ブランズ津田沼奏の杜二丁目　予定価格と間取り　天然石の石垣×独立型エントランスホール

今回ご紹介するのはブランズ津田沼奏の杜二丁目です！

［物件概要］

定期転借地権／期間：2025年2月28日〜2094年10月31日(解体期間含む)

売主：東急不動産
施工：フジタ
価格：未定
専有面積：67.34㎡～106.45㎡
総戸数：49戸
規模：7階建て

交通：
JR総武線「津田沼」駅徒歩11分
新京成電鉄新京成線「新津田沼」駅徒歩16分

所在地：千葉県習志野市奏の杜二丁目
竣工：2024年8月
引き渡し予定：2025年2月下旬

駐車場：27台(他無人レンタカー用1台)
自転車置場：98台
ミニバイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズ津田沼奏の杜二丁目公式HP

総武線の津田沼駅から徒歩11分、駅周辺と比べてグラウンドレベルが低くなるため緩やかではありますが駅から見て下り坂です。

今作は奏の杜内でもだいぶ西寄りであるため『奏の杜の中心』ではないのですが二丁目が奏の杜の中心であることもあってかマンション名に二丁目を付けているようです。(奏の杜3棟目のブランズブランドでブランズ津田沼奏の杜がすでにあることも影響しているかもしれません)

繰り返しになりますが奏の杜エリア内でもだいぶ西側に寄っているため駅への近さを優先する方には合ってこないですね。同エリア内には駅に近い物件が多くあります。

さらに今作はエリア内では珍しい定期借地権(お隣のエクセレントシティも定期借地権のため初ではありません)となるため基本的には『新築マンションに住みたいんです！！』という方に合ってくる出物となります。

それでも全戸南向き、その南側は接道しているため眺望が抜けない低層階であっても日当たりは守られます。目の前の空き地に何が建つかは未定ですし、将来的に畑に建物ができる可能性はありますが接道しているため日当たりが大きく変わる心配はありません。

奏の杜内の西寄りとはいえ電線が地中化された綺麗な街並みであることは変わらないですし、バルコニー側は大通りや線路からも離れており静かな住環境です。

日常の買い物はフォルテ(ベルク等)が徒歩5分、モリシア(角上魚類・ダイエー等)が徒歩8分、ロハル(フードウェイ等)が徒歩9分、駅反対口の津田沼ビート(ベイシア等)が徒歩14分、新津田沼駅直結のイオンモールが徒歩15分などなど津田沼ですからこれでもかと選択肢が充実しています。今でも十分すぎるくらい便利ですがパルコ跡地(一部は津田沼ビートとしてオープン済み)、イトーヨーカドー跡地(建物はそのまま活用？)、モリシアの再開発(タワーマンションもできます)などなど今後の成長も楽しみな街となります。

ただ、やはり奏の杜の西寄りのためこれまで見てきた駅に近い奏の杜物件と比べると各商業施設への距離は気になってきました。(これまでの奏の杜物件を知っているか知っていないかで印象は変わりそうです)

それでも谷津小学区であることも今作のストロングポイントになってきますね。

毎度毎度お伝えしているところですが奏の杜のウィークポイントは小学校事情です。これだけ大きな街の開発でありながらも街の中に小学校を開校しなかったのですよね…幕張ベイタウンや幕張ベイパークなど近場の他行政区では小学校も合わせて開校させている(幕張ベイパークは建設中)ためいろいろな開発エリアを見ている私からしても本当に惜しいなぁ～と。

そんな中でも谷津小学区は希少(遠い学校が通学校となっている物件も多い)です。その谷津小学校は徒歩9分(これでも奏の杜物件の中では近いほうです)、第一中学校は目の前(徒歩表記としては横断歩道経由で徒歩3分)となっています。谷津奏の杜公園もすぐ近くです。

