ルフォンリブレ板橋本町　価格と間取り　中山道沿いながらも『駅近』×『全戸南向き』

今回ご紹介するのはルフォンリブレ板橋本町です！

［物件概要］第1期1次販売概要　販売住戸15戸

売主：サンケイビル
設計：ジャイロアーキテクツ
施工：川村工営
価格：4978～7798万円
専有面積：33.60㎡～56.67㎡(全体としては33.60㎡～58.80㎡)
総戸数：47戸（事業協力者住戸6戸含む）
規模：15階建て
交通：都営三田線「板橋本町」駅徒歩4分
所在地：東京都板橋区本町
竣工：2024年12月10日
引き渡し予定：2025年6月下旬

駐車場：3台
駐輪場：48台
ミニバイク置場：5台

管理費（月額）15900円～26900円
修繕積立金（月額）5040円～8510円

インターネット使用料（月額）550円

地図はこちらです↓

画像出典：ルフォンリブレ板橋本町HP

都営三田線の板橋本町駅から中山道を南方面へ徒歩4分、その中山道沿いに位置しています。

中山道だけでなく上に首都高5号線があるため空気感としてはあまりよろしくはないものの電線が地中化され歩道も広く歩きやすい道のりです。

最寄り出入口にはエレベーターがありますし途中信号がないのも良いですね。

さらに昨年オープンしたオーケーが道中にあるため買い物利便性もより高まりました。

日常の買い物はオーケー以外にも商店街が近いですから選択肢が充実しています。スーパーマーケットですとライフが徒歩7分、よしやセーヌが徒歩10分です。

今作の部屋の面積帯からするとほとんど関係ない(かなりのミニマリストでないと子育てファミリーで購入することは難しい専有面積)のですが通学校は加賀小学校で徒歩7分、加賀中学校で徒歩13分です。

建設地は南と西側が接道した南東角地、従前はビルがありました。

首都高と中山道沿いではありますが南側が接道しているため全戸南向きとできています。

向かいにマンションはあるものの東に寄ると背が低い建物になる(中山道沿いのほうが背が高い建物を建設できる)ため石神井川手前くらいまで正面方向が視界抜けしてくる住戸もあります。斜め方向を向けばスカイツリーを望めるなど数ある板橋本町×中山道沿いの物件としては日当たり＆眺望条件が良いですね。

エントランスホールは総戸数なりにこじんまりとしているものの外周部のアプローチをあえて斜めにして両サイドを植樹してくれているのは雰囲気良いですね。

外観デザインに関してもバルコニー側を段々とさせることでリズミカルに、マリオンを頭頂部からせり出させるなど分譲マンションらしさは感じられるものとなっています。

玄関の引っ込みがないのは惜しいですがしっかりと内廊下を採用しています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　2LDK　45.58㎡

画像出典：ルフォンリブレ板橋本町HP

Eタイプ　2LDK　48.38㎡

画像出典：ルフォンリブレ板橋本町HP

Hタイプ　2LDK　56.67㎡

画像出典：ルフォンリブレ板橋本町HP

Iタイプ　1LDK+S　56.03㎡

画像出典：ルフォンリブレ板橋本町HP

平均坪単価は約450万円です。

間取りに関しては開口部やPSの逃がしをもう少し頑張ってほしかったところではありますが全体的に収納力(収納内もデッドスペースを活かすなど工夫されています)が高いのは好印象でした。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン天板(側面も！！)フィオレストーン、食洗機、食器棚、浴室フラットラインLED照明、ミストサウナ、マイクロバブル浴、手洗い器＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、デジタルドアロック(スマホ、カードキー、暗証番号)、ゼッチ基準、二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、Aタイプのみ二重窓など単価帯なりに頑張ってくれています。

基本天井高はタイプによりますが2450mm前後のため分譲マンションとしてはやや低めとなります。

設備仕様が良いためよほど目が肥えていなければテンション高まること間違いなしでしょう！

周辺相場を確認しましょう！

■パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート

2015年築　板橋本町駅徒歩3分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約345万円

動き一例

約67㎡
新築時3700万円台
中古時7100万円台

■リビオレゾン板橋本町ステーションサイド

2019年築　板橋本町駅徒歩2分

新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約355万円

動き一例

約33㎡
新築時3300万円台
中古時3500万円台

■ザ・パークハウス板橋本町

2026年竣工予定　板橋本町駅徒歩7分

新築時の坪単価約435万円
新築販売中

上記相場からルフォンリブレ板橋本町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Hタイプ　2LDK　56.67㎡　9階　7598万円　→　6000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下の平置3台(別途来客用平置1台あり)、駐輪場は屋外で1世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約474円…内廊下とはいえ今の時代らしくかなり重たい単価帯です…(共用施設が充実したタワーマンションレベルの維持費です…)

ただ、第三者管理なのは今時らしくて良いですね。

当然ながらエレベーターは1基(分速90m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート　総戸数78戸　管理費㎡単価月額約215円

■リビオレゾン板橋本町ステーションサイド　総戸数95戸　管理費㎡単価月額約298円

■ザ・パークハウス板橋本町　総戸数78戸　管理費㎡単価月額約331円

【住むレーション】

［都営三田線］

板橋本町　8:05発
板橋区役所前　8:06着
新板橋　8:08着
西巣鴨　8:10着
巣鴨　8:12着
千石　8:15着
白山　8:17着
春日　8:19着
水道橋　8:21着
神保町　8:23着
大手町　8:27着
日比谷　8:29着
内幸町　8:31着
御成門　8:33着
芝公園　8:35着
三田　8:37着
白金高輪　8:40着
白金台　8:43着
目黒　8:45着

［国際興業バス］

上宿　8:00発
～中略～
赤羽駅西口　8:20着

上宿　8:02発
～中略～
池袋駅　8:30着

徒歩2分のバス停留所から路線バスにて池袋駅、赤羽駅等へダイレクトアクセスが可能です。

休日のおでかけや平日の仕事帰り池袋で遊んだ後などに重宝することでしょう。

私も板橋区住みであった時には池袋から国際興業バスに乗車して帰宅することが多かったです。少し時間かかっても座れるのも楽なのですよね。

【総評】

板橋本町駅は出口が複数あり駅前広場もないですから駅徒歩4分であることに特別な希少性はありません。

ただ、南側が接道しているマンションは少なく、石神井川手前の駅近となればより少なくなります。

駅に近いのに無理なく全戸南向きにできているのは今作の明らかなストロングポイントとなります。

買い物便も良好、設備仕様も高めですし数ある板橋本町物件の中でも過去物件に負けていないどころか勝る部分も多いです。

ただ、価格に関しては新築マンションとしては違和感ないのですが周辺中古マンションと比べるとまぁまぁお高いです。

新築　駅徒歩4分　約56㎡　7500万円台
築10年　駅徒歩3分　約67㎡　7100万円台

もちろん新築ですから中古より高くて当然ではあるのですがその差は上記の通り大きいです。

そのため『板橋本町駅近くに住みたいです！！』というだけであれば中古マンションを選んだほうが合理的ではあるでしょう。

とはいえ『新築プレミアム代を払ったとしても板橋本町駅近くの新築マンションに住みたい！！』という方からすれば好印象となりやすい条件は整っています。

『価格は高いです。でも立地は今一つでスペックも低いです。』ではなく『価格は高いです。でも立地は良いです。スペックも高いです。』なので新築プレミアムさえ呑める方なら満足度の高さには期待しやすことでしょう。

完成販売のため数ヵ月後には入居できるスピード感も賃貸組からすればメリットになりやすいことでしょう。

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