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今回ご紹介するのはスカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロントです！
［物件概要］先着順販売住戸
売主：山万
施工：長谷工コーポレーション
価格：3900万円～11610万円
専有面積：71.88㎡～159.79㎡
総戸数：276戸
規模：15階建て
交通：京成本線 山万ユーカリが丘線「ユーカリが丘」駅徒歩3分
所在地：千葉県佐倉市ユーカリが丘4丁目
竣工：2023年9月27日
引き渡し：即入居可
駐車場：平置240台（身障者用駐車場1台,来客者用駐車場2台含む)月額8000円～10000円
自転車置場：281台（平置50台、ラック式231台）月額100円～200円
バイク置場：平置23台 月額2000円
管理費（月額）12220円～27160円
修繕積立金（月額）9990円～22210円
地図はこちらです↓
画像出典：スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロント公式HP
山万の街『ユーカリが丘』！！
都心距離でいくと蘇我辺りと近しい距離感です。
最後に訪れたのはユーカリが丘スカイプラザミライアタワー竣工後の2017年、学生時代に山万ユーカリが丘線の写真を撮りに何度も訪れ、社会人になってからもマンションのモデルルーム訪問をしていましたが約7年ぶり！！
20代半ばくらいの頃、マイホーム探しの中で『八千代緑が丘』『研究学園』『ユーカリが丘』あたりで悩みに悩んだことも懐かしいです。物件のご縁で八千代緑が丘を選びましたがユーカリが丘に住んでいたとしても満足度高かっただろうなぁ～と。
ユーカリが丘＝山万の街(不動産業だけでなくインフラも山万)と言ってもなんら違和感なく(南側に少し歩くと他社の分譲マンションもありますがほとんどが山万の住宅です)、今作も例に漏れず山万が売主です。
今作はすでに竣工して1年ほど経過していますが山万は戸建含めて年間200戸程度しか供給しない社内ルールがあるため竣工後の売れ残りというよりかはそういった販売スケジュールになっています。年間200戸程度の供給戸数に抑えている理由は街の年齢バランスを考えてのことになります。
開発自体は1971年からスタートしており、今となっては少々古く感じるバブル期に建設された高層マンションや商業施設が駅前にあるがゆえに全体がブランニューというわけではありません。
ただ、山万が時間をかけて成長させているだけありここ10年でイオンタウンなど新しい商業施設もできているため若年層でもとっつきやすいことでしょう。医療施設や高齢者向け施設も複数あり『ずっと山万の街に住んでもらう』取り組みもなされています。
とはいえ『玄関口である駅前が少々古く駅から離れた側が新しい』という現状は山万としても変えていかなければならないということで今後北口駅前の再開発が進んでいくことになります。
その第一弾が今作『スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロント』です。(今後は商業＆タワマンなどが計画されています)
京成線のユーカリが丘駅から成田街道を超えて(デッキでも超えられます)徒歩3分、イオンタウンへと続く八千代バイパス沿いに位置しています。
京成線の線路と成田街道からは程よく離れますし、八千代バイパスも主開口部からすれば背中側もしくは斜め側となるため駅近の割には静かめな住環境です。
当然ながら山万ユーカリが丘線を利用する必要はないですから便利ですね。(山万と言えばユーカリが丘線なので訪問時は絶対に乗るべきです！！※ICカードは使えませんが地元民は顔認証システムに登録されている方も多い)
日常の買い物はスカイプラザ・モールのオーケーが徒歩4分、イオンタウンが徒歩6分など徒歩圏内で選択肢がありますし徒歩2分のユーカリプラザには映画館も入っています。
bayfmをお聴きの方であればユーカリプラザ1階のユーカリスタジオから生放送されている『YAMAMAN presents MUSIC SALAD FROM U-kari STUDIO』が思い浮かぶのではないでしょうか。
月曜日担当の能登有沙さん(千葉県出身で千葉ロッテマリーンズのファン)結婚しちゃいました…でも幸せならOKです！
東京都中央区の某駅勤務時代の同僚にStylipSガチ推しがおり私も好きになりました。(南條愛乃さんを好きになったのもその方きっかけです)
StylipS活動休止後、山万がスポンサーのラジオを担当するようになってからSNSでユーカリが丘の魅力を発信してくれており能登有沙さんと大好きなユーカリが丘の街のどちらも見れるというのは一石二鳥！！
