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今回ご紹介するのはブリリア二番町です！

［物件概要］

売主：東京建物
デザイン監修：（外観）株式会社松田平田設計（内観）橋本夕紀夫デザインスタジオ
設計：三井住友建設
施工：三井住友建設
価格：未定
専有面積：54.32㎡～104.12㎡（トランクルーム0.71㎡～1.44㎡含む）
総戸数：104戸 （販売戸数51戸、地権者住戸53戸）
規模：19階建て

交通：
東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩1分～3分(1分:3番出入口/利用可能時間5時～23時、3分:2番出入口）
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩6分（4番出入口）
JR中央快速線・総武緩行線「四ツ谷」駅徒歩9分（麹町口）
都営新宿線「市ヶ谷」駅徒歩9分（3番出入口）
東京メトロ南北線「永田町」駅徒歩9分～10分(9分:9ｂ出入口/利用可能時間6時～23時、10分:9a出入口）

所在地：東京都千代田区二番町
竣工予定：2026年5月下旬
引き渡し予定：2026年8月下旬

駐車場：機械式（地権者住戸優先駐車場17台含む）：33台
駐輪場：107台（ラック式：104台、幼児用駐輪スペース（平置き）：3台）

地図はこちらです↓

画像出典：ブリリア二番町公式HP

1970年築の麹町山王マンション建て替え事業です。

総合設計制度を活用して建て替え前は12階建ての総戸数57戸でしたが建て替え後は19階建ての総戸数104戸へ進化します。

建て替え議案が煮詰まってきた数年前は坪単価300万円ほどで取引されていました。

立地に関しては東京メトロ有楽町線の麹町駅から徒歩1分(一番近いのはかなり歴史を感じる階段のみの出入口です)、半蔵門線の半蔵門駅が徒歩6分、四ツ谷駅・市ヶ谷駅・永田町駅が徒歩9分と複数駅複数路線が利用できる『番町アドレス』の『麴町物件』となります。エリア柄どこへ行くにも高低差はありますが便利な立地ですね。

日テレ通りに面した角地のため番町アドレス物件としては少々賑やかですが番町アドレス物件としては極めて駅に近いですからそこはトレードオフでしょう。

日常の買い物は新宿通りの成城石井が徒歩3分、同じく新宿通り沿いのココスナカムラが徒歩4分、一番町のマルエツが徒歩6分とまずまずですし、麹町小学校が徒歩4分というのも子育てファミリーにとっては好材料でしょう。(もちろん私立派も多いエリアですが)

時間はかかりそうですが日本テレビ通り二番町再開発が進んでくれると建物内にスーパーマーケットを誘致してくれる可能性が高いですし、麹町駅自体も一部今どきなものへ生まれ変わるなど今作へお住いの方にも恩恵があることでしょう。

建設地は南と西が接道、主開口部は南東・南西・北東の設定です。

今作は階数による眺望差がものすごく大きくなっています。(当然価格差も大きいです)

南と西は接道しているため低層階でもまだ悪くない(番町物件ならこれくらいは呑まないといけない)ですが北側と東側(妻窓)に関してはかなり苦しいものとなっています。

北側は10年ちょっと前に竣工した綺麗なオフィスで今作を向く窓は曇りガラスになっているため透けにくいレースでも対応できますがかなり近い距離のため面白みはありません。

東側(主開口部ではなく妻窓)は1982年築のダイアパレス二番町とザ・おはようございます・こんにちは・おやすみなさいになるためカーテン閉めっぱなしでないと厳しいでしょう。

一方で前の建物を抜けてくる上層階に関しては窓が多い間取りばかりなのも相まって番町物件ではそこまで多くない『視界抜けする部屋』となります。(他マンションのザ・皇居ビューと比べてはいけません)

メインアプローチは今一つ感ありますが北西から東側にかけての公開空地と窓先空地(グラウンドレベルが高くなるため2階が実質の1階となる部分がある)は植栽豊かになっており良いですね。

