今回ご紹介するのはシエリア幕張です!

[物件概要]

売主:関電不動産開発
設計:IAO竹田設計 新日本建設一級建築士事務所
施工:新日本建設
価格:3890万円~6100万円
専有面積:61.19㎡~80.47㎡
総戸数:102戸
規模:18階建て
交通:JR総武緩行線「幕張」駅徒歩2分 京成千葉線「京成幕張」駅徒歩7分
所在地:千葉県千葉市花見川区幕張町6丁目(千葉都市計画事業東幕張土地区画整理事業25街区)
竣工予定:2023年9月下旬

駐車場:58台(機械式51台、平面6台、共用1台) ※月額10000円~20000円
自転車置場:198台(スライドラック176台、2段ラック18台、来客用4台)※月額200円~400円
バイク置場:2台 ※月額1500円
ミニバイク置場:3台 ※月額1000円

管理費:13600円~17900円
修繕積立金:4900円~6500円

地図はこちらです↓

画像出典:シエリア幕張公式HP

JR総武緩行線の幕張駅から信号なしのフラットな道経由で徒歩2分(約100mのため徒歩1分に近い徒歩2分表記)、少し離れますが京成千葉線の京成幕張駅も徒歩7分、東幕張土地区画整理事業内に建設されるエリア最高層の18階建て板状型分譲マンションとなります。

今回の土地区画整理事業は古い家屋の密集や道の狭さを解消して防災面の安全・安心を高めるだけでなく、駅前のロータリー整備も兼ねるものとなります。海浜幕張側と異なり昔ながらの幕張ということもあり駅前に住宅などが密集しておりしっかりとした駅前ロータリーがありません。新しい駅前ロータリーは2023年度供用開始となります。(現在の北口ロータリーは2018年から供用開始していますが駅から少し離れる)

東幕張土地区画整理事業(21.6ha)は公園も3つ、その他住宅や店舗などが整備されていく計画で2030年度の完了を予定しています。津田沼の奏の杜と比べれば開発面積(約35ha)は少ないですし、同じような化け方をするものではありませんが駅前をメインに整備されるためシエリア幕張にとっては恩恵が大きいですね。10階建てと9階建ての賃貸マンション(どちらも1階と2階が店舗)など数棟がシエリア幕張よりも先に着工、竣工しています。

ただ、駅前立地なのに駅前にスーパーマーケットがない(三徳は土地区画整理事業の影響で閉店)のはウィークポイントとなります。駅前にローソンができることは確定しているとのことです。(オーナーが同じかはわかりませんが以前もありましたし線路沿いにも1店舗あります)

また、景観という面では高圧線が気になってきます。インフラ設備ですから邪魔という言い方は適切ではないものの、シエリア幕張にとってはかなり近く気になる存在となります。

外観デザインに関しては高圧線をよけるような配棟計画となることを活かしてエントランスホールと庇をせり出させているのがかっこいいですね~。植栽&照明が豊で、さらにはホールの窓面が大きいため夜の存在感は相当なものです。せり出したエントランスホールは窓面を斜めにしているのもとてもおしゃれです。エントランスホールの横にはパソコンでの軽作業にも利用できそうなブックラウンジがあります。

窓面豊かなエレベーターホールと階段部分、そしてエコキュートを廊下に出している部分もウォールやルーバーで覆うことで目立つ背中側もかっこいいですし、正面は水平ラインを意識、側面も全体にサンドエレガンテを使用して3層ごとに黒系の水平ラインを入れるなど正面、側面、背中、どこから見てもとにかくかっこいいものとしてくれます。いや~ここまでしますか~というかっこよさです。エリア最高層に相応しいですよね。素敵です。

駅前も整備されてそこにエリア最高に相応しいめちゃかっこいいマンション…あとは…総武緩行線の駅としては千駄ケ谷駅についで2番目に利用者が少ないとはいえ…駅舎も変えてほしいものですが…JRなので期待しにくいのですよね。エスカレーターはありませんがエレベーターは設置されています。

