シティハウス王子　価格と間取り　駅徒歩10分ながら静かな住環境×平置き駐車場

今回ご紹介するのはシティハウス王子です！

［物件概要］

売主：住友不動産
設計：長谷工コーポレーション一級建築士事務所
施工：長谷工コーポレーション
価格：7100万円～8300万円　
専有面積：64.41㎡～67.34㎡
総戸数：96戸
規模：8階建て
交通：東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩10分　JR京浜東北線「王子」駅徒歩15分
所在地：東京都北区王子6丁目
竣工予定：2022年11月7日
引き渡し予定：2025年7月下旬

駐車場：46台（月額）20000円～22000円　
自転車置場：192台（月額）300円～3500円　
バイク置場：6台　（月額）5000円　

管理費（月額）18495円～19285円　
修繕積立金（月額）6740円～7040円

地図はこちらです↓

画像出典：シティハウス王子公式HP

以前YouTube動画では取り上げた(プラウド王子神谷の動画内)物件ですが当時とは相場も異なりますし当物件も値上げをしているため改めての記事化となります。

東京メトロ南北線の王子神谷駅から南東方向へ徒歩10分、北本通りからグッと中へ入った都営住宅・官舎や戸建てが立ち並ぶ住宅街のため王子神谷物件の中でも静かな住環境です。

数多くある『北本通り沿いの王子神谷物件』とはキャラクターが大きく異なってくるため駅から歩くだけの価値は感じやすいのですが言わずもがな利便性重視の方にとって王子神谷駅徒歩10分、王子駅徒歩15分は二の足を踏んでしまいやすいでしょう。

あとは、歩く～ではなく自転車～を日常の足とできるかどうかでも印象が大きく異なってくるでしょう。エリア柄ハザードマップでは色がつきますがほぼほぼ平坦(京浜東北線の西側を除く)ですので自転車移動は便利です。

日常の買い物に関しては3年ほど前にリニューアルしたサミットが徒歩5分というのは便利ですね！

ミニコープも徒歩5分、その他にも業務スーパーが徒歩9分、王子神谷駅前のジャパンミートが徒歩11分、ヨークフーズが徒歩11分、王子駅前の東武ストアが徒歩15分、コーナンが徒歩18分などこちらも自転車があると選択肢がグッと広がります。

通学校はすぐ近くの豊川小学校ではないですが柳田小学校で徒歩8分、明桜中学校で徒歩2分とどちらも近いです。

現地は南北に長い整った土地形状で東・南・西が接道している角地です。従前は月極＆時間貸しの駐車場がありました。

主開口部は南と東です。

南方面は接道向かいが背の低い建物の保育園と福祉園のため低層階でも日当たり抜群、中層階であれば視界も抜けてきます。南東方向に都営住宅はありますが部屋の中からであればあまり気にならないでしょう。

東方面は接道向かいが都営住宅で『ザ・こんにちは』になってしまう部屋も多いです。(北寄りになれば都営住宅の建物は被らなくなります)

南西側のエントランスホール手前はだいぶゆとりがある空間で豊かな植栽＆館銘板で雰囲気が良いアプローチですし、エントランスホールも二層吹き抜けで窓面も豊かで住友不動産らしい安定のカッコよさですね。

エントランスホールを抜けてからエレベーターまでの間は屋内廊下となっておりメールコーナー部分までもがしっかりと壁面タイルであるなど心地よい空間となっています。(メールコーナーでコストコントロールしてしまう物件も少なくない中でしっかりと作りこんでいます)

ただ、風除室がない(建物内へ入る前にインターホンがある)のは珍しいですね。

その代わり？なのかキッズルームとテレワークルームが設けられています。

キッズルームは南に窓がある明るい空間(目の前が植栽のためそこまで歩行者は気にならないですがブラインドを閉めることもできます)、テレワークルームは無料のオープンスペースと有料の個別ブースもある本格的なものとなっています。総戸数96戸にしては贅沢ですね。

外観デザインもバルコニーガラスor横ルーバー手摺と木調マリオンの組み合わせ、そしてエントランスホール付近の袖壁も重厚感あるものとなっておりかっこいいですし隣戸境もしっかりとスラブtoスラブです。

ただ、共用廊下側もガラス手摺にしてくれると嬉しかったですね…(周りから見えてしまう外廊下のためスカスカ格子はもったいない…)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A2sタイプ　2LDK+S　67.33㎡

画像出典：シティハウス王子公式HP

2階　7800万円　坪単価383万円

B3sタイプ　2LDK+S　67.34㎡

画像出典：シティハウス王子公式HP

2階　7400万円　坪単価363万円

B4tタイプ　1LDK+2S　67.34㎡

画像出典：シティハウス王子公式HP

1階　7300万円　坪単価358万円

B4sタイプ　1LDK+2S　67.34㎡

画像出典：シティハウス王子公式HP

2階　7400万円　坪単価363万円

B6tタイプ　1LDK+2S　67.34㎡

画像出典：シティハウス王子公式HP

1階　7100万円　坪単価348万円

C1タイプ　3LDK　64.41㎡

画像出典：シティハウス王子公式HP

3階　7100万円　坪単価364万円
7階　7800万円　坪単価400万円

平均坪単価は約380万円です。

販売がスタートした2022年5月頃は平均坪単価約300万円であったため2年ほどで3割近くの値上げをしています。

間取りは単調な田の字ですし70㎡弱であるなど広さとしても少々専有面積調整されてしまっています。

ただ、リビング側は大きなFIX窓かつ連窓ですし共用廊下側もできる限り柱を外に出してくれているなど単調ながらもコストコントロールしまくりというわけではありません。

リビング横洋室ウォールドアも完全ハイタイプで扉を残す位置を変えられる(隅まで家具配置して手前で出入りすることもできる)のも可変性が高くなり嬉しいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター(タンクが少し残るタイプなのは惜しいです)、可動式ルーバー面格子、構造は二重床(床スラブ厚210mm)・二重天井など単価帯なりに充実しています。

