今回ご紹介するのはプラウド川崎柳町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:57.50㎡~81.31㎡
総戸数:93戸
規模:14階建て

交通:
JR東海道線「川崎」駅徒歩6分
JR京浜東北線「川崎」駅徒歩6分
JR南武線「川崎」駅徒歩6分
京急線「京急川崎」駅徒歩12分

所在地:神奈川県川崎市幸区柳町
竣工予定:2019年8月上旬

駐車場:31台(機械式28台、身障者優先平置き1台、平置き1台、カーシェア用1台)
駐輪場:152台(スライド式95台(大型対応35台含む) 2段式48台 平置き2台 小型平置き7台)
ミニバイク置き場:7台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド川崎柳町公式HP

分譲マンションを購入したい人はたくさんいるのに新築マンションの供給が少ない川崎駅のラゾーナ周辺。そんな中、プラウド川崎柳町の建設が発表されたときから私自身も気にしていましたし、特別大規模マンションでもないのに問い合わせ件数が多くなっています。

黙っていても見学者が殺到するマンションですから大々的に広告はしていませんし、私自身もやっとのことで予約が取れたのですが平日なのに満席・・・とにかく欲しいという人はたくさんいるマンションです。

そうなれば企業としては儲けを最大限出したいところですから当然ではありますが強気の価格設定です。のちほどお部屋ごとの予定価格も共有いたしますが平均坪単価としては340万円ほどです。

「うわっ!高い!」

そう思う方がほとんどでしょう。私もその一人です。

ただ強気の理由はもう一つあります。それは、後発案件がないことです。

すでに開発が進んでいるラゾーナ周辺、もうマンションを開発するような土地がほとんど見当たりません。もちろん将来的には複数の土地をまとめて開発されることもあるかと思いますが現状ではない(コンパクトマンションを除く)わけで、となれば少なくとも数年間は後発物件がないということでプラウド川崎柳町を見逃してしまうとしばらく買うマンション自体がなくなってしまうわけです。

皆様のお気持ちとしては「欲しい!でも高い・・・。」ではないでしょうか。

はっきり言ってしまえば強気な価格ですし、割高感すらありますがどのように考えれば良いのか。

まず既存のタワーマンションと比べたときに、正直立地としてはタワーマンションのほうが上ですね。一番人気はラゾーナ川崎レジデンスでしょう。新築時の坪単価は約190万円、現在の坪単価は約320万円です。

つまりはプラウド川崎柳町を購入できる力がある方は川崎駅№1マンションと言われているラゾーナ川崎レジデンスが購入できるわけです。しかしながらラゾーナ川崎レジデンスは2007年築のマンションですからリフォームをしなければプラウド川崎柳町の内装とは新しさという面では大きな差があります。

また、今から10年後を見たときにラゾーナ周辺のタワーマンションは築20年近くになっているのに対して、プラウド川崎柳町はまだ築10年です。さらに大きなポイントとなるのは築年数で比べたときにラゾーナ周辺のタワーマンション同士はライバル物件として競うのですが築10年ほどのマンションはザ・パークハウスとプラウド川崎柳町くらいですからライバルが少ないというメリットがあります。

今時点ではラゾーナ周辺のタワーマンションを購入したほうが賢い選択のように見えても、同じ年代に建設されたマンションが少ないとなればプラウド川崎柳町の立地がラゾーナ周辺のタワーマンションに劣っていたとしても十分に戦える可能性はあるのです。

というのも中古マンションを探す際は皆様どのように検索しますでしょうか?エリアや駅距離はもちろんですが築年数もチェックするはずです。そうなると築年数にチェックを入れたときにプラウド川崎柳町のライバル物件がほとんどないのです。

何が言いたいかを簡潔にお話すると、仮にラゾーナ周辺のタワーマンションがまだ築2,3年しか経過しておらず、そんな中でプラウド川崎柳町が強気の価格で販売となればそれはまったくもっておすすめできませんし、声を大にしてプラウド川崎柳町は買わない方がいいと言うのですが、実際のところは築10年ほどの差がありますから同級生というレベルでもなく、言い方は悪いですが10年後に立地で劣っても「若さをウリ」にできて、かつ同級生が少なく、すでに土地がないためプラウド川崎柳町よりもぴちぴちの新築マンションは出てきにくい(0ではないでしょうけども)ということです。

