今回ご紹介するのはプレシス幕張本郷です!

[物件概要]

売主:一建設
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2998万円~4198万円
専有面積:62.88㎡~75.23㎡
総戸数:126戸
規模:10階建て

交通:
JR総武本線「幕張本郷」駅徒歩14分
京成千葉線「京成幕張本郷」駅徒歩14分
JR京葉線「海浜幕張」駅よりバス約11分京成バス「幕張西二丁目」バス停下車徒歩6分

所在地:千葉県千葉市美浜区幕張西1
竣工予定:2021年8月下旬

管理費(月額)10600円~12600円
修繕積立金(月額)5660円~6780円

駐輪場:252台(2段ラック式 230台、平置22台)(月額:100円~500円)
駐車場:76台(平置60台、専用平置9台、平置小型専用6台、福祉対応平置1台)(月額:900円~10900円)
バイク置場:7台(月額:2000円・2900円)

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

元々は千葉県の職員住宅がありました。

駅距離はありますが車移動がとんでもなく便利な立地です。

京葉道路の幕張ICの真横なのです!!

マンションの駐車場から幕張ICの東京方面入口まで信号なしで1分ほどです。東京方面から戻る際も幕張ICを出て一旦千葉街道の西側に逃げて(千葉寄りだとしばらく右折できないため西に逃げたほうが早い)信号なしで2分ほど。。。スゲー。

それでいて全戸南西向きでバルコニー方面は一種低層住居専用地域ということで日当たりと眺望も抜群!!京葉道路が背中と斜め後ろにあるものの防音壁がありますから音もそこまでは気にならないでしょう。

車移動が便利な立地ではありますが隣にはスーパーマーケットがありますから車なしでも日常の買い物が済んでしまいます。

ただ、駅まで歩くのはややめんどいです。

幕張ベイパークと同じく駅までそこそこ歩く立地なのですが同じくらいの時間でも苦労が違います。

幕張本郷駅へ向かう際の最初の難関が千葉街道なのですが歩行者が渡ることはできない(たまに渡っている方もいますがダメな箇所です)ため歩道橋まで迂回して超える必要があります。これだけでちょいと疲れます。千葉街道を苦労して渡った先に待ち構えるのは京葉道路を超えるための上り坂です。そこから先は一直線ですがこれを楽な道のりと言える方は少ないでしょう。幕張ベイパークはほぼ平坦ですし、公園の中を歩く楽しみもあるのですがプレシスはとくに楽しみもなく、疲れる道のりです。

その代わり価格はかなり抑えています!!

価格と間取りの一部を共有いたします!

Jgタイプ 2LDK 62.88㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

1階 3258万円 坪単価171万円

Kタイプ 2LDK 62.88㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

2階 2998万円 坪単価157万円
3階 3248万円 坪単価170万円
4階 3298万円 坪単価173万円

Aタイプ 3LDK 75.23㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

10階 4198万円 坪単価184万円

Bタイプ 3LDK 70.37㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

10階 3798万円 坪単価178万円

Cタイプ 3LDK 70.37㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

10階 3798万円 坪単価178万円

Dタイプ 3LDK 70.37㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

4階 3698万円 坪単価173万円
5階 3728万円 坪単価175万円
6階 3738万円 坪単価175万円

Gタイプ 3LDK 68.1㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

7階 3648万円 坪単価177万円
8階 3658万円 坪単価177万円
9階 3668万円 坪単価178万円

Lタイプ 3LDK 72.64㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

4階 3798万円 坪単価172万円
5階 3828万円 坪単価174万円
6階 3838万円 坪単価174万円

Mタイプ 3LDK 75.23㎡

画像出典:プレシス幕張本郷公式HP

4階 3998万円 坪単価175万円
5階 4128万円 坪単価181万円
9階 4168万円 坪単価183万円

平均坪単価は約175万円です。

プレシスにしては70㎡超えの3LDKも多めです。

やはりコーナーサッシ住戸がいいですね~。施工は長谷工コーポレーション、たまに見かける柱を後ろにもってきたコーナーサッシです。今回はバルコニーに面していないためいわゆるダイレクトウィンドウとなるわけですがコーナー部分で柱なしのダイレクトウィンドウはすごいですね。これはなかなかお目にかかれないですし、坪単価180万円ほどということを考慮すると言葉も出ない(笑)

ましてや半永久的に眺望・採光が守られる立地かつ背の高い建物がないですからカーテンなしの生活も可能です。(南西なので西日対策と夜寝る前ようにレースくらいあれば十分かな?)