風除室を抜けた先のエントランスホールは一層ながらもアイキャッチとして金属のアートオブジェが配された格式高い都心の高級ホテルのような空間となっており単価帯なりに心躍らせてくれるものとなっています。

外観デザインに関しても3層構成として上層階にかけて明るくなるため近くで見ると重厚感があり離れて見ると背の高さを感じられるものとなっています。番町物件あるあるですがバルコニーを目立たなくさせることで生活感が出ないのもカッコいいですよね。(オフィスも多いエリアのため集合住宅さを出さないほうがしっくりくる)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

更新記事　→　ブリリア二番町　予定価格と間取り②　申し込みの縛りがない権利床住戸も供給へ

※100万円単位

Aタイプ　1LDK　54.32㎡

画像出典：ブリリア二番町公式HP

3階　13600万円台　坪単価827万円
5階　14000万円台　坪単価852万円
7階　14400万円台　坪単価876万円
9階　15400万円台　坪単価937万円
11階　15800万円台　坪単価961万円
13階　16200万円台　坪単価985万円
15階　16600万円台　坪単価1010万円
17階　17200万円台　坪単価1046万円

Bタイプ　2LDK　90.04㎡
4階　31800万円台　坪単価1167万円
5階　32200万円台　坪単価1182万円
7階　33000万円台　坪単価1211万円
9階　33800万円台　坪単価1241万円
11階　34600万円台　坪単価1270万円
14階　35400万円台　坪単価1299万円
15階　35800万円台　坪単価1314万円

Cタイプ　2LDK　55.02㎡

画像出典：ブリリア二番町公式HP

10階　20000万円台　坪単価1201万円
11階　20300万円台　坪単価1219万円
15階　21500万円台　坪単価1291万円

Dタイプ　3LDK　90.53㎡

画像出典：ブリリア二番町公式HP

4階　35000万円台　坪単価1278万円
7階　36500万円台　坪単価1332万円
9階　37000万円台　坪単価1351万円
13階　40000万円台　坪単価1460万円
17階　43000万円台　坪単価1570万円

Eタイプ　2LDK　61.44㎡
2階　18200万円台　坪単価979万円
3階　18400万円台　坪単価990万円
5階　19000万円台　坪単価1022万円
7階　19600万円台　坪単価1054万円
10階　20500万円台　坪単価1103万円
12階　21300万円台　坪単価1146万円
14階　21900万円台　坪単価1178万円
15階　22200万円台　坪単価1194万円

Gタイプ　3LDK　104.12㎡

画像出典：ブリリア二番町公式HP

19階　64900万円台　坪単価2060万円

Hタイプ　3LDK　93.78㎡
予定価格記載なし

平均坪単価は約1180万円です。

61㎡台の次が90㎡台へ飛ぶため『70㎡台ないのかぁ～』と涙を吞む方も少なくないことでしょう。(私自身もそのうちの一人です…70㎡＝2憶5000万円前後の部屋があればベストだったのですが…)

70㎡台を狙う方にとって61㎡台は部屋数のみならず面積としても物足りないでしょうし、だからといって90㎡台へ飛ぶほどの資金力があるかといえば容易ではないでしょうからね…

その理由に関してはシンプルで従前も似たような専有面積設定となっていたからです。

ただ、従前のほうが広い部屋の割合は高かったため地権者住戸の多くが広めの部屋となっています。そのため分譲住戸としては広めの部屋は虫食いで1LDKと2LDKは選択肢が多いという割り当てになっています。

間取り形状に関しては柱の食い込みが気になるプランが多いものの角住戸比率が高く妻側の窓面が豊かなだけでなくバルコニー側の側面部分も窓としているのが素晴らしいですよね～。バルコニーが中心部にくるプランは両サイドの部屋の窓が向き合うことになるなど専有面積に対する窓面率がなかなかお目にかかれないレベルで高くなっています。

独身貴族には丁度よさそうな54㎡のAタイプは浴室サイズが1317というのが単価帯からするとミスマッチで惜しいですね…ただ、駅徒歩1分という立地のキャラクター的には独身貴族ニーズも高いでしょうから売れそうですね。(2LDKでも1317サイズのプランがあります…)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板シーザーストーン、リビング＆主寝室想定の洋室天カセ、玄関・廊下・洗面・トイレ床タイル、浴室日ポリ化工、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、玄関電気錠、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯なりに充実しています。

