ドレッセ港北センター北　予定価格と間取り　駅前立地×屋内平置き駐車場

今回ご紹介するのはドレッセ港北センター北です！

［物件概要］

売主：東急　伊藤忠都市開発
設計：スタイレックス・アーキテクト
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：55.56㎡～94.36㎡
総戸数：61戸（非分譲住戸2戸含む）、他店舗（区画数未定）
規模：地上9階地下1階建て
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン「センター北」駅徒歩2分
所在地：神奈川県横浜市都筑区中川中央一丁目
竣工予定：2026年1月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：ドレッセ港北センター北公式HP

市営地下鉄ブルーラインとグリーンラインのセンター北駅の目の前、駅前ロータリーと区役所通りの間となります。バス乗り場に屋根があるため豪雨でなければ傘もいらないでしょう。

東急と伊藤忠のJVですがシェア率の関係なのか東急のブランドのみでの物件名となっています。

これまでもクリオ港北センター北やパークホームズセンター北など駅前ロータリーと区役所通りの間に位置する分譲マンションの供給はあったためオンリーワンというわけではありませんが便利な立地ですね。

日常の買い物はロピア、東急ストア、北野エース、ダイエー、オーケーなどなどスーパーマーケットの選択肢も充実していますし大型商業施設があるため仕事帰りや休日も自宅近くで楽しむことができます。

一方で通学校は中川小学校で徒歩17分、中川中学校で徒歩22分と公立校がとても遠く、道が整備された港北ニュータウンとはいえ二の足を踏んでしまう子育てファミリーも少なくないでしょう。

それでも都筑中央公園をはじめとして公園が充実、どの道を歩いていても気持ちが良い（公園と公園を結ぶ道もある）ですから一般的な街で学校が遠いのとはわけが違うことは確かです。ボッシュホール（都筑区民文化センター）ができることで区役所通りもより垢ぬけますね！(建物は竣工済み)

共用廊下は内廊下、その内廊下を挟むようにサンドイッチ型で主開口部は東と西です。

角住戸比率は高いですがすぐ隣が建物になるため妻窓はどちらも通風を確保できる程度のものとなります。（横の建物が若干奥まっていたり今作のほうが背が高いためすべての妻窓が壁ドンというわけではないです）

眺望としては東側はロータリー挟んで駅舎、西側は区役所通り挟んでガソリンスタンド、どちらも低層階でも離隔がしっかりしていますし眺望が守れやすいというもの選びやすいですね。東側のロータリーが変わることは考えにくいですし、西側のガソリンスタンド付近も今作の商業地域よりも建ぺい率と容積率が厳しくなりその先はさらに厳しい一種低層住居専用地域となっています。

区役所通り側は音ネックが大きくなるためT-3サッシを採用、東向きと西向きどちらを選ぶかは方角の好み次第ではありますが『窓を開けない生活なら山々を望めるひらけた眺望の西向き』『窓を開けた生活をしたいので東向き』という選び方が基本になってくるでしょう。(東向きは最上階でも駅ビルを超えないですが西向きは低層階でも抜け感がある)

区役所通り側のグラウンドレベルが低くなることで地下1階が存在、その地下1階にサブエントランス、平置駐車場と駐輪場、共用施設としてマルチスタジオ（貸切型でテレワークや映画鑑賞等）、ごみ置場、防災倉庫(各階にもあります)を設けています。

メインのエントランスは駅前ロータリー側に設けられるため敷地にゆとりがない中で歩車分離のダブルアプローチを実現できています。

1階と2階の店舗はクリニックを想定(飲食が入らないのは確定)、住戸は3階からとなります。

1階の大部分が店舗区画のため価格帯の割にはエントランスホールがこじんまりとしているのは惜しいですね。（総戸数の割にエントランスホールが立派だったプラウド港北センター北と比べると尚更）

ただ、エントランスホールに飾られるグラスアートが美しく雰囲気良い空間になりそうですし、風除室手前のアプローチは短いながらも天然石張りの袖壁とL字の庇が相まって高級感があります。その天然石がホールまで続くため奥行きも感じることができそうです。(風除室のドア横もガラスにしている)

基壇部の2階店舗周りはガラスカーテンウォール、全体的に白基調の中に黒のグリッドラインを合わせるなど単調なデザインではありません。区役所通り側のガラスウール部分がせり出しているのもかっこいいですね。(地下1階が区役所通り側からだと1階部分になるためせり出している部分がより強調されている)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Bタイプ　2LDK　56.12㎡

