今回ご紹介するのはアネージュ土浦グランミッドです！
［物件概要］
売主：日立ライフ
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：2998万円〜4648万円
専有面積：59.67㎡～90.90㎡
総戸数：89戸
規模：10階建て
交通：JR常磐線「土浦」駅徒歩3分
所在地：茨城県土浦市大和町
竣工予定：2020年10月下旬
管理費（月額）9300円〜14100円
修繕積立金（月額）5970円〜9090円
駐車場：58台（5段パズル式） 月額：5000円〜12000円
自転車置場：109台 （スライドラック式100台、平置9台） 月額：200円・400円
バイク置場：4台 月額：2000円
地図はこちらです↓
画像出典：アネージュ土浦グランミッド公式HP
日立ライフ単独売主のマンション紹介は初となります。日立ライフはその名の通り日立系の会社で主に日立市やひたちなか市でマンション、戸建ての供給をしています。「日立の従業員に持ち家を推奨し、日立の地を従業員の故郷にしたい」という趣旨のもと設立された会社ですから今でも日立系社員の購入も多いのではないでしょうか。
立地は常磐線の土浦駅から徒歩3分、2017年に開業した図書館などが入るアルカス土浦の屋根付きデッキ経由となりますからよほどの大雨等でなければ傘は不要です。
土浦駅での物件調査としては2008年築のプレミアムレジデンス以来ですが駅前に市役所が移転したりと土浦市もコンパクトシティ化を目指しているのだなぁ～というのは10年ぶりくらいに土浦へ訪れてすぐに感じました。
駅前にはスーパーマーケットのカスミ、銀行、郵便局などに加えて先に述べた市役所、アルカス土浦(こちらは建物自体も新しい)など一通りのものは揃っていますから駅前で生活を完結することも可能です。
コンパクトシティ化に伴い駅から離れた戸建から駅前マンションへという流れもあり駅前マンションは増えているわけですがその中でも条件良い立地と言えるでしょう。向かい側では三井不動産レジデンシャル(施工は長谷工コーポレーション)が分譲マンションを建設する予定ですし、大手デベが進出するくらいですから売れる見込みがあるのでしょうね。
パークホームズ土浦ほげほげ？ （仮称）土浦大和町計画 建設地周辺動画
ただ、エリア的に賃料もお安いですから「賃料よりお安い支払いで分譲マンションに住める」ということもなく、現役世代であれば家賃補助がある方も多いでしょうから購入検討者の年齢層は高くなっているはずです。これは土浦に限らずですが郊外や地方都市の駅前マンションは年齢層が高くなりがちですよね。
外観バルコニー面に関してはガラス手摺の色味を変える程度で大きな特徴はありませんがエントランスホールは二層吹き抜けとなっています。接道面からエントランスホールまでのアプローチも長くとられており植栽＆ライトアップで見せつける素敵なものとなるでしょう。エントランスホール入って正面部分の大きな窓も素敵です。プレミアムレジデンスと違い駅前通り沿いにエントランスとなるだけありエントランス周りはしっかりと力を入れてくれています。
バルコニー側に向けて土地が高くなるため住戸階としては2階部分が最下階となるため実質1階となる2階に住む方もエントランスホールからEVもしくは階段を使う必要があります。
全戸東向き(やや南に向く)のためすべて線路＆ホームビュー(増結・切り離し付近)となります。貨物駅もあるためバルコニー方面は土浦市営駅東駐車場までしっかりと距離がありますから採光・日当たりは良好です。
駐車場が機械式で設置率約65％(埋まった後は敷地外の駐車場のご案内となる)というのは気になりますね。敷地形状的に致し方ないとはいえプレミアムレジデンスが自走式立体駐車場で設置率100％だったわけで残念な部分とはなります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 4LDK 90.90㎡ 管理費（月額）14100円 修繕積立金(月額)9090円
画像出典：アネージュ土浦グランミッド公式HP
6階 4618万円 坪単価167万円
7階 4648万円 坪単価169万円
Bタイプ 2LDK 59.67㎡ 管理費（月額）9300円 修繕積立金(月額)5970円
画像出典：アネージュ土浦グランミッド公式HP