広域検討で私の記事をきっかけにモデルルームと現地を見学した際に「おぉ~!!この価格でこんなかっこいいマンションいいですね~!!」「駅前!!将来的には整備されるのでとても良い!!」と思っていただける自信はあるのですが、駅舎を見るとほとんどの人が「…」と、とてつもなくテンション下がるはずです。(JRさん…京成さんも…)

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 80.47㎡

画像出典:シエリア幕張公式HP

2階 5290万円 坪単価217万円
3階 5490万円 坪単価225万円
5階 5590万円 坪単価229万円
6階 5630万円 坪単価231万円
7階 5700万円 坪単価234万円
8階 5730万円 坪単価235万円
9階 5760万円 坪単価236万円
10階 5790万円 坪単価237万円
11階 5860万円 坪単価240万円
12階 5890万円 坪単価242万円
13階 5910万円 坪単価242万円
14階 5930万円 坪単価243万円
15階 5950万円 坪単価244万円
16階 5970万円 坪単価245万円
17階 5990万円 坪単価246万円
18階 6100万円 坪単価250万円

B1タイプ 3LDK 67.40㎡

画像出典:シエリア幕張公式HP

2階 4430万円 坪単価217万円
3階 4590万円 坪単価225万円
4階 4640万円 坪単価227万円
5階 4660万円 坪単価228万円
6階 4680万円 坪単価229万円
7階 4740万円 坪単価232万円
8階 4760万円 坪単価233万円
9階 4780万円 坪単価234万円
10階 4790万円 坪単価234万円
11階 4850万円 坪単価237万円
12階 4870万円 坪単価238万円
13階 4890万円 坪単価239万円
14階 4920万円 坪単価241万円
15階 4940万円 坪単価242万円
16階 4960万円 坪単価243万円
17階 4980万円 坪単価244万円
18階 5090万円 坪単価249万円

Cタイプ 3LDK 61.19㎡

画像出典:シエリア幕張公式HP

2階 3890万円 坪単価210万円
3階 4000万円 坪単価216万円
4階 4060万円 坪単価219万円
5階 4080万円 坪単価220万円
7階 4170万円 坪単価225万円
8階 4190万円 坪単価226万円
9階 4210万円 坪単価227万円
10階 4230万円 坪単価228万円
11階 4350万円 坪単価235万円
12階 4360万円 坪単価235万円
13階 4370万円 坪単価236万円
15階 4390万円 坪単価237万円
16階 4400万円 坪単価237万円
17階 4410万円 坪単価238万円
18階 4500万円 坪単価243万円

Dタイプ 3LDK 70.18㎡
2階 4690万円 坪単価220万円
3階 4850万円 坪単価228万円
4階 4870万円 坪単価229万円
5階 4890万円 坪単価230万円
6階 4910万円 坪単価231万円
7階 4980万円 坪単価234万円
8階 5010万円 坪単価236万円
9階 5040万円 坪単価237万円
10階 5070万円 坪単価238万円
11階 5180万円 坪単価244万円
12階 5210万円 坪単価245万円
13階 5240万円 坪単価246万円
14階 5270万円 坪単価248万円
15階 5290万円 坪単価249万円
16階 5310万円 坪単価250万円
17階 5330万円 坪単価251万円
18階 5430万円 坪単価255万円

平均坪単価は約235万円です。

三面接道の角地、全戸南東向きで花見川を超えてもまだ低層の建物が続くため採光だけでなく眺望の抜け感を得られる住戸が多くなっています。

広域検討であればそうは思わないかもですが瑞穂にお住いの検討者からすると「狭い…」の一言でしょうね…唯一の80㎡超えのAタイプは争奪戦かと。ん~エリア柄ご年収高い方も多いですし、子育てファミリーといってもお子様1人ではなく2人~という方も多いわけでもっと広い部屋をつくってもよかったと思うのですけども。もちろん瑞穂など人気の戸建エリアとのバッティングにはなりますけども…

共用廊下側の柱もほぼほぼアウトフレームとしていますし、工夫は見られるのですがこの単価で販売できるなら70㎡を切る意味があったのでしょうか…(5000万円以内に抑えたいということでしょうけどもこれだけ立地が良ければもう少し高くても売れると思います)