余談ではありましたが山万は公式チャンネルだけでなくラジオ番組経由のSNSなどでも街の魅力を発信しているためこの記事をきっかけに山万やユーカリが丘を知り気になったという方はぜひぜひ検索してみてください！！
通学校は志津小学校で徒歩11分、志津中学校で徒歩12分です。上座総合公園までは自転車で5分ほどかかりますが徒歩圏内にも小さめの公園が点在しています。
下総台地のため水害を気にされる方にも合ってきます。調整池もあるため豪雨の際も安心しやすいです。
建設地は東側の八千代バイパスのみが接道、従前は駐車場があった約12000㎡の広々した土地です。
その約12000㎡に対して建物は約3000㎡のみと空地率をとても高くして周辺の戸建にできる限り悪い影響が出ないよう配慮されています。
空地の大半は平置き駐車場ではありますが当然ながら車利用者が多い街(今作にすでにお住いの方も7割以上がマイカーあり)ですし、戸建てとバッティングする中で平置き駐車場が確保できる(現在は2台目も確保可能)というのは検討しやすいことでしょう。
広大な平置き駐車場だけでなく二層吹き抜けのエントランスホール(今作も顔認証システムを採用)を別棟(名称としては共用棟)としていますし、その共用棟周りに植栽豊かなテラス、さらにしっかりとした庇があり雨に濡れない車寄せ＆サブエントランスもあるなど今の時代の新築マンションとしてはなかなかお目にかかれないゆとりを全体で感じることができます。
ゆとりがあるだけでなく共用棟は窓面豊かでとてもかっこいいですね。
個人的に感動したのはその共用棟からバイパスを挟むとバブル期に建設されたスカイプラザユーカリが丘サウスタワーがあるわけですが新旧のコントラストがとても美しく…そのサウスタワーは私が中学生時代に写真撮影で訪れていた頃はまだ築10年弱と新しかったのですよね。それが今や築30年を大きく超えているわけですが新しいカッコいい建物が建つことで既存の築が古めの物件もこれまた輝いて見えるのですよね…
今作のエントランス前で涙ぐんでしまいました…街づくりって素敵ですよね。
4棟構成で主開口部は南南東と西南西、南南東はカーディーラーの背の低い建物、西南西は敷地内の平置き駐車場を挟んで戸建てなど背の低い建物のためどちらも採光＆眺望が良好です。
今作は前回ご紹介したミライアタワーと異なり外廊下ではありますが坪庭を設けているため雰囲気が良い(廊下側の窓部分が可動式ルーバー面格子でなくスカスカ格子なのは少々惜しいですが)ですし、各階ごみ置場もあるためよほどの内廊下派でない限りは満足できる共用空間であると言えるでしょう。
共用施設としてはファミリールーム、コワーキングスペース(半個室あり)、ゲストルーム、シアタールーム、スカイテラスがあります。
外観デザインもガラス手摺とコンクリートライン、さらにダブルマリオン等で単調ではないですし隔て板もしっかりとスラブtoスラブ(階高が高くなる最上階スペシャル住戸を除く)となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
A2タイプ 3LDK 74.50㎡
画像出典：スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロント公式HP
A7タイプ 3LDK 83.53㎡
画像出典：スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロント公式HP
11階 5110万円 坪単価202万円
12階 5160万円 坪単価204万円
13階 5210万円 坪単価206万円
B7タイプ 3LDK 71.88㎡
9階 3900万円 坪単価179万円
10階 3920万円 坪単価180万円
13階 3980万円 坪単価183万円
SP-A4タイプ 3LDK 159.79㎡
画像出典：スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロント公式HP
SP-B1rタイプ 3LDK 154.84㎡
画像出典：スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロント公式HP
平均坪単価は約195万円です。
間取りは田の字が主ですが最上階には100㎡を大きく超えるスペシャル住戸(天カセになるなどスペックアップ)の設定もあります。
