売却物件募集中！【囲い込み一切なし】
マンションマニア本人に相談できます！
今回ご紹介するのはヴェレーナ玉川学園前です！
［物件概要］先着順販売概要
売主：大和地所レジデンス
施工：馬淵建設
価格：4858万円～6998万円
専有面積：73.16㎡～84.61㎡
総戸数：74戸
規模：6階建て
交通：
小田急小田原線「玉川学園前」駅徒歩13分
小田急小田原線「玉川学園前」駅バス7分「旭ヶ丘東」バス停徒歩4分
東急こどもの国線「こどもの国」駅徒歩22分
東急田園都市線「青葉台」駅バス約26分「奈良北団地折返場」バス停徒歩2分
JR横浜線「十日市場」駅バス約25分「奈良北団地折返場」バス停徒歩2分
所在地：神奈川県横浜市青葉区奈良町
竣工予定：2025年5月下旬
引き渡し予定：2025年6月下旬
駐車場：39台〔平置式12台（身障者用1台を含む）、機械式27台〕月額5500円～14500円
自転車置場：85台〔2段ラック式（上段ラック式31台、下段スライドラック式54台）〕月額100～200円
サイクルポート：20区 月額800円
バイク置場：7台 月額3500円
インターネット使用料：月額1650円
自治会費：月額250円
管理費（月額）12730円～14720円
修繕積立金（月額）7320円～8460円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
小田急線の玉川学園前駅から徒歩13分、駅と比べるとグラウンドレベルにそこまで大きな差はないのですが途中道が高台となるため上り下りのある体力が必要な道のりです。住宅街のみを通るルートもありますがメイン通り経由ですと歩道もしっかりと整備されているわけではないためお世辞にも歩きやすい道のりとは言えないでしょう。
玉川学園前の分譲マンションと言えばユニヴェルシオール学園の丘(だいぶ長い期間販売していました)が有名ですがあちらは東京都町田市、今作は神奈川県横浜市青葉区アドレスとなります。
今作の周りもURの奈良北団地や民間分譲マンション、戸建てがあり住んでいる方は多いですから路線バスも走っています。
ただ、徒歩4分のバス停からは玉川学園前駅までの便がありますが毎時2本前後で日常使いするには物足りない運行本数ですし、徒歩2分の始発バス停から田園都市線の青葉台駅や横浜線の十日市場駅への便も利用でき、青葉台駅までの便はもう少し本数多いものの30分くらいかかりますからバスを使ったとしても利便性高いとは言い難いです。
日常の買い物はスーパー三和奈良北店が徒歩7分、こちらが一番近いのですが駅とは逆方向になります。駅からの帰り道ですと駅舎内のOdakyu OXで徒歩13分、ただでさえ坂がきついため大量買いは現実的ではないですね。
とはいえエリア柄車を持たれる方ばかりですからW.A.Oこどものくにショッピングセンターにサクッと買い物へ出かけられるため不便には感じないことでしょう。W.A.Oこどものくにショッピングセンターは1階と2階が三和でしたが2階の三和直営雑貨売り場をクローズしてコーナンをテナントとして誘致したことでこれまで以上に使い勝手が良くなりました。車で5分ほどの距離です。
通学校は奈良小学校で徒歩11分、奈良中学校で徒歩36分、区(市)界ということもあり致し方ないですがとくに中学校は遠いです。それでも少し足を延ばせばこどもの国があるというのはこのエリアの大きな魅力の一つとなります。
建設地は元々小田急の社宅があっただけあり東西に長い住宅向けの土地形状となっています。
主開口部は外向き南東方面のコンフォートテラス、内向き南東方面のエアリーテラス、外向き南西方面のブライトテラスの3棟構成で西から南にかけての全面と東の一部が接道しています。
外向きの南東方面はバスの折り返し場所と接道を挟んで団地があるため眺望は抜けませんが日当たりが抜群ですし、グラウンドレベルが高いため1階住戸であっても良い意味で1階感がなく目の前がひらけてきます。
内向きの南東方面はコンフォートテラスの背中と機械式駐車場を望むことになるためマンション内比較としては条件が劣ってきます。
外向きの南西向きは接道挟んで戸建てのため低層階でも日当たり抜群、上階であれば視界もひらけてきます。
エントランスアプローチは西・南・東の3ヵ所で西と東は階段、南はバリアフリーです。バス停へは東側のアプローチを利用するのが便利ですがベビーカーなどですと南からとなり少々遠回りですね。ただ、3ヵ所あることは便利ですから土地形状を活かした嬉しい動線と言えるでしょう。
外観デザインとしては安定のユーロデザインを基調として水平に伸びるスラブと垂直に伸びるマリオンで総戸数以上の重厚感があります。マリオンをせり出している物件は多いですが今作はそのせり出し具合がとても大きいのがこれまたかっこいいですね。
西側の階段部分と風除室内の管理人室部分を曲線デザインとしたり、石垣と植栽に囲まれた館銘板や列柱が豪華なメインアプローチなども駅から頑張って帰ってきた際に『ここを買ってよかった』と思わせてくれることでしょう。
