バウス所沢小手指タワー　価格と間取り　県下最大規模の複合開発高層マンション

今回ご紹介するのはバウス所沢小手指タワーです！

［物件概要］第1期販売戸数74戸

売主：中央日本土地建物　九州旅客鉄道　一建設
施工：長谷工コーポレーション
価格：4928万円～15178万円
専有面積：53.72㎡～82.76㎡
総戸数：659戸（分譲659戸、他テナント3区画）
規模：29階建て
交通：西武池袋線「小手指」駅徒歩4分
所在地：埼玉県所沢市小手指町1丁目
竣工予定：2027年12月下旬
引き渡し予定：2028年3月下旬

管理費：20600円～31700円（月額）
修繕積立金：9670円～14900円（月額）

駐車場：345台（平置き（来客用2台・身障者用1台・カーシェア用2台・テナント用11台含む）：153台、機械式：192台）10000円～20000円（月額）
駐輪場：1037台（2段ラック式：922台、平置式（来客用7台・シェアサイクル用7台・テナント用34台含む）：115台）100円～500円（月額）
バイク置場：20台　3000円～4000円（月額）

地図はこちらです↓

画像出典：バウス所沢小手指タワー公式HP

西武池袋線の小手指駅北口から徒歩4分、ハナミズキ通り沿いにあった西友跡地のビックプロジェクトです。

埼玉県内の分譲マンションで駅徒歩5分×総戸数600戸超×20階建て以上としては武蔵浦和スカイ＆ガーデン以来の県下最大規模となります。

小手指駅北口駅前にはペデストリアンデッキ直結の小手指タワーズが存在するため駅への近さとしては劣るものの今作だけでも敷地面積15000㎡弱の総戸数659戸、さらに隣地では商業施設の建設が進んでおり西友が戻ってくる予定、さらにのさらにその西友へは屋根付き回廊を経由して直結となるなどスケールと買い物利便性では小手指タワーズ以上と言えるでしょう。

隣地の西友に関してはマンション内のカートを商業施設内でも利用可能なためカートを押したまま自宅に帰ることもできます。

足元(10年くらい前までマクドナルドがあった付近)はハナミズキ通りから連続性ある緑豊かな広場となるなど小手指タワーズと同じく街の印象すら変えてしまうことでしょう。

日常の買い物は駅前のヨークフーズ(旧イトーヨーカドー食品館)が徒歩4分、行政道路沿いのロピアが徒歩8分、サンディ(旧シモジマ)が徒歩10分、隣地にできる西友など徒歩圏内でも選択肢がありますし、エリア柄マイカー派ばかりですから車で入間のコストコや角上魚類へ買い出しに行かれる方も多いことでしょう。

もちろん所沢へ出ればさらに商業施設が充実しており休日の楽しみも大きいわけですがそのざわとこに頼らずとも日常生活を十分すぎるほど済ますことができてしまうのが小手指のストロングポイントとなってきます。(所沢の先？不便なのでは？それはNOです！)

ただ、小手指タワーズと同じく分かりやいウィークポイントがあります。

通学校が遠いです…北中小が徒歩15分ほど(低学年だと20分以上かかるでしょう)、北野中が徒歩25分ほどかかります…

所沢駅からスクールバスが出ている開智所沢小に通えるならむしろ駅前であることの恩恵が大きいものの公立派ですと『駅前なのは良いけど学校が遠い…』となることをどう考えるかでしょう。

もちろん小手指であえて駅前に住むとなれば私立前提の子育てファミリーが多いことは言わずもがなではあるのですが比較的通いやすい距離の開智所沢小と早稲田実業初等部はレベルが高すぎますからね…

緑豊かなエントランスアプローチ(公開空地)を超えた先のエントランスホールは窓面豊かな二層吹き抜けの広々とした空間となっています。

2階には本棚に囲まれた蔦屋書店監修のライブラリーラウンジ、和洋2つのゲストルーム、ゾンビドッチボールやゴルフシミュレーターなど大人も子供も楽しめるアミューズメントルーム、ボーネルンド監修の玩具もあるキッズスペース、卓球やビリヤードが楽しめるプレイングラウンジ、さらに屋上にはルーフトップテラスなど共用施設も充実しています。

プレイングラウンジの一角には本格的なコーヒードリンクが購入できるベンダーマシン、SoupStockTokyoの冷凍スープが購入できる無人コンビニを設置しているのも満足度を高めてくれそうです。

