ジオ板橋大山　予定価格と間取り　定期借地権だからこその本体価格

今回ご紹介するのはジオ板橋大山です！

［物件概要］※定期借地権(建物解体期間を含む2098年7月31日まで)

売主：阪急阪神不動産
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4990万円～9990万円
専有面積：56.1㎡～87.85㎡
総戸数：285戸
規模：10階建て
交通：東武東上線「大山」駅徒歩6分　都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩14分
所在地：東京都板橋区仲町2
竣工予定：2025年2月
引き渡し予定：2025年3月

駐車場：81台（機械式69台、平置き5台、福祉対応用1台、来客・宅配用3台、来客用3台）
自転車置場：570台
バイク置場：28台

地図はこちらです↓

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

東武東上線の大山駅からハッピーロード大山商店街を経由して徒歩6分、そのハッピーロードにはアーケードもあるため屋根なし区間は徒歩2分ほどと便利で快適な道のりとなります。

元々は国際交流会館と学生寮があった場所で敷地面積は8000㎡超、ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜以上の規模感となります。

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜に関しては駅との間が完全にハッピーロードでしたし、何より商品力に大きな特徴があったためそちらの後発というのはなかなか厳しいわけですが川越街道沿いではないということは差別化もなされた立地条件です。川越街道を超えない住宅系立地の大型マンションというのは戸建が多い大山駅周辺ではレアキャラとなります。

日常の買い物はハッピーロードのみらべる、よしや、コモディイイダが徒歩3分ほど、住宅街を抜けた先のサミットストアも徒歩6分と近いなど選択肢が充実しています。大山駅であればサクッと池袋へも出れるわけですが自分たちが住む街も便利ということで池袋に寄り添いつつ庶民的な生活を送れるのが大山の大きな魅力の一つですよね。

今時点でも便利な大山駅ですが今後は駅の高架化やタワーマンション建設により新旧混在の街へと成長していくという楽しみもあります。街の変化としてイメージしやすいのは武蔵小山となるでしょう。新しい建物ができることで新しい住民が来る、そして昔からある商店街がより賑わうと。もちろん道が広がることで安全性も高まります。

通学校は板橋第六小学校で徒歩6分、板橋第一中学校で徒歩8分とどちらも近く川越街道を渡る必要がありません。

武蔵野台地ですし、内水含めてもハザードマップで色がつきません。

建設地は南と西の二面接道、主開口部は東・南・西(やや南西)の設定です。

南向きと西向きは接道挟んで戸建てなど背が低めの建物が立ち並ぶため中層階でもグッと抜けてきます。南方向にはシティタワーズ板橋大山が見えてきますがだいぶ離れています。南向きも西向きも『電線を超える階』あたりが価格と眺望＆日当たりのバランスが取れている印象を受けました。

ただ、南側の一方通行の接道は現状では交通量が多い点は注意が必要です。

東向きに関しては向かいの板橋看護専門学校跡地次第で眺望や日当たりが大きく変わることになります。今作と同じくらい広大な土地ですからマンションになる可能性もあり、その際は南向きをボリュームゾーンとできることから陰になってしまう時間も少なくないかもしれません。どうなるかわからないなりの価格にはなっているため将来不安を呑める方には逆にありがたいと感じることでしょう。

メインエントランスは南側でアプローチ周りは植栽豊かですし中へ入ってもラウンジとブックラウンジが一体となった素敵な空間となっているわけですが今作の特筆すべき凄いところは空地率55％を活かしたゆとりとサブエントランスでしょう。

空地率が高いことを活かしているのが外周部とコの字配棟(少しVの字)の中央部分の植栽計画です。外周部に関しては南側から西側にかけてセゾンプロムナードとして植栽豊かな実用性ある公開歩道としています。これは西棟の1階に保育施設と発達支援施設を設けることも影響しているのかと思いますが現状の工事中の段階からは想像しにくいくらい奥まる形となります。接道が狭めということも相まって竣工すると街並みを大きく変えるくらいのインパクトがあります。

建物中央にはリーフスクエア(中庭)を設けることで棟内へ入っても緑を感じさせてくれますし、少しVの字配棟にして廊下側も暗く感じにくくさせるだけでなく(少しVの字にしているのは真西向きにさせないためではあります)外廊下を歩いていても心地よいものとなるでしょう。

そして…いやぁ…サブエントランスがサブというのはもったいないというか失礼なくらいかっこいいのです。

このサブエントランスは敷地西側から入った先にあるため基本的には車利用者が主として使うことになるのですが天井木調＆ダウンライト、壁面縦ライティングなどとても高級感ある空間となっています。メインエントランスとラウンジに関しても窓から外周部の植栽を望めるなど素敵な空間なわけですがさらにプラスαでサブエントランスも良い意味でサブらしくない空間としてくれているのは嬉しいですね。

外観デザインはガラス手摺とアルミルーバー、そこに縦ライン(マリオン)も合わせてマリオンが途切れる階からは軒裏を木調とするなどかっこいいですね。バルコニー隣戸境もスラブtoスラブです。周りが戸建てばかりというのもあり竣工するとかなり目立ってくるでしょう。隣地の開発次第では一体感も生まれてより街並みが大きく変化しそうです。

共用施設は1階にワークラウンジ、最上階の10階にパーティーラウンジ、ゲストルーム、スカイテラスもあるなど充実しています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※約70年間の定期借地権(更新のできない借地権)です

［西向き］

Aタイプ　3LDK　70.86㎡
3階　6860万円　坪単価320万円
4階　6890万円　坪単価321万円
5階　7090万円　坪単価330万円
6階　7160万円　坪単価334万円
7階　7190万円　坪単価335万円
8階　7390万円　坪単価344万円

