今回ご紹介するのはラ・フォルム新鶴見ラウンドパークです!

[物件概要]第1期概要 販売戸数20戸

売主:佐藤秀
施工:佐藤秀
価格:3298万円~4498万円
専有面積:60.50㎡~70.58㎡
総戸数:116戸
規模:7階建て
交通:JR南武線「矢向」駅徒歩12分 JR南武線「尻手」駅徒歩12分
所在地:神奈川県横浜市鶴見区江ケ崎町
竣工予定:2019年1月下旬

駐車場:47台 月額:13000円~15000円
バイク置場:8台 月額:1500円~2000円
駐輪場:232台 月額:200円~500円

管理費(月額)8600円~10000円
修繕積立金(月額)6100円~7100円

地図はこちらです↓

画像出典:ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク公式HP

JR東日本の社宅跡地となります。

物件の前の前には新鶴見公園があるため物件名も横浜を名乗らずに新鶴見としています。バルコニー側が公園ということで眺望、採光は抜群ですが公園で遊ぶ子供たちの声は当然聞こえてきます。ただエリア的にファミリー層が検討するわけでその点はなんら問題ないのですが部屋が狭いという矛盾がおきています。

広くても約70㎡、狭いお部屋だと約60㎡で3LDKとなります。

平均坪単価としては約205万円。サクサクっと完売したファインシティ横浜江ケ崎ルネ(イマジンテラス)が平均坪単価175万円ほどで平均面積が70㎡を超えたことを考えると割高感が出てしまいますね。ファインシティ横浜江ケ崎ルネはまもなく入居開始ですが総戸数300戸オーバーですからキャンセル住戸が数戸は出てくるでしょう。それを狙うというのも一つの手ではあります。

画像出典:ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク公式HP

価格と間取りの一部を共有いたします!

A1タイプ 70.58㎡
1階 3918万円 坪単価183万円

Eタイプ 60.5㎡
1階 3298万円 坪単価181万円

Fタイプ 65.63㎡
6階 4178万円 坪単価210万円

例えばH,Kタイプ、60.50㎡の間取りを見てみると

画像出典:ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク公式HP

収納力が少なく正直3LDKとしては厳しいですよね。スパンも取れていないためより狭く感じそうです。洋室2を収納部屋とするなどすれば十分生活できるのでしょうけどもここは立地推しのマンションではありませんからどう評価されるのかどうか。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモハイセレサYOKOHAMAEAST 2001年築 尻手駅徒歩13分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約140万円

・クレストシティアクアグランデ 2012年築 矢向駅徒歩8分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約185万円

・ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ 2018年築 尻手駅徒歩14分 新築時の坪単価約175万円 まもなく入居開始

上記相場からラ・フォルム新鶴見ラウンドパークの将来価値を予想すると

Fタイプ 65.63㎡ 6階 4178万円(新築時) → 3180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[南武線]

尻手 8:01発
川崎 8:03着

矢向 8:01発
武蔵小杉 8:10着

[バス]

江ヶ崎八幡 8:01発
川崎駅西口 8:15着

江ヶ崎八幡 8:05発
元住吉駅 8:28着

上記写真は川崎駅から乗車した際に利用することとなるバス停から撮影したものです。川崎方面に向かう際はマンション側の歩道から乗車することになります。

【総評】

ファインシティ横浜江ケ崎ルネの販売活動においても追い風となった近隣にできる大型スーパーエイビイがオープン(今春開業予定)することでより買い物環境が充実したものとなります。

画像出典:横浜市

販売代理がゴールドクレスト、管理もゴールドクレストとゴールドクレストのマンション感がありますが実際には佐藤秀が売主・施工主となります。当ブログで紹介した中ではクレヴィア浅草の施工を担当していた会社です。ラ・フォルム目黒原町でもゴールドクレストが販売代理をしていましたが佐藤秀とゴールドクレストは仲が良いのでしょうか。今回はゴールドクレストの得意エリアだということもありますが。

公式HPの地図ではわかりにくいですが新鶴見公園の目の前にJRの線路があり横須賀線などが通っています。公園の前に線路ということで確定眺望の幅は広いものの音ネックがあることはたしか。公園前なら窓を開けた生活をしたいところですがそうもいかないところが悩ましいところです。

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2 件のコメント

  • いつも楽しく読ませて頂いています。
    佐藤秀はゴールドクレスト社長の安川氏個人が持つ会社の資本傘下だったと記憶しています。

    • あああ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      なるほどですね。そのような関係があるのならぱ納得です。

      個人(会社とはいえ)で分譲マンションの売主、施工主になるとはバブル時代ならよくあったかと思いますが今の時代珍しいですね。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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