ブランズシティ船橋ビアレ　予定価格と間取り　JR社宅跡地の街づくり

今回ご紹介するのはブランズシティ船橋ビアレです！

［物件概要］

売主：東急不動産　JR東日本不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：54.79㎡～123.08㎡
総戸数：738戸
規模：14階建(1・3号棟)　8階建(2・4号棟)
交通：JR総武線・東武アーバンパークライン「船橋」駅徒歩9分～11分　京成本線「京成船橋」駅徒歩11分～13分
所在地：千葉県船橋市市場一丁目
竣工予定：2028年1月下旬(1・2号棟)　2028年9月下旬(3・4号棟)
引き渡し予定：2028年3月下旬(1・2号棟)　2028年12月下旬(3・4号棟)

駐車場：383台（うちカーシェア：台数未定を含む)
バイク置場：21台
自転車置場：1476台

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズシティ船橋ビアレ公式HP

以前記事化したブランズ大宮日進ビアレに続くJR東日本不動産(旧ジェイアール東日本都市開発)×東急不動産の共同プロジェクト第二弾、鉄道屋脱却を図るJR東日本は社宅跡地の分譲マンションや高級賃貸マンションを続々と発表していますがこちらもJR船橋市場町社宅跡地となります。

主幹事はJRですが(シェア率はJRのほうが多い)こちらもブランズシティ○○ビアレになっていますね。

全体の街区名称は『グリーンシップタウン船橋』です。

緑豊かな中庭を中心とした分譲マンション、賃貸住宅(一部シニア向け)、商業、公園が整備されます。

ブランズシティ船橋ビアレ以外の土地に関してはすべてJRが所有することになります。商業エリアが今作の下駄ばきにならないことで維持費負担がないのも嬉しいですね。

ご地元の方やマンションにお詳しい方からすると『プラウド船橋の再来』とも言えるビックプロジェクトという印象を受けることでしょう。

あちらは新船橋駅前という魅力がありつつも船橋駅ヘは今作のほうが近いですね。

と言っても船橋駅からは徒歩10分前後とそれなりに距離がありますし、海老川を渡る必要があるなどお世辞にも魅力ある動線とは言えないのですがプラウド船橋と同じく一つの街づくりということで呑み込みやすいかと思います。海老川を渡ってすぐのところが公園となるのも雰囲気が良さそうですよね。

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思えばプラウド船橋の新築販売時も『ただの新船橋駅前物件ではなく一つの街づくり』というのが大きく評価されていましたがそれは今作も同じです。

さらに今作に関しては通学校の市場小学校が徒歩1分～3分というのも子育てファミリーからすればかなりのかなりストロングポイントとなってくるでしょう。敷地を出てすぐに正門となります。宮本中学校は徒歩20分ほどとだいぶ遠いのが玉に瑕ですが小学校が遠いのとはわけが違いますからね。

余談にはなりますがプラウド船橋は当初小学校がものすごく遠いことがネックでした。その通学校が市場小学校でバスを出していたくらいです。近隣住民と園は一緒なのに小学校で離ればなれに…『マンション作ったはいいけど小学校がパンクした』というような事態になっていたのですよね。

そんなプラウド船橋も現在は塚田南小学校が開校したため小学校パンク問題は改善されました。1キロくらい距離はあるものの新設校になったためむしろ高評価ポイントとなっているくらいです。

今作に関しては最初から小学校不安問題がないのは本当にとっつきやすいですよね。(現在はクラスも減ったため今作の影響でパンクはないはず。ですよね？船橋市さん？！)

日常の買い物は船橋駅へ出ればイトーヨーカドーや駅ビルがありますから選択肢は充実していますが駅徒歩10分物件としてはもう一声、なんとか街の中にスーパーマーケットが欲しいところですがどうなるか。

商業棟にそこそこ大きめの自走式立体駐車場を設ける計画であることからJRとしてはスーパーマーケットを誘致する気は満々という印象を受けます。自前の賃貸棟を埋める必要がありますし、今作の総戸数も多いですから尚更。頑張ってくれると嬉しいですね。