外観デザインに関してはガラス手摺の色を一部で変え、その位置にはマリオンを設けることで単調なものとはしていませんし、エントランスアプローチも広く取り植栽と景石で分譲マンションらしさを出しています。ちょっと失礼な言い方になりますけど「これ、本当にプレシスブランド?」となります(笑)

立地の面もそうですし、コーナーサッシやエントランスアプローチの造りこみ、背中側のゆとりなどなど過去のプレシスブランドマンションの中でも珍しい存在となるでしょう。

設備仕様はかなりコストコントロールしています。ディスポーザー、食洗機がありません。トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどなど。構造は直床ですが基本天井高は2500mm以上確保しています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデン幕張本郷 1996年築 美浜区幕張西1 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・エクセレント幕張本郷アネックス 2000年築 花見川区幕張本郷2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約100万円

・ライオンズガーデン幕張プラザ 2003年築 美浜区幕張西2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約110万円

・ライオンズマンション幕張セントパークス 2006年築 美浜区幕張西2 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・イニシア幕張本郷 2007年築 花見川区幕張本郷2 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ幕張本郷2丁目 2018年築 花見川区幕張本郷2 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ幕張本郷1丁目 2019年築 花見川区幕張本郷1 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプレシス幕張本郷の将来価値を予想すると

Mタイプ 3LDK 75.23㎡ 4階 3998万円(新築時) → 3500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

この単価設定なら「角住戸」の「できるだけ上の階」のほうがリセールバリューにも満足度にも期待できるでしょう。

駐車場はすべて平置きで設置率約60%です。設置率としてはもう少しあったほうが良かったですが確保できる方にとってはこの立地で平置きとはとても便利でしょう。ガソリンスタンドも多いですから「電車?なにそれ?どこ行くにも車移動だよ。」って方にはたまらん立地です(笑)

外環道の千葉区間が開通したことで多方面に移動しやすくなりましたからね~。ただ、東関道を主に利用したい方は幕張ベイパークのほうが便利です。プレシスから東関道の湾岸習志野へ入るにはコロンブスシティを一旦湾岸千葉方面へ逃げなければいけないため幕張ベイパークより2~3分ほど時間がかかります。ちょっとした差ではあるのですが車移動が便利なエリアで購入する方にとっては無視できない差となります。駅徒歩3分と駅徒歩6分では違うと感じる方がいるのと同じです。

管理費は㎡単価月額約168円、ディスポーザーないわけでもう少しインパクトあると嬉しかったですがエレベーターは2基ありますからこんなものでしょうか。

スーパーバリュー屋上から建設地を望む

【住むレーション】

[総武緩行線]

幕張本郷 8:04発
幕張 8:06着
新検見川 8:08着
稲毛 8:11着
西千葉 8:14着
千葉 8:16着

幕張本郷 8:01発
津田沼 8:05着
東船橋 8:08着
船橋 8:10着
西船橋 8:14着
下総中山 8:16着
本八幡 8:19着
市川 8:22着
小岩 8:25着
新小岩 8:29着
平井 8:32着
亀戸 8:35着
錦糸町 8:37着
両国 8:40着
浅草橋 8:43着
秋葉原 8:45着

[津田沼駅から総武快速線]

津田沼 8:08発
船橋 8:12着
市川 8:19着
新小岩 8:24着
錦糸町 8:30着
馬喰町 8:34着
新日本橋 8:36着
東京 8:38着

[京成千葉線]

京成幕張本郷 8:03発
京成幕張 8:06着
検見川 8:08着
京成稲毛 8:11着
みどり台 8:13着
西登戸 8:15着
新千葉 8:16着
京成千葉 8:17着
千葉中央 8:19着

京成幕張本郷 8:04発
京成津田沼 8:07着

[バス]

幕張西二丁目 7:47発
幕張本郷駅 7:55着

幕張西二丁目 7:45発
幕張西第三公園 7:46着
免許センター 7:48着
富士通 7:50着
NTT 7:51着
テクノガーデン 7:52着
海浜幕張駅 7:56着

[京葉線]

海浜幕張 8:00発
新習志野 8:04着
南船橋 8:07着
二俣新町 8:10着
市川塩浜 8:14着
新浦安 8:17着
舞浜 8:24着
葛西臨海公園 8:27着
新木場 8:31着
潮見 8:33着
越中島 8:36着
八丁堀 8:39着
東京 8:41着

幕張西二丁目停留所は幕張本郷エリアと海浜幕張エリアを結ぶ主要路線バスが通るため時刻表いらずの運行本数となっています。朝の急行は通過しますがそれでも十分な本数です。海浜幕張に職場がある方であれば便利ですね~。幕張本郷駅までだと停留所までの道のりが逆走になるため駅まで歩く方が多いでしょう。

通学校は幕張西小学校で徒歩10分、幕張西中学校で徒歩10分です。(小学校と中学校は隣り合っています)

【総評】

これは面白いですね~。いいですよ。特徴ありすぎてしびれます!

幕張本郷エリアで美浜区幕張西アドレスの総戸数100戸超えというだけでも希少性がありますし、半永久的に変わらない採光と眺望は駅から歩いただけの価値があります。

繰り返しになりますが選べるうちは「角住戸」の「できるだけ上の階」がいいでしょう。これに関しては割安感があります。他の部屋は高くはないけど安くもない単価設定です。角の上階はミスプライスと言っても過言ではないような。。。なぜの単価設定なのか。お買い得すぎます。

駅から遠いので安いのは当たり前ではあるのですが歩いただけの価値は見いだせる立地ですから自ら歩いてみて問題なければGOをおすすめしたい物件です。(とくに角住戸の上階!!)

二人ともが都内まで電車勤務だとちょいと現実的ではない(地縁がないと選ぶ理由がない)ですがどちらかが海浜幕張勤務であったり車移動が主であったりするならば魅力に感じやすいのではないでしょうか。

動画もご覧ください!

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