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今回ご紹介するのはバウス氷川台です！
［物件概要］
売主：中央日本土地建物 トヨタホーム 三信住建
施工：飛島建設
価格：7398万円～12198万円
専有面積：52.27㎡～72.37㎡
総戸数：93戸
規模：6階建て
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
所在地：東京都練馬区桜台3丁目
竣工予定：2025年8月中旬
引き渡し予定：2025年10月中旬
駐車場：16台（平置(身障者用)：1台、機械式：15台）、20000円～27000円（月額）
駐輪場：139台（上段ラック式：50台、下段スライドラック式：76台、平置き：13台）、100円～500円（月額）
バイク置場：1台、5000円（月額）
管理費：16000円～22100円（月額）
修繕積立金：7320円～10140円（月額）
インターネット利用料1980円（月額）
顔認証サービス使用料：367円(月額)
地図はこちらです↓
画像出典：バウス氷川台公式HP
東京メトロ有楽町・副都心線の氷川台駅からフラットアプローチで徒歩4分、石神井川を越えてすぐの駅近立地です。
将来的には目の前(南西側)に都市計画道路が開通することになります。その都市計画道路は長年にわたり工事が進められている大プロジェクトであり大宮バイパス～環八～環七～池袋を結ぶ主要道路となります。
氷川台駅周辺に関しては橋の工事もあるなど今すぐに開通というわけではないものの平和台側では暫定開通するなど全線開通の足音が少しづつ聞こえてきています。
氷川台となれば『落ち着いた住環境』を求める方が多い中で都市計画道路沿いとなればミスマッチ感はあるものの、近年では『住環境と利便性のバランスを取りたい』という共働きがマンションを検討するボリュームゾーンとなっていますから氷川台に対する落ち着いたイメージが強すぎない方であればむしろ好材料ともなりやすいのではないでしょうか。
『氷川台ならもっと落ち着いた立地がいいな』という方は既存中古マンションを選べば良いわけですし、新築マンションの価格が高騰している時代において『似たようなキャラクターのマンションが少ない』ことはむしろストロングポイントになってくることでしょう。
このエリアにおいて総戸数100戸弱、敷地面積3000㎡超というのは希少性がありますし、そこに駅近を加えると将来的に見ても似たキャラクターの新築マンションがバンバン建設されるかというとそうではないでしょう。
従前はタクシー会社の車庫等があったため敷地が広いですがそのような広い土地が少ないですし、そもそも高さ制限が厳しいため土地があるからサクッとマンションが建設できるかというと採算面からして容易ではありません。
日常の買い物はサミットストアとライフが徒歩4分、ビッグ・エーが徒歩5分、コモディイイダが徒歩7分、オーケーも徒歩11分であるなど選択肢が充実しています。
通学校は開進第四小学校で徒歩5分、開進第四中学校で徒歩7分と近いですし、城北中央公園まで徒歩6分というのもスペシャルですね。
武蔵野台地ではありますが石神井川が近いため周辺はハザードマップで色がついてきます。ただ、サクライロノキセツがとても楽しみですよね。
建設地は南～西～北が接道した正方形に近い土地形状です。東側の中央付近が少し出っ張っていますがへこんでいるわけではないため悪い影響はありません(その出っ張りを活用して駐車場にしている)。
主開口部は東・南・西です。
東側は接道しておらず北寄りになると4階建ての老人ホームが被ってきます。老人ホームより南側は背の低い戸建となります。大通り沿いネックを抑えたい方は東向きを選ぶと良いでしょう。
南～西にかけては将来的に大通り沿いとなりますがそれゆえ低層階でも採光面が守られるというメリットはあります。大通り沿いとはいえ歩道は広いでしょうから雰囲気も悪くないはずです。
北側に窓やルーフバルコニーがある上階の部屋からは石神井川の桜を望むことができそうですし駅近の割には眺望に期待できる部屋が多いですね。(住宅街側へいくと眺望の抜け感を得にくくなるため大通り沿いがゆえのストロングポイント)
特別な共用施設はないもののデザインウォールが美しいエントランスホールは奥行きも横幅もしっかりとありますし、エントランスアプローチもライティングされた景石と植栽、そして軒裏木調デザインなど重厚感があります。
外観デザインに関してもブラックミラーのガラス手摺を白とレンガ調で囲っており凝ったものになっています。バルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板もしくはコンクリートになっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Dタイプ 3LDK 65.4㎡
画像出典：バウス氷川台公式HP
Kタイプ 2LDK+S 63.47㎡
画像出典：バウス氷川台公式HP
Mタイプ 2LDK 52.27㎡
画像出典：バウス氷川台公式HP
Qgタイプ 3LDK 62.93㎡
画像出典：バウス氷川台公式HP
Zrタイプ 3LDK 70.51㎡
画像出典：バウス氷川台公式HP
平均坪単価は約465万円です。
共用廊下側もアウトフレームになっているのは良いのですが専有面積調整されているプランも多いですね…(本来であれば少しゆとりある2LDKの面積帯を無理くり3LDKにしている)
間取りに関しては単価帯からすると物足りないです…
ただ、設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、手洗い器＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、構造も二重床・二重天井であるなど単価帯なりに充実しています。