外観デザインに関してはタワマンにしてはシンプルですが角住戸のダイレクトウィンドウ周りに段々の庇を設けて立体感を演出、バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板とするなどカッコいい仕上がりになりそうですね！

価格と間取りの一部を共有いたします！

［東南東］

次期以降販売開始

［南南西］

Cse　3LDK　67.01㎡
2階　6798万円　坪単価335万円
3階　6838万円　坪単価337万円
4階　6878万円　坪単価339万円
5階　6918万円　坪単価341万円
6階　6958万円　坪単価343万円
7階　6998万円　坪単価345万円
8階　7138万円　坪単価352万円
9階　7178万円　坪単価354万円
10階　7238万円　坪単価357万円
14階　7458万円　坪単価367万円
15階　7498万円　坪単価369万円
16階　7898万円　坪単価389万円
17階　7938万円　坪単価391万円

As　3LDK　71.25㎡

画像出典：バウス所沢小手指タワー公式HP

Dse　3LDK　82.76㎡

画像出典：バウス所沢小手指タワー公式HP

［西北西］

Ew　2LDK　60.66㎡

画像出典：バウス所沢小手指タワー公式HP

Hw　3LDK　69.02㎡

画像出典：バウス所沢小手指タワー公式HP

Iw　3LDK　65.62㎡
5階　6638万円　坪単価334万円
6階　6678万円　坪単価336万円
7階　6718万円　坪単価338万円

［北北東］

Ln　2LDK　53.72㎡

画像出典：バウス所沢小手指タワー公式HP

Knw　3LDK　67.92㎡
6階　6698万円　坪単価325万円
7階　6778万円　坪単価329万円
8階　6818万円　坪単価331万円
11階　7018万円　坪単価341万円
12階　7058万円　坪単価343万円

平均坪単価は約370万円です。

ドーナツ型の外廊下となります。

駐車場がドーナツ部分のタワーパーキングではなく屋外となることもあり北向き住戸も多くなっています。

南西側に同程度の100m級タワマン小手指タワーズがあるため被りが発生する住戸もありますが離隔はとれていますし中層階以上になればカーテンいらずの部屋も多くなります。

角住戸はダイレクトウィンドウが豊かでタワマンらしさを感じる一方でだいぶ単価が盛られていますね。

一部ワイドスパン住戸もありますが全体的には単調な田の字形状であり連窓サッシになっていないなどタワーを名乗る割には物足りない印象です。

ただ、設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、水回り天板御影石、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電池錠、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子、ゼッチ×低炭素建築物を満たしているなど単価帯以上のものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高最大2650mm×サッシ高2100mm、直接基礎×免震構造、各階ごみ置場などタワマンスペックを備えています。(天井高とサッシ高の落差は大きい印象)

周辺相場を確認しましょう！

■小手指タワーズ

2012年築　小手指駅徒歩1分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約220万円

動き一例

約72㎡
新築時3800万円台
中古時4800万円台

約75㎡
新築時3900万円台
中古時5400万円台

上記相場からバウス所沢小手指タワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Ew　2LDK　60.66㎡　10階　5998万円　→　4500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内で平面と機械式が混在、設置率は約50％で車寄せと洗車スペースを完備しています。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1900mm×全高1550mm～2100mm×重量2300kg

28階と29階のみ新築時の優先権があります。

駐輪場は屋内と屋外混在で設置率約150％です。

管理費は㎡単価月額約383円、ディスポーザー、各階ごみ置場ありですから今の時代の新築タワーマンションとしては現実路線の設定ではありますが小手指タワーズと比べると重たいですね。

エレベーターは15階までの低層用が3基(分速105m)、16階以上の高層用が3基(分速150m)、別途非常用が1基(分速150m)です。

低層用の箱が乗り降りしにくい縦長なのに対して高層用は乗り降りしやすい正方形なのが面白いですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■小手指タワーズ　総戸数392戸　管理費㎡単価月額約272円

【住むレーション】

［西武池袋線］

小手指　7:19発
所沢　7:24着
ひばりヶ丘　7:32着
石神井公園　7:40着
池袋　7:57着

小手指　7:44発(始発)
西所沢　7:47着
所沢　7:51着
秋津　7:55着
清瀬　7:57着
東久留米　8:03着
ひばりヶ丘　8:05着
保谷　8:08着
大泉学園　8:11着
練馬　8:20着
池袋　8:32着

