今回ご紹介するのはレーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACEです!

[物件概要]先着順

売主:タカラレーベン
設計:デベロップデザイン一級建築士事務所
施工:淺沼組
価格:6598万円~7528万円
専有面積:65.10㎡~70.31㎡(全体57.51㎡~78.75㎡)
総戸数:50戸
規模:3階建て
交通:都営大江戸線「練馬春日町」駅徒歩7分 西武豊島線・都営大江戸線「豊島園」駅徒歩11分
所在地:東京都練馬区春日町一丁目
竣工:2022年5月下旬(入居予定2022年6月下旬)

管理費(月額)14000円~15100円
修繕積立金(月額)5730円~6190円

駐車場:50台(内、機械式駐車場47台、平置2台、車椅子使用者優先1台)月額4000円~22000円
駐輪場:100台(2段ラック式(下部スライドラック式)93台、平置式7台)月額100円~300円
バイク置き場:4台 月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典:レーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACE公式HP

大江戸線の練馬春日町駅から徒歩7分、としまえん跡地にハリポタ施設建設中(2023年オープン予定)の西武豊島線と都営大江戸線の豊島園駅から徒歩11分、どちらもわかりやすい道のりです。

物件名には練馬春日町が入りますし、一番近い駅も練馬春日町駅ではありますが豊島園駅を利用する方も多いであろう立地です。

南田中町旭町線と豊島園通りから一歩中へ入った住宅街に位置しており静かな住環境であることを優先されたい方に合ってきます。足回り優先であればブリリア練馬春日町があるわけで同時期同駅供給でありながらも検討者層はバッティングしなさそうです。(一応両方見学する方は多いでしょうけども)

ハリポタ施設の北側は練馬城址公園としてハリポタに興味のない方にも恩恵のある施設となりますし、日常の買い物に関しても練馬春日町駅のサミットへ徒歩8分、アコレやまいばす、よしやセーヌも徒歩5分ほどであるなど一低層としてはむしろ利便性高いほうでしょう。(どうしても同時期供給が駅横のブリリア練馬春日町のためそちらと比べてしまいますが駅距離以外では負けていないどころか勝る部分も多い)

豊島園通りにはファミレス、豊島園駅前には映画館や庭の湯があるのも良いですね。通学校も練馬東小学校で徒歩6分、練馬東中学校で徒歩13分と小学校が近めなのも子育てファミリーにとっては安心でしょう。

敷地のほとんどが第1種低層住居専用地域ではありますが元々は畑があっただけあり敷地面積3,376.89㎡と規模感あるものとなっています。

南と西の二面接道、西・南・東の3棟構成でコの字配棟となっています。

外廊下ではあるのですがコの字の中央に中庭を設けるため歩いていて気持ちの良い共用廊下となることでしょう。住戸位置によっては中庭を経由して~ということも可能です。

外観デザインに関しては高級感ある袖壁のせり出し、バルコニーのガラス手摺を同一住戸でも2種類の色で組み合わせたり、木目調ルーバーを組み合わせたりとかっこいいですよね。中庭の階段もガラス手摺にしてくれているなど正面だけでなく背中側もしっかりと凝ってくれています。

エントランスホールとおまけ程度のラウンジはもう少し広さをとってほしかったものの抜けた先が中庭となるのは素敵ですよね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 3LDK 70.31㎡

画像出典:レーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACE公式HP

2階 7528万円 坪単価353万円

Eタイプ 3LDK 67.3㎡
2階 7228万円 坪単価355万円

Gタイプ 3LDK 75.37㎡
2階 8168万円 坪単価358万円

Mタイプ 3LDK 66.55㎡

画像出典:レーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACE公式HP

3階 6798万円 坪単価337万円

Pタイプ 3LDK 65.1㎡

画像出典:レーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACE公式HP

2階 6598万円 坪単価335万円

平均坪単価は約350万円です。

間取りが単調であり大きなこだわりがなく、面積帯もゆとりを感じられないというのは今作の一番のウィークポイントと感じます。単価にゆとりある時代であればプラウド練馬早宮(一低層で今作と似たような立ち位置)のように平均専有面積約80㎡、中住戸でも玄関前にアルコーブを設けるなどの一低層好きが好むであろう間取りにできたのでしょうけども、今の時代の単価でそれをやってしまうと買えない価格になってしまうわけで致し方ないのですよね。