画像出典：ドレッセ港北センター北公式HP

Cタイプ　3LDK　71.85㎡

画像出典：ドレッセ港北センター北公式HP

Fタイプ　2LDK　55.56㎡
4階　7300万円台　坪単価434万円
7階　7600万円台　坪単価452万円

Gタイプ　2LDK　63.68㎡
4階　8300万円台　坪単価430万円
7階　8600万円台　坪単価446万円

Iタイプ　3LDK　77.28㎡

画像出典：ドレッセ港北センター北公式HP

Kタイプ　3LDK＋S　94.36㎡

画像出典：ドレッセ港北センター北公式HP

平均坪単価は約450万円です。

間取りに関しては全体的に柱の食い込みが気になってきます。敷地面積約937㎡に対して建築面積832㎡ですから致し方ないとはいえ単価帯からすると有効面積が減ることのダメージが大きいですからもう少し工夫があると良かったでしょうか。(柱の食い込みも専有面積カウントされるため坪単価が高いマンションほど損をすることになる)

下がり天井に関しても室内中央付近の天井高が2000mmほどになるなど影響が大きいです。

ただ、エリア内ではかなり高額となる単価帯でありながらも94㎡住戸がある辺りは『さすが人気の港北ニュータウン』という印象をうけますね。(とくに近郊・郊外ではグロスが膨らむのを嫌い専有面積を刻みがちな時代)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、ゼッチ基準を満たしておりリビングだけでなく主寝室想定の洋室も床暖房完備となっています。一部住戸のみですが居住階の共用廊下にトランクルームが設けられています。

構造は二重床(床スラブ厚200mm～240mm)・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■港北センタープレイス

2006年築　センター北駅徒歩3分

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約310万円

動き一例

約80㎡
新築時4600万円台
中古時8700万円台

■港北センターヒルズ

2008年築　センター北駅徒歩5分

新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約300万円

動き一例

約85㎡
新築時5900万円台
中古時8100万円台

■パークホームズセンター北ブランプレミア

2009年築　センター北駅徒歩4分

新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約330万円

動き一例

約80㎡
新築時6400万円台
中古時8100万円台

■パークホームズセンター北

2012年築　センター北駅徒歩3分

新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約330万円

動き一例

約56㎡
新築時4300万円台
中古時5100万円台

■グランドメゾンセンター北フロント

2021年築　センター北駅徒歩4分

新築時の坪単価約335万円
直近の動きなし

■クリオ港北センター北

2022年築　センター北駅徒歩2分

新築時の坪単価約310万円
直近の動きなし

上記相場からドレッセ港北センター北が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　3LDK　71.85㎡　4階　9600万円台　→　7800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内地下1階で平置き12区画(EVチャージャー9区画)、切り返しが容易でないためターンテーブル完備です。設置率としては約20％と駅前立地とはいえ港北ニュータウンとなれば足りない可能性が高そうではあります。

シャッターゲートがない点はセキュリティ面で若干の不安を覚える方もいるかと思いますが区役所通りからの出入りのため便利です。

あくまで新築時の優先権(部屋を手放す際は管理組合返還)ですがKタイプ(8階と9階)とJタイプ(8階)であれば希望すれば確保できます。身障者優先区画を除くと全長5000mmまでのためロングセダンなどは止められませんが全高は2000mmまで対応しています。

駐輪場も同じく地下1階の屋内で設置率約150％です。

管理費は㎡単価月額約350円ほどになる予定、住宅部分だけでなく店舗部分の負担もあるため周辺物件と比べると重たいですね。ディスポーザーありの内廊下ではあるもののタワマンではないですから気になる方も少なくないでしょう。(一概には言えませんがタワマンであれば高くて当然の管理費を気にする方は少ないが一般的なマンションでは影響が大きい)

住戸部分のエレベーターは1基(分速60m)、ごみ置場が地下1階のため駅へ出かけるついでに捨てたい方は再度1階へ戻る必要がある(サブエントランスから出て駅へ行くのは遠回り)ものの屋内で24時間捨てられますからあまり気にしなくて良いでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■港北センタープレイス　総戸数728戸　管理費㎡単価月額約150円

