5階 10198万円 坪単価481万円
［北東向き］
Nタイプ 2LDK 52.09㎡
3階 7398万円 坪単価469万円
4階 7598万円 坪単価482万円
Mタイプ 1LDK 42.95㎡
画像出典：オープンレジデンシア目白フロントコート公式HP
Wtタイプ 1DK 43.54㎡
2階 4498万円 坪単価341万円
Jtタイプ 1DK 44.13㎡
2階 4598万円 坪単価344万円
Vtタイプ 2DK 46.85㎡
1階 5798万円 坪単価409万円
H1タイプ 1LDK 39.42㎡
2階 4898万円 坪単価410万円
G1タイプ 2LDK 50.95㎡
2階 6598万円 坪単価428万円
G2タイプ 2LDK 50.95㎡
4階 7198万円 坪単価467万円
Rrタイプ 3LDK 92.75㎡
5階 15598万円 坪単価555万円
Fgタイプ 2LDK 55.15㎡
1階 6598万円 坪単価395万円
F2タイプ 2LDK 55.15㎡
画像出典：オープンレジデンシア目白フロントコート公式HP
E1タイプ 3LDK 70.11㎡
2階 9298万円 坪単価438万円
E2タイプ 3LDK 70.11㎡
4階 9798万円 坪単価462万円
平均坪単価は約460万円です。
北東向きの1DKメゾネットタイプは面白いですね。ちょいと広いですがシングル層のとりあえずの1件目にも良いのではないでしょうか。ディンクス層からしても専有面積は狭いですがメゾネットですから家具配置によってはけっこう楽しめるかと。お風呂のサイズも苦しくないですし、洗面室全体が広めです。(広すぎ？笑、ですが床がタイルのため高級感があるでしょう)
コンロは二口になりますが食洗機は1DKでも付いてきますし、ダイニング・キッチンには床暖房もあります。
全体的な設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、水回り天板フィオレストーン、玄関・洗面・トイレの床がタイル、ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、ミストサウナ(広めのお部屋のみ)などなど単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井です。
24時間利用可能なごみ置き場は1階となるためエントランス階とは異なってしまうのですがしっかりと前室を設けています。1階住戸の方を除けば導線上にごみ置き場がないことはホテルライクということで評価できるポイントでしょう。
何度か記事化していますがこの高値市況の中でも豊島区池袋界隈というのはまだまだ狙い目感があると伝えてきています。劇的に値上がるかと言えばこの高値市況ですから難しいでしょうけども山手線内側かつ山手線駅目白駅徒歩3分で坪単価460万円ならまぁ妥当な水準でしょう。
池袋に関する記事はこちらをご覧ください！
周辺相場を確認しましょう！
・目白ヒルズ 1996年築 目白2 新築時の坪単価約340万円 直近売り出し事例なし
・アビテ目白 2001年築 目白3 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約360万円
・スターロワイヤル目白 2002年築 目白2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約275万円
・パークハウス目白近衛町 2003年築 下落合3 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約320万円
・グランアビテ目白ステーションフロント 2003年築 目白3 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約335万円
・イトーピア目白カレン 2007年築 目白3 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約365万円
・オープンレジデンシア目白アベニュー 2017年築 下落合3 新築時の坪単価約410万円 直近売り出し事例なし
上記相場からオープンレジデンシア目白フロントコートの将来価値を予想すると
Cタイプ 2LDK＋S 60.90㎡ 2階 8398万円(新築時) → 7500万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
管理費は㎡あたり約218円。総戸数56戸の内廊下であることを考慮すれば妥当でしょう。
駐車場は平置きが1台のみです。オプレジは駐車場を限りなく少なくすることに徹しているのは他物件を見てもあきらかですし、それにより販売価格を抑えていることもわかってはいますがオプレジ物件の中でも好立地かつ広めのお部屋も多いですから今回はもうちょい設けても良かったのではないかとは思ってしまいます。まぁそう思ってしまうくらいオプレジ物件の中でもインパクトのある立地ということではあるのですが。
建設地
建設地周辺動画(建設地周辺をぐるっと)
建設地周辺動画(目白駅からトラッド目白経由で建設地まで歩いてみた！)
建設地周辺動画(建設地から目白駅まで歩いてみた！)
建設地周辺動画(目白駅から地下通路経由で建設地まで歩いてみた！)
建設地周辺動画(北方向の地下住戸付近を撮影)
【住むレーション】
［山手線］
目白 8:02発
高田馬場 8:04着
新大久保 8:06着
新宿 8:09着
代々木 8:11着
原宿 8:13着
渋谷 8:16着
恵比寿 8:19着
目黒 8:21着
五反田 8:24着
大崎 8:25着
品川 8:30着
田町 8:33着
浜松町 8:36着
目白 8:00発
池袋 8:03着
大塚 8:06着
巣鴨 8:08着
駒込 8:10着
田端 8:12着
西日暮里 8:14着
日暮里 8:16着
鶯谷 8:18着
上野 8:20着
御徒町 8:22着
秋葉原 8:24着
神田 8:26着
東京 8:29着
有楽町 8:31着
新橋 8:33着
浜松町 8:35着
乗り換え駅でないとはいえ山手線駅徒歩3分ですから利便性は言わずもがな。
周辺に学校が多いですから1DKであれば地方住まいの方が子供のために・・・という賃貸需要もあるでしょう。賃料が高いエリアではありませんが坪単価13000円前後は付く相場です。利回りだけで言えば東池袋界隈のタワマンのほうが上ですから完全投資というよりかは住みながら投資向きです。
徒歩5分の目白小学校が通学区ですからファミリー層のウケは良いでしょう。
【総評】
一番大きなデメリットとしては超大手売主ではないことでしょうか。
もちろんオプレジがダメというわけではないですが超大手好きは一定数いますから「もうちょい高くてもいいのでプラウド、ザ・パークハウス、パークコート、グランドヒルズだったら・・・」という思いを抱く方もいるでしょう。
ただ、そこくらいしか妥協点がないんですよね。もちろん細かいことを上げればキリがない(100点満点のマンションはない)ですが超大手ブランドにこだわらないのであればぜひ見学してほしいですね。地下室マンションですからその点は高評価できませんが現状の条例では違反ではない(豊島区)わけでそれにより価格が抑えられているのも事実です。
一概には言えませんが「住宅街に住みたい！」というマンション検討者層は昔より減っていることでしょう。どちらかと言えば駅に近くてちょっとくらいうるさい環境でもいいのでスーパーマーケットが近くに欲しいという検討者層のほうが多いはずです。静かな住宅街となれば買い物利便性が悪かったり駅から遠かったりしがちですよね。
ただ、今回は駅に近くてスーパーマーケットも近い！でも住宅街！というわけで私は別格であると考えます。しかも最寄り駅が山手線の目白駅ですから尚更。
私の読者様であれば超大手デべであったりマンションがメイン事業のデべ推しの方が多いかと思いますし、オプレジアレルギー(駅前で勧誘しているので体育会系のイメージがある)をお持ちの方も多いかと思いますが実際の営業方法に関してはめちゃくちゃ強引というわけではないですし、人の力で売る(ブランド力に頼らない)からこそ親身になる営業方針ですから「オプレジかぁ～」という方も一度目を向けてみてはいかがでしょうか。
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