今回ご紹介するのはブランズ神楽坂です!

[物件概要]

売主:東急不動産 丸紅都市開発
施工:熊谷組
価格:5000万円台~24000万円台
専有面積:32.15㎡~104.03㎡
総戸数:81戸
規模:6階建て

交通:
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩6分(1b出口より)
東京メトロ有楽町線・南北線・東西線、都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩6分
都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩7分、JR中央・総武線「飯田橋」駅徒歩9分

所在地:東京都新宿区筑土八幡町
竣工予定:2022年1月中旬

駐車場:9台(平面駐車場:2台(うち身障者用1台含む))
駐輪場:118台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ神楽坂公式HP

売主は東急不動産85%、丸紅都市開発15%、施工はお膝元となる熊谷組(絶対に気合入れてきますよね、笑)です。

もともとは看護協会の建物があった場所です。

飯田橋駅から緩やかな上り坂で徒歩6分、神楽坂駅からやや緩やかな下り坂で徒歩6分、大江戸線で都庁前方面へ出るなら牛込神楽坂駅も利用しやすい距離です。構想段階ではありますが大久保通り沿いを一方通行にして飯田橋駅までデッキを通すなどの話も出ていますから飯田橋駅周辺の開発の楽しみも大きいエリアです。

雰囲気としては神楽坂よりかは江戸川橋感あるものの飯田橋と神楽坂両方使いやすい距離、さらには近年オープンしたいなげやとマルエツも使いやすい距離ですから買い物利便性も高めです。すでに成熟した神楽坂に寄り添い今後の開発が多い飯田橋駅がメイン利用というのは利便性向上はもちろん資産性という面でも期待できます。

ザ・神楽坂ファンにはやや物足りないかもですが神楽坂を特別好きではないけど交通・買い物利便性高い都心の住宅街立地がいいなぁ~という方にもハマりやすいでしょう。神楽坂神楽坂していないと言いましょうか。神楽坂らしいお店を使わないという方にもとっつきやすい立地です。

南北に長い土地形状のため東向きと西向きが主になりますがどちらも向かいのマンションとこんにちはになるのは一番わかりやすいデメリットでしょう。このエリアで抜け感を求めるのはなかなか難しいですからエリア限定で探されている方は受け入れやすいですが、神楽坂縛りでない方には悩ましいでしょうね。

外観デザインとしてはバルコニーを短くしてダイレクトウィンドウを採用、バルコニー隣戸境をコンクリートとしてバルコニー面にも多くのタイルを用いることで低層マンション(6階建てではありますが見た目は低層マンション)らしい重厚感を出せています。

外周部の植栽はそこまで多くないものの接道なしでこんにちはとなる西側は窓先空地として砂利敷き&植栽で素敵なものとなっています。(外周部からはほとんど見えませんが)

北側に設けられるエントランスホールはこじんまりとしているもののカッシーナとコラボした明るい空間となっており、高低差を活かして石段を設けているのは神楽坂らしくて素敵ですね。(スロープもあります)

共用廊下は内廊下を採用、病院やモールで使われることの多い外気処理空調機を採用しているためただ暖めたり冷やしたりするだけではなく空気も入れ替えてくれます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

60Mタイプ 2LDK 65.12㎡
4階 9950万円 坪単価505万円
5階 10250万円 坪単価520万円

60Nタイプ 3LDK 65.95㎡

画像出典:ブランズ神楽坂公式HP

3階 9800万円 坪単価491万円
4階 10050万円 坪単価503万円
5階 10350万円 坪単価518万円

50Ctタイプ 2LDK 57.94㎡
1階 8150万円 坪単価465万円

60Oタイプ 2LDK 63.16㎡
3階 9170万円 坪単価480万円
4階 9260万円 坪単価484万円
5階 9350万円 坪単価489万円

60D1タイプ 2LDK 60.03㎡

画像出典:ブランズ神楽坂公式HP

2階 8460万円 坪単価465万円
3階 8560万円 坪単価471万円
5階 8800万円 坪単価484万円

70Fタイプ 3LDK 76.25㎡
2階 11390万円 坪単価493万円
3階 11550万円 坪単価500万円
4階 11670万円 坪単価505万円
5階 11790万円 坪単価511万円

