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今回ご紹介するのはイニシア東京尾久です！
［物件概要］
売主：コスモスイニシア
施工：新日本建設
価格：5198万円～6398万円
専有面積：43.42㎡～53.60㎡
総戸数：49戸
規模：8階建て
交通：
JR上野東京ライン線「尾久」駅徒歩9分
東京さくらトラム（都電荒川線）「荒川車庫前」駅徒歩3分
JR京浜東北線「上中里」駅徒歩11分
JR京浜東北線「王子」駅南口徒歩17分
所在地：東京都荒川区西尾久7丁目
竣工予定：2025年7月下旬
引き渡し予定：2025年8月下旬
駐車場：7台（平置）身障者用1台含む（月額）24000～25000円
自転車置場：98台（上段36台、下段62台）2段ラック式下段スライド型（月額）上段250円・下段400～500円
バイク置場：4台（月額）1500円
管理費（月額）15600円～19300円
修繕積立金（月額）6600円・8100円
インターネット使用料（月額）1540円
地図はこちらです↓
画像出典：イニシア東京尾久公式HP
新築マンションの供給が続く尾久エリア、前回ご紹介したサンウッドテラス東京尾久と同じくJRの尾久駅と明治通りからはしっかりと中へ入っているため落ち着きを感じられる立地です。
東京さくらトラム（都電荒川線）沿いではありますが主開口部は逆ですし、一般的な電車とは音が異なりますから騒音ネックという感じはしないでしょう。個人的には都電が走り抜ける音を聞くと心地よいくらいです。
都電の駅を除くと駅近というわけではないですが尾久駅へはフラットアプローチで徒歩9分ですし、王子エリアも自転車であれば容易に行き来できるため自転車があると生活利便性がグッと高まるエリアですね。
上中里駅も徒歩11分ではありますがこちらは上中里さわやか橋(もしくは長い踏切)と上中里駅側へ渡るための歩道橋を経由する必要があるため日常使いされる方は少ないかと思います。どちらかというと王子エリアに行き来しやすいことにメリットを感じる方のほうが多いことでしょう。
日常の買い物は王子駅へ出ずとも2つのまいばすが徒歩4分、コモディイイダが徒歩5分、東武ストアが徒歩7分、スーパーバリューが徒歩11分と尾久エリアだけでも徒歩圏内で選択肢があります。王子駅との間にあるオーケー(コーナン)が徒歩9分なのも頼もしいですね。東京は家の近くに大きめのホームセンターがないことも多いですからね。
通学校は尾久第六小学校で徒歩5分、第七中学校で徒歩12分です。
2022年にリニューアルしたあらかわ遊園が徒歩12分(私も子供時代に何度かお世話になりました！)、起伏は伴いますが王子駅前の飛鳥山公園も自転車であれば10分かかりません。今作は都電沿いがゆえに隅田川が近いためとくにジョギングがお好きな方などは魅力に感じるのではないでしょうか。(川沿いの西方向はすぐにどんつきとなりますが工場周りの遊歩道で折り返せます)
建設地は東西に長く北・東・南が接道した三方角地と整った土地形状です。そのため無理なく全戸南向きとできています。従前はダイコロ春秋寮がありました。
南側の接道は大きめの車一台がやっとこそ通れる細めの道ですがその先は背の低い戸建のため低層階でも日当たり良好ですし上階になれば視界抜けもしてきます。
空地率は低めですがクランクイン動線とすることで緑豊かなエントランスアプローチを設けていますし、ハザードネックがあることも影響してか1階に住戸を設けず共用部としていることで足元にゆとりを感じることができます。
エントランスホールは通り道を兼ねた総戸数なりの広さではありますが大窓から窓先の植栽を自然と望める動線は癒されますしエレベーターホールまで木調デザインを統一しているのもとてもおしゃれですね。(エントランスホールでテンション高まりつつもエレベーターホールでテンション下がる外廊下マンションも少なくない)
さらにエレベーターホールの横には屋外空間のつながるテラスを設けており駐輪場と駐車場、さらにはごみ置場へ向かう際に自然と通るような動線(横殴りの雨だと濡れてはしまいます)としているため日々の生活で常に癒しを感じさせようとする設計者の熱い思いを感じさせてくれます。
つながるテラスには水場があり、アウトドアグッズの洗浄やペットの足洗いなどにも利用できます。
さらにのさらに、駐輪場に全戸分のちょい置きロッカーが設けられています。学校などで使うようなサイズのロッカーですね。子供の勉強道具や遊び道具入れなどとして使う方が多いかと思います。
ちなみに私ならグローブなどの野球道具やカー用品を入れておきます！水場もあるため道具のちょっとしたメンテナンス作業ができそうです！
外観デザインに関しても妻側から見た際にバルコニーがせり出しているように見えるため横一直線の敷地ながら立体感が生まれますし、隔て板もしっかりとスラブtoスラブであるなどイニシアらしい色合いも相まってカッコいいですね！
価格と間取りの一部を共有いたします！
Cタイプ 3LDK 53.4㎡
画像出典：イニシア東京尾久公式HP
Eタイプ 3LDK 53.6㎡
画像出典：イニシア東京尾久公式HP
平均坪単価は約395万円です。
おぉぉぉ…マジですか……まぁ……近年では慣れてきたとはいえ『マンション内の一部住戸』ではなく『ボリュームゾーン(最大面積)』というのがさらなる専有面積調整の時代を感じてしまいます……
できる限りアウトフレームとしてくれていますし、リビング横の洋室にも床暖房があるなど2LDKとして買うのであれば良いですが…いやぁ…この面積帯に3人で暮らすとなれば『分譲らしくない』ことはたしかですね。