船橋市地方卸売市場が真裏にあることもとんでもなく大きな魅力となるでしょう。(一般利用できる市場です)

その市場にはすでに飲食店もあるわけですがなんとなく入りにくい印象を受けますから今回の街づくりと合わせてもう少しおしゃれな雰囲気にしてほしいところではあります(笑)

南船橋のららぽーとも自転車なら10分くらいという距離感です。

ハザードマップで色がつくのはウィークポイントとなりますがグラウンドレベルを約1.8m高くしているため室内への浸水可能性を極めて低くしてくれています。

建設地は横長い土地形状で東・北、南の一部が接道、西も賃貸・商業棟のため全面ゆとりを感じられるのはさすがJRの社宅跡地ですね。

分譲棟を横に、賃貸・商業棟を縦に配置しているのがまさしく船のようですね。

約27000㎡の広大な敷地(全体としては約45000㎡)に4つの独立した板状型マンションを配棟する形となりますがその間の中庭がとても緑豊かであるだけでなく東西を繋ぐプロムナードとしても役割を果たしてくれます。

画像出典：ブランズシティ船橋ビアレ公式HP

そのため人によっては『住民専用の中庭が充実しているわけではないのね…』となってしまうかとは思いますが地域開放型だからこそ大きな板状型マンションを4つも建設できるわけでプラスに捉えてあげるべきでしょう。街づくりなわけですから。

主開口部は南を中心に後ろ側の棟は東と西の設定もあります。

思いのほか電車の音が響いてくるため現地で確認されることをおすすめいたします。

南方面に関しては接道向かいが小学校、その先が戸建てや線路になるため前面棟のほうが視界抜けしてきますが前面棟を8階建て、背中側の棟を14階建てとしているためそちらも上層階であれば視界抜けしてきますし低層階でも中庭を挟むため日当たりは良好です。

現地とモデルルームを訪問した際の印象としては『背中側の棟を選ぶなら低層階か上層階が良さそう』という印象を受けました。背中側の棟で中途半端な階数を選んでしまうと見下ろさないと中庭が見えないですし前面棟の背中が真正面にくるため面白みに欠けてしまいそうです。

それならばいっそのこと中庭を楽しめる低層階、もしくは前面棟を超える上層階を狙いたいところです。

前面棟に関しては低層階ではなく視界抜けする中層階以上のほうが良いでしょう。前面棟で低層階を選ぶくらいなら背中側の棟で低層階を選び中庭ビューを選んだほうが満足度高そうな印象です。(価格には反映されているためリセールの話ではなく満足度の話)

また、背中側の棟にしか駐車場がないため車を日常的に使う方はそちらを選んでおいた方が便利ですね。前面棟から駐車場までは屋根付き回廊があるものの少し距離があります。

(部屋選びで悩んだ際はご遠慮なく個別にご相談ください！)

共用施設は各棟に配置、相互利用が可能です。

1号棟(サクラコート：257戸)にテラスを併設したパーティーラウンジ、ゲストルーム、ライブラリーラウンジ、シアタールーム、2号棟(ケヤキコート：138戸)に室内外緑豊かなコンフォートラウンジ、仕事向けのワーキングエリア、読書向けのヒーリングエリア、3号棟(モミジコート：234戸)にプレイラウンジ(いわゆるキッズルーム)、DIYスタジオ、4号棟(ミズキコート：109戸)にフィットネスルームを設けています。

各棟にメールコーナー(冷凍対応の宅配ボックスもあり)とごみ置場を設けてくれているのは良いのですがエントランスホールが1号棟を除くとシンプルなのは惜しいですね。

1号棟のエントランスホール(ラウンジ)は窓面豊かな2層吹き抜け(グラウンドレベルを高くしているため一般的な2層吹き抜けより迫力ある)でスペシャルなだけに他の棟とのギャップが気になりました。

全体的な外観デザインとしては水平ラインと垂直フレームを組み合わせ、さらに隣戸境の隔て板をスラブtoスラブにするなど単調な団地のように見えてしまわないよう工夫がなされていますね。