ただ、坪単価1000万円クラスで壁ポコ換気なのは惜しいですね。(プレミアムだけでも全熱交換を採用しても良かったような？)

18階と19階のプレミアム住戸はガスコンロ、食洗機(パナソニックのタッチ式)、フローリング(非シートフローリング)のグレードなどがupしますが天井高などは変わらないため言うほどプレミアム要素はないですね。それよりかは敷地内駐車場を確保できるメリットの方が大きそうです。(プレミアム以外は駐車場落選リスクあり)

構造は二重床・二重天井、しっかりと免震を採用(素晴らしい！！)しています。

基本天井高は2600mmと一般的なマンションと比べると高い方ではありますが(2400mm＝低い、2500mm＝普通、2600mm＝高いという印象)天カセ部分だけでなくその周りも天井が低くなっており『2600mmの部分少ないじゃん！！』というプランも多い点は注意が必要です。(そういった間取りは間接照明にするとうまく誤魔化せるだけでなくおしゃれになります！)

周辺相場を確認しましょう！

■パークコート四番町

2005年築　麹町駅徒歩4分

新築時の坪単価約410万円
現在の坪単価約1000万円

動き一例

約64㎡
新築時5900万円台
中古時16700万円台

約87㎡
新築時9600万円台
中古時35000万円台

■パークコート三番町ヒルトップレジデンス

2017年築　市ヶ谷駅徒歩4分

新築時の坪単価約595万円
現在の坪単価約1000万円

動き一例

約74㎡
新築時12300万円台
中古時21900万円台

約82㎡
新築時14400万円台
中古時27200万円台

■ジオ一番町

2022年築　半蔵門駅徒歩2分

新築時の坪単価約715万円
現在の坪単価約970万円

動き一例

約67㎡
新築時15300万円台
中古時19800万円台

■ザ・パークハウスグラン三番町26

2024年築　半蔵門駅徒歩8分

新築時の坪単価約935万円
直近の動きなし

上記相場からブリリア二番町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　3LDK　90.53㎡　17階　43000万円台　→　40000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内機械式(出し入れは1階、ピットは地下階)で設置率約31％、雨に濡れず作業はできるものの接道から丸見えですし車寄せや待合室もないなど坪単価1000万円クラスのマンションとしては特別感はないですね。

～機械式駐車場サイズ～

普通車（17台）　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2800kg
ハイルーフ（16台） 全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2800kg

駐輪場も建物1階の屋内で1世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約552円、ディスポーザー、内廊下(エアコンあり)、各階ごみ置場、コンシェルジュサービスありですから違和感はないでしょう。管理会社は東京建物アメニティサポートです。(第三者管理ではありません。地権者さん多めです。)

エレベーターは13人乗り1基と17人乗り1基の合計2基(分速105m)、総戸数104戸ですからゆとりがあるほうです。

ただ、各階ごみ置場からのごみ回収時は1基運用となるだけでなく内側での作業ではない点は坪単価1000万円超えにしては惜しいところですね。(この戸数でもう1基とまでは言わないですが内側で作業できる工夫があると嬉しかった)

また、各階ごみ置場が屋外(屋根はあります)にあるため横殴りの雨だと行き来で濡れてしまいます。(扉横は目隠しパネルありですが全面ではない・臭い問題リスクが低いのは◎←各階ごみ置場から臭いが漏れているマンションは滅多にないですがより安心)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークコート四番町　総戸数54戸　管理費㎡単価月額約220円