設備仕様としてはディスポーザーがありませんしトイレ手洗いカウンターもないなど単価帯からするともう少し頑張ってほしかったですね。ただ、ゼッチ基準や玄関前個別宅配ボックスなどは今どきで新築を選びたくさせてくれる好材料と言えるでしょう。外廊下ですが可動式ルーバー面格子はあり、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■プレジール尾久ステーションマークス
2013年築 尾久駅徒歩3分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約300万円
動き一例 約67㎡
新築時4100万円台
中古時6100万円台
■アネシア東京尾久Ⅱ
2019年築 尾久駅徒歩6分
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約325万円
動き一例 約62㎡
新築時5300万円台
中古時6100万円台
■サンウッドテラス東京尾久
2025年2月竣工予定 尾久駅徒歩7分
新築時の坪単価約395万円
新築販売中
上記相場からイニシア東京尾久が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Eタイプ 3LDK 53.6㎡ 5階 6398万円 → 5700万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋内と屋外混在で平置き7台(身障者優先1台含む)、設置率約14％と少なめですが便利ですね！
駐輪場は屋内で1世帯2台分です。
三方接道を活かして無理なく歩車分離できています。
管理費は㎡単価月額約359円、平置き駐車場が7台ある割には少々お高いですね。近年の水準まで引き上げている印象を受けます。(実際に管理委託費は上昇傾向中ではあります)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■アネシア東京尾久 総戸数78戸 管理費㎡単価月額約188円
■アネシア東京尾久Ⅱ 総戸数51戸 管理費㎡単価月額約245円
■サンウッドテラス東京尾久 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約349円
【住むレーション】
［都電荒川線］
荒川車庫前 8:00発
梶原 8:00着
栄町 8:01着
王子駅前 8:05着
飛鳥山 8:07着
滝野川一丁目 8:08着
西ヶ原四丁目 8:11着
新庚申塚 8:12着
庚申塚 8:13着
巣鴨新田 8:15着
大塚駅前 8:21着
向原 8:22着
東池袋四丁目 8:25着
都電雑司ヶ谷 8:26着
鬼子母神前 8:27着
学習院下 8:29着
面影橋 8:31着
早稲田 8:34着
荒川車庫前 8:04発
荒川遊園地前 8:04着
小台 8:06着
宮ノ前 8:07着
熊野前 8:12着
東尾久三丁目 8:13着
町屋二丁目 8:14着
町屋駅前 8:18着
荒川七丁目 8:19着
荒川二丁目 8:20着
荒川区役所前 8:21着
荒川一中前 8:22着
三ノ輪橋 8:25着
［上野東京ライン］
尾久 8:03発
上野 8:10着
東京 8:17着
新橋 8:22着
品川 8:28着
尾久 8:06発
赤羽 8:11着
浦和 8:20着
さいたま新都心 8:24着
大宮 8:28着
都電を使ってサンシャインシティへ出かけやすいのも便利ですね。都電も使えることで行動範囲が広がります。
C2の王子南ICまで1キロほどのため車での遠出も便利です。(都電の踏切はありますが頻繁に閉まるわけではないですし通過時間もあっという間です)
【総評】
立地に関してはオンリー1というわけではなく類似のマンションはありますが元々寮があっただけあり三方角地で土地形状も整っていたりとエリア内比較をしても条件が良いですね。
マイナーエリアではありますが都心勤務でも通勤時間をグッと抑えることができますし、日常の買い物で困るエリアではないですから華やかさを求めない方にはむしろ好印象となることでしょう。
建物に関してもけして敷地が広いわけではないですし空地率も低いのですが『通り道を特別な共用空間とする』発想は素晴らしいですね～。
ごみ捨てに行った際にテラスで一呼吸したくなったり自転車で帰宅時には子供にテラスで待っててもらうこともできるなど(目の前が駐輪場なので不安な距離ではないですしテラスはセキュリティエリア内です)つくり手が住まう人の日常生活を最優先にして描いているのが伝わってきます。
大規模マンションのほうがコストパフォーマンスやリセールバリューが高いことは百も承知ですが『このマンションだからこの規模感でも住みたくなる(選んだ)』となりやすいことでしょう。
私自身も大規模マンションのほうがいろいろと条件良いことは知りつつも非大規模マンションを選んだことが何度かあります。それはやはり『非大規模マンションであることをむしろ活かしている』ことが気に入ったからなのですよね。
価格に関しては違和感ないものの『高値では買ってくれないエリア』だからこその専有面積調整をどう考えるかですね…
53㎡台の3LDKが自分たちにジャストフィットするのであればそれはもちろん良い選択なわけですが『本当は70㎡欲しいけど…』という方は他へシフトしたほうがハッピーでしょう。
部屋を狭くして本体価格を抑えるのは売り手側の都合でしかなく、その箱に対して生活を無理に合わせる必要はないわけですから。
子育てファミリーよりもディンクスさんのほうが合ってくると思います…(個室やテレワークブースを持ちたいディンクスさんにとってはサクッと3LDKにできるのが◎)
『建物には分譲マンションらしさを求めるけど部屋の広さには求めない』方に合ってくることでしょう。
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