とくに分譲街区の顔となる1号棟の二層吹き抜けラウンジの大窓を木調の庇と袖壁で囲っているのがカッコいいですね…

全体のデザイン監修は光井純＆アソシエーツ建築設計事務所が担当しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※100万円単位

［1号棟(サクラコート)］

1-G　2LDK　54.79㎡
3階　6000万円台　坪単価365万円
6階　6100万円台　坪単価371万円
10階　6400万円台　坪単価389万円

1-D1　3LDK　68.32㎡

画像出典：ブランズシティ船橋ビアレ公式HP

1階　7400万円台　坪単価360万円
3階　7500万円台　坪単価365万円
6階　7700万円台　坪単価375万円
10階　8000万円台　坪単価389万円
14階　8500万円台　坪単価413万円

1-Gr　3LDK　70.54㎡

画像出典：ブランズシティ船橋ビアレ公式HP

13階　8700万円台　坪単価409万円

1-B4　3LDK　70.67㎡
1階　7700万円台　坪単価362万円
3階　7800万円台　坪単価367万円
6階　7900万円台　坪単価371万円
10階　8300万円台　坪単価390万円
14階　8800万円台　坪単価414万円

1-H　3LDK　75.83㎡

画像出典：ブランズシティ船橋ビアレ公式HP

1階　8300万円台　坪単価364万円
3階　8400万円台　坪単価368万円
6階　8600万円台　坪単価377万円
10階　8900万円台　坪単価390万円
14階　9400万円台　坪単価412万円

1-A2　4LDK　83.77㎡

画像出典：ブランズシティ船橋ビアレ公式HP

3階　9600万円台　坪単価380万円
6階　9800万円台　坪単価388万円
10階　10200万円台　坪単価404万円
14階　10700万円台　坪単価424万円

1-P　3LDK　123.08㎡

画像出典：ブランズシティ船橋ビアレ公式HP

14階　15900万円台　坪単価428万円

［2号棟(ケヤキコート)］

2-G2　2LDK　54.79㎡
2階　5700万円台　坪単価347万円
4階　5900万円台　坪単価359万円
7階　6200万円台　坪単価377万円

2-B5　3LDK　70.67㎡
1階　7100万円台　坪単価334万円(B5g)
2階　6900万円台　坪単価325万円
4階　7300万円台　坪単価343万円
7階　7900万円台　坪単価371万円

2-A2　4LDK　83.77㎡
1階　8800万円台　坪単価349万円(A2g)
2階　8700万円台　坪単価345万円
4階　9100万円台　坪単価361万円
7階　9600万円台　坪単価380万円

平均坪単価は370万円～380万円ほどになりそうでしょうか。

眺望代がしっかりと価格に反映されているため選びやすいですね。

同面積帯で比較してみると

3LDK　70.67㎡

［中庭ビュー］
3階　7800万円台　坪単価367万円

［小学校ビュー］
2階　6900万円台　坪単価325万円

上記のようにけっこうな価格差となります。

小学校の建物を望むだけの部屋よりも中庭を望む部屋のほうが満足度高いことは確かなわけですが1000万円近い価格差となると悩みますよね(笑)

個人的にコスパが良いと感じたのは2号棟の眺望が抜ける部屋です。1号棟の眺望が抜ける部屋よりも単価が抑えられており狙い目感あると思います。

『8000万円未満で眺望がしっかりと抜ける70㎡台の部屋』が満足度と購入価格のバランスと取れる印象を受けました。

また、100㎡を超える部屋に関しても仕様が同じということもあってかそこまで単価を盛られていないのが良いですね。まぁ1億円超えで下記スペックで満足するかは…微妙です。

ここまでは良い話(ストロングポイント)ばかりでしたが今作にもウィークポイントがあります。

室内スペックが低いです。

さすがにディスポーザー、食洗機はありゼッチ基準も満たしているのですがソフトクローズなし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、洋室ドア受けキノコ、引き戸下レール、ルーバー面格子なし、玄関前カメラなしなどなど…単価帯からすると厳しいですね。(平均坪単価300万円に満たない沿線上の物件よりも低い)