周辺相場を確認しましょう！

■パークタワー王子リバーグレイス

2007年築　王子神谷駅徒歩8分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約255万円

動き一例

約64㎡
新築時2900万円台
中古時4400万円台

約75㎡
新築時3700万円台
中古時5900万円台

■パークホームズ王子

2016年築　王子神谷駅徒歩5分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約310万円

動き一例

約62㎡
新築時4100万円台
中古時5900万円台

約65㎡
新築時4200万円台
中古時5700万円台

■ザ・ガーデンズ東京王子

2018年築　王子神谷駅徒歩5分

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約375万円

動き一例

約65㎡
新築時5300万円台
中古時7200万円台

約72㎡
新築時5600万円台
中古時7800万円台

■プレミスト王子神谷

2022年築　王子神谷駅徒歩2分

新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約360万円

動き一例

約70㎡
新築時6400万円台
中古時7600万円台

約80㎡
新築時8900万円台
中古時9400万円台

■プラウド王子神谷

2023年築　王子神谷駅徒歩5分

新築時の坪単価約355万円
直近売り出し事例なし

■レジデンシャル王子神谷

2024年11月竣工予定　王子神谷駅徒歩7分

新築時の坪単価約365万円
新築販売中

上記相場からシティハウス王子が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A2sタイプ　2LDK+S　67.33㎡　2階　7800万円　→　6280万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて屋外の平置きで設置率も約47％と高めです。これは今作のストロングポイントになってきますね～！！

駐輪場も屋外で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約287円、総戸数の割に共用施設もしっかりとしていますし外廊下とはいえディスポーザーありなどけして割高感はないのですが平置き駐車場の設置率が高い割には普通でしょうか。(平置き駐車場のため修繕コストが抑えられるのは◎)

また、エレベーターが2基あるというのも納得度を高めてくれますね！！エレベーターの待ち時間ストレスはほぼ0となることでしょう！！

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークタワー王子リバーグレイス　総戸数260戸　管理費㎡単価月額約168円

■パークホームズ王子　総戸数40戸　管理費㎡単価月額約303円

■ザ・ガーデンズ東京王子　総戸数864戸　管理費㎡単価月額約176円

■プレミスト王子神谷　総戸数227戸　管理費㎡単価月額約167円

■プラウド王子神谷　総戸数79戸　管理費㎡単価月額約293円

■レジデンシャル王子神谷　総戸数82戸　管理費㎡単価月額約194円

【住むレーション】

［南北線］

王子神谷　8:00発
王子　8:02着
西ヶ原　8:04着
駒込　8:07着
本駒込　8:10着
東大前　8:12着
後楽園　8:15着
飯田橋　8:17着
市ヶ谷　8:20着
四ツ谷　8:22着
永田町　8:25着
溜池山王　8:27着
六本木一丁目　8:30着
麻布十番　8:33着
白金高輪　8:37着
白金台　8:40着
目黒　8:42着

［京浜東北線］

王子　8:02発
上中里　8:04着
田端　8:07着
西日暮里　8:09着
日暮里　8:11着
鶯谷　8:13着
上野　8:15着
御徒町　8:17着
秋葉原　8:19着
神田　8:21着
東京　8:24着
有楽町　8:26着
新橋　8:28着
浜松町　8:31着
田町　8:33着
高輪ゲートウェイ　8:35着
品川　8:37着

［空港リムジンバス］

※赤羽駅東口発

王子駅南口　6:45発
羽田空港(第2)　7:28着
羽田空港(第1)　7:33着
羽田空港(第3)　7:40着

中央環状線の王子南ICまで1キロちょっとのため車での遠出も便利な立地です。

【総評】

ザ・王子らしく地味な印象を受けるような街並み(disではなくそれがこのエリアのストロングポイント)ですからブランニューなキラキラ感を求めてしまう方には難しいものの、その地味目なエリアに住友不動産のかっこいいマンションということでより目立っていますね。(パッと見て高級マンションと感じられる)

平置き駐車場の設置率が高く、北本通りと首都高の出入口に近いため機動力高いカーライフが実現できるでしょう。

価格に関しての考え方としては難しくないですね。

『同じ金額を出せば京浜東北線と南北線のどちらの駅にも近いザ・ガーデンズ東京王子が買えてしまう』

『同じ金額を出せば王子神谷駅により近いプレミスト王子神谷が買えてしまう』

ことをどう捉えるかでしょう。

客観的にみればより駅に近いだけでなく京浜東北線の東十条駅に近いザ・ガーデンズ東京王子のほうが立地が上です。さらに規模感でも圧倒的にザ・ガーデンズ東京王子のほうが上回っています。