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今回ご紹介するのはガーラ・レジデンス横濱富岡です！
［物件概要］第1期1次供給戸数10戸
売主：FJネクストレジデンシャル 三信住建
設計：多田建築研究所
施工：合田工務店
価格：5210万円～5860万円
専有面積：58.05㎡～62.35㎡
総戸数：37戸
規模：5階建て
交通：京浜急行本線｢京急富岡｣ 駅徒歩6分 横浜シーサイドライン「並木中央」駅徒歩12分
所在地：神奈川県横浜市金沢区富岡東6丁目
竣工予定：2025年11月中旬
引き渡し予定：2025年11月中旬
駐車場：機械式13台 月額11000円～14000円
駐輪場：74台 月額100円～400円
バイク置場：3台 月額2000円
管理費(月額)11000円～11800円
修繕積立金(月額)5500円～5900円
インターネット施設利用料（月額）990円
地図はこちらです↓
画像出典：ガーラ・レジデンス横濱富岡公式HP
最寄り駅は京急線の京急富岡駅で徒歩6分ですが起伏が激しい西側ではなく東側となるためシーサイドラインの並木中央駅も徒歩12分となります。
その代わりハザードマップでは色はついてしまいますが今作側は平坦地のため起伏を嫌う方には合ってきます。
京急富岡駅からは若干の起伏はありますし歩道があまり整備されていない道も経由することになるなど中広域で見れば恵まれた徒歩6分というわけではないもののこのエリアでは楽な道のりと言えるでしょう。
京急富岡駅徒歩6分圏内としてはツインミューズ富岡以来の約26年ぶりの新築マンションですし、もっともっと築が古い住宅が多いエリアがゆえに公式HPで『エレベーター完備！！』と謳っているのが珍しいですね。このエリアではエレベーターがあることがかなりの価値になるということになります。
日常の買い物は業務スーパーと京急ストアが徒歩6分、オーケーが徒歩7分、イオン(ビアレ横浜)が徒歩12分と徒歩圏内でも選択肢はありますが自転車で10分ほど走れば三井アウトレットパーク(バスでも行けますが自転車のほうが早いです)、ブランチ横浜南部市場での買い物もできます。エリア柄車を持たない方はほとんどいない(シニア層除く)でしょうからコストコでまとめ買いをされる方も多いでしょう。
通学校は富岡小学校と富岡東小学校で徒歩12分です。小学校へは起伏が伴いますが富岡八幡公園が徒歩1分、富岡総合公園が徒歩10分であるなど公園関係は充実しています。
建設地は北側が横須賀道路へ繋がる道、南東から南にかけて富岡運河に面しており主開口部は全戸その運河に面した南東向きとなります。
従前は富岡バスターミナルがありました。(ご地元の方であればバスターミナル跡地と言えばパッと場所が思い浮かぶほど馴染みがあったことでしょう)
南東側は運河を挟んで金沢総合高等学校の校舎があるため視界抜けするというほどではないのですが離隔は確保されていますし、運河沿いの緑道と金総の敷地内は緑豊かですから借景としての恩恵もあります。
エントランスアプローチは戸数なりの長さではありますが両サイドの緑が豊かで段々に伸びた庇も相まって雰囲気が良いですね。エントランスホールもこじんまりとしてはいますが青々としたデザインウォールが富岡並木エリアらしくて好印象です。
外観デザインはバルコニーをガラス手摺として運河からの反射が良い味となりそうではありますが隔て板がショートタイプなのが惜しいところです。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 61.18㎡
画像出典：ガーラ・レジデンス横濱富岡公式HP
B2rタイプ 3LDK 60.2㎡
画像出典：ガーラ・レジデンス横濱富岡公式HP
Dタイプ 3LDK 62.35㎡
画像出典：ガーラ・レジデンス横濱富岡公式HP
平均坪単価は約315万円です。
間取りに関しては専有面積調整(買える価格に抑えるために部屋を狭くする)をしている中で共用廊下側の柱が食い込んでいるのは惜しいですね。(柱の食い込み部分も専有面積に含まれています)
ただ、リビング横の洋室ウォールドアを完全開放できるため3LDKとしてではなく2LDKとして考えればむしろゆとりがあります。(ウォールドアは垂れ壁も下レールもありません)
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、トイレ手洗い器、バルコニースロップシンク、可動式ルーバー面格子など単価帯からすれば違和感はないでしょう。構造は直床(床スラブ厚約200mm～260mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ツインミューズ富岡
1999年築 京急富岡駅徒歩5分
新築時の坪単価約185万円
直近売り出し事例なし
■コスモ富岡ロイヤルフォルム
2000年築 京急富岡駅徒歩14分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約万105円
動き一例
約71㎡
新築時3400万円台
中古時2100万円台
■プラウド能見台
2018年築 能見台駅徒歩5分
新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約250万円
動き一例
約72㎡
新築時5000万円台
中古時5300万円台
上記相場からガーラ・レジデンス横濱富岡が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 3LDK 61.18㎡ 4階 5840万円 → 4500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の機械式で設置率約35％、エリア柄少ない印象を受けます。
駐輪場も屋外で設置率200％です。
敷地が広くないため致し方ないのですが車、バイク、自転車すべて同じ出入口なのは残念ですね。(やはり安全面としてはすべて分かれているのがベスト)
管理費は㎡単価月額約189円、ディスポーザーなしの外廊下ですが総戸数37戸としては抑えられているほうでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■コスモ富岡ロイヤルフォルム 総戸数77戸 管理費㎡単価月額約150円
■プラウド能見台 総戸数39戸 管理費㎡単価月額約219円
【住むレーション】
［京急線］
京急富岡 7:58発
杉田 8:00着
屏風浦 8:02着
上大岡 8:05着 乗換 8:08発
横浜 8:18着
神奈川新町 8:22着
京急川崎 8:30着
京急蒲田 8:35着
平和島 8:39着
青物横丁 8:44着
品川 8:48着
京急富岡 8:00発
能見台 8:01着
金沢文庫 8:04着
金沢八景 8:10着
［シーサイドライン］
並木中央 7:59発
並木北 8:01着
鳥浜 8:02着
南部市場 8:04着
新杉田 8:07着
並木中央 7:57発
幸浦 7:59着
産業振興センター 8:01着
福浦 8:03着
市大医学部 8:06着
八景島 8:08着
海の公園柴口 8:10着
海の公園南口 8:11着
野島公園 8:13着
金沢八景 8:16着
京急富岡駅は速達電車が通過となるため都心方面へ出る際には基本的に上大岡駅等で乗り換えとなります。
車での移動はとても便利ですね。横横の並木まで約1キロ、首都高の幸浦まで約3キロという距離感です。
また、海側は高低差が少ないため自転車での移動も便利です。
【総評】
プライムパークス横浜並木の検討をきっかけに並木エリアが気に入ったけども京急線沿いに住みたい、そして新築マンション縛りがあるという方には合いそうですね。
運河沿いの南東向きがゆえに採光面は今後も守られやすくハザード面さえ気にしなければ条件悪い部屋がないため部屋選びで妥協する心配もないでしょう。
価格に関しては…周辺相場と比べるとだいぶお高いですね。シーサイドライン物件ではありますがプライムパークス横浜並木でさえも坪単価270万円前後です。いくら京急物件とはいえ…
ただ、専有面積調整をしているためグロスとしてはそこまで重たく見えないですし、何と言っても新築マンションの供給が26年ぶりとなれば京急富岡から離れたくないご地元のマンション派からすれば価格だけでは語れない価値観があって当然のことでしょう。
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