パークコート山下公園　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　価格に歪みあり！！

今回ご紹介するのはパークコート山下公園です！

［物件概要］　※記事作成時点での販売概要(予定)

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：大林組
価格：未定
専有面積：53.67㎡～188.06㎡
総戸数：93戸（事業協力者戸数8戸含む）
規模：15階建て
交通：みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩2分京浜東北・根岸線「石川町」駅徒歩13分
所在地：神奈川県横浜市中区山下町
竣工:平成31年2月下旬

駐車場：34台　機械式　月額：36000円
駐輪場：140台　月額：200円・300円
バイク置場：2台　月額：3000円

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート山下公園公式HP

記憶する限りブログ内でパークコートブランドのモデルルーム訪問記事を公開するのは初となります。パークコートブランドは三井不動産レジデンシャルが供給するパークホームズ、パークシティ、パークタワーの1ランク上のブランドと思っていただければ間違いありません。そのため首都圏では都心部での供給がほとんどとなり、今回ご紹介するパークコート山下公園についても「横浜初のパークコート」となります。

パークコートの某物件に住まうマンションクラスタさん(以下、Yさん)宅へお邪魔させていただき、その後も交流をさせていただいていますがYさんは根っからのパークコートマニアです。その方いわく「最近のパークコートは名前ばかりで過去物件に比べてグレード感がない」と事前に情報を得ていたのですが、私は都心部のマンションを記事にすることが少なく、そもそも数年前のパークコートがどのような仕様だったかの知識がありませんからその点への言及は控えさせていただきます。

2004年頃からマンションを見学している私がパークコート山下公園を見学した感想としては「外観、共用部などの造り込みはパークホームズブランドに比べるとたしかにすごい」「でも居室内の仕様は思いのほか普通だな(プレミアム除く)」ということです。

画像出典：パークコート山下公園公式HP

そもそもパークコートは庶民向けマンションではありませんから価格が高く手が届きにくいわけですがパークコート山下公園に関しては私の予想する坪単価によれば2LDKで6000万円を切るお部屋もありそうでしたからとりあえず背伸びして見学してきました！

事前情報でパークコート好きのYさんから「パークコートはモデルルームで出てくる飲み物も違う」と聞いており、おそるおそる向かったわけですがビルｉｎタイプのモデルのため入るまではとくに緊張はなかったのですが商談席へ入ると・・・

素晴らしい眺めに驚き！！

出てきたお茶もなんだか美味しく感じますね。グラスも素敵でした。

緊張してても仕方ないので気を取り直して説明上手で真摯な営業担当さんから話を聞いたわけですが結果からお伝えすると・・・。

こちらのマンション狙い目です！

いや、パークコートを住み歩いてきた方からすると物足りない部分があるのかもしれませんが今の時代ある程度の立地条件を求めると2LDKで5000万円程度、3LDKで7000万円程度するわけですが、それとさほど変わらない価格で山下ふ頭の開発(カジノが噂された場所)の期待もある山下公園近接、元町・中華街駅徒歩2分という好立地に誕生するパークコート山下公園が購入できるなら私は狙い目だと思いますよ！

とくに価格設定が私の読み通り歪みがすごかったです。というのも同マンションは海が見えるお部屋と海が見えないどころか目の前のマンションと「こんにちは！」になってしまうお部屋があり、これは相当な価格差を付けてくるはず。。。と思っていたら予想通り！！歪みがすごく眺望さえ気にしない方にはお買い得とまで言える価格設定のお部屋がありました！海が見えることへのプレミアム度が高い横浜エリアならではの歪みに興奮してしまいました(笑)

画像出典：パークコート山下公園公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Uタイプ　145.56㎡　南西向き　管理費(月額)56330円　修繕積立金(月額)20380円

画像出典：パークコート山下公園公式HP

15階　32000万円台　坪単価725万円

Aタイプ　53.67㎡　北西向き　管理費(月額)20780円　修繕積立金(月額)7520円
7階　7000万円台　坪単価430万円

Lタイプ　82.66㎡　南西・北西向き角住戸　管理費(月額)31990円　修繕積立金(月額)11580円
7階　11000万円台　坪単価440万円

Fタイプ　66.18㎡　南西向き　管理費(月額)25620円　修繕積立金(月額)9260円
11階　7000万円台　坪単価350万円

Iタイプ　73.44㎡　北東向き　管理費(月額)28420円　修繕積立金(月額)10280円
7階　10000万円台　坪単価449万円

Dタイプ　61.20㎡　北東向き　管理費(月額)23690円　修繕積立金(月額)8560円
7階　7000万円台　坪単価377万円

Kタイプ　80.01㎡　北西・北東向き角住戸　管理費(月額)30960円　修繕積立金(月額)11200円
7階　13000万円台　坪単価536万円

IタイプとDタイプが同じ向きなのに価格差があるのはDタイプは眺望面でホテルの高層棟が被ってくるからとなります。それを気にしなければ同マンション内では割安感があります。

そしてお気づきかと思いますが南西向きのFタイプがお安い！！これこそ価格の歪みですね。。。私こういうの大好きです！！私が今まで購入してきたお部屋ってこういうパターンが多いです。

ちなみに予定価格は出ていませんでしたが同じく南西向きに56.54㎡のお部屋があります。坪単価を盛ってこなければ6000万円以下で購入できる可能性もある住戸です。となると山下ふ頭の開発に期待を込めて投資目線で買う方も多そうですね～。