小手指　8:00発
狭山ヶ丘　8:03着
武蔵藤沢　8:05着
稲荷山公園　8:08着
入間市　8:10着
仏子　8:14着
元加治　8:16着
飯能　8:20着

［副都心線直通］

小手指　7:06発(始発)
西所沢　7:08着
所沢　7:12着
秋津　7:16着
清瀬　7:18着
東久留米　7:21着
ひばりヶ丘　7:24着
石神井公園　7:32着
練馬　7:37着
新桜台　7:40着
小竹向原　7:43着
池袋　7:50着
新宿三丁目　7:56着
明治神宮前　8:01着
渋谷　8:03着

［有楽町線］

小手指　7:08発(始発)
西所沢　7:10着
所沢　7:14着
秋津　7:18着
清瀬　7:21着
東久留米　7:24着
ひばりヶ丘　7:26着
保谷　7:32着
大泉学園　7:35着
石神井公園　7:38着
練馬　7:43着
新桜台　7:48着
小竹向原　7:51着
千川　7:55着
要町　7:58着
池袋　8:00着
東池袋　8:04着
護国寺　8:06着
江戸川橋　8:09着
飯田橋　8:13着
市ヶ谷　8:15着
麹町　8:18着
永田町　8:20着
桜田門　8:23着
有楽町　8:25着
銀座一丁目　8:28着
新富町　8:30着
月島　8:32着
豊洲　8:35着

特急を除く種別が停車、車両基地がある関係で始発設定も多くなっており座っての移動が叶います。

高速道路の出入口までは距離があるものの関越自動車道の所沢ICと三芳スマートIC、圏央道の入間ICを使い分けることができます。

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【総評】

小手指の街力さえも高めてしまう良い意味で普通のマンションではないですよね。

スケールメリットを活かした足元のゆとり、共用施設、単価帯以上の室内設備仕様などなど大きな魅力があります。

ただ、ドーナツ型の外廊下タワマンとするくらいであれば板状型として南向きを増やしても良かった印象は受けました。

小手指タワーズと異なり南向きをボリュームゾーンとした板状型の高層マンションもつくれる土地形状ですからね。

そんな中であえてタワー形状にするのであれば内廊下にしてワイドスパン中心とするなどタワマンらしい味付けが欲しかったところではあります。

価格に関しては現実的な部屋と驚きを隠せない部屋の差がすごいですね。

角住戸の高層階はいくらなんでも高すぎかと…

100㎡超え住戸を設けるとかプレミアム仕様にするとか工夫があるなら話は別ですが…さすがに…

一方で西北西の低層～中層階のように眺望良いのに単価が抑え目な部屋はコストパフォーマンス高い印象を受けました！

とくに2LDKのEwタイプは間取り形状が良い中で6000万円弱ですから若年層シングル～カップルにもウケが良いことでしょう。

3LDKがボリュームゾーンのマンションではありますが2LDKの低層～中層階のほうが売れ行き良いかもしれないですね。

ご地元の方ほど『広い部屋が欲しい』となってしまう方が多いことは確かですがそれゆえの価格の歪みとも言えるでしょう。

割高感ある部屋も満足度高いことは確かなわけで買える方が買うべきではありますし、竣工後に評価が高まることも間違いないわけで青田買いしやすい材料も整ってはいますがそういった地元の方の価値観を反映させた価格設定がゆえに『むしろ北向き好きですよ！』『南向きであったり上層階にこだわらないですよ！』というような中広域検討者からすればかなりコストパフォーマンス高く映ることでしょう。

坪単価300万円台前半でこれだけスペシャルなロケーションのスペシャルなマンションに住めるとなれば下手に所沢駅徒歩圏内のマンションを買うよりもTMD(坪単価満足度)の高さに期待ができるかもしれません。

リセールではなくTMD(坪単価満足度)優先で小手指を検討候補にしていなかった中広域検討者の方もウォッチしてみてはいかがでしょうか！

しかし新築にしては現実路線の価格設定とはいえ小手指で659戸を捌くのは相当な時間がかかりそうではありますね。(だからこそ販売中盤戦以降で残っていないであろう部屋を選びたい)

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