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今回ご紹介するのはシティタワー錦糸公園です！
［物件概要］
売主：住友不動産
設計：淺沼組一級建築士事務所
施工：淺沼組
価格：未定
専有面積：55.41㎡～72.08㎡
総戸数：130戸
規模：18階建て
交通：東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩8分 JR総武線快速・緩行線「錦糸町」駅徒歩11分
所在地：東京都墨田区太平4
竣工予定：2027年6月中旬
引き渡し予定：2027年10月下旬
駐車場：32台（平置15台・横行昇降式16台・身障者用1台）、その他来客用1台、荷捌き車用1台
自転車置場：244台（スライド式34台・2段式210台（上段88台・下段スライド式122台））
バイク置場：5台
ミニバイク置場：8台
地図はこちらです↓
画像出典：シティタワー錦糸公園公式HP
東京の副都心の一つである錦糸町駅北口から徒歩8分～11分、『もう少し駅に近ければ…』となってしまいがちな惜しい距離感ではあるものの錦糸公園とオリナス錦糸町を経由できるため心地よく楽しい道のりとなっています。
好みの問題はあれど一般的に子育てファミリーに人気なのは北口側なわけですがその北口ではしっかりとした部屋の広さがある分譲マンション供給はしばらくなく、比較的近しい規模感になるとオアシティ錦糸町以来約13年ぶりとなります。
今作の土地に関しても約14年かけて徐々に土地を購入、ようやく実現できた規模感ですから今後の再現性も容易ではありません。
日常の買い物はそのオリナスのBLANDE(カスミ系)がすぐ近く、蔵前橋通りの肉のハナマサが徒歩6分、横十間川沿いのコモディイイダが徒歩7分、明治通りのオリンピックが徒歩9分、大門通りのマルエツが徒歩11分、楽天地の西友が徒歩11分、アルカキットのライフが徒歩12分などなど選択肢が充実しています。
通学校は錦糸小学校と錦糸中学校で1キロ前後です。
建設地の蔵前橋通りが接道、東側は横十間川、北東側の東京都の土地は今作の建設地から外れていますが護岸の整備が進んでいく予定ため川沿いの散歩ができるようになるだけでなく雰囲気も良くなるのが楽しみですね。
南側に錦糸公園パーク・ホームズシティフォートがあるため建物を斜めにして主開口部を南東と北西の設定にしています。
低層階になるとどちらの向きも向かいの建物が視界に入ってきますが住友不動産あるあるで上層階からの販売のため第一期では南方位も北方位も眺望が良好です。
北西向きはスカイツリーが綺麗に見えてきますし、都市計画を変更などよほどのことがなければその眺望が守られることになります。
日当たりを優先するかスカイツリービューを優先するかで好みが分かれるところですね。
個人的にはスカイツリービューのほうが好印象でしたがご地元の方からするとスカイツリーは見慣れたものですから(山梨県民が富士山に慣れてしまうようなもの)自宅は南方位で日当たり優先という方も少なくないでしょう。
外観デザインに関しては基壇部の重厚感がさすが住友不動産ですね…
建物を斜めにしたことで歩行者のアプローチも長くとれていますし、南側の駐車場へ抜ける部分を豪華な車寄せとしているのがマンションの格を高めてくれています。
その車寄せは軒裏のライティングも美しいため夜は目立つでしょうね～北側が交通量の多い蔵前橋通りですから存在自体が広告となることでしょう。
住友不動産のタワマンにしては珍しくリビングコーナー部をダイレクトウィンドウとしていないものの異なる色合いのマリオンを使い分けるなどおしゃれですね。
全戸に避難ハッチを設けることで隣戸境を細めのパーテーションにすることができているためプライバシー性も高いですし見た目としても良い印象となるでしょう。
屋上に設置される非常用発電機などの目隠しとしてガラスパネルが設置され、そこに部屋があるかのようなデザインとなり今作のオリジナリティを感じられて良いですね。
見た目に関しては好みはあれど住友不動産らしくとにかくカッコ良いです。竣工してからも販売することはほぼ間違いないでしょうからこの辺りはコストをかけてくれています。
一方で共用空間は良くも悪くも住友不動産らしくシンプルです。
エントランスホールはしっかりと二層吹き抜けではありますがいつものオフィス調ですし(それはそれでカッコいいのですがシンプルとも言える)、総戸数からすれば違和感ないものの共用施設は2階にテレワークラウンジがあるのみです。