大きな中庭はないですが外周部は植栽豊かですし、敷地外ですが手前に奈良町大田平第三公園がありそちらと連続性あるためかっこいいだけでなく癒しもありますね。
価格と間取りの一部を共有いたします！
AOS・gタイプ 3LDK 83.61㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
COSタイプ 3LDK 78.97㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
D1OS・gタイプ 3LDK 75.64㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
D3OSタイプ 3LDK 75.64㎡
5階 5648万円 坪単価246万円
E1OS・gタイプ 3LDK 75.64㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
E3OSタイプ 3LDK 75.64㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
FOSタイプ 3LDK 73.8㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
HOSタイプ 3LDK 82.54㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
LOSタイプ 3LDK 75.52㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
Orタイプ 3LDK 84.61㎡
画像出典：ヴェレーナ玉川学園前公式HP
平均坪単価は約240万円です。
平均専有面積約77㎡というのは今の時代にしては頑張ってくれていますね～！！
お隣のライオンズヴィラッジオは平均専有面積100㎡超えですからそちらからの買い替え検討となれば狭く感じるでしょうけども一次取得者からすれば十分広いと感じる方が多いことでしょう。
間取りに関してはさすがヴェレーナシリーズです。見ていて面白いですし迷わせてくれますね。
形状自体は田の字が多く共用廊下側の柱も食い込んではいますがバルコニーを第二のリビングとして使えるように連窓サッシとフレキシブルウインドウにオープンエアスペースを基本としています。そのオープンエアスペースはウッド調デッキ、スロップシンク、防水コンセント、デッキライトがあるため一般的なバルコニー以上に使い勝手が良いですし、使わない場合も窓を開放してプリーツ網戸を閉めておけばリビングが広く感じるというメリットもあります。
バルコニー隣戸境の隔て板がスラブtoスラブのためプライベート感が高まるのも嬉しいところです。
その他にも最大天井高約2.8mのスキップフロア、ルーフバルコニー付き住戸も用意されています。
スキップフロアは段差があるため好みは大きく分かれますがその段差を活かした床下収納や掘りごたつなど良い意味でマンションらしくない魅力があります。
最上階のルーフバルコニー付きペントハウスは12m以上のワイドスパンでルーフバルコニーもその長さがあり、玄関に入ると正面が窓になるため明るい玄関、ビューバス、リビングの6連コーナーサッシなど広さ自体は84㎡台とそこまでスペシャル感ないもののこれで坪単価270万円台はこの立地だからこその価格ですよね。
80㎡台でも浴室1620であるのも嬉しいところです。(1618も混在している)
設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン天板＆側面御影石、食洗機、ミストサウナ、すべての水が活水になるアグアクリーン、構造は二重床(床スラブ厚210mm～240mm)・二重天井など単価帯からすれば十分ですね。浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなしは惜しいですがそれは求めすぎでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
■ダイアパレス玉川学園
1997年築 東京都町田市 玉川学園前駅徒歩5分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約150万円
■ライオンズヴィラッジオ玉川学園フォレストレジデンス
2003年築 神奈川県横浜市青葉区 玉川学園前駅徒歩12分
新築時の坪単価約160万円
直近売り出し事例なし
■ランドシティ玉川学園ロイヤルテラス
2005年築 神奈川県横浜市青葉区
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約125万円
■アデニウム玉川学園
2006年築 東京都町田市 玉川学園前駅徒歩7分