Aタイプはアイランドキッチン、両面バルコニーながらも玄関横のアトリエを窓面にもってくるなど面白いですね。玄関横のアトリエは洋室との間の壁に開放できる室内窓とカーテン(ロールスクリーン等)を設置すればエアコンの風も取り込めるためしっかりとしたテレワークスペースとして利用することもできそうです。バルコニーが出入り可能(掃き出し窓)なため気分転換も容易です。もちろんアトリエとバルコニーを趣味のスペースとするのも良いですね!!部屋キャンにも合ってきます!面積帯からするとリビングin洗面は気になってしまいましたが。

売主の関係でオール電化となっており床暖房がありません…(ガス式に比べると気になる点はあるものの電気式床暖房もあるのですが…)

ディスポーザー、食洗機、スロップシンク、バルコニー防水コンセント、すべての引き戸が上吊り(下レールなし)、可動式ルーバー面格子ありなど全体的に良い部分が多いのですが浴室ブラケットライト、Aタイプを除くとトイレ手洗いカウンターがないのは惜しいですね。

壁紙の種類が豊富であったり、リビング横の収納をアトリエ+ウォークインクローゼット(洋室側)・ウォークスルークローゼット・フリールームなど選べる楽しみもあります。

18階建てとはいえ一般的な板状マンションのため各階ごみ置場はありません。

エレベーターはしっかりと2基ありますのでエレベーター待ちストレスは感じにくいでしょう。

1階には食配ステーションがあり提携業者(見学時点ではコープなど3社)であれば不在時でもそちらに置いていってくれます。

周辺相場を確認しましょう!

・ブランズ幕張 2010年築 幕張町5 幕張駅徒歩7分 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・ヴェレーナ幕張 2011年築 幕張町4 幕張駅徒歩4分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約180万円

・クレアホームズ幕張駅前 2019年築 幕張町5 幕張駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

上記相場からシエリア幕張の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 70.18㎡ 8階 5010万円(新築時) → 4780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式51台、平面6台で設置率約56%です。平面は建物下で庇が伸びておりメールコーナー付近からエレベーターホールへ抜けられるため雨の日でも濡れにくくなっています。機械式は屋外にまるっと置かれるだけのため入出庫作業中も雨に濡れてしまいます。また、パレットサイズもパッとしません。

・全長5200mm×全幅1950mm×全高1550mm・2100mm×重量2300kg

駐輪場は屋内と屋外混合で設置率約190%です。

維持費は管理費㎡単価月額約222円、もう少し抑えられていると嬉しかったですがディスポーザーありでエレベーター2基ですから納得度は高いことでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・エクセレントシティ幕張本郷レジデンス 管理費㎡単価月額約220円 日勤管理

・幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 管理費㎡単価月額約219円 24時間有人管理 各階ごみ置場 ディスポーザー

建設地

【住むレーション】

[総武緩行線]

幕張 8:02発
幕張本郷 8:04着
津田沼 8:08着
東船橋 8:11着
船橋 8:13着
西船橋 8:16着
下総中山 8:19着
本八幡 8:21着
市川 8:24着
小岩 8:27着
新小岩 8:30着
平井 8:33着
亀戸 8:35着
錦糸町 8:38着
両国 8:40着
浅草橋 8:42着
秋葉原 8:45着
御茶ノ水 8:47着
水道橋 8:49着
飯田橋 8:51着
市ヶ谷 8:53着
四ツ谷 8:55着
信濃町 8:58着
千駄ヶ谷 8:59着
代々木 9:01着
新宿 9:04着

幕張 8:04発
新検見川 8:06着
稲毛 8:09着
西千葉 8:12着
千葉 8:14着

[津田沼駅から総武快速線]

津田沼 8:13発
船橋 8:17着
市川 8:23着
新小岩 8:28着
錦糸町 8:33着
馬喰町 8:37着
新日本橋 8:39着
東京 8:41着

[京成千葉線]

京成幕張 8:02発
京成幕張本郷 8:05着
京成津田沼 8:08着

京成幕張 8:02発
検見川 8:04着
京成稲毛 8:07着
みどり台 8:09着
西登戸 8:11着
新千葉 8:12着
京成千葉 8:13着
千葉中央 8:15着