ハザードマップでがっつりと色が付くエリアですが当然ながら電気室は2階に配しています。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
※100万円単位の予定価格
A 3LDK 72.08㎡
画像出典：シティタワー錦糸公園公式HP
A´ 3LDK 72.06㎡
画像出典：シティタワー錦糸公園公式HP
B 3LDK 70.94㎡
画像出典：シティタワー錦糸公園公式HP
C 3LDK 72.02㎡
画像出典：シティタワー錦糸公園公式HP
D´ 2LDK 55.41㎡
画像出典：シティタワー錦糸公園公式HP
E 3LDK 72.02㎡
画像出典：シティタワー錦糸公園公式HP
もしも低層階が今期販売の15階前後よりもお安い価格で出てくるのであれば平均坪単価650万円くらいになりそうでしょうか。(今期販売住戸だけでいくと坪単価700万円前後)
間取りに関してはマンションをつくる際に間取りから描く会社だけありさすが整っていますね。
中住戸でもワイドスパンですし角住戸も窓面が豊かです。南東角住戸の洋室はすべて東側に窓があるため朝気持ちよいでしょうね～。
ただ、いくら便利な錦糸町とはいえグロスが張りすぎると厳しいと考えてか一番広くても72㎡台です。(販売後半に上層階を合体させたりしなければ)
55㎡台の2LDKは単価を乗せられてしまっているため『選べる内は他のタイプへ』ということはハッキリと強くお伝えできます。
55㎡台12200万円台の部屋を選ぶなら頑張って70㎡台14000万円台の部屋を狙ったほうが良いでしょう。
55㎡台の2LDKのみ『ん？！高いなぁ～』と感じてしまいました。(他の部屋は思っていた通りで違和感なし)
タワーを名乗るだけあり内廊下はもちろん各階ごみ置場もあります。門柱もあるため雰囲気も良いですね。
ただ、免震や制振を採用していないのは少々惜しいところです。(一概には言えないものの最近はタワマンと言えば免震か制振を採用)
設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板天然石、食洗機、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、ゼッチ基準、玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床(ボイドスラブで床スラブ厚220mm～250mm)・二重天井、基本天井高は2600mm～2750mm(サッシ高は2100mm共通)と単価帯なりにしっかりとしたものになっています。
ただ、リビングだけでも天カセ完備だと嬉しかった単価帯ではありますね。
周辺相場を確認しましょう！
■ブリリアタワー東京
2006年築 錦糸町駅徒歩3分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約680万円
動き一例
約80㎡
新築時5600万円台
中古時15500万円台
約83㎡
新築時6900万円台
中古時17400万円台
■オアシティ錦糸町
2011年築 錦糸町駅徒歩6分
新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約420万円
動き一例
約54㎡
新築時4100万円台
中古時7000万円台
■プラウドタワー亀戸クロス
2022年築 亀戸駅徒歩2分
新築時の坪単価約375万円
現在の坪単価約610万円
動き一例
約58㎡
新築時6700万円台
中古時10900万円台
約74㎡
新築時7900万円台
中古時14800万円台
上記相場からシティタワー錦糸公園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
B 3LDK 70.94㎡ 15階 14000万円台 → 13000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で設置率は約24％と少なめではありますが平置きと機械式(横行昇降式)が半々というのはとても珍しいですね。
平置きを確保できれば最高ですが機械式でも全区画ハイルーフ対応となっているのも素晴らしいです。
ただ、優先権のある住戸はないため駐車場マストの方にとっては悩ましいですね。
駐輪場も屋外(一部建物下)で設置率約187%ですが2LDKもあるため2台目も確保しやすいはずです。
管理費などは未定でした。