基本天井高が2600mm、それがキッチン部分(換気扇付近除く)も統一されているためとても空間の広がりを感じられるのはスペシャルなのですが直床です。

物件名はブランズブランドですがザ・長谷工感が出てしまっており目が肥えてしまっている方にはかなりのかなりもの足りないことでしょう。

とはいえ賃貸からのステップアップ一次取得者層からすれば気にならないどころか良い印象となるはずです。あくまで目が肥えた人には厳しいという話であり、デべからしてもその目が肥えた人はお呼びでない(ターゲットではない)わけで売れ行きにはまったくと言っていいほど影響ないでしょう。

70㎡がボリュームゾーンで極端な専有面積調整はしていないですし、縦リビでも連窓サッシになっているのも良いですね。

周辺相場を確認しましょう！

■クレアシティ船橋

2005年築　船橋駅徒歩5分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約260万円

動き一例

約70㎡
新築時3900万円台
中古時5700万円台

■プラウド船橋本町

2006年築　船橋駅徒歩7分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約280万円

動き一例

約71㎡
新築時3500万円台
中古時5800万円台

■プラウド船橋

2013年/2014年　新船橋駅前

新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約300万円

動き一例

約73㎡
新築時3500万円台
中古時6900万円台

約80㎡
新築時3700万円台
中古時7300万円台

上記相場からブランズシティ船橋ビアレが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

1-B4　3LDK　70.67㎡　6階　7900万円台　→　6680万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平面もしくは自走式立体ですべて平置きです！

立体駐車場にはエレベーターも完備しています！

立体駐車場から住戸まで若干屋根がないところがあるのは惜しいですが大変便利ですよね～

一部電気自動車充電対応区画もあります。

サイズ感は未定でしたのでそちらは分かり次第追記できればと思います。

自走式立体駐車場でも重量制限が厳しい物件もありますからその辺りも頑張ってくれていると嬉しいですね。

ただ、設置率は50％ほどのため一部広い部屋を除くと抽選において落選してしまうリスクもある点は注意が必要です。

また、街の中を車が通り抜けできない(商業施設付近で行き止まりになる)ことは交通量が少なく安全性という面でも良いことではあるのですが行きも帰りも必ず大神宮通りを通る必要があるため東西の行き来がやや不便となります。

駐輪場は屋外で1世帯2台は確保できます。

管理費などのランニングコストは未定でした。

こちらも分かり次第追記いたしますが板状型らしく抑え目だと嬉しいですね。

8階建てで109戸のミズキコートもエレベーター2基となっているのは好印象でした。(一番エレベーターにゆとりがある棟です)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■クレアシティ船橋　総戸数32戸　管理費㎡単価月額約244円

■プラウド船橋本町　総戸数43戸　管理費㎡単価月額約214円

■プラウド船橋一街区　総戸数334戸　管理費㎡単価月額約165円

【住むレーション】

［特急(しおさい)］

船橋　7:36発
錦糸町　7:50着
東京　7:59着

［総武快速線］

船橋　7:33発
市川　7:40着
新小岩　7:47着
錦糸町　7:53着
馬喰町　7:57着
新日本橋　7:59着
東京　8:02着
新橋　8:07着
品川　8:13着

船橋　5:27発
津田沼　5:31着
稲毛　5:38着
千葉　5:42着
都賀　5:47着
四街道　5:51着
物井　5:55着
佐倉　6:00着
酒々井　6:06着
成田　6:13着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　6:28着
成田空港（成田第1ターミナル）　6:30着

［総武緩行線］

船橋　7:37発
西船橋　7:41着
下総中山　7:44着
本八幡　7:47着
市川　7:50着
小岩　7:53着
新小岩　7:57着
平井　8:00着
亀戸　8:03着
錦糸町　8:06着
両国　8:09着
浅草橋　8:11着
秋葉原　8:14着
御茶ノ水　8:16着
水道橋　8:19着
飯田橋　8:21着
市ヶ谷　8:23着
四ツ谷　8:25着
信濃町　8:28着
千駄ヶ谷　8:29着
代々木　8:31着
新宿　8:34着