[京成津田沼駅から京成本線(都営浅草線直通)]

京成津田沼 8:12発
京成船橋 8:17着
京成八幡 8:24着
京成高砂 8:33着
青砥 8:36着
押上 8:44着
本所吾妻橋 8:47着
浅草 8:49着
蔵前 8:51着
浅草橋 8:52着
東日本橋 8:54着
人形町 8:56着
日本橋 8:58着
宝町 9:00着
東銀座 9:02着
新橋 9:04着
大門 9:06着
三田 9:09着
泉岳寺 9:12着

[路線バス]

JR幕張駅 8:00発
幕張町六丁目 8:00着
武石町二丁目 8:01着
幕張中学校西 8:02着
幕張4丁目 8:03着
イトーヨーカドー 8:04着
総合教育センター 8:05着
テクノガーデン 8:06着
海浜幕張駅 8:15着

快速線は止まらない駅です。また、津田沼以東のため総武緩行線の運行本数も少なくなります。

東関道は幕張ベイパーク側のほうが利用しやすいですが京葉道路はシエリア幕張側のほうが利用しやすいですね。武石ICへ車で3分、東関道湾岸習志野ICへ8分ほどです。総武線側の幕張も京葉線側の幕張も車での遠出が便利な街です。

ウエルシアへ徒歩5分、マックスバリュとイトーヨーカドーへ徒歩14分、サミットストアへ徒歩17分、車であればコストコやイオンモールなど選択肢が増えます。広域検討の方はそうは思わないかもしれませんが瑞穂にお住いの検討者からすれば幕張駅前とはいえ車なしの生活は考えられないという方が多い(100%に近いと言い切れるレベル)ことは間違いないでしょう。とはいえ駅前立地ですし、瑞穂が開発された時代とは検討者の価値観も異なるわけで車社会の街であることはあまり気にされず(今作は駅前なので)、現状駅前にスーパーマーケットがないことを飲めるかだけを考えたほうが良いと思います。

通学校は幕張東小学校で徒歩11分、幕張中学校で徒歩6分ということで地元の方からしても公立としては少し気になる方も多いでしょうか。(あくまで瑞穂小学校が人気のためそちらの学区を好む方だと気になりやすいという意味です)

渋学やインターナショナルスクールなどもありますので教育熱心な私立派にも人気なエリアです。

海浜幕張へ出れば大きな公園もありますし、花見川サイクリングコースなど自然環境という面でも子育てファミリーからウケの良いエリアです。

海浜幕張側と異なり高台となるためハザードマップで色がつきにくい(駅周りが少しだけ色つく)のも大きな強みとなります。

【総評】

幕張駅の地味さがあるからこそではありますが区画整理事業内の駅前新築マンション、しかもエリア最高層で建物スペックも高めの割には価格が現実的です。

目立ちすぎていない、なんならちょいとdisられた記憶のほうが新しい(幕張メッセここじゃないよ駅www)のですが目立ちすぎていて価格が高騰しているところで買うよりかは、目立っていないけど街が整備されていくエリア内の最高層マンションを現実的な価格で買ってしまえばTMD(坪単価満足度)もリセールバリューも得られますから狙い目だと思います。

もちろん私の読者様で広域検討となれば全体的にキラキラしている幕張ベイパークミッドスクエアタワーのほうが合ってくる(坪単価ももう少し低くなる)のですが、駅近派や総武線派であれば今作でGOされることをおすすめいたします。

これはかなり良い出物ですね。

まぁ…瑞穂にお住いの方からすると「おい!おい!」となる点はたくさんあったかと思いますがこれが今の時代の新築マンションです。瑞穂の方には合わないけどもご地元の賃貸住まいの若年層や広域検討の方には合ってきます!!(完全瑞穂狙いで平均専有面積80㎡超、100㎡超え多めで平置き駐車場設置率100%なんてのも見てみたかったですけども。笑 ←瑞穂小学区ならこちらに近いものとしていたかもですね)

動画もご覧ください!

■シエリア幕張 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■ガーデンプラザ新検見川 オール鹿島建設の大規模マンション!(2020/05/11)

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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