防災センターなし、コンシェルジュサービスなしではありますがディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場ありですから㎡単価月額400円前後におさまってくれれば悪くはないでしょう。
エレベーターは2基(分速105m)、各階ごみ回収時は1基を使うことになります。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ブリリアタワー東京 総戸数644戸 管理費㎡単価月額約231円
■オアシティ錦糸町 総戸数146戸 管理費㎡単価月額約148円
■プラウドタワー亀戸クロス 総戸数934戸 管理費㎡単価月額約380円
【住むレーション】
［総武快速線］
錦糸町 8:00発
馬喰町 8:04着
新日本橋 8:06着
東京 8:08着
新橋 8:12着
品川 8:17着
錦糸町 5:12発
新小岩 5:16着
市川 5:21着
船橋 5:27着
津田沼 5:31着
稲毛 5:38着
千葉 5:42着
都賀 5:47着
四街道 5:51着
物井 5:55着
佐倉 6:00着
酒々井 6:06着
成田 6:13着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 6:28着
成田空港（成田第1ターミナル） 6:30着
［総武緩行線］
錦糸町 8:02発
両国 8:05着
浅草橋 8:07着
秋葉原 8:10着
御茶ノ水 8:12着
水道橋 8:14着
飯田橋 8:16着
市ヶ谷 8:18着
四ツ谷 8:20着
信濃町 8:23着
千駄ヶ谷 8:24着
代々木 8:26着
新宿 8:28着
［半蔵門線］
錦糸町 8:03発
住吉 8:04着
清澄白河 8:08着
水天宮前 8:12着
三越前 8:15着
大手町 8:17着
神保町 8:20着
九段下 8:21着
半蔵門 8:24着
永田町 8:26着
青山一丁目 8:29着
表参道 8:31着
渋谷 8:34着
［空港リムジンバス］
錦糸町駅 6:20発
羽田空港第2ターミナル 6:48着
羽田空港第1ターミナル 6:53着
羽田空港第3ターミナル 7:00着
半蔵門線に関しては北千住駅で他社線へ乗り換える乗客も多く、押上駅始発も多いため大手町へアクセスできる路線にしては酷い混雑でないのも魅力の一つとなります。
まだ時間はかかりますが豊住線が開業すると東京湾岸エリアへのアクセスも向上します。
首都高の錦糸町出入口まで1キロちょっとのため車での遠出も便利です。
【総評】
タワーを名乗る割には規模感はあまりないものの、これが許されるくらい錦糸町は分譲マンションの新規供給が枯渇しているとも言えるでしょう。
そこに内廊下や各階ごみ置場など商品力としても『タワマンらしさ』があるのもとっつきやすいですね。
価格に関しても近隣や沿線上のタワマン相場と比べてもまったくもって違和感ありません。
ただ、タワマンにこだわらない方もしくは今作に対してタワマンらしさを感じない方にとってはお高く映ることでしょう。
相場が上昇しているエリアとはいえタワマン以外はもう少しおとなしい価格帯です。
それでも先に述べたようにタワマンらしさはありますし、タワマンと非タワマンを比較した際に価格差が付くのは当然のことではありますからね。
近年の新築タワマンにしては倍率もおとなしいはずですから真の実需層が狙うべき物件の一つであることは確かでしょう。
個人的に気になるのは次期以降です。
お詳しい方であれば頷いてくれると思うのですがシティタワー錦糸公園においても明らかに『第一期は買い』です。
条件良いところから販売してくれるわけで値上がるとか値下がるとかさておき満足度で回収できそうですからね。
今後低層階がお安く販売されてもそれは妥当な差ですし、もしも低層階が今回と同じような価格なら実質の値上がりとも言えます。
そんな中で今作は低層階の条件が良いとは言えず(悪いわけではないですが板マンでも良くない？となってしまいかねない)、それをいつも通り上層階と同じもしくは値上げして販売できるのかはけっこう微妙ではありますよね。
それでも今後出てくる台東区の東商センタービル建て替えの分譲マンションもシティタワー錦糸公園と同じかもう少し高い価格になる可能性もあります。
錦糸町だけでなく近隣のマーケットからしてシティタワー錦糸公園を第一期で購入した方が泣くことになる未来は見えないですね。(低層階が自分が買った部屋より高値で販売されるとは思わないほうが良いですが)
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