共用部顔認証システム(エントランス、自転車置場出入口、宅配ボックス)、ゼッチ基準、NURO光Connectを採用しているなど今どき感もあります。
いずれにしてもプラウドシティ小竹向原を検討したけども買い逃してしまった方にとってはいろいろと厳しいとは思いますが…(プラウドシティ小竹向原は共用施設充実、専有部のグレードも今作より高かったのに今作よりだいぶお安かった)
周辺相場を確認しましょう！
■セザール氷川台
1997年築 氷川台駅徒歩7分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約210万円
動き一例
約61㎡
新築時3900万円台
中古時3700万円台
■サンマンションアトレ氷川台
2002年築 氷川台駅徒歩6分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約270万円
動き一例
約68㎡
新築時4000万円台
中古時5500万円台
■プラウド平和台
2010年築 平和台駅徒歩6分
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約310万円
動き一例
約71㎡
新築時4900万円台
中古時6100万円台
■グランマークレジデンス
2014年築 氷川台駅徒歩11分
新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約275万円
動き一例
約70㎡
新築時4600万円台
中古時6100万円台
■クレヴィア小竹向原
2016年築 小竹向原駅徒歩2分
新築時の坪単価約285万円
現在の坪単価約410万円
動き一例
約70㎡
新築時6400万円台
中古時8800万円台
■プラウドシティ小竹向原
2024年築 小竹向原駅徒歩5分
新築時の坪単価約430万円
現在の坪単価約465万円
上記相場からバウス氷川台が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Kタイプ 2LDK+S 63.47㎡ 3階 8898万円 → 7800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の平置き1台を除いて屋外機械式、設置率約17％です。
駐輪場も屋外で設置率約149％です。
管理費は㎡単価月額約306円、お安くはないですがディスポーザーあり、エレベーターもゆとりの2基ですから今の時代の新築マンションとしては違和感ないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グランマークレジデンス 総戸数86戸 管理費㎡単価月額約192円
■クレヴィア小竹向原 総戸数114戸 管理費㎡単価月額約219円
■プラウドシティ小竹向原 総戸数500戸 管理費㎡単価月額約267円
【住むレーション】
［有楽町線］
氷川台 8:02発
小竹向原 8:04着
千川 8:06着
要町 8:09着
池袋 8:11着
東池袋 8:14着
護国寺 8:17着
江戸川橋 8:19着
飯田橋 8:23着
市ヶ谷 8:25着
麹町 8:28着
永田町 8:30着
桜田門 8:32着
有楽町 8:34着
銀座一丁目 8:37着
新富町 8:39着
月島 8:41着
豊洲 8:44着
［副都心線］
氷川台 8:04発
小竹向原 8:06着
池袋 8:11着
新宿三丁目 8:18着
明治神宮前 8:22着
渋谷 8:25着
北池袋ICまでは約6キロですから近くはないですね。ただ、環七と川越街道へはサクッと出られますし将来的に大通り沿いとなるため便利なほうではあるでしょう。
【総評】
プラウドシティ小竹向原の予定価格が出た際には下記のような発信をしました。
『プラウドシティ小竹向原も良いけども小竹向原に強いこだわり(※)がないのであれば少し予算上げてファミリー人気も高い東池袋という選択もありなのではないか』
※『住む場所は池袋から程よく離れたい』という方にまでそのようなアドバイスはしていない
参考記事 → プラウドシティ小竹向原を検討中の雄平と涼子へ マンションマニアからのアドバイス
ただ、今作においてはそのような発信はナンセンスになってしまいます。
プラウドシティ小竹向原も値上がりしていますがそれ以上に東池袋エリアが値上がりしているため価格差が大きすぎるからです。
プラウドシティ小竹向原の販売当初は東池袋エリアがまだお安かったからこそ『小竹向原でこの価格は高いなぁ～』となってしまった方も少なくはないでしょう。ザ・タワー十条もまだ安かった時代ですから尚更…
しかしながら今時点では当時以上に東池袋エリアとの価格差が大きいため今作の価格に対しての納得度も高いと感じる方が多いことでしょう。
今作の価格は小竹向原～平和台エリアだけで比較したとしても新築マンションとして考えれば違和感ないですし(とくに一般的な住戸)、凝った外観デザインに室内スペックも高めであるなど将来的に大通り沿いになることを気にされない方には買いの物件だという印象を受けました。
部屋の面積を絞っている辺りは非都心エリアらしい辛さを感じるものの、だからこそのグロスではあります。
ここ最近は『この新築マンションを選ぶなら周辺中古マンションのほうが良いのでは…』となってしまうことが多い中で今作に関しては『気持ちよく新築を選んだほうがハッピーだと思います』と言えますからね。
同じくらいのグロスで広めの部屋が欲しいという方はジオ板橋浮間舟渡と比較検討してみると面白いのではないでしょうか。当然ながら低地となる浮間舟渡のほうが坪単価がグッと下がるため同じグロスで70㎡超が購入可能です。(23区×駅近×新築×8000万円前後比較)
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