となればめちゃくちゃ強気ではあるのですが予算が届くのであれば買わない理由がない・・・。となるわけです。

逆を言ってしまえばマンションの年齢を気にしないならプラウド川崎柳町ではなくラゾーナ周辺のタワーマンションを買うべきともなります。

周辺のタワーマンションが若かったらプラウド川崎柳町はこの価格では勝負できなかったでしょうね。どう考えたって買わない方がいいと私も言っちゃいますし、世論としてもそうなるでしょう。周辺のタワーマンションよりも立地は劣るのだけども希少な若手マンション・・・ほんといい時期に販売しますね、野村さん。

近くの歩道橋から建設地を撮影

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南西向き

Aタイプ 3LDK 70.95㎡ 角住戸&両面バルコニー
2階 7070万円 坪単価329万円
6階 7430万円 坪単価346万円
10階 7670万円 坪単価357万円
14階 8040万円 坪単価374万円

Bタイプ 2LDK 57.50㎡
2階 5780万円 坪単価332万円
6階 5970万円 坪単価343万円
10階 6090万円 坪単価350万円
14階 6280万円 坪単価361万円

Cタイプ 3LDK 70.06㎡ 両面バルコニー

画像出典:プラウド川崎柳町公式HP

1階 6360万円 坪単価300万円(Ctタイプ)
2階 6700万円 坪単価316万円
6階 6990万円 坪単価329万円
10階 7150万円 坪単価337万円
14階 7390万円 坪単価348万円

Fタイプ 3LDK 67.29㎡
2階 6450万円 坪単価316万円
6階 6690万円 坪単価328万円
10階 6850万円 坪単価336万円
14階 7080万円 坪単価347万円

Gwタイプ 3LDK 81.31㎡ 角住戸&両面バルコニー
13階 9380万円 坪単価381万円
14階 9780万円 坪単価397万円

平均坪単価としては340万円ほどになりそうです。かなり強気の価格設定ですね。

管理費などの維持費は未定でしたが管理費と修繕積立金合わせて㎡当たり400円ほどにはなりそうとのことでしたからタワーマンションに比べて特別お安いということにはならなさそうです。

単価設定的には中住戸の両面バルコニー住戸がおすすめしやすくなります。角住戸のAタイプはもう少しお安くなるかもしれないとのことでしたからそうなるのであれば角面が公園向きとなるためこちらもおすすめしやすくなります。

少なくともこの予定価格ベースではFタイプは不人気住戸となりそうです。(両面バルコニー住戸と単価が変わらないならそりゃそうですよね)

周辺相場を確認しましょう!

イクス川崎ザ・タワー 2000年築 川崎駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約235万円

ラゾーナ川崎レジデンス 2007年築 川崎駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約320万円

ブリリアタワー川崎 2008年築 川崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約265万円

クレッセント川崎タワー 2009年築 川崎駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約320万円

サンクタス川崎タワー 2012年築 川崎駅徒歩6分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約300万円

川崎ゲートタワー 2012年築 川崎駅徒歩8分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約250万円

上記相場からプラウド川崎柳町の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 70.06㎡ 6階 6990万円(新築時) → 5600万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

川崎 8:00発
品川 8:10着
新橋 8:18着
東京 8:22着

川崎 8:00発
横浜 8:08着

[京急線]

京急川崎 8:09発
羽田空港(国内) 8:25着

【総評】

坪単価なりの間取り、設備仕様になっている点はとても評価できます。

希少な両面バルコニー(共用廊下側のバルコニーは避難経路ではないため自転車などを置いても問題ありません)、ワードローブルームなど無償で選べるセレクトプランが面白い、エレベーター1台に対して52戸(1階住戸除く)もしくは39戸とゆとりの設定、ディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面台天板フィオレストーン、床下コンセント、二重サッシ(大通り沿いのため)、2LDKでもお風呂のサイズは1418、二重床・二重天井などなどエリア内で見てもグレード高いマンションであると言えます。