■港北センターヒルズ　総戸数451戸　管理費㎡単価月額約142円

■パークホームズセンター北ブランプレミア　総戸数80戸　管理費㎡単価月額約195円

■パークホームズセンター北　総戸数32戸　管理費㎡単価月額約299円

■クリオ港北センター北　総戸数24戸　管理費㎡単価月額約279円

【住むレーション】

［ブルーライン］

センター北　7:58発
中川　8:00着
あざみ野　8:03着

センター北　7:59発
センター南　8:01着
仲町台　8:04着
新羽　8:07着
北新横浜　8:09着
新横浜　8:11着
岸根公園　8:13着
片倉町　8:15着
三ッ沢上町　8:18着
三ッ沢下町　8:20着
横浜　8:23着
高島町　8:25着
桜木町　8:27着
関内　8:28着

［グリーンライン］

センター北　7:58発
北山田　8:00着
東山田　8:02着
高田　8:04着
日吉本町　8:07着
日吉　8:10着

センター北　7:57発
センター南　7:58着
都筑ふれあいの丘　8:00着
川和町　8:03着
中山　8:06着

［空港リムジンバス］

センター北駅　5:25発(始発)
センター南駅　5:30発
新横浜駅　5:50発
羽田空港第1ターミナル　6:20着
羽田空港第2ターミナル　6:25着
羽田空港第3ターミナル　6:35着

ブルーとグリーンが使い分けられるものの都心方面へは乗り換えがマストになってしまうのが港北ニュータウンのウィークポイントとなってきます。

ただ、日常生活だけでなく休日も物件周りで楽しめるような街ですし、都筑ICまで約3.5km、横浜青葉ICまで約4.5km、港北ICまで約5.8kmと高速道路アクセスが良いためカーライフも充実させることができます。（言わずもがなですが港北ニュータウンは車持ち世帯がマジョリティです）

ハングリータイガー！！

ランチはハングリータイガー港北センター南店でダブルハンバーグ&ライス大盛！！ pic.twitter.com/H3cUbtkiVO

— マンションマニア (@mansionmania) September 27, 2024

【総評】

『高いお金を払うから条件良い新築マンションが欲しいんです！！』という方に合ってくる出物となります。

価格の安い高いを気にする方(相場価格で買いたい方)には合いません。先の通りで周辺相場と比べてしっかりした価格帯のためそのような方は中古マンションを選んだほうが現実的でしょう。

ただ、立地の良さはもちろん商品力も高いため満足度をお金で買いたいという方にはビシッとハマることでしょう。とても好印象の物件でした。(高いことに対して理由はあるためそこに価値を感じるのであれば中古へシフトせず気持ちよく選べる)

あくまでモデルルームでの見せ方ではありますがリビングのNookSpaceも素敵でした。リビングの隅に第二のくつろぎスペースを設けることで家族が同一空間にいつつも自分時間に浸れるような生活提案でした。

モデルルームはあくまでモデルルーム、でも夢を見させてくれるからこそ人生で一番高い買い物を決断できるものです。

余談にはなりますが売却を検討中の方によく聞かれることがあります。

『どうすれば高く売れますか？』と。

それに対しての答えはシンプルです。

『新築マンションのモデルルームのように売ることです』と。

素敵なモデルルームを見てもらい心躍ってもらう。どんな素敵な部屋であろうと当然検討者に不安点も生まれるわけですがそこをしっかりとした資料と営業力でカバーする。

マンションマニアの売却相談サービスではとにかくそこに力を入れてもらっています。いかに検討者に心躍ってもらい不安点を解消していくか。とても大事なことです。

話は脱線してしまいましたがドレッセ港北センター北のモデルルームはとてもとても心躍りました。もちろん、繰り返しになりますがあくまでモデルルームです。でも、生活提案をしてくれると買いやすいのですよね。

また、駅前×平置き駐車場は希少性がとてもとても高いですね。大規模マンションですら機械式駐車場が多いエリアで駅前で平置き駐車場なのはスペシャルで驚きました。

もちろんマイカー派であれば港北ニュータウン内の戸建てという選択肢もあるとはいえさすがに駅前ロータリー沿いは難しいですからね～。

設置率が低いため一部住戸を除くと抽選なのが悩ましいですが…

車庫証明がいらなければ(車庫が別にあるなら)マンション目の前に出入口がある駅前地下駐車場の月極(29700円)を契約するという手もあります。(深夜1時～朝6時までは入出庫不可)

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