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今回ご紹介するのはグランスイート麻布六本木です！
［物件概要］
売主：丸紅都市開発
設計：新日本建設
デザイン監修：レジデンシャルデザイン
施工：新日本建設
価格：未定
専有面積：25.50㎡〜76.72㎡
総戸数：57戸（販売総戸数27戸、事業協力者・非分譲住戸含む）
規模：14階建て
交通：
東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅徒歩4分 ※2番出入口
東京メトロ日比谷線/都営大江戸線「六本木」駅徒歩8分 ※5番出入口
東京メトロ南北線/都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩10分 ※7番出入口
所在地：東京都港区六本木三丁目
竣工予定：2025年4月
引き渡し予定：2026年7月
駐車場：平置き2台（うち身障者用1台）
自転車置場：住宅用：57台（平置15台、スライド式42台）
管理費：14460円〜43500円（月額）
修繕積立金：7650円〜23020円（月額）
地図はこちらです↓
画像出典：グランスイート麻布六本木公式HP
最寄り駅は南北線の六本木一丁目で徒歩4分、麻布台ヒルズから首都高挟んですぐのところです。
2025年には向かいの土地にロイヤルシーズン六本木(外観が特徴的)が竣工、隣地のJXグループ六本木クラブ跡地では長谷工不動産(施工は長谷工コーポレーション)による20階建てのマンション(おそらく分譲)が2030年5月の竣工を目指して動いているなどマンションが点在している一画です。
周辺の再開発も進行中(話題のパークコート麻布十番東京もその一つ)でこれからの楽しみも大きなエリアですね！
日常の買い物は六本木通りのオリンピックが徒歩5分、アークヒルズの福島屋が徒歩6分、麻布台ヒルズにも明治屋が入っているなど選択肢が充実しています。その日の気分や懐事情によっては外苑東通り沿いのドン・キホーテを利用しても良いでしょう。
1～2人世帯向け住戸が主ではありますが麻布小学校も徒歩4分と近いですね。
今作は旧丸紅不動産分譲で1979年に竣工したカルム六本木の建て替え事業で従前の6階建て総戸数40戸から14階建て総戸数57戸へ生まれ変わります。
それゆえ地権者住戸が多く販売戸数は27戸しかありません。
近年では供給が珍しくなったグランスイートブランドですがファミールブランド時代含めて供給実績は豊富です。
2025年4月に竣工済みですでに多くの賃貸住戸が動いています。(丸紅グループの再編成に伴い販売が今になったが地権者住戸は先に引き渡されたため)
～賃貸住戸の動き一例～
・25㎡台 2階 月額18万円
・25㎡台 6階 月額18.5万円
・31㎡台 6階 月額25万円
・42㎡台 4階 月額33万円
㎡単価7600円前後が賃貸での動きの相場となっています。
建設地は北側のみが接道、縦に長い土地形状で囲まれ感はけっこうあります。
ただ、北側の建物より背が高いため北向き上層階は泉ガーデンタワーなどを望む都心らしい眺望となります。
こちらも麻布パークハウスが予定通り建て替わると眺望が変わってしまいますが、街の雰囲気としてはさらに良くなるなどプラスの面もあるでしょう。
南側の建物までは8m弱のため結構近いですがこちらも上層階になるとだいぶ空が近くなります。低層階に関しては隙間はあれど被り感は強いです。
外観デザインはガラス手摺を主としてスタイリッシュですし、エントランスアプローチ周りの黒のランダムタイルなどでおしゃれな印象を受けるものの『単価帯からすると…』となってしまう方も少なくないでしょう。
中へ入ると白基調の横長タイルが美しいエントランスホール＆ラウンジとなり、それがエレベーターホールまで続いているなどこちらも雰囲気は良いものの総戸数なりにこじんまりとはしています。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
※案内会当初の予定価格ですので正式販売時には変動の可能性あり
A1 1LDK 31.99㎡
画像出典：グランスイート麻布六本木公式HP
D 1K 25.50㎡
5階 8900万円台 坪単価1153万円
F 1K 31.42㎡
3階 9900万円台 坪単価1041万円
G 1LDK 42.03㎡
7階 16300万円台 坪単価1282万円
H 1LDK＋S 53.88㎡※14階は2LDK表記
5階 21900万円台 坪単価1343万円
I 1LDK+S 56.95㎡
画像出典：グランスイート麻布六本木公式HP
J 2LDK 76.72㎡
画像出典：グランスイート麻布六本木公式HP
平均坪単価は1300万円ほどになりそうでしょうか。
全体的に収納が少ない印象を受けました。
31㎡台の1LDKはシンプルに狭いですが間取り形状は整っており割り切りやすいですね。
53㎡台の2LDKに関しても浴室サイズを1418サイズとしているのが良い意味で意外です。