80Prタイプ 4LDK 88.72㎡
6階 19800万円 坪単価737万円

30Jタイプ 1LDK 36.22㎡

画像出典:ブランズ神楽坂公式HP

2階 4990万円 坪単価455万円
3階 5120万円 坪単価467万円

30Lタイプ 1R 32.15㎡
3階 4460万円 坪単価458万円

40Gタイプ 1LDK 42.00㎡
5階 5990万円 坪単価471万円

60Urタイプ 2LDK 63.39㎡
6階 9720万円 坪単価506万円

平均坪単価は約490万円です。

間取りは無駄がなくていいですね。2LDKのリビング窓面をバルコニー側にも1枚設けてくれているのは外から見た時のかっこよさと室内からの開放感に活きてくるでしょう。向かいにマンションがあったとしても窓面があるだけで窮屈感は薄れるものです。

1LDKが多すぎるのは気になりました。立地的に1LDK需要もあるのはわかりますがこの立地であれば3LDKをもっと多く設けるべきだったかと…

2LDKの一部を西側へもっていき、東側にもう数列3LDKを設けたほうが全員がハッピーだったと思います。1LDKで利益とりにいこうとしていたのかもですが結果単価抑えることになっていますし…

これだと3LDK住戸が大激戦になりすぎて同エリアで新築マンションを求めていた方にとっては欲しいのに買えない問題が発生するのが辛いところです。

室内もカッシーナとコラボしておりカッシーナオリジナルの扉面材、フローリング色を採用、まさしくカッシーナの家具が合う設えとなっています。

コラボ部分以外の設備仕様もカッシーナに失礼にならないレベルのものとしています。リビング天カセ、廊下&水回りタイル、ディスポーザー、食洗機、水回り天板フィオレストーン、食器棚、浴室扉強化ガラス、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、ミストサウナ、お掃除浴槽、玄関前カメラ付きインターホン、住戸玄関含むラクセスキーなどなど、頑張っています。ただ、1LDK(1LDK+DENは2LDK仕様)になると天カセではなく壁掛けエアコンになったりとグレードは落ちます。一部プレミアム住戸の設定があり、廊下も天然石、主寝室に床暖房が付くなどグレードが高くなります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2550mmです。北側の接道を意識してかT-2サッシにしてくれています。

コスパとしては2LDKで8500万円くらいが一番よいでしょう。億超え住戸のレベルに合わせてくれているため価格以上の満足度に期待できます。

共用部としては食配サービスや洗濯代行サービスなどで利用できるサポートステーションがメールコーナー横に設けられます。

周辺相場を確認しましょう!

・アトラスアリーナ神楽坂 2000年築 東五軒町 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約335万円

・神楽坂ハイライズ 2000年築 東五軒町 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約340万円

・クレッセント神楽坂 2003年築 白銀町 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約380万円

・神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス 2004年築 白銀町 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約390万円

・パークハウス飯田橋レジデンス 2007年築 筑土八幡町 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約380万円

・プラウド神楽坂イースト 2012年築 東五軒町 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約390万円

・ヴィークコート神楽坂 2014年築 白銀町 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約470万円

上記相場からブランズ神楽坂の将来価値を予想すると

60D1タイプ 2LDK 60.03㎡ 3階 8560万円(新築時) → 7800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約11%の9区画、内2区画が平置きで残りが機械式です。機械式駐車場は屋内のため作業中雨に濡れることはありません。少ないとはいえ1LDKも多いですから思いのほか足りるかもしれないですね。プレミアム住戸は新築時の抽選で優先権が付きます。月額45000円前後です。

