今回ご紹介するのはプラウド元住吉スクエアです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:木内建設
価格:6330万円~9130万円
専有面積:70.67㎡~90.67㎡
総戸数:34戸
規模:5階建て

交通:
東急東横線・目黒線 「元住吉」駅徒歩10分
東急東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅徒歩15分
JR横須賀線・南武線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩18分

所在地:神奈川県川崎市中原区木月大町83番(地番)
竣工予定:2019年2月中旬

管理費:月額19800円~25400円
修繕積立金:月額9360円~12010円

駐車場:14台(機械式13台・身障者優先平置1台)月額:18000円~23000円
駐輪場:55台(スライドラック式37台、大型用スライドラック式9台、2段式7台、小型用平置2台)月額:300円~800円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド元住吉スクエア公式HP

プラウド綱島SST、プラウド大倉山サウスコートに続き東横線神奈川エリアで狙い目のプラウドが供給されます!

物件名に元住吉とありますが武蔵小杉駅までも歩ける距離に位置しているのはウリの一つとなります。元住吉駅を日常使いとしつつも武蔵小杉に用があれば歩きもしくは自転車でサクッと行けるというのはいいですね。小学校まで徒歩4分、中学校まで徒歩9分と学校も近い距離にあります。通学区は今井中学校となっています!

元住吉のブレーメン通り商店街と武蔵小杉のグランツリー武蔵小杉などの大規模商業施設を使い分けられるのはとても魅力的ですね。ただどちらも使えるということで元住吉駅までも徒歩10分表記となりますから駅に近いとは言えない距離となっています。それでも現地は住宅街ですから利便性を得つつも静かな環境で住まいを構えたいという方にはちょうど良い立地条件となります。

一面接道ではあるものの幸い南面が接道しています。ただ縦に長い敷地のため全戸南向きとはなっていません。

狭めの道が多いエリアですが幅のある道路に面しており、それでいて交通量もそれほどないことは同エリアの他マンションと比べても強みと言えます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Gタイプ 西向き 3LDK 71.39㎡

画像出典:プラウド元住吉スクエア公式HP

1階 6380万円 坪単価295万円(Gtタイプ)
2階 6380万円 坪単価295万円
3階 6580万円 坪単価304万円

Hタイプ 西・北・東角 3LDK 75.64㎡
1階 6890万円 坪単価301万円(Htタイプ)
2階 6890万円 坪単価301万円
3階 7120万円 坪単価311万円

Aタイプ 南・西角 4LDK 90.67㎡
1階 8290万円 坪単価302万円(Atタイプ)
2階 8590万円 坪単価313万円
3階 8810万円 坪単価321万円
4階 8980万円 坪単価327万円
5階 9130万円 坪単価332万円

Bタイプ 南向き 3LDK 71.88㎡
2階 6980万円 坪単価321万円
3階 7060万円 坪単価324万円
4階 7190万円 坪単価330万円
5階 7290万円 坪単価335万円

平均坪単価は約315万円となります。

後ほどご説明する収納を除くと間取りに大きな特徴があるわけではないものの玄関前にアルコーブを設けているため共用廊下にゆとりがあるのは分譲マンションらしくて良いですね。また4LDK、90㎡台のお部屋があるのはこの建築費高騰の時代の中でチャレンジ精神あるなぁ~とは思うのですが角住戸ながら単価を盛っていないどころか南向きの中住戸より単価安となっていますから狙い目とも言えます。

小規模マンションのため維持費はそこそこします。70.67㎡のお部屋で管理費が月額19800円、修繕積立金が月額9360円となっています。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・ライフヴィラ元住吉 1996年築 元住吉駅徒歩10分 新築時の坪単価約10分 現在の坪単価約195万円

・元住吉パークホームズ弐番館 2000年築 元住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約220万円

・コスモ元住吉コートフォルム 2000年築 元住吉駅徒歩11分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約255万円

・シティハウス元住吉 2004年築 元住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約235万円

・レアリス元住吉 2005年築 元住吉駅徒歩8分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約260万円

上記相場からプラウド元住吉スクエアの将来価値を予想すると

Gタイプ 71.39㎡ 2階 6380万円(新築時) → 5400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備面では総戸数34戸ながらもディスポーザーを完備。食洗機、キッチン天板天然石、ミストサウナなどなど充実。構造面では二重床・二重天井となっており、床スラブ厚は約200mm~約250mmとしています。

外観のデザイン性もありますし、バルコニー隣戸境が石張り壁でしかも一部は外側にはみだしているためプライバシー性も確保されます。西向き住戸は残念ながらよくある隔て板であまり背の高くないものでした。

