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今回ご紹介するのはツクミラプロジェクトです！
［物件概要］
売主：名鉄都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
予定価格：3300万円台～5400万円台
予定最多価格帯：3900万円台（9戸）
専有面積：63.8㎡～80.4㎡
総戸数：138戸
規模：12階建て
交通：つくばエクスプレス線「みらい平」駅徒歩9分
所在地：茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘1丁目
竣工予定：2025年1月中旬
引き渡し予定：2025年3月中旬
駐車場：138台（機械式：78台 平置：60台（内身障者用1台、専用駐車場8台含む（来客用駐車場2台除く））月額800円～10000円
駐輪場：276台 月額200円～300円
バイク置場：7台 月額3000円
管理費（月額）11300円～14300円
修繕積立金（月額）7340円～9250円
地図はこちらです↓
画像出典：ツクミラプロジェクト公式HP
物件の正式名称は『メイツつくばみらい』になる予定です。
つくばエクスプレスのみらい平駅から常磐自動車道方面へ徒歩9分、ほぼフラットアプローチ(ほんの少し高低差はありますが気になるほどではない)で電柱地中化され歩道も広いみらい通り経由のためとても歩きやすい道のりです。
ただ、直線上の最短ルート(筑波銀行付近)に横断歩道がないのが惜しいですね。(当然ながら表記上は横断歩道がない大きな道を渡る前提では計れないためみらい通り経由となっています)
駅近いマンションと戸建が多い街の中で駅徒歩9分となれば『ん～ちょっと遠いなぁ～』となってしまいがちな中でスーパーマーケットとりせん(群馬県・栃木県・茨城県を主として出店)に隣接しているのはかなりのストロングポイントになってきます。(ツルハドラッグは移転)
日常の買い物はそのとりせんが真横、駅前のカスミ(ピアシティみらい平)が徒歩8分、ピアシティ富士見ヶ丘のカスミは徒歩12分、その目の前にできた業務スーパー(こちらにツルハドラッグが移転しました)が徒歩9分と車社会ではあるものの徒歩＆自転車でも選択肢が充実しています。
通学校は陽光台小学校で徒歩12分、2027年開校予定の新設中学校は徒歩16分とどちらも少々距離はありますが綺麗な学校で移住組にとってもとっつきやすいことでしょう。みらいの森公園が徒歩13分、少し歩くと田園風景が広がるのんのんびより系の街並みはみらい平らしくて良い雰囲気ですね。小貝川からは離れるため駅周りも物件周りもハザードマップで色はつきません。
建設地は南東側のみ接道となりますが間口がしっかりとした長方形の整った土地形状です。
南側がとりせん、北側がパチンコ店、西側が常磐自動車道ということで便利な反面クセは強めな立地ではあります。
ただ、パチンコ店の建物は離れていますし(隣接しているのはパチンコ屋さんの駐車場)、常磐自動車道も下を走っており主開口部とは真逆のためむしろ開放感ある共用廊下で気持ちが良いというメリットもあります。とはいえ共用廊下側の部屋は常磐自動車道を走る車の音などは気になってくるでしょう。
もちろん二重窓(T-4)で対策しているため『寝るときは窓を閉める』派であればほとんど気にならないでしょう。私自身も線路沿いの二重窓物件に住んだことありますが窓を閉めているとむしろ静かすぎて他の小さな音が気になってしまうレベルです。ただ、『窓を開けて自然の風を取り込みつつ寝たい』という方にはなかなか厳しいかと思います。高速道路のため深夜帯も交通量がありますからね。
二重窓にしなければならないくらい音問題がある物件を検討されている方への基本的なアドバイスとしては『日常生活で窓を開けていることが多いなら避けるべき』『日常生活で窓を開けることが少ないなら気にしなくてOK』となります。幹線道路沿いは壁などが汚れやすいというのも注意が必要ではあります。
主開口部は南東側、接道向かいは戸建のため低層階でも日当たり抜群、中層階になれば駅方面までぐっと眺望が抜けてきます。建物が接道から離れるため電線と電柱はそこまで気にしなくて良いですが低層階だと少し離れはしますが機械式駐車場があるためそちらを意識して部屋を選びたいところです。
建物を常磐自動車道側ぎりぎりのところまでもってくることでエントランスアプローチを長くとれており両サイドも豊かな植栽計画としてくれています。
さらにそこから見えてくる建物が単価帯以上にカッコ良いものとなっているのもスペシャルですね。
バルコニーガラス手摺だけでなくスラブtoスラブの隔て板も色を使い分け、上層の2つの階は軒裏を木調とするなど目立つなりにこだわってくれています。
エントランスホールも正面に大窓があり奥行きを感じられますし、軽めのテレワークなどができるコミュニティライブラリー(キッズスペースと一体型のため子育てファミリーでないと使いづらいでしょう)も設けられます。
敷地面積が広い割に共用施設は少なめですが総戸数138戸ですから抑え目の管理費を考えれば違和感ないでしょう。
予定価格(一部正式価格)と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 4LDK 80.4㎡
画像出典：ツクミラプロジェクト公式HP
11階 5398万円 坪単価222万円
Cタイプ 3LDK 76.2㎡