B2タイプ　3LDK　68.56㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

B7タイプ　3LDK　68.42㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

C1タイプ　2LDK　56.10㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

［南向き］

Eタイプ　4LDK　78.96㎡
3階　7890万円　坪単価330万円
6階　7990万円　坪単価334万円
9階　8090万円　坪単価338万円

Hタイプ　3LDK　72.09㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

Jタイプ　2LDK＋S　72.06㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

Jrタイプ　4LDK　87.85㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

Krタイプ　4LDK　88.65㎡
7階　10990万円　坪単価409万円

［東向き］

M1タイプ　2LDK　58.74㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

N1タイプ　3LDK　68.42㎡

画像出典：ジオ板橋大山公式HP

Oタイプ　3LDK　70.86㎡
2階　6710万円　坪単価313万円
3階　6790万円　坪単価316万円

平均坪単価は約330万円です。

将来不安が大きい東向きはお安いですね。もちろん不安が大きいからこその価格ではあるため手が届くなら南向きか西向きのほうがより良いでしょうけどもご予算6000万円ちょっとで3LDKを探されている方には嬉しい設定と言えるでしょう。

間取りはごくごく一般的な田の字が主ですし共用廊下側の柱も食い込んでいたりしますが玄関前に少しゆとりがあるのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザーあり、トイレ手洗いカウンターもあります。

周辺相場を確認しましょう！

・大山パークハウススタイリッシュタワー　2005年築　大山駅徒歩5分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約300万円

動き一例　約59㎡　新築時2500万円台　中古時4700万円台

・パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約300万円

動き一例　約65㎡　新築時4100万円台　中古時5400万円台

・ルフォン板橋大山　2012年築　大山駅徒歩4分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約320万円

動き一例　約63㎡　新築時4100万円台　中古時6300万円台

・ブリリア大山町　2013年築　大山駅徒歩3分　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約330万円

動き一例　約73㎡　新築時4900万円台　中古時7100万円台

・ブリリア大山パークフロント　2018年築　大山駅徒歩7分　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約350万円

動き一例　約70㎡　新築時5900万円台　中古時7600万円台

・ザ・パークハウス板橋大山　2021年築　大山駅徒歩7分　新築時の坪単価約325万円　直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　2023年築　大山駅徒歩7分　新築時の坪単価約360万円　直近売り出し事例なし

上記相場からジオ板橋大山が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　3LDK　70.86㎡　5階　7090万円　→　6450万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側の屋外で設置率約26％、機械式が主となっていますがハイルーフ区画も多めです。(ミドルルーフがなくノーマルルーフもしくはハイルーフ)

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm/5300mm×全幅1850mm/1950mm×全高1550mm/2100mm×重量2000kg/2300kg×最低地上高120mm

駐輪場は南側からの出入りで屋外、設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約218円、ディスポーザーあり、植栽も豊かで共用施設も充実している割には抑え目です。管理費以外のランニングコストが重いためここを抑えてくれたのは嬉しいですね。

定期借地権のため税金面は抑えられますが地代と解体準備金はなかなか重たいですからね…

～ランニングコスト～

Aタイプ、70.86㎡の場合

管理費(月額)15460円
修繕積立金(月額)7090円
インターネット料金(月額)1034円
地代(月額)13820円
解体準備金(月額)12050円

合計(月額)49454円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ザ・パークハウス板橋大山　総戸数49戸　管理費㎡単価月額約304円

・ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜　総戸数187戸　管理費㎡単価月額約298円

建設地

【住むレーション】

［東武東上線］

大山　7:57発
下板橋　7:59着
北池袋　8:01着
池袋　8:03着

［路線バス］

池袋駅東口　20:15発
サンシャインシティ　20:18着
～中略～
大山　20:27着

大山駅は東武東上線の単駅ではあるものの池袋駅方面は速達電車に抜かれることがないため快適です。すべての電車が池袋始発ですが座るほどの距離でもないくらいあっという間で少々オーバーな言い方かもですが『池袋に着いたら我が家』感があるのが大山です。（大山在住の方であれば頷いてくれるはず。笑）

サンシャインシティ近くのバス停から路線バスで帰宅することもできますのでとくに休日なんかは重宝するかと思います。

【総評】

定期借地権らしい価格になっているのでスペシャル高いという印象はありません。ただ、定期借地権がゆえのランニングコストがかかること、そして同じ価格を出せば築10年前後の所有権中古マンションを購入できてはしまうためどれだけ新築にこだわるかでも評価は分かれることでしょう。

～イメージ～

新築70㎡　7000万円　定期借地権
築10年70㎡　7000万円　所有権

それでも定期借地権ということを抜きにすればエリア内では珍しい『駅近×非大通り沿い×大規模マンション』と立地が良く、ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ほどの尖りはないですが外側も内側も植栽豊かで全体としての商品力も高いなど良い出物であるという印象です。

定期借地権であるのが惜しいのですが定期借地権だからこそ出会えたという割り切りもしやすいでしょう。(隣地が所有権大規模マンションだとちょいとショックですが…)

本体価格だけでなくランニングコストを含めたトータルコストという面では注意が必要ですが所有権マンションが多い街の中で定期借地権であろうと住みたいと思わせてくれる要素が多いですからしっかりと迷わせてくれる出物です。

迷った際に定期借地権であることを気にしない(リセールバリューよりも好みの家に長く住むことを優先する等)のであれば気持ちよくジオ板橋大山、気にするのであれば周辺中古マンションというシンプルな選択で良いと思います。(これなら周辺中古のほうがいいでしょ…とはならない定期借地権物件という意味です)

動画もご覧ください！

■ジオ板橋大山　建設地周辺レポート・大山駅周辺の分譲マンション相場

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