駐車場出入口にはリングシャッター付ゲートが完備されています。ただし駐車場は機械式がメインです。駐車場設置率が高いわけではありませんが大きな抽選になる様子はなく、希望者の多くが駐車場を確保できそうとのことです。ただし敷地内の車路が狭く、基本的にはターンテーブルを使っての入出庫となるため駐車場の条件としては今一つなところがあります。

今回モデルルームは1部屋のみですがごくごく普通の中住戸をモデルルームとしています。それはすべてのお部屋に自信があるからこそとも言えます。というのもプラウド元住吉スクエアは全部屋に「エストレージ」という収納システムを採用しています。野村不動産の収納システムで今後導入物件が増える可能性があるとのことですが第一号採用物件がプラウド元住吉スクエアとなります。

リビオのウゴクロはどちらかというと可変性を高める収納でしたがプラウドのエストレージは収納効率を高めるものとなっています。そのため縦に動くのではなく横に動きます。そのため無駄となってしまうスペースがまったくと言っていいほどなく、同じ広さの収納と比べた場合により多くの荷物を効率よく、かつ取り出しやすく収納することができます。

画像出典:プラウド元住吉スクエア公式HP

画像出典:プラウド元住吉スクエア公式HP

新築マンション価格が高騰している中でこのような既存マンションとの差別化を図ってきている点は素晴らしいですね。これなら少々高くとも素直に欲しいと思えますもの。ん~名前は出さないですけどこのような商品力と言いますか商品開発に無頓着な大手デベもあるのは事実。野村不動産は大手デベでありながらも行動力が中小並み、もしくはそれ以上にあるのでブランド力に頼りすぎていない点がエンドユーザーに評価されているのでしょう。

いくらネームバリューがある売主だってそこに無頓着だとただ高くてただ新築であるというだけではエンドユーザーに選ばれないですよ。だから他社が野村不動産みたいに周辺相場より高い価格で小規模マンションやるとこけたりするんですよね。ただ価格を高くして見せ方を豪華にしても売れなくて、ちゃんと売れる華麗な見せ方ができないとダメ。それができているのがプラウド。だからファンも多いと。「見せ方かいっ!」って思うかもしれませんが高い買い物なんですから見せ方だって重要ですよ。投資マンション買うわけじゃないんですから好きにならなきゃハンコなんて押せません。
 
【住むレーション】

[東横線]

元住吉 8:01発
渋谷 8:29着
新宿三丁目 8:36着
池袋 8:49着

元住吉 8:03発
横浜 8:25着

[東横線→三田線]

元住吉 8:01発
目黒 8:23着
三田 8:31着
大手町 8:41着

[東横線→南北線]

元住吉 8:24発
目黒 8:49着
麻布十番 8:56着

【総評】

狙い目です!!とは言うもののお安い!!というわけでもありません。むしろ価格上昇率としてはけっこうな水準となっているエリアです。それでもただ一つ言えることは「高価格帯の割にはスムーズに売れるでしょう」ということです。

昨年の11月にご紹介したプラウド大倉山サウスコートと同じで特別お安くはないけども物が良く、かつ需要のあるエリアです。プラウド大倉山サウスコートは全戸即日完売でしたからそこまでサクッと完売するのは難しいかとは思いますが目に優しい価格とは言えないもののそこそこスピード感ある販売となるでしょう。需要があるとはいえグランドメゾン元住吉でだいぶ吸いきったことはたしか、それでもグランドメゾン元住吉が間に合わなかったり探し出したばかりの方が34組いれば良いわけで、そこを突いてくる野村さんすごい。

プラウド元住吉スクエアも価格だけ見たときは「えっ?けっこうきついなぁ。」と思ったのですが現地とモデルルームを訪問すると「なるほど。これは売れますね。」となりました。周辺の検討者がぎりぎり買える価格の中で良いものを造るということは簡単ではありません。これができるのはとてつもないマーケティング力と物件の見せ方が華麗すぎる野村不動産だからこそでしょう。他社が真似したら痛い目に合いそうなことをシレっとやってのける野村不動産、ほんとすごいです。(そのかわり失敗したときの最終手段も大胆ですが、、、やっやめろ!)

東横線沿線ではこじんまりとしたプラウドの販売が続いていますが販売スピードが速すぎてモデルルーム訪問が間に合っていない状況です。前回記事化したプラウド大倉山サウスコート、今回ご紹介しているプラウド元住吉スクエアも登録締め切りぎりぎりの訪問となっています。

プラウド日吉クロスも販売スピードが速そうですが記事化が間に合うかどうか。プラウド日吉クロスも気になるという方は早めの行動をおすすめいたします。

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