シティハウス志村坂上　価格と間取り　坂上ではなく坂下ですが買い物利便性は◎

今回ご紹介するのはシティハウス志村坂上です！

［物件概要］

売主：住友不動産
設計：長谷工コーポレーション 一級建築士事務所　
施工：長谷工コーポレーション
価格：6400万円～9200万円
専有面積：67.41㎡～74.94㎡　
総戸数：78戸
規模：8階建て
交通：都営三田線「志村坂上」駅徒歩9分
所在地：東京都板橋区前野町4丁目30番18　
竣工：2022年8月15日
引き渡し予定：2025年7月下旬

駐車場：31台、他に来客用2台（月額）19000円～25000円
自転車置場：118台（月額）300円～3500円
バイク置場：4台（月額）6000円
ミニバイク置場：2台（月額）4000円

管理費（月額）19875円～21985円　
修繕積立金（月額）7810円～8680円　

地図はこちらです↓

画像出典：シティハウス志村坂上公式HP

都営三田線の志村坂上駅からグッと坂を下って徒歩9分、首都高5号線を超えた先となるため夜は少々淋しい雰囲気となります。

また、物件名は武蔵野台地の志村坂上を名乗っていますが坂下立地となります。(板橋区坂下というアドレスは別にあり今作のアドレスは前野町です)

ただ、志村坂上駅との標高差は15m弱あるものの志村三丁目駅付近と比べればグラウンドレベルは高いためハザードマップでは周辺が薄っすらと色がつく程度となっています。(板橋区のザ・低地立地の新築マンションとしてはジオ板橋浮間舟渡がまもなく案内開始予定)

その志村三丁目駅からヴィオスガーデン城山の横を経由すれば坂を感じないルートとなるのですが今作の公式HPではその点について謳っていないですね。(志村坂上物件として販売したいのでしょう)

前野町エリアは個人的にものすごく地縁があるところです。

板橋区蓮根で生まれ育ったのですが今作のすぐ近くにイズミヤ(現イオンスタイル)がオープンしたことで小学生の頃には頻繁に訪れていました。

近場としては西台のダイエー、高島平団地(団地内におもちゃ屋さんなどがありました)、前野町のイズミヤ、少し坂はきついけど上板橋のイトーヨーカドー(閉店してしまうのが淋しい…)か東武練馬のサティ(現イオン)、さらに足を延ばして光が丘のIMAなどなど、とにかくこの界隈を当時の愛車(マウンテンバイク)でうろついていたのです。その主な目的はゲームコーナーなのですが(笑)

社会人(たしか二十歳くらい)になってからは前野町住みでフェリス女学院大学に通っている一つくらい年下の女子大生さんとお付き合いしたのも懐かしい思ひ出です。(フェリスのクラッチバックを貰ったなぁ～)

高校時代からのプリ帳を見られてしまい『この中に交わりたくない！！』と言われフラれた記憶が…思ひ出話だけで読者様にご迷惑な長編になってしまうためこの辺で…苦笑

日常の買い物はそのイオンスタイル(ヤマダ電機はセブンタウン小豆沢に移転)が徒歩3分、少し上り坂になりますが同じく前野中央通りのヒューリック志村坂上(カスミ等)が徒歩5分、ビバホームが徒歩7分、大原のオーケーが徒歩9分などなど選択肢が充実しています。前野原温泉さやの湯処もすぐ近く(イオンスタイルの目の前)です。

セブンタウン小豆沢のビバホーム跡はヤマダデンキになるのか！！（イオンスタイル前野町から移転） pic.twitter.com/MddfFjI5CQ

— マンションマニア (@mansionmania) June 27, 2024

もちろん高台側の志村坂上駅周りにもスーパーマーケットや商店街はあるもののそちらへ出向かなくとも日常の買い物を済ますことができます。

感じ方は様々ですが私の感覚としては『坂上より坂下のほうが日常の買い物が便利』であるため武蔵野台地にこだわらない私のような感覚をお持ちの方であればむしろ便利で住宅費が抑えられる坂下側はコストパフォーマンスが高いと感じやすいことでしょう。

通学校は北前野小学校が徒歩7分、志村第四中学校が徒歩12分です。見次公園と前野公園が徒歩5分ほどですし、サンシティ辺りもサクッと行き来できる距離のためこちらも低地側だけで十分選択肢があります。

現地は東・南・西の三方角地でほぼ台形の土地形状となっています。従前は運送系の車庫と倉庫がありましたが用途地域としては前野町では希少な住居系で工業感は薄い側です。

東棟と西棟のサンドイッチ配棟で主開口部も東と西になります。

東側も西側も接道向かいが背の低い戸建やアパートになるため低層階でも日当たりに期待ができますし、中層階以上であれば視界抜けしてきます。

南東側は大きな墓地、南側は前野高齢者在宅サービスセンター、南西側は都営住宅となります。土地形状からすれば南西向きをボリュームゾーンとすることもできたはずですが都営住宅ビューを避けて抜け感を優先したようです。

建物はすでに竣工しておりゲートデザインと二層吹き抜けの窓面豊かなエントランスホール(一層のラウンジも合わせると総戸数以上の広さ)、バルコニーガラス手摺(一部ルーバー)に木調マリオンなどなど住友不動産らしいかっこいい実物をその目で確認することができます。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブとしてくれています。

ラウンジ以外の共用施設はありませんがラウンジ横にコーチエントランスがあるのは車利用者にとっては嬉しいですね。出かけるときは運転者が機械式駐車場で出庫作業をしてコーチエントランスで待ち合わせ、帰宅したときはコーチエントランスで同乗者を先に降ろして運転者が入庫作業をすることができます。