A7タイプの角住戸は廊下の長さは気になるものの玄関に窓があるため明るさは確保できますし、リビングがダイレクトウィンドのため一般的な角住戸では満足できない方(タワマンのような角住戸が好きな方)にも合ってくるでしょう。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、玄関前カメラ付きインターホンなどはありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなど単価帯なりな部分は少なくありません。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高2500mm以上です。
周辺相場を確認しましょう！
■ユーカリが丘宮ノ台ハイツ
1995年築 中学校駅徒歩3分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約70万円
動き一例
約77㎡
新築時3400万円台
中古時1200万円台
■グランフォートユーカリが丘
1996年築 井野駅徒歩1分
新築時の坪単価約140万円
直近売り出し事例なし
■ハーモニーヒルズユーカリの森
1997年築 井野駅徒歩4分
新築時の坪単価約120万円
直近売り出し事例なし
■ヒルトップユーカリが丘
1998年築 女子大駅徒歩1分
新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約60万円
動き一例
約80㎡
新築時3000万円台
中古時1200万円台
■ガーデンラベニュー南ユーカリが丘
1999年築 ユーカリが丘駅徒歩2分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約90万円
動き一例
約84㎡
新築時3400万円台
中古時2200万円台
■アネシスユーカリが丘
2000年築 中学校駅徒歩3分
新築時の坪単価約115万円
現在の坪単価約75万円
動き一例
約76㎡
新築時2600万円台
中古時1600万円台
■コラボハウス南ユーカリが丘8街区
2001年築 ユーカリが丘駅徒歩8分
新築時の坪単価約120万円
直近売り出し事例なし
■コラボハウス南ユーカリが丘9街区
2003年築 ユーカリが丘駅徒歩9分
新築時の坪単価約120万円
直近売り出し事例なし
■スターリアユーカリが丘
2003年築 ユーカリが丘駅徒歩5分
新築時の坪単価約125万円
直近売り出し事例なし
■スカイプラザ ステーションタワー
2002年築 ユーカリが丘駅徒歩1分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約150万円
動き一例
約106㎡
新築時4900万円台
中古時5000万円台
■プレシオ南ユーカリが丘ステーションフロント
2007年築 ユーカリが丘駅徒歩2分
新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約130万円
動き一例
約61㎡
新築時1900万円台
中古時2100万円台
■ビオウイングユーカリが丘
2009年築 中学校駅徒歩1分
新築時の坪単価約130万円
現在の坪単価約105万円
動き一例
約78㎡
新築時3100万円台
中古時2400万円台
■ユーカリが丘スカイプラザミライアタワー
2013年築 ユーカリが丘駅徒歩6分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約210万円
動き一例
約116㎡
新築時6500万円台
中古時7800万円台
上記相場からスカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロントが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
A7タイプ 3LDK 83.53㎡ 11階 5110万円 → 4780万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は出入口チェーンゲートありのすべて屋外平置き(一部EV充電対応)で設置率約86％、駐輪場とバイク置場は屋内と屋外混在で駐輪場は一世帯一台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約170円、外廊下ではありますが各階ごみ置場あり、ディスポーザーあり、植栽も豊かですからお安い方でしょう。
もちろん管理も警備も山万系列です！
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ビオウイングユーカリが丘 総戸数323戸 管理費㎡単価月額約190円
■ミライアタワー 総戸数411戸 管理費㎡単価月額約190円
【住むレーション】
［京成線］
ユーカリが丘 7:05発
京成臼井 7:07着
京成佐倉 7:12着
大佐倉 7:15着
京成酒々井 7:17着
宗吾参道 7:19着
公津の杜 7:21着