［東武アーバンパークライン］

船橋　7:47発
新鎌ヶ谷　7:58着
高柳　8:03着
柏　8:11着

［京成線(地下鉄線直通)］

京成船橋　7:43発
京成八幡　7:49着
京成高砂　7:58着
青砥　8:01着
日暮里　8:13着
京成上野　8:19着

京成船橋　7:49発
京成八幡　7:56着
京成高砂　8:03着
青砥　8:06着
押上　8:14着
本所吾妻橋　8:17着
浅草　8:19着
蔵前　8:21着
浅草橋　8:23着
東日本橋　8:24着
人形町　8:26着
日本橋　8:28着
宝町　8:30着
東銀座　8:32着
新橋　8:34着
大門　8:37着
三田　8:39着
泉岳寺　8:42着

京成船橋　11:05発
京成津田沼　11:09着
八千代台　11:16着
勝田台　11:20着
京成佐倉　11:28着
京成成田　11:37着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　11:45着
成田空港（成田第1ターミナル）　11:48着

［モーニングライナー］

京成船橋　6:08発
青砥　6:20着
日暮里　6:30着
京成上野　6:35着

［空港リムジンバス］

船橋駅　4:55発
JR西船橋駅　5:10発
羽田空港第2ターミナル　5:52着
羽田空港第1ターミナル　5:57着
羽田空港第3ターミナル　6:04着

東葉高額鉄道もとい東葉高速鉄道の東海神駅が徒歩15分ほど(新駅予定地も同じくらいの距離)なのもいざという時に助かりそうですね。

車移動に関しては慣れていない方にはストレス大きいでしょう。

駅北側のため高速道路の出入口までも少し距離がありますし、それだけでなく船橋名物の渋滞があります…大神宮通りも混むのですよね…(もちろん時間帯によります)

カーライフを楽しみまくりたいという方はベイエリアがおすすめとなります。

船橋東武のサンリオでチアリーチャムのラバーコードキーホルダーGET！！ pic.twitter.com/ZG2aEbFDLp

— マンションマニア (@mansionmania) April 10, 2026

ブランズシティ船橋ビアレのモデルルームわず！

斜め向かいのタイムズに駐車してイトーヨーカドーで2000円以上買い物、2時間分サービス受けました

雨強くなってきましたね〜 pic.twitter.com/OZpHJsfR3v

— マンションマニア (@mansionmania) April 10, 2026

【総評】

駅から少し距離はありますが『船橋駅周りの賑わいからはあえて離れたい』という子育てファミリー層からすれば学校が目の前ということも相まって好印象となることでしょう。

今時点で建設地を見に行っても心は踊りにくいでしょう。どちらかと言えば『ん～…』となってしまう方が多いかと思います。私もその内の一人です。

ただ、街が完成すれば印象はガラッと変わることは間違いないでしょう。私も確実にその内の一人になるでしょう。(笑)

JRのリーシング力次第ではありますが商業施設への期待も大きいですからね～！！

やはり街づくり×大規模マンションは強いです。

スペック重視の玄人には物足りなさが残るかもしれませんが、船橋駅徒歩圏内での暮らしやすさと街の将来性を重視するファミリーには間違いなく有力な選択肢となるでしょう。

とはいえカオスな供給戸数となっていく船橋市内、まだまだ物件が出てきます。山手一丁目はもちろんのこと南船橋でも若松団地の建て替え事業が控えています。

プラウド船橋は1497戸に対して総来場者数約24000組、単純計算で16組に1組が購入したことになります。(当然ながら申込歩留まりはもっと高かったでしょう)

今作はプラウド船橋の約半分の738戸ではありますが数多くの来場者数を稼ぐ必要があり、それゆえ第一期は慎重にいきたいところでしょう。

そういった意味ではもう少し優しい価格帯からスタートしてほしかったところではありますね。(まだ予定価格なので価格調整に期待)

具体的には『7000万円前後がボリュームゾーン』が多くの方にとって買いやすい価格帯という印象になりやすいエリアなのですよね。(現状では8000万円に近づくと重たく感じてしまう方が多いでしょう)