新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約135万円
■ユニヴェルシオール学園の丘
2006年築 東京都町田市 玉川学園前駅徒歩14分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約130万円
動き一例
約68㎡
新築時2800万円台
中古時2700万円台
約81㎡
新築時3800万円台
中古時2900万円台
■シェフルール玉川学園
2012年築 玉川学園前駅徒歩3分
新築時の坪単価約180万円
直近売り出し事例なし
上記相場からヴェレーナ玉川学園前が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
HOSタイプ 3LDK 82.54㎡ 2階 5978万円 → 4330万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で平置きと機械式混在で設置率約52％です。
駐輪場は屋内サイクルポートと屋外ラック式でサイクルポートを取れない場合は一世帯1.5台ほどの設置率になります。
管理費は㎡単価月額約174円とだいぶ現実的な設定で目に優しいですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ダイアパレス玉川学園 総戸数12戸 管理費㎡単価月額約277円
■ライオンズヴィラッジオ玉川学園フォレストレジデンス 総戸数97戸 管理費㎡単価月額約100円
■ランドシティ玉川学園ロイヤルテラス 総戸数62戸 管理費㎡単価月額約195円
■アデニウム玉川学園 総戸数72戸 管理費㎡単価月額約220円
■ユニヴェルシオール学園の丘 総戸数588戸 管理費㎡単価月額約205円 ※シャトルバス代込
■シェフルール玉川学園 総戸数32戸 管理費㎡単価月額約195円
【住むレーション】
［路線バス］
旭ヶ丘東 7:48発
～中略～
玉川学園前駅南口 7:55着
奈良北団地折返場 7:33発(始発)
～中略～
青葉台駅 8:01着
奈良北団地折返場 7:15発(始発)
～中略～
十日市場駅前 7:39着
［小田急線］
玉川学園前 8:02発
鶴川 8:05着
柿生 8:12着
新百合ヶ丘 8:15着
百合ヶ丘 8:17着
読売ランド前 8:19着
生田 8:21着
向ヶ丘遊園 8:24着
登戸 8:26着 乗換 8:28発
下北沢 8:37着
代々木上原 8:40着
新宿 8:48着
※乗り換えない場合は新宿9:05着
玉川学園前 8:00発
町田 8:03着
相模大野 8:07着
小田急相模原 8:10着
相武台前 8:13着
座間 8:16着
海老名 8:19着
厚木 8:22着
本厚木 8:24着
［小田急線→千代田線］
玉川学園前 7:47発
鶴川 7:50着
柿生 7:55着
新百合ヶ丘 7:58着
百合ヶ丘 8:01着
読売ランド前 8:03着
生田 8:05着
向ヶ丘遊園 8:08着
登戸 8:10着
成城学園前 8:16着
経堂 8:20着
下北沢 8:25着
代々木上原 8:29着
代々木公園 8:32着
明治神宮前 8:34着
表参道 8:36着
乃木坂 8:39着
赤坂 8:41着
国会議事堂前 8:43着
霞ヶ関 8:45着
日比谷 8:47着
二重橋前 8:49着
大手町 8:51着
玉川学園前駅は普通と千代田線直通の準急のみが停車となります。複々線化区間もあるとはいえ普通電車で新宿駅へ向かうにはけっこうな長旅になってしまいます。
車での遠出に関しては東名高速道路の横浜青葉ICと横浜町田ICまで8キロほどあるため少々遠いですね。
【総評】
立地としてはなかなかとっつきにくさがありますね。
玉川学園前駅から上り下りありで徒歩13分、利便性重視の方には合ってきません。
ただ、そこに対して『価格勝負』しているだけでなく『商品力で勝負』しているのがすごいです。
価格がお安いだけでなく商品力が高いとなれば利便性を呑める方からすればとても魅力が大きいものとなります。
もちろん周辺相場と比べればかなりお高いですが今の時代にしては現実的な価格です。
それでいて商品力も高いため駅までの行き来で苦労するだけの価値があると言えるでしょう。
関連記事
ブリリア新百合ヶ丘 予定価格と間取り ブルーラインの新駅ができると恩恵のある立地
プラウドタワー相模大野クロス 第2期の予定価格と間取り 平均坪単価約370万円
記事が参考になったら資料請求は下記からお願いします！
資料請求はこちらから-
気になったらすぐに資料請求するのがおすすめ！ライバルは多いものです！
Powerd by LIFULL HOME’S
新築マンションの資料請求はこちら！
不動産の売買ならマンションカウンター
お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
コメントを残す