京成成田 7:25着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 7:32着
成田空港（成田第1ターミナル） 7:34着
ユーカリが丘 8:02発
志津 8:04着
勝田台 8:07着
八千代台 8:10着
京成津田沼 8:18着
京成船橋 8:25着
京成八幡 8:32着
京成高砂 8:39着
青砥 8:42着
日暮里 8:52着
京成上野 8:56着
［京成高砂駅から都営浅草線方面へ乗り換え］
京成高砂 8:40発
青砥 8:42着
押上 8:50着
本所吾妻橋 8:52着
浅草 8:54着
蔵前 8:56着
浅草橋 8:58着
東日本橋 8:59着
人形町 9:01着
日本橋 9:03着
宝町 9:05着
東銀座 9:07着
新橋 9:09着
大門 9:12着
三田 9:14着
泉岳寺 9:17着
［山万ユーカリが丘線］
ユーカリが丘 7:59発
地区センター 8:00着
公園 8:02着
女子大 8:04着
中学校 8:06着
井野 8:08着
公園 8:10着
地区センター 8:11着
ユーカリが丘 8:13着
ユーカリが丘の開発エリアは道がしっかりと整備されていますが少しズレただけで道が狭くなりますし、千葉北ICと四街道ICどちらも8キロちょっとと距離があるなど車での遠出を楽しみまくりたいという方にはあまり合わない街です。
ただ、車があるとコストコなどがある千葉ニュータウンエリアも日常生活圏(車で20分ほど)となるのは便利ですね。
うちにいる山万の元祖イメージキャラクター！！
八千代緑が丘とユーカリが丘のどちらで家を買うか迷っていた時代にモデルルームでもらいました！ pic.twitter.com/2Ck2MwVv6S
— マンションマニア (@mansionmania) March 16, 2016
【総評】
ミライアタワーの物件調査後の発信と同じになってしまいますがいつもながら山万の物件はTMD(坪単価満足度)が高いですね～。
『この価格でこんな素敵な建物に住めるの？！』とさせてくれるのですよね。
街に関しては年月が経つにつれて古く感じる部分も目立ってはきていますがそれをそのまま放置するような企業ではないでしょう。それはバブル期でさえ儲けに走らずに供給戸数を抑えた山万ですから安心できるかと。
歴史ある会社ではありますが物件はもちろんSNSの発信などを見ても『若さを感じる』のも好印象なのですよね。
なんと言いましょうか、けして悪口ではないのですがいろいろなマンションを見ていると『センスのないおじが考えたんじゃないか…』と思ってしまうことも少なくないのですが(センスのないおじのマンション評論家と言われることがないよう常に流行りには敏感でいたいところです。笑)山万物件はいつもフレッシュな印象を受けるのです。(経験あるベテランだけでなく若手社員の意見も尊重されている？)
私が山万エリアの物件調査を本格的に開始してから20年超、今作が5物件目くらいになるのですがその時代に合ったセンスを感じる物件を供給しており、今作に関しても同単価帯の他物件と比較した際に『いいね！』と思える部分が多いことでしょう。
ただ、ゆっくりゆっくりと開発を進めていく企業がゆえに幕張エリアのように数年で街並みが大きく変わるようなことはないでしょう。むしろゆっくりゆっくりが山万のストロングポイントですから『山万の街と共にゆっくりと自分も成長していきたい』という価値観の方に合ってくるでしょう。
当たり前の話になってしまい申し訳ないのですがやはり最大のウィークポンとは都心までの距離ですね…しかも総武快速線などのJR速達系ではなく京成線なのでより都心が遠く感じるはずです…
津田沼から東京 約25キロ
海浜幕張から東京 約30キロ
柏の葉キャンパスから東京 約32キロ
千葉ニュータウンから日本橋 約36キロ
千葉から東京 約40キロ
ユーカリが丘から日本橋 約42キロ
蘇我から東京 約43キロ
※駅to駅の電車距離
海浜幕張や柏の葉キャンパスあたりでさえも『東京遠い…』となる方が少なくない中で京成線で40キロ超えとなれば二の足を踏んでしまう方も少なくないでしょう。(都心勤務の場合)
そこがクリアできる方にとってはTMDがとても高い街とマンションですから検討候補の一つにしてみることをおすすめいたします！
あとは戸建をどう考えるかですね。こればかりは好みですし、私はその名の通りマンション派ではあるものの山万の街を訪れるたびに『戸建いいなぁ～』と思うくらいですので。
だからこそマンションはディスポーザーや各階ごみ置場、豪華な共用棟で差別化しており悩ましてくるところが…良い意味でズルいところですね(笑)
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