7階 3218万円 坪単価178万円
9階 3298万円 坪単価182万円
Cタイプ 3LDK 67.86㎡ 管理費（月額）10600円 修繕積立金(月額)6790円
2階 2998万円 坪単価146万円（Ctタイプ）
3階 3268万円 坪単価159万円
9階 3548万円 坪単価172万円
Dタイプ 3LDK 70.20㎡ 管理費（月額）10900円 修繕積立金(月額)7020円
7階 3498万円 坪単価164万円
8階 3548万円 坪単価167万円
Eタイプ 3LDK 70.20㎡ 管理費（月額）10900円 修繕積立金(月額)7020円
4階 3418万円 坪単価161万円
6階 3468万円 坪単価163万円
7階 3498万円 坪単価164万円
9階 3578万円 坪単価168万円
Fタイプ 3LDK 72.54㎡ 管理費（月額）11300円 修繕積立金(月額)7260円
画像出典：アネージュ土浦グランミッド公式HP
4階 3518万円 坪単価160万円
6階 3568万円 坪単価162万円
9階 3678万円 坪単価167万円
Gタイプ 3LDK 70.20㎡ 管理費（月額）10900円 修繕積立金(月額)7020円
画像出典：アネージュ土浦グランミッド公式HP
5階 3458万円 坪単価162万円
10階 3668万円 坪単価172万円
Hタイプ 3LDK 70.20㎡ 管理費（月額）10900円 修繕積立金(月額)7020円
6階 3488万円 坪単価164万円
9階 3598万円 坪単価169万円
Iタイプ 3LDK 67.86㎡ 管理費（月額）10600円 修繕積立金(月額)6790円
5階 3388万円 坪単価165万円
7階 3448万円 坪単価168万円
9階 3528万円 坪単価171万円
Jタイプ 4LDK 84.27㎡ 管理費（月額）13100円 修繕積立金(月額)8430円
画像出典：アネージュ土浦グランミッド公式HP
8階 4518万円 坪単価177万円
平均坪単価は約165万円です。
間取りに関しては一般的な田の字ではありますが引き戸を多く採用していることとキッチン横のカウンターは特徴ある部分と言えるでしょう。
電車の音対策としてバルコニー面の窓はT-2サッシを採用しています。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。こちらもプレミアムレジデンスにはあっただけに付けてほしかったところです。
食洗機もオプションではあるのですが戸建てからの買い替えシニア層だとむしろ必要ないということも多いですから致し方なしでしょうか。各種ソフトクローズなし、Aタイプを除いてトイレ手洗いカウンターなし、浴室ブラケットライト、浴室タオルバーなしなど単価なりにグレードは落としています。
構造は直床・二重天井ですが基本天井高は2500mmもしくは2550mmとしっかりしたものとなっています。
オートロックドアは1ヵ所ですがエレベーターは鍵をかざさないと動かないものとしており駅近立地なりにセキュリティ面には工夫がなされています。
周辺相場を確認しましょう！
［西口］
・ソリッドタワー 1997年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約110万円
・クィーンシティ土浦 2004年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約105万円 直近売り出し事例なし
・ポレスターセントラルシティ土浦 2007年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約110万円 直近売り出し事例なし
・プレミアムレジデンス 2008年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約90万円
［東口］
・カインドステージ土浦 2006年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約65万円
・ウィザースレジデンス土浦 2019年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし
上記相場からアネージュ土浦グランミッドの将来価値を予想すると
Fタイプ 3LDK 72.54㎡ 4階 3518万円(新築時) → 2460万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
【住むレーション】
［常磐線］
土浦 7:08発
荒川沖 7:13着
ひたち野うしく 7:16着
牛久 7:20着
佐貫 7:24着
藤代 7:27着
取手 7:32着
天王台 7:36着
我孫子 7:39着
柏 7:44着
松戸 7:53着
北千住 8:01着
南千住 8:04着
三河島 8:07着
日暮里 8:10着
上野 8:14着
東京 8:20着
新橋 8:24着
品川 8:30着
土浦 7:57発
神立 8:07着
高浜 8:12着
石岡 8:16着
羽鳥 8:21着
岩間 8:26着
友部 8:31着
内原 8:35着
赤塚 8:39着
水戸 8:45着
勝田 8:51着
［常磐線 特急］
土浦 6:55発
牛久 7:04着
佐貫 7:08着
上野 7:57着
東京 8:04着
品川 8:13着
常磐線快速は東京方面から土浦まで15両編成での運転とはなるものの取手に比べると運行本数はグッと減ります。ただ、始発設定が多く特急電車も毎時1本以上ありますから課金すれば都心方面とも楽に行き来できます。
2018年には駅ビルが「日本一の駅の待合室」をコンセプトとしたプレイアトレ土浦として生まれ変わり2020年3月に星野リゾート系ホテル「BEB5土浦」が開業するとグランドオープンとなります。
遅めのランチはイオンモール土浦のペッパーランチ！！
お肉たっぷりペッパーライス大盛り！
1100円となかなか高いがうまいぜぇ！！ pic.twitter.com/Xhs5gmgY20
— マンションマニア (@mansionmania) 2019年12月21日
建設地からイオンモール土浦までは車で10分ほどです。休日の午後訪問したため駐車場の空きを見つけるのがちょいと大変でしたが平面駐車場も多いのはいいですね。土浦駅から毎時2～3本ほど路線バスも運行されています。より規模感のあるイオンモールつくばも近いですからイオンのはしごも容易です（笑）
通学校は土浦小学校で徒歩15分、土浦第一中学校で徒歩18分と距離があります。
【総評】
土浦に限ったことではないですが郊外では家賃がお安めなため都心や近郊エリアみたく「買わなければならない」という方が少ないのですよね。駅から離れていたとしても土地持ち世帯が多いわけですから余計に。そのためお若い方が頑張って買うというよりかは資金力にゆとりがある高年齢層(住宅購入適齢期目線で)向けとはなります。
そのため検討者のパイは少ないわけですが逆に出物も少なく、ましてや土浦駅最寄りとしては希少性ある立地ですから「買いたい人が買う(他物件と比較検討するというよりかは指名買いという意味)」マンションとなります。
駅近くでもプレミアムレジデンスくらいまで歩くと街並みに古さも目立つ(有名な土浦ニューウェイ！！)ことはたしかですし、つくばエクスプレス開業やイオンモールなどの大規模商業施設開業でつくばの方が土浦に来る機会が減っているダメージは大きいですね。
マンションウォッチを開始したのが2000年前半のため国際科学技術博覧会開催時やバブル期の土浦は知らないのですが2007年頃もけっこうな盛り上がりを見せていたのをよく覚えています。やはり一番話題になったのは土浦京成ホテル跡地の開発計画でしょう。プロパストが土地を仕入れて温浴施設や宿泊施設、商業施設にマンションとマリーナ一帯を開発して途中まで進んだところ(おそらくマンションの杭はまだ残っている？)でプロパストが民事再生となりこの計画は頓挫。盛り上がっている時期だけに残念な出来事ではありました。
ただ、土浦市もそれを黙って見ているわけではなくつくば霞ヶ浦りんりんロード全体のサイクリング拠点(事業主体は茨城県)を設けたりと広域からの集客を目指して動いています。駅前に商業施設を設けたところでモールには勝てないですから振り切って行政施設＆住宅街としていったほうが良いことは現状たしかなことで、そんな中、大手デべの進出は明るい兆しなのではないでしょうか。
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