画像出典：ツクミラプロジェクト公式HP
Eタイプ 3LDK 70.8㎡
画像出典：ツクミラプロジェクト公式HP
Hタイプ 2LDK 63.8㎡
4階 3498万円 坪単価181万円
Iタイプ 2LDK 63.8㎡
画像出典：ツクミラプロジェクト公式HP
Kタイプ 3LDK 70.8㎡
画像出典：ツクミラプロジェクト公式HP
平均坪単価は約200万円です。
間取りは田の字で共用廊下側の柱も食い込んでいるなど単調ではあります。
ただ、戸建てとのバッティングも多いことも意識してか多用途に使用できるDENやウォークインクローゼット、玄関にホームストッカーなど収納は充実しています。洗面室に洗濯物を畳む際などにも便利なカウンターが設置されている間取りもあるのは面白いですね！
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機が付いています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、直床であるなど単価帯なりではありますがゼッチ基準は満たしています。
周辺相場を確認しましょう！
■センチュリーつくばみらい平
2007年築 みらい平駅徒歩1分
新築時の坪単価約100万円
現在の坪単価約110万円
■デュオTXみらいヒルズ
2014年築 みらい平駅徒歩5分
新築時の坪単価約115万円
現在の坪単価約125万円
■デュオヒルズつくばミライ
2016年築 みらい平駅徒歩7分
新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約140万円
■リナージュつくばみらい
2025年6月竣工予定 みらい平駅徒歩2分
新築時の坪単価約235万円
新築販売中
上記相場からツクミラプロジェクトが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Eタイプ 3LDK 70.8㎡ 8階 4100万円台 → 2900万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は1階住戸専用含めて屋外で平置きと機械式が混在しています。このエリアにおいては一世帯二台が当たり前の世界ではあるもののそうなれば自然と戸建を検討するため一世帯一台であることに違和感はありません。ただ、半分以上が機械式というのはウィークポイントになってしまいますね。
駐輪場も屋外で一世帯二台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約179円、ディスポーザーもありますし今の時代にしては抑えられているほうでしょう。
メールコーナーに荷ほどきスペースがありその隣がごみ置場のためダンボールを捨ててから帰宅することも容易です。細かい点ですがごみ置場がタッチレス対応なのは嬉しいですね。(タッチレスでない物件も多い)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■センチュリーつくばみらい平 総戸数660戸 管理費㎡単価月額約124円
■デュオTXみらいヒルズ 総戸数132戸 管理費㎡単価月額約165円
■デュオヒルズつくばMIRAI 総戸数110戸 管理費㎡単価月額約172円
■リナージュつくばみらい 総戸数55戸 管理費㎡単価月額約210円
【住むレーション】
［つくばエクスプレス］
みらい平 7:27発
守谷 7:32着
柏の葉キャンパス 7:37着
流山おおたかの森 7:41着
南流山 7:45着
三郷中央 7:48着
八潮 7:51着
六町 7:55着
北千住 8:01着
南千住 8:04着
浅草 8:07着
新御徒町 8:09着
秋葉原 8:12着
みらい平 8:09発
みどりの 8:12着
万博記念公園 8:15着
研究学園 8:18着
つくば 8:21着
快速は止まらないのと守谷以北のため日中は片道毎時4本と運行本数は少なめです。
常磐自動車道の谷和原ICまで約6.5キロという距離感です。つくばみらいスマートICが開通してくれるとグッと利便性が高まります。
【総評】
何もなかったと言っても怒られないレベルの街であったみらい平、つくばエクスプレス開通後徐々に開発が進んだためどこを歩いてもブランニューで気持ちが良いですね。
常磐自動車道の西側はかなり久しぶりに通りましたがびっくりするくらい綺麗な街並みになってました。
メインとしては住宅ですが住む人が増えたことでスーパーマーケットも新設され、今後中学校もできる予定であるなど移住しやすい住環境になっています。
一概には言えないのですが移住となればすでにコミュニティが形成され過ぎた近郊・郊外の街(都心は別)って少々とっつきにくいのですよね。あまり知らない街へ移住するからこそ『自分たちと同じく地縁のない移住組が多いほうが安心』となりやすいことに違和感はないでしょう。
もちろん戸建とのバッティングがあるエリアですからそちらと比較検討されたほうが良いとは思いますがマンションだからこそのディスポーザー、そして坪単価以上のアプローチや外観デザインなどマンションを選びたくなる魅力があります。
価格に関しては周辺中古マンションと比べてしまうと当然ながらお高いですね。
そのため『新築であることに1000万円強の価値を感じるかどうか』で評価が大きく分かれてくるでしょう。
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