現地は北側の菊田台谷津線(木々が植樹された綺麗な道です)と南側の生活道路の二面接道、東西に長い土地形状で全戸南向きです。

敷地内で高低差が約1.2m(南寄りのほうが高い)ありますがウォークスルーエレベーターを採用しているため日常の生活にはまったく影響してきません。

すでに竣工しておりいわゆる完成販売物件となります。

大規模マンションが多いエリア内で駅からも離れてしまい、さらには定期借地権(個人の地主さんです)ということでエリア内比較をするとどうしても劣る部分が多いもののそれは売り手側も分かっていることですから商品力は高くなっています。

エントランスホールを独立棟として二層相当の高さを確保、外周部壁面を緑化させることで接道の木々と連続性あるものとしています。

ホールの先には中庭が設けられており高低差を活かして足元部分を石積としておりそれを大窓から自然と望めるのも癒されますね。ホール自体も木質ルーバーの天井と重厚感ある円形柱など総戸数以上の空間となっています。

一方でバルコニー側のデザインはだいぶシンプルです…(バルコニー側でコストコントロールしたのでしょう)

北側が大通りかつそちらに沿うように東西に長い土地形状、後ろ側に気を遣わなくて良い(日影制限)立地のため段々にならず7階建にできているため妻側をダイレクトウィンドウなどにしたらかっこよかっただろうなぁ～と。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　67.74㎡
3階　6090万円　坪単価299万円
5階　6590万円　坪単価323万円

Bタイプ　3LDK　74.70㎡

画像出典：ブランズ津田沼奏の杜二丁目公式HP

3階　6790万円　坪単価300万円
5階　7290万円　坪単価322万円

Cタイプ　3LDK　70.06㎡
3階　6490万円　坪単価306万円
5階　6890万円　坪単価325万円

Eタイプ　3LDK　67.74㎡
3階　6290万円　坪単価307万円
5階　6590万円　坪単価321万円

Fタイプ　3LDK　67.34㎡
2階　5990万円　坪単価294万円
5階　6490万円　坪単価318万円

Hタイプ　4LDK　81.78㎡
2階　7290万円　坪単価294万円
5階　8190万円　坪単価331万円

Kタイプ　4LDK　103.17
7階　10390万円　坪単価332万円

平均坪単価は約315万円です。

前払い地代はなしとなります。(それゆえ毎月の地代がもんげー高いです…)

間取りに関してはごくごく一般的な田の字3LDKが主となっています。その中でも67㎡台と74㎡台を比べると74㎡台のほうが収納力がだいぶ充実していますから長い目で見てできるだけ広めの部屋を選びたいですね。

最上階の5部屋はすべて100㎡超え、奏の杜で100㎡は希少性があります。角住戸は1億2千万円弱を予定しているとのことでなかなか重たい価格ですがL字キッチン＋大型カウンター(ミニシンクもあり)完備であるなどリセールバリューとかそんな話は無視してでも住みたくなるようなプランにはなっています。(洗面がダブルボウルでないのは惜しい…なぜ…)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、バルコニースロップシンク、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど悪くはないですが浴室ブラケットライト(最上階はダウンライト)、洋室扉受けはキノコ、可動式ルーバー面格子なしなど少々気になる部分もありました。

構造は二重床(床スラブ厚220mm～260mm)・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■ザ・パークハウス津田沼奏の杜

