今回ご紹介するのはザ・パークハウス市川二丁目です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:木内建設
価格:4500万円台~8900万円台
専有面積:54.41㎡~84.86㎡
総戸数:57戸
規模:6階建て
交通:JR総武線「市川」駅徒歩7分 京成本線「国府台」駅徒歩8分
所在地:千葉県市川市市川2丁目
竣工予定:2021年9月下旬

敷地内駐車場:21台(内、平置3台、機械式18台)
敷地外駐車場:8台
バイク置場:2台
自転車置場:80台(2段ラック式・下部スライドラック式)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

市川駅から徒歩7分、千葉街道から中へ入った住宅街立地となります。

市川二丁目だとプラウド市川大門通り以来ですから10年ぶり以上です。同時に市川二丁目アドレスのエクセレントシティ市川マスタリーが供給されますが大通り沿いですから性格は全く異なります。

ザ・パークハウス市川二丁目のデメリットとしては

・通り道にお墓があること(住戸によってはバルコニーから見える)
・眺望に期待できる住戸が少ない

上記2点が主でしょう。

他は大きなデメリットもなく、お墓は気にしないよ~日当たりさえあれば眺望の抜け感はいらないよ~という方にはバッチリハマることでしょう。

小学校も目の前ですし(校庭には面していないのでチャイムは聞こえるかもですが子供たちの声は建物である程度ブロックされそう)、駅からもほど近い住宅街ですから魅力が大きいですよね~。国府台駅へも徒歩8分という距離になりますから京成線も利用しやすい立地です。

建設地を見ると接道が狭いのが気になるかもですがマンション建設に合わせて拡張して約5m幅になります。

外観デザインのこだわりは大きなポイントとなります。

デザイン監修はスターテックということで近年だとザ・パークハウス東陽町翠賓閣が同一の組み合わせですね!

今作は東陽町ほどの規模はないものの総戸数57戸だからこその邸宅感を出せています。

歪な土地形状を活かして南西側はバルコニーを一つずつ奥まらせていくだけでなくバルコニーの角部分を曲線としてガラス手摺から格子に変えています。南東側に関しても3階以下と4階以上でガラス手摺の面積を変え、隣戸境部分をダブルマリオンに、隔て板もしっかりとトールタイプを採用しています。

エントランスアプローチ正面には桜の木を植えています。ダブル大庇と照明により桜の木がより映えるものとなっています。これが千葉街道を折れて正面に見えてくるとなればテンション高まりますよね~。エントランスホールはウッドパネルと間接照明の繰り返しとしておりこちらも素敵なものとなっています。

エントランスホールを少し低い位置とすることでバリアフリー導線はサブエントランス側となるのですがアプローチと高低差があることで見た目のかっこよさはもちろん別世界へ包まれていくものとなっています。東陽町は逆でエントランスホールを上げていましたね。あちらのエントランスアプローチ・ホールも素敵でした。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Lタイプ 2LDK 74.34㎡
2階 6460万円 坪単価287万円
4階 6960万円 坪単価309万円

Ftタイプ 3LDK 69.39㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

1階 5760万円 坪単価274万円

Dタイプ 3LDK 68.82㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

3階 6100万円 坪単価293万円

Drタイプ 3LDK 68.82㎡
5階 6750万円 坪単価324万円

C2タイプ 3LDK 68.25㎡
2階 5900万円 坪単価285万円

C1タイプ 3LDK 68.25㎡
4階 6350万円 坪単価307万円

Etタイプ 3LDK 68.86㎡
1階 5630万円 坪単価270万円

Eタイプ 3LDK 68.86㎡
3階 6000万円 坪単価288万円
5階 6550万円 坪単価314万円

Erタイプ 3LDK 68.86㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

6階 6950万円 坪単価333万円

Aタイプ 2LDK 54.41㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

2階 4550万円 坪単価276万円
5階 5150万円 坪単価312万円

Pタイプ 3LDK 82.98㎡
2階 7680万円 坪単価306万円

Rタイプ 3LDK 84.86㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

4階 8200万円 坪単価319万円
6階 8800万円 坪単価342万円

[南東向き]

Gタイプ 3LDK 70.42㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

3階 6050万円 坪単価284万円
5階 6550万円 坪単価307万円

Bタイプ 2LDK 61.59㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

2階 4910万円 坪単価263万円
4階 5260万円 坪単価282万円
6階 5760万円 坪単価309万円

Ktタイプ 3LDK 73.22㎡
1階 6250万円 坪単価282万円

Kタイプ 3LDK 73.22㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

3階 6700万円 坪単価302万円
5階 7150万円 坪単価322万円

Orタイプ 3LDK 80.09㎡
6階 8710万円 坪単価359万円

Hタイプ 3LDK 72.50㎡
2階 6390万円 坪単価291万円
4階 6780万円 坪単価309万円

Qrタイプ 3LDK 83.02㎡
5階 8880万円 坪単価353万円

Itタイプ 3LDK 72.50㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

1階 6350万円 坪単価289万円

Nrタイプ 3LDK 77.83㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

3階 7980万円 坪単価338万円

Mタイプ 3LDK 76.68㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

4階 7850万円 坪単価338万円

Jタイプ 3LDK 73.10㎡

画像出典:ザ・パークハウス市川二丁目公式HP

2階 6590万円 坪単価298万円

平均坪単価は約300万円です。

間取りは選ぶ楽しみがありますね~。Aタイプの浴室サイズはつっこみどころではありますが3LDKは70㎡前後としていますから刻みまくってはいません。Gタイプは外廊下でありながらも内廊下風となっていますし、それゆえバルコニー面に洋室2部屋としていますからタワマンで見るようなスパンとなっています。