価格に歪みがあるとはいえ眺望は期待できません。

画像出典：グーグルマップ

上記画像の赤印が現地となりますが、青矢印方向にバルコニーが向いているため目の前のプライマリーナ山下公園グレーシアタワーに丸被りしてしまいます。それさえ気にならなければ今の市況では割高感がないことはたしかでしょう。

売主は価格設定をする際に全部屋の総価格を最初に決めて各お部屋に割り振っていくパターンが多く、パークコート山下公園のような海が見えるお部屋というわかりやすいくらい売りやすいお部屋があるとそこに価格を盛ってくれますから価格に歪みが発生するわけです。

同じ三井不動産レジデンシャルが供給するマンションでもパークタワー晴海ではそれをせずに眺望の良いお部屋と眺望が望めないお部屋の価格差をさほど付けず歪みを発生させなかったことにより眺望が良いお部屋に人気が集中してしまい、価格改定をするなどしていますから歪みというのは必要なのかと思います。ましてや価格を比較的オープンにする真摯な売主さんですから尚更です。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう！

・グローリオタワー横浜元町　2005年築　元町・中華街駅徒歩1分　新築時の坪単価235万円程度　現在の坪単価260万円～坪単価360万円程度

・横濱ディアタワー　2003年築　元町・中華街駅徒歩2分　新築時の坪単価210万円程度　現在の坪単価310万円程度

・プライマリーナ山下公園グレーシアタワー　2002年築　元町・中華街駅徒歩1分　新築時の坪単価210万円程度　現在の坪単価290万円程度

三井不動産レジデンシャルが供給したパークホームズ横濱山下町88番地、2013年築、元町中華街駅徒歩2分の新築時分譲価格は坪単価275万円程度でした。

上記相場から予想できるパークコート山下公園の将来価値としては築15年時に坪単価300万円を若干切る程度となるのではないでしょうか？あくまで今の相場ですので山下ふ頭の開発が進めばもっと高値で動いていく可能性もあるでしょう。

いずれにせよ立地が良く、パークコートブランドなわけですから需要がなくなることはほぼあり得ないわけで、底が固いと言えるのではないでしょうか。そもそも将来的にマンションの供給が多くなるほど土地が余っているエリアではありませんからライバル物件が出てこないというのも強みでしょう。馬車道エリアは新しく開発されていくエリアですからみなとみらいVS馬車道になったとしてもパークコート山下公園はまた雰囲気の違うエリアですから思いのほか競合はしないと睨んでいます。

【住むレーション】

［みなとみらい線→東横線直通→副都心線直通］

元町・中華街駅　8:46発
横浜駅　8:54着
渋谷駅 9:33着
新宿三丁目駅　9:39着
池袋駅 9:46着

［みなとみらい線→JR上野東京ライン］

元町・中華街駅　8:46発
横浜駅　8:54着　9:06発
品川駅　9:23着
新橋駅　9:29着
東京駅　9:33着

【総評】

立地に関して注意していただきたい点としてはみなとみらい線の元町・中華街駅の出入り口まではすぐですがそこからホームまでけっこう歩きます。駅前なのに電車の騒音がないという地下駅ならではのメリットがあるものの、電車に乗るまでに時間がかかるというデメリットもあります。

パークコート山下公園は住居階が5階からとなっており1～3階は店舗や事務所となります。もともとあった明治屋は戻る予定はなさそうで、一部を除いて何が入るかはまだ分からないとのことでした。4階は共用部があり、1階でエントランスへ入ったあとEVで4階へ、再度4階から住戸階へ向かうEVに乗ることになります。

乗り換えは面倒ではありますが4階のエントランスホールからは海が見えますから眺望が望めないお部屋に住まわれた方でも自然と海を感じられ、さらには乗り換え形式にすることで共連れを防止しやすくなるためセキュリティの面でも安心です。4階にはコンシェルジュが配置されますが、その分管理費などは一般的なマンションに比べるとお高めです。

エントランスをあえて駅側ではなく海側に配置した点はさすがですね。このマンションに住まう方の気持ちを理解した配置であると言えるでしょう。中華街と山下公園を行き来する際に使われる道ですから人通りが多く、まさにランドマーク的なマンションとなるでしょう。

物件調査当日も山下公園ではイベントが開催されていました！

物件調査なう！！

山下公園に可愛らしいアイドルさんが！#きゃわふる pic.twitter.com/stUbMDnMji

— マンションマニア (@mansionmania) 2017年6月4日

仕様に関して過去のパークコートブランドとの比較はできかねますが、ディスポーザーはもちろん基本天井高2600mm、床スラブ厚300mm、玄関前カメラ付きインターホン、録画・録音機能付きインターホン、エレベーター着床階制限セキュリティ(自分の階しかボタンが押せない)などなど仕様は高いです。ただ、食器棚がオプションだったり天カセでなかったり(プレミアムは天カセ)廊下の床がタイルでなかったりする部分が過去のパークコートブランドよりグレードを落としているところなのかと感じました。

パークコート山下公園を見学後の帰り道でパークコートマニアのY氏に連絡したところ「ホテルニューグランドでナポリタンを食べたか？」と連絡があり食べてないと答えるとご立腹(はしてないと思いますが)！次の横浜エリアでの物件調査まで間があるため取り急ぎ自宅近くのスーパーで「伝統の味　ナポリタンソース」を購入して自宅で調理！