76㎡台の2LDKはワイドスパンの角住戸で折り上げ天井のリビング窓面が4連、浴室サイズ1620など単価帯らしいゆとりを感じられます。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。(総戸数からすれば違和感ないですが坪単価1000万円オーバーですからあっても良かったような…地権者さんの意向でしょうか)
それ以外は広めの住戸はミーレ食洗機、水回り天板フィオレストーン、浴室フラットラインLED、50㎡以上はリビング天カセ(50㎡未満は壁掛けエアコン標準)、自宅玄関含むラクセスキー、ゼッチ基準、エレベーター各階セキュリティなどそこそこ充実しています。
基本天井高のボリュームゾーンは2430mm、構造は二重床・二重天井です。
1階にトランクルームがありますが現状すべて埋まっているとのことでした。
周辺相場を確認しましょう！
■ウェリス六本木
2014年築 六本木駅徒歩7分
新築時の坪単価約395万円
現在の坪単価約900万円
動き一例
約56㎡
新築時5900万円台
中古時14700万円台
■グランスイート麻布台ヒルトップタワー
2014年築 六本木一丁目駅徒歩7分
新築時の坪単価約480万円
現在の坪単価約1130万円
動き一例
約40㎡
新築時5000万円台
中古時14000万円台
約72㎡
新築時9300万円台
中古時24500万円台
■ブランズ六本木飯倉片町
2018年築 六本木駅徒歩7分
新築時の坪単価約755万円
現在の坪単価約1300万円
動き一例
約122㎡
新築時25400万円台
中古時49000万円台
上記相場からグランスイート麻布六本木が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
G 1LDK 42.03㎡ 7階 16300万円台 → 12300万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の平置き2台のみ(別途停留スペース1台あり)、駐輪場は屋内と屋外混在でこちらは1世帯1台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約567円、今の時代の新築マンションとしては違和感ないのですがコストパフォーマンスは今一つですね…さすがに空調完備の内廊下ではありますが各階ごみ置場はないですしディスポーザーすらないですからね…
管理会社は三菱地所コミュニティで第三者管理方式を採用しています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ウェリス六本木 総戸数94戸 管理費㎡単価月額約250円
■グランスイート麻布台ヒルトップタワー 総戸数166戸 管理費㎡単価月額約424円
■ブランズ六本木飯倉片町 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約605円
【住むレーション】
［南北線］
六本木一丁目 8:02発
溜池山王 8:04着
永田町 8:06着
四ツ谷 8:08着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
後楽園8:15着
六本木一丁目 8:01発
麻布十番 8:03着
白金高輪 8:05着
白金台 8:08着
目黒 8:11着
［日比谷線］
六本木 8:01発
神谷町 8:03着
虎ノ門ヒルズ 8:05着
霞ヶ関 8:07着
日比谷 8:10着
銀座 8:11着
東銀座 8:13着
築地 8:15着
六本木 8:02発
広尾 8:04着
恵比寿 8:07着
中目黒 8:10着
［大江戸線］
六本木 8:02発
青山一丁目 8:04着
国立競技場 8:06着
代々木 8:09着
新宿 8:11着
都庁前 8:13着
六本木 8:00発
麻布十番 8:02着
赤羽橋 8:04着
大門 8:07着
汐留 8:09着
築地市場 8:12着
南北線品川延伸の恩恵も受けることができますね。
首都高の出入口がすぐ近くにあるため車での移動も大変便利です。
【総評】
言わずもがなですがロケーションが良いですね～！！
グラウンドレベルで見ても麻布台ヒルズと行き来しやすいなど足回りの良さもスペシャルです。とにかく楽しいでしょう。
面積帯に関しては狭めに尖っているため広めの部屋を求める方には合わないわけですが『予算はあまり伸びないけどギロッポンに住みたい』『新築マンションに拘りたい』という方には魅力が大きいですね。
ただ、坪単価が重たいですし(利回り2%くらい)、いくら良いロケーションでも規模感がない賃貸の延長線上の分譲マンションとなれば『マンションに関していろいろと調べてしまう人』には厳しいですかね。
販売戸数も多くないですから強気勝負と言ったところなのでしょうか。
竣工済みで2026年7月には引き渡しを受けることができますから周辺の賃貸マンションで高額な賃料を支払っている人からの評価が高そうですね！
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