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今回ご紹介するのはジオ板橋浮間舟渡です！

マンションマニアの地元物件！！(今作の通学校である志村第五中学校卒業)

テンション高めで現地調査＆モデルルーム訪問してきました！！

立地などに関しては前回の記事をご覧いただければ幸いでございます。

ジオ板橋浮間舟渡　価格は？！　カレッツァ板橋店跡地の大規模マンション

■第1期1次販売概要

登録受付期間/2024年12月6日（金）～2024年12月8日（日）
登録受付時間/10：00～18：00（最終日は12時迄）
抽選日時/2024年12月8日（日） 13：00～

販売戸数100戸
価格5798万円～9968万円
最多価格帯7800万円台（11戸）
間取り2LDK～4LDK
専有面積56.16㎡～83.85㎡

管理費（月額）15630円～23330円
修繕積立金（月額）8990円～13420円
インターネット利用料（月額）880円

駐車場196台（機械式150台、平置き32台、福祉対応用1台、カーシェア用1台、来客用9台、来客・宅配兼用3台）月額使用料18000円～25000円
自転車置場594台（2段式下部スライド451台、レンタサイクル7台、平面12台、傾斜ラック式91台、スライドラック式33台）月額使用料100円～600円
バイク置場14台　月額使用料4000円
ミニバイク置場46台　月額使用料3000円
サイクルポート305区画　月額使用料1200円

価格と間取りの一部を共有いたします！

※画像出典：ジオ板橋浮間舟渡公式HP

B2r　4LDK　83.85㎡

4階　9528万円　坪単価375万円

B9　3LDK　72.22㎡

1階　7498万円　坪単価343万円
2階　7698万円　坪単価352万円
3階　7848万円　坪単価359万円
4階　7898万円　坪単価361万円
5階　7998万円　坪単価366万円
6階　8098万円　坪単価370万円
7階　8298万円　坪単価379万円

B12　3LDK　72.33㎡

1階　7498万円　坪単価342万円
2階　7698万円　坪単価351万円
3階　7848万円　坪単価358万円
4階　7898万円　坪単価361万円
5階　7998万円　坪単価365万円

C14　4LDK　76.23㎡

7階　8748万円　坪単価379万円

C15　3LDK　76.23㎡
1階　7898万円　坪単価342万円
2階　8098万円　坪単価351万円
3階　8248万円　坪単価357万円
4階　8348万円　坪単価362万円
5階　8448万円　坪単価366万円
6階　8548万円　坪単価370万円
7階　8748万円　坪単価379万円

C16　4LDK　81.18㎡

1階　8638万円　坪単価351万円
2階　8798万円　坪単価358万円
3階　8968万円　坪単価365万円
4階　9088万円　坪単価370万円
5階　9368万円　坪単価381万円
6階　9668万円　坪単価393万円
7階　9868万円　坪単価401万円