ただ、引き渡しはいつもの売上時期調整で2025年7月下旬です…

価格と間取りの一部を共有いたします！

Atタイプ　1LDK+2S　70.27㎡

画像出典：シティハウス志村坂上公式HP

B1タイプ　1LDK+2S　67.41㎡
6階　7500万円　坪単価367万円

Dtタイプ　3LDK　72.81㎡

画像出典：シティハウス志村坂上公式HP

Dタイプ　3LDK　72.81㎡

画像出典：シティハウス志村坂上公式HP

Etタイプ　1LDK+2S　67.41㎡
1階　6400万円　坪単価313万円

Eタイプ　3LDK　67.41㎡

画像出典：シティハウス志村坂上公式HP

Hrタイプ　2LDK+S　71.93㎡

画像出典：シティハウス志村坂上公式HP

Jrタイプ　3LDK　74.94㎡

画像出典：シティハウス志村坂上公式HP

販売が開始された2022年4月時点では平均坪単価約305万円でしたが今時点では住友不動産あるあるの値上げがおこなわれています。

「プラウドシティ小竹向原が買えたじゃん」と思われるかもですがプラウドシティ小竹向原販売時点ではこちらのマンションはもう少しお安かったのですよね。まさに『時価』のデべさんです。

間取りに関しては田の字が主ですしサンドイッチ型配棟がゆえにサービスルーム表記のプランも多いのですがリビング側連窓、角住戸に関しては妻側の窓も豊かなものになっています。

当初から竣工後の販売を計画している住友不動産らしく共用廊下側もタイル貼りで雰囲気が良いなど『見学するとモノの良さを感じられる』のはさすがですよね。(チープな印象にならないように表面以外もコストをかけてくれている)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター(もっこりタンクタイプなのは惜しい…)、可動式ルーバー面格子、構造は二重床・二重天井など単価なりの物にはなっています。

周辺相場を確認しましょう！

■コスモ東京ガーデンパークス

2005年築　本蓮沼駅徒歩9分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約225万円

動き一例

約80㎡
新築時3700万円台
中古時5800万円台

上記相場からシティハウス志村坂上が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B1タイプ　1LDK+2S　67.41㎡　6階　7500万円　→　5760万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1台と来客用2台の平置区画を除いて機械式(通常時は下にパレットが埋まっているタイプ)で設置率約25%(2024年8月時点では空きあり)、出入口には電動チェーンが設置されています。機械式のため盗難リスクは低いものの違法駐車などを避けられるためメリットは大きいですね。

駐車場は屋外で設置率150％弱です。子育てファミリーがメインとなるであろうマンションとしては少ないですね…

管理費は㎡単価月額約294円、ディスポーザーありですから総戸数からすれば悪くない水準でしょう。エレベーターは1基です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■コスモ東京ガーデンパークス　総戸数374戸　管理費㎡単価月額約172円

【住むレーション】

［都営三田線］

志村坂上　8:01発
本蓮沼　8:03着
板橋本町　8:04着
板橋区役所前　8:06着
新板橋　8:08着
西巣鴨　8:10着
巣鴨　8:12着
千石　8:14着
白山　8:16着
春日　8:19着
水道橋　8:21着
神保町　8:23着
大手町　8:26着
日比谷　8:29着
内幸町　8:31着
御成門　8:33着
芝公園　8:35着
三田　8:37着
白金高輪　8:40着
白金台　8:42着
目黒　8:45着

［国際興業バス］

前野町四丁目　7:37発
～中略～
赤羽駅西口　7:56着

前野町四丁目　7:44発
～中略～
ときわ台駅　7:58着

徒歩5分の停留所から国際興業バスでときわ台と赤羽方面へアクセスできます。片道毎時8本前後で渋滞の影響が少なく日常使いしやすい系統です。

首都高5号線の中台と板橋本町出入口が近くにあるため車での遠出も便利です。

【総評】

坂下側とはなりますが『日常生活が充実したものになる』というのは前野町四丁目ならではのストロングポイントになってきます。

総戸数以上の規模感がありますし、安定のカッコよさがある住友不動産物件ですからオーナー満足度の高さはもちろん遠い将来の売却時にも有利に働くことでしょう。(見た目も大事)

ただ、大きなポイントになってくるのが『新築にこだわらなければ高台側(武蔵野台地)で良質な中古マンションが購入できてしまう』ということでしょう。

スカイティアラでさえも平均値として坪単価290万円弱で購入できてしまいます。

もちろん低地側だから住みにくいということはありません。なんなら低地側のほうが買い物利便性が高いくらい(低地側のほうが大きめの商業施設が多いエリア)です。

私自身も低地側で育ったため低地側の利便性を知ってしまっているがゆえに今作の立地は好印象です。

ただ、客観的なマンション評論家としては『高台側のほうがハザードリスクが少なくウケが良い』ことも知ってしまっているため新築にこだわらないのであればスカイティアラ(平均坪単価約290万円)、ブリリアときわ台ソライエレジデンス(平均坪単価約310万円)、常盤台ガーデンソサエティ(平均坪単価約300万円)などの良質な大規模中古マンションと比較検討してみることをおすすめしたいです。(超得意エリアですのでぜひご相談ください！！)

また、シティハウス志村坂上辺りが気に入ったけども『部屋がもっと広ければなぁ～』『駐車場が自走式ならなぁ～』ということでしたら鉄板どころにはなりますがコスモ東京ガーデンパークスを狙ってみると面白いでしょう。自走式立体駐車場で設置率100％、平均専有面積80㎡弱、多彩な共用施設などなど大量供給時代のゆとり溢れるマンションとなります。

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