大通り沿いではありますが角地ですから囲まれ感はないですし、バルコニー方面はキャノンの敷地(新しい建物のため当面の間はなくなることはないでしょう)のため眺望・採光ともに良好とけして条件が悪いわけではありません。駅からもペデストリアンデッキが途中まで続いていますし、JR東日本が開発中の西口開発(メトロポリタンホテルなど)も近く将来性もある立地条件です。過去のタワーマンションの立地が良すぎただけで、けして立地条件が悪いわけではないのです。

あとはマンションの年齢を気にするか気にしないかです。気にしないならより立地条件の良いラゾーナ周辺のタワーマンションがおすすめですし、気にするなら後発もしばらくなさそうですからプラウド川崎柳町で決めるべきでしょう。

まぁ価格は高いですけどラゾーナ周辺に住みたい人からすれば他を探しても当てがないですものね。仮に東海道線から横須賀線にシフトして武蔵小杉にしても価格がグッと抑えられるわけでもないですし、もう少し下ってと言っても横浜がある以上は価格も高く、上れば大井町、品川と坪単価400万円エリアに突入するわけで・・・。京急線にシフトできれば品川シーサイド(青物横丁)や大田六郷などが価格抑え目ですが川崎に住みたい方はただ都心に近くなれば良いという価値観ではないわけで・・・価格は高いのですが買うしかない。野村不動産の土地仕入れ、ほんとうまいですわ。

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プラウド川崎柳町の物件詳細はコチラ

~2018年7月3日追記~

1万円単位の予定価格が出ましたので一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.95㎡ 角住戸&両面バルコニー
2階 6998万円 坪単価326万円
6階 7318万円 坪単価340万円
10階 7558万円 坪単価352万円
14階 7998万円 坪単価372万円

Bタイプ 2LDK 57.50㎡
2階 5688万円 坪単価327万円
6階 5978万円 坪単価343万円
10階 6098万円 坪単価350万円
14階 6288万円 坪単価361万円

Cタイプ 3LDK 70.06㎡ 両面バルコニー

画像出典:プラウド川崎柳町公式HP

1階 6198万円 坪単価292万円(Ctタイプ)
6階 6998万円 坪単価326万円
10階 7158万円 坪単価337万円
14階 7398万円 坪単価349万円

Fタイプ 3LDK 67.29㎡
2階 6348万円 坪単価311万円
6階 6698万円 坪単価329万円
10階 6858万円 坪単価336万円
14階 7088万円 坪単価348万円

Gwタイプ 3LDK 81.31㎡ 角住戸&両面バルコニー
13階 9388万円 坪単価381万円
14階 9788万円 坪単価397万円

~2018年8月7日追記~

第一期販売概要

販売戸数:54戸

価格:5648万円~9698万円
専有面積:57.5㎡~81.31㎡

管理費:15500円~21900円
修繕積立金:8530円~12060円


2 件のコメント

  • はじめまして。ブログを拝見しました。
    この物件を非常に気にってあり、購入を悩んでいます。現在この物件付近の築10年辺りのタワマンで賃貸しております。駅からの立地とラゾーナ川崎の利便性を大変気に入っています。

    ブログの中にも記載がありますが、割高だけど他がない他は正にその通りです。
    別のサイト(スムログ)にもコメントがありますが、そこには単価350万狙い目とあります。このサイトには割高とあります。

    非常に悩んでおり、申し込み締め切りも近いため、アドバイスを頂ければと思います。よろしくお願い申し上げます。

    • OP様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      希少性があるため狙い目ではありますが割高感もあります。

      そのため

      ・ラゾーナ側で新築にこだわるなら買うべき
      →同等の後発がしばらくなさそう

      ・ラゾーナ側で新築にこだわらないならタワマンを買うべき
      →立地は過去のタワーのほうが優れています

      とアドバイスしております。

      よろしければ対面相談会など個別相談もご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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