Lタイプのコンサバトリーも面白いですね~エアコンも設置できるため書斎としても活用できます。

1階住戸はバルコニー側からも出入りできるようになっています。(2階以上と同じくセコム対応)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、ミストサウナ、浴室ダウンライト、浴室扉ダブルバーなど単価なりのものとなっています。水回り天板が天然石だとより坪単価300万円超えに納得度が増しましたかね。人造大理石となっていました。(エクステンドプランの7戸はキッチン・洗面天板がクォーツストーンになるなどグレードupします)

食洗機が右下となっており今後もそれでいくようです。三井と同じ位置に!!

洗面台の三面鏡下にフックがあり歯ブラシなどをかけることができるのはいいですね~。しかもぶら下がっているのが見えなように三面鏡で隠れるようになっていました。時代の流行はあるもののこういった細かい部分が進化していると新築ならではの魅力の一つになりますよね。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(1階は2550mm)です。

周辺相場を確認しましょう!

・市川2丁目パークホームズ 1995年築 市川2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約155万円

・プラウド市川大門通り 2009年築 市川2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約225万円

プラウド市川大門通りの動きとしては

約92㎡ 新築時7300万円台 中古時6200万円台

となっています。

上記相場からザ・パークハウス市川二丁目の将来価値を予想すると

Gタイプ 3LDK 70.42㎡ 3階 6050万円(新築時) → 5100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約225円、ディスポーザーもあるわけで抑えめと言えるでしょう。

駐車場は機械式が主で設置率約37%、市川市の条例を満たすために外部で8区画確保してあります。(外部は将来的に守られるものではありません)

駐車場と住戸までの間はオートドアでなく手動ドアなのが残念でした。荷物もったまま扉の開け閉めさせるというのは単価からすると愛がありません。

駐輪場は屋内であることは良いのですが設置率は140%と少なめです。

建設地周辺レポート

【住むレーション】

[総武快速線]

市川 8:02発
新小岩 8:07着
錦糸町 8:13着
馬喰町 8:17着
新日本橋 8:19着
東京 8:21着
新橋 8:26着
品川 8:31着

市川 8:03発
船橋 8:09着
津田沼 8:13着
稲毛 8:20着
千葉 8:24着

[総武緩行線]

市川 8:04発
小岩 8:08着
新小岩 8:11着
平井 8:14着
亀戸 8:17着
錦糸町 8:20着
両国 8:23着
浅草橋 8:25着
秋葉原 8:28着
御茶ノ水 8:30着
水道橋 8:33着
飯田橋 8:35着
市ヶ谷 8:37着
四ツ谷 8:39着
信濃町 8:41着
千駄ヶ谷 8:42着
代々木 8:45着
新宿 8:47着

[京成本線]

国府台 8:01発
江戸川 8:03着
京成小岩 8:05着
京成高砂 8:09着
青砥 8:14着
お花茶屋 8:17着
堀切菖蒲園 8:19着
京成関屋 8:21着
千住大橋 8:23着
町屋 8:26着
新三河島 8:28着
日暮里 8:30着
京成上野 8:35着

[青砥から京成押上線→都営浅草線]

青砥 8:17発
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:35着
日本橋 8:37着
宝町 8:39着
東銀座 8:41着
新橋 8:43着
大門 8:45着
三田 8:48着
泉岳寺 8:50着

通学校は市川小学校で徒歩1分、市川第一中学校で徒歩21分、制服が特徴的な国府台女子学院も近いですね!(和洋国府台女子もあるよーん!)

買い物施設に関しては駅前にダイエー、オリンピック、駅直結のシャポー市川(グランドオープンしました!!)がありますからとても便利です。

【総評】

これはいいですね~。

先に述べた2点の主なデメリットを妥協(お墓は悪いものだとは思わないですが人によっては通り道にあるとゾクッとするっちゃしますかね~。どうでしょう。)できて予算届くなら買いです。

安くはないですがモノがいいですし、立地面でも希少性がありますから「高い時代にしか買えなかった新築マンション」と割り切りやすいでしょう。

もちろんプラウド市川マークスのときみたく絶叫レベルにはならないですけどもね。あれは良かったですよ。採光だけでなく眺望面の抜け感に期待できる住戸ばかりでしたから。ザ・パークハウス市川二丁目もそうですが背の高い建物が少なく、背が高くてもルフォンのようにまえたてが厳しくなったりしがちの中でそのデメリットがなかったのがプラウド市川マークスなわけです。