東向きのみ接道しておらず、向かいに事業所兼倉庫とマンションがくることになりますが離隔はしっかりと確保されています。この単価設定だと南向きのほうが適正価格に感じる方が多いのではないでしょうか。一概には言えませんが一低層を好む方は南向きを好むことが多いですからね。とはいえグロスの壁もありますから南向きだからといって強気に出ていない印象を受けました。

設備仕様としてはディスポーザーがありませんが食洗機は付いています。ただ、トイレ手洗いカウンターなし(古めかしくないタンク式)、浴室ブラケットライトなど単価からすると物足りないですね。せめて水回り天板を天然石等にしてくれると嬉しかったのですが。いつも通りすべての水が浄水となるたからの水、浴室テレビ、たからのミラバスビジョン(マイクロバブル浴槽)、たからのミラブルシャワーは付いています。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド練馬早宮 2005年築 豊島園駅徒歩9分 早宮3 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約240万円

・ブリリア練馬春日町 2022年12月竣工予定 練馬春日町駅徒歩1分 春日町3 新築時の坪単価約350万円 販売中

上記相場からレーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACEの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 70.31㎡ 2階 7528万円 → 6330万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

南側の接道部分のみ横に敷地が伸びておりそちらを活かして駐車場設置率100%としています。屋外機械式が主のため埋まらなかった際の維持費という面では怖いですが2台持ちしたい人にも合ってきますね。この立地であれば100%埋まらないでしょうから2台目を確保できる可能性も高いことでしょう。駐車場の横は提供公園となります。

駐輪場は屋外で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約215円、ディスポーザーはないですし外廊下ではありますが規模感ありながらも総戸数50戸で植栽豊かでエレベーター2基(離れたところ・分速60m)ですからお高くはないでしょう。1階住戸を引くと34戸ですからエレベーター2基となればエレベーター待ちはほとんどないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・プラウド練馬早宮 総戸数78戸 管理費㎡単価月額約168円

西側接道より撮影

【住むレーション】

[都営大江戸線]

練馬春日町 8:02発
豊島園 8:04着 ← ここから乗車してもOK
練馬 8:06着
新江古田 8:09着
落合南長崎 8:11着
中井 8:14着
東中野 8:16着
中野坂上 8:18着
西新宿五丁目 8:21着
都庁前 8:23着
新宿 8:25着
代々木 8:27着
国立競技場 8:30着
青山一丁目 8:32着
六本木 8:35着
麻布十番 8:38着
赤羽橋 8:40着
大門 8:43着
汐留 8:45着
築地市場 8:48着
勝どき 8:50着

[西武豊島線]

豊島園 8:05発
練馬 8:07着
桜台 8:10着
江古田 8:12着
東長崎 8:14着
椎名町 8:16着
池袋 8:20着

【総評】

同じくらいの価格帯でもっと足回りの良い新築マンション(もちろん中古にシフトすればより増える)というのはあるものの一低層にしてはスケールメリットがありますし、一低層としてはけして不便ではない(一概には言えませんが一低層だともっと不便な立地も多い)ですから低層マンションや静かな住環境を好む方にとってはバシッとハマってくる出物でしょう。

設備仕様や間取りは今の時代らしいものとなっていますがかっこいい外観デザインや癒しの中庭などはしっかりと仕上げてきていますから買う理由を見つけやすいことでしょう。

としまえん跡地の公園が開園することで評価も今より高まるエリアでしょう。

プラウド練馬早宮を購入してリフォーム~も良いのですが頻繁に売り出しのある戸数ではないのですよね。

動画もご覧ください!

■レーベン練馬春日町GRAN WARD TERRACE(グランウォードテラス) 建設地周辺レポート

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