D1　3LDK　79.33㎡

4階　8548万円　坪単価356万円
5階　8648万円　坪単価360万円
6階　8748万円　坪単価364万円
7階　8898万円　坪単価370万円

D2　3LDK　70.55㎡

4階　7648万円　坪単価358万円
5階　7748万円　坪単価363万円
6階　7848万円　坪単価367万円
7階　7998万円　坪単価374万円

H2　2LDK　56.16㎡

5階　6198万円　坪単価364万円

第一期に関しては条件の良いリバービューorパークビュー住戸が主な供給対象、平均坪単価は約360万円です。

上記の予定価格に対して周辺相場は下記の通りです。

■ウィンベルガーデン浮間公園

1998年築　浮間舟渡駅徒歩4分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約220万円

動き一例

約59㎡
新築時3400万円台
中古時3700万円台

■エコヴィレッジ浮間公園

2005年築　浮間舟渡駅徒歩2分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約250万円

動き一例

約60㎡
新築時2800万円台
中古時4400万円台

■グランスイート浮間舟渡

2009年築　浮間舟渡駅徒歩7分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約240万円

動き一例

約60㎡
新築時3800万円台
中古時4400万円台

■BELISTA(べリスタ)板橋浮間舟渡

2011年築　浮間舟渡駅徒歩6分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約220万円

動き一例

約75㎡
新築時4100万円台
中古時4900万円台

■イニシア板橋浮間公園

2016年築　浮間舟渡駅徒歩6分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約240万円

動き一例

約70㎡
新築時4200万円台
中古時5100万円台

■アデニウム板橋浮間公園

2017年築　浮間舟渡駅徒歩8分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約250万円

動き一例

約67㎡
新築時4300万円台
中古時4700万円台

～浮間舟渡駅の分譲マンション相場～

※板橋区アドレスのみ
※駅徒歩8分圏内

新築
坪単価360万円前後

築10年未満
坪単価250万円前後

築10年～築20年
坪単価240万円前後

この差は…なかなかな差ですよね…

もちろん中古相場が追いついてくる可能性も十分ありますが第一期場面では『相場を無視した価格』となることは確かです。

また、周辺の分譲マンション賃料相場と比べても利回り3％台になってしまいます。

上記相場からジオ板橋浮間舟渡が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

D2　3LDK　70.55㎡　4階　7648万円　→　6300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、床暖房など基本的なところは抑えており今どきのゼッチ基準も満たしています。引き戸の一部が下レール、トイレはタンク丸出し、浴室ブラケットライト、洋室ドア受けがキノコちゃん、構造も直床であるなど気になる点はありますがエリア内比較としてはスペック高いほうでしょう。

基本天井高は2500mmと一般的ですがお金で変えられないサッシが2200mmと高い点は評価ポイントとなるでしょう。ただ、その2200mmは外向きの部屋のみであり内向きの部屋は2000mmになってしまいます。モデルルームは2200mmのため注意が必要です。

こちらは前回の記事でも触れたところですがやはり緑豊かなランドスケープはスペシャルですよね～！！グリーンベルト合わせて緑地率約18％！！

メインのエントランスアプローチの植栽豊かなエントランスガーデン、その先のスタディコーナー、ライブラリー、プレイコーナーとラウンジが一体となったアースラウンジも広々しているだけでなく大窓からエントランスガーデンの緑を感じられるのも雰囲気良いですね。

さらにその先の住戸棟の中心部には木造の共用棟(オリガミテラス)を配した緑豊かなセンターガーデンがあります。こちらはパーティースペースとゲストルーム2部屋が設けられます。その近くにはランドリールームもあります。

入居者優先枠はないとのことですが児童福祉施設も開園予定です。(身障者対応となる保育園の予定)

エントランスガーデンの手前に産業廃棄物処理施設がある(おそらく買収できなかった)のはやはり気になるところではありますがそれがなければあそこまで立派なアプローチにはしなかったはずですからトレードオフと割り切れるかどうかですね。

外観デザインに関しても妻側の木調庇を斜めとしてウィング型にしているのが特徴的ですね。太めのマリオンも重厚感がありますし隔て板もしっかりとスラブtoスラブとしてくれています。背中側のほとんどがスカスカ格子なのは惜しいですが…(すべてガラス手摺だとより良かった)

価格が周辺相場と比べてもんげー高い中で『うちは他とは違うから高いのです』と言えるくらい差別化がなされています。

住戸棟をV字配棟とすることでリバービューもしくはパークビュー住戸を多く設定できているのも素晴らしいですね。内側の棟もそれなりに離隔はとれているものの外側の部屋に比べると眺望が大きく劣りますから基本的には『選べる内は外側の棟を狙うべき』でしょう。