駐輪場は設置率約145%、地下階で専用エレベーターありです。地下で住戸階へのエレベーターに乗り換えできるのでこちらも便利です。

管理費は㎡単価月額約380円とそこそこ重たいですが戸数に対して自転車用のエレベーター、内廊下でディスポーザーなどがあることを考慮すると今の時代としては致し方ないでしょう。

建設地周辺レポート

【住むレーション】

[東西線]

飯田橋 8:00発
神楽坂 8:02着
早稲田 8:04着
高田馬場 8:08着
落合 8:11着
中野 8:15着

飯田橋 8:01発
九段下 8:02着
竹橋 8:04着
大手町 8:07着
日本橋 8:09着
茅場町 8:11着

[有楽町線]

飯田橋 8:00発
江戸川橋 8:02着
護国寺 8:05着
東池袋 8:07着
池袋 8:09着

飯田橋 8:01発
市ヶ谷 8:03着
麹町 8:05着
永田町 8:07着
桜田門 8:10着
有楽町 8:12着
銀座一丁目 8:14着

[南北線]

飯田橋 8:01発
後楽園 8:03着
東大前 8:06着
本駒込 8:08着
駒込 8:10着
西ヶ原 8:12着
王子 8:14着

飯田橋 8:01発
市ヶ谷 8:02着
四ツ谷 8:05着
永田町 8:07着
溜池山王 8:09着
六本木一丁目 8:12着
麻布十番 8:15着

[大江戸線]

牛込神楽坂 8:04発
牛込柳町 8:06着
若松河田 8:08着
東新宿 8:10着
新宿西口 8:13着
都庁前 8:16着

飯田橋 8:00発
春日 8:02着
本郷三丁目 8:04着
上野御徒町 8:06着
新御徒町 8:08着
蔵前 8:10着
両国 8:12着
森下 8:14着

[総武緩行線]

飯田橋 8:00発
市ヶ谷 8:02着
四ツ谷 8:04着
信濃町 8:06着
千駄ヶ谷 8:08着
代々木 8:10着
新宿 8:12着

飯田橋 8:03発
水道橋 8:05着
御茶ノ水 8:08着
秋葉原 8:10着

日常の買い物施設としては大江戸線飯田橋駅の出入口(各地下鉄線にもつながっています)近くのマルエツプチ、神楽坂のよしやなど前々からあるスーパーマーケットに加えて首都高沿いでは2018年にいなげや、2019年にマルエツがオープンしたことでより便利になりました。例え置いてある商品が同じでも新しいスーパーマーケットって買い物していて気持ち良いのですね(笑)

通学校は津久戸小学校で徒歩5分、牛込第三中学校で徒歩17分です。

【総評】

お若い共働き世帯の1戸目にもおすすめです!

2LDKでも60㎡あるので子供が生まれてもしばらくは住める広さです。立地が良いだけでなく設備仕様も高いですから資産性&満足度にも期待が持てます。

エリア内では戸数があるためすべての部屋がサクッと完売にはならないでしょうけども3LDKの動きはかなり早いことでしょう。需要と供給のバランスが崩れており大激戦と思われます。2LDKも角住戸と総額8500万円前後の部屋は動きが早いでしょう。1LDKはグレード落としてしまっているので2LDK以上に比べると動きは鈍いかもです。36㎡ほどに5000万円オーバー出すならグレード感を求める方も多いでしょうからもう少し2LDKの設備仕様に近づけてくれているとおすすめしやすかったです。(仮に同じ価格で2LDKと同じ仕様なら強くおすすめしていた)

全体的におすすめですが3LDK(とくに70F)は強くおすすめ、2LDKもおすすめ、1LDKは悪くないけど他にも選択肢たくさんありますね~となります。

ただ、1LDKは新築にしては利回り4.5%ほどと高いためご自身が設備仕様に納得できるなら住みながら投資として成り立つ水準です。

動画もご覧ください!

■ブランズ神楽坂 建設地周辺レポート

■ブランズ神楽坂 モデルルーム見学後のレポート

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