■パークコート三番町ヒルトップレジデンス　総戸数92戸　管理費㎡単価月額約490円

■ジオ一番町　総戸数33戸　管理費㎡単価月額約507円

■ザ・パークハウスグラン三番町26　総戸数102戸　管理費㎡単価月額約633円

【住むレーション】

［有楽町線］

麹町　8:03発
市ヶ谷　8:04着
飯田橋　8:06着
江戸川橋　8:09着
護国寺　8:12着
東池袋　8:14着
池袋　8:16着

麹町　8:00発
永田町　8:02着
桜田門　8:04着
有楽町　8:07着
銀座一丁目　8:09着
新富町　8:11着
月島　8:13着
豊洲　8:16着

［半蔵門線］

半蔵門　8:01発
九段下　8:03着
神保町　8:05着
大手町　8:08着
三越前　8:10着

半蔵門　8:01発
永田町　8:03着
青山一丁目　8:05着
表参道　8:08着
渋谷　8:10着

電車移動はもちろんのこと首都高の霞が関出入口まで2キロほどのため車での遠出も便利です。

【総評】

これはいい出物ですね～！！

良い意味で番町番町していないながらもしっかりと番町アドレスで駅徒歩1分ですから『ザ・番町物件が好きなんです！！』という方を除けばむしろ好印象となることでしょう。(言わずもがなですが番町らしさを求める方には合わないためその点はリセール時もターゲット層に注意は必要です)

商品力としても外観デザインや共用空間の作りこみがスペシャルですし、室内に関しても換気方式など惜しいところはあれど単価帯なりに仕上げてきています。

もちろん地権者さんが多く、条件良い住戸ばかりが取得されているなど気になる点はあります。

ただ、その地権者さんあってこその建て替えマンションです。

東京都と千代田区絡みのいわゆる補助金事業らしい目に優しい価格帯になっています。

それゆえ分譲購入者は賃貸目的での購入、法人での購入が不可となっており賃貸目的の投資家が参戦してこないのは人気マンションが抽選で買えない時代においては嬉しい話でしょう。(今作も倍率はつくでしょうけどもリビオタワー品川みたくとんでもない倍率にはならないでしょう)

また、補助金事業がゆえに『アンダー販売禁止』だからこそ分譲対象は全戸一般販売ということでアンダーで声がかからない勢にもチャンスがあるのは嬉しいところです。(今後の番町物件はアンダーで完売しそう…)

賃貸禁止に関しては管理規約で～というわけではなく販売上のルールです。

そのため数年住んで理由があって賃貸として貸し出した際にペナルティがあるかというとそれは難しいでしょう。(絶対ないとは言い切れないですが一般論として数年先まで追わないですよね…)

つまり『当初から賃貸運用目的はダメよ』というだけではあります。

ただ、法人購入を禁止している以上は賃貸運用組はほぼ入ってこないですからグレーゾーンを狙って購入する人はほぼいないことでしょう。

マンションカウンターでの投資相談でも賃貸購入目的の方のほとんどが法人であり(これから法人を設立しようとしている方も含む)、個人で投資という方はかなりのかなり少数派ですからね。(税金面含めて法人有利)

番町エリアに住みたいけど駅距離も大事にしたいという実需層にとてもとてもおすすめしやすいです！！

ただ、皇居方面ビューの番町物件成約事例と比べて『安い！』となってしまうのは大変危険であり似たような眺望の部屋と比べるべきです。

『安い！』というのは『相場に対して安い！』のではなく『補助金事業がゆえに新築マンションなのに現実路線の価格』という意味合いとなります。(相場がどうこうはさておき補助金事業でなければ120％この価格での販売ではなかったでしょう)

繰り返しになりますが現状として言えることは『新築マンションにしては明らかにお安い』『新築マンション比較としてはかなりお得』であるため魅力ある出物であることは間違いないのですが『周辺中古相場と比べてスペシャル安い』でない点は注意が必要です。

だからこそ『リセールバリューも大事にする都心派実需層』にとってチャンスなのですよね！(ザ・投資家も検討しまくる新築マンションはとんでもない倍率という時代です…)

相場以上には跳ねにくいのが番町、だからこそザ・都心なのに今の時代にしては悪くない価格で購入できるのも番町のストロングポイントの一つですからね！(とはいえ今後出てくる都心の物件はガチで高いでしょうから番町エリアも自然と上昇傾向になる可能性は十分ありますけども…)

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