間取りに関しては田の字が主ですがアイランドキッチンプランがあるのは面白いですし、共用廊下のアルコーブが今の時代の新築マンションとしてはゆとりがあり各戸玄関前に宅配ボックスが設置される点も今どきで素晴らしいですね。可動式ルーバー面格子もあります。どうせなら共用廊下を東京メガシティのように完全アウトフレームにしてくれると嬉しかったところですが今の時代の建築費では難しかったでしょうか。

2帖弱のマルチスペースはエアコンを設置できるためワークスペースなどとしても使うことができます。その分収納は減りますがテレワーク時代ですから人気出るのではないでしょうか。個人的にもかなり好印象でした。(エアコンを設置できない物件が多いので…)

駐車場は歪な土地形状を活かして歩行者動線とは完全に離すことができており屋外平置き33台(内1台福祉対応用)残りが屋外機械式で設置率約30％です。

第一期購入者は希望すれば確保することができる愛のある販売方式となっています。

平置き駐車場サイズ　全長5000mm×全幅2500mm(福祉用は＋1000mm)

機械式駐車場サイズ　全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2000kg

機械式の全幅サイズと重量制限が厳しめなのは今一つですがオールハイルーフ対応、車寄せを兼ねたコーチエントランスが広々しているのが素晴らしいですね。

地下に屋内サイクルポートが305区画ありそちらの区画であれば大人用自転車2台と子供用自転車1台も止めることができます。サイクルポートでなかった場合でも1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約278円、今の時代の新築マンションとしては違和感ないですが周辺の分譲マンションと比べてしまうとお高いですね。

各戸玄関前に宅配ボックスがあるとはいえメールコーナーは一カ所ですし、横に長い大規模マンションがゆえに敷地内に入ってから数分歩く住戸も多いです。ごみ置場は二カ所、エレベーターは9基(分速60m/90m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■グランスイート浮間舟渡　総戸数105戸　管理費㎡単価月額約189円

■BELISTA(べリスタ)板橋浮間舟渡　総戸数182戸　管理費㎡単価月額約160円

■イニシア板橋浮間公園　総戸数61戸　管理費㎡単価月額約182円

■アデニウム板橋浮間公園　総戸数75戸　管理費㎡単価月額約245円

【総評】

いわゆるマイナー駅ではありますが都心までの時間距離は短いですし、ハザードマップで色がつくエリアではあるもののだからこそ水辺を身近に感じられる自然環境も魅力のエリアです。

立地に関しても浮間舟渡内で便利な場所に位置していますし総戸数598戸というスケールメリットをしっかりと活かしたランドスケープなど商品力の高さもあります。

価格に関しては周辺相場と比べてしまうとかなりお高いですね。周辺相場を完全に無視しています。

ただ、新築マンション比較としては特別高いというほどではないでしょう。

行政サービスが充実している東京23区で新築マンションを探しているけども億ションなんて夢のまた夢という方にとっては選択肢が少ない時代です。

今の時代の8000万円前後の新築マンションとしては良い出物だと思います。

『周辺相場と比べた際の価格の妥当性を求めない』
『東京23区限定』
『新築マンション限定』
『予算は頑張っても8000万円前後』
『ハザードマップは気にしないので水辺を感じられる生活がしたい』

主に上記のような価値観の方に合ってくるでしょう。

当てはまるという方は検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！

価格が高いなぁ～というのはあくまで周辺相場と比べた場合です。

新築である以上は高くて当たり前の時代になっていますし、今作に関しては商品力が高いですから『周辺相場と比べてしまう人には割高』だけども『新築マンション派にはまったくもって割高ではない』と言えるのではないでしょうか。

周辺中古マンションのほうがだいぶお安いとはいえ『新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方は新築という価値に高いお金を支払うことで幸せを買えるわけですから新築という選択で良いと思うのです。

もちろん『いやいや全然中古でOKです！！』という方には現状としてはまったくもって合わない物件ではあるため浮間舟渡で600組弱に購入してもらう必要があるとなれば販売は長期戦を見込んでいるのではないでしょうか。

ああ～楽しき母校～志村第五中学校～♪

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