2013年築　津田沼駅徒歩7分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約310万円

■ザ・パークハウス津田沼奏の杜テラス

2013年築　津田沼駅徒歩9分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約315万円

■ブランズ津田沼奏の杜

2016年築　津田沼駅徒歩8分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約300万円

■ザ・レジデンス津田沼奏の杜

2015年築　津田沼駅徒歩7分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約320万円

■ブランズシティ津田沼奏の杜

2016年築　奏の杜1　津田沼駅徒歩7分　総戸数182戸　13階建て

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約300万円

■ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス

2016年築　津田沼駅徒歩8分

新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約300万円

■ジオ津田沼奏の杜

2016年築　津田沼駅徒歩12分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約280万円

■津田沼ザ・タワー

2020年築　津田沼駅徒歩4分

新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約360万円

■エクセレントシティ津田沼奏の杜Ⅱ

2022年築　津田沼駅徒歩13分

新築時の坪単価約255万円
直近売り出し事例なし

■エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント

2024年築　津田沼駅徒歩12分

新築時の坪単価約350万円
キャンセル住戸のみ販売中

上記相場からブランズ津田沼奏の杜二丁目が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　3LDK　70.06㎡　5階　6890万円　→　5780万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はほとんどが横行昇降の機械式で設置率約55％、若干物足りない感じはしますがこれまでの同エリア内のブランズブランドマンションが50％ちょっとで足りなさすぎということにはなっていないため今作もそうなるかもしれないですね。最上階の5部屋は新築時の抽選優先権が付与される予定とのことでした。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm/5300mm
全幅1850mm/1950mm
全高2100mm
重量2000kg/2300kg
最低地上高120mm

駐輪場は屋内でサイクルポート合わせて設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約313円、なかなか重たいですね…さらに地代や解体準備金、そして修繕積立基金(引き渡し時一括払い)もなかなか重たいため中古マンションと比較検討される方からすると中古マンションを買うべきと背中を押されてしまうくらい差が大きいですよね…各階ごみ置場などタワマンスペックの津田沼ザタワーよりも遥かに維持費が重たいとは…大規模マンションと比べてはかわいそうではあるのですが大規模マンションが選べるエリアですからね…

～維持費一例～

Cタイプ　3LDK　70.06㎡の場合

管理費：21900円
修繕積立金：14700円
スカパーJSAT施設利用料：495円
インターネット利用料：1100円
地代：20600円
解体準備金：8900円
事務手数料：550円
合計：月額68245円

修繕積立基金：1,765,500円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ザ・パークハウス津田沼奏の杜　管理費㎡単価月額約169円

■ザ・レジデンス津田沼奏の杜　管理費㎡単価月額約174円

■ブランズシティ津田沼奏の杜　管理費㎡単価月額約176円

■ジオ津田沼奏の杜　管理費㎡単価月額約176円

■津田沼ザ・タワー　管理費㎡単価月額約272円

■エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント　管理費㎡単価月額約265円

【住むレーション】

［総武快速線］

津田沼　8:05発(始発)
船橋　8:09着
市川　8:16着
新小岩　8:22着
錦糸町　8:27着
馬喰町　8:31着
新日本橋　8:33着
東京　8:36着
新橋　8:41着
品川　8:47着

津田沼　8:05発
稲毛　8:11着
千葉　8:15着

［総武緩行線(東西線直通)］

津田沼　7:52発(始発)
東船橋　7:55着
船橋　7:57着
西船橋　8:03着
原木中山　8:05着
妙典　8:08着
行徳　8:10着
南行徳　8:13着
浦安　8:15着
葛西　8:18着
西葛西　8:20着
南砂町　8:24着
東陽町　8:28着
木場　8:31着
門前仲町　8:33着
茅場町　8:37着
日本橋　8:39着
大手町　8:41着
竹橋　8:44着
九段下　8:46着
飯田橋　8:48着

［総武緩行線］

津田沼　7:57発
東船橋　8:00着
船橋　8:02着
西船橋　8:06着
下総中山　8:08着
本八幡　8:11着
市川　8:14着
小岩　8:17着
新小岩　8:21着
平井　8:24着
亀戸　8:27着
錦糸町　8:30着
両国　8:33着
浅草橋　8:35着
秋葉原　8:37着
御茶ノ水　8:40着
水道橋　8:42着
飯田橋　8:44着
市ヶ谷　8:46着
四ツ谷　8:48着
信濃町　8:50着
千駄ヶ谷　8:52着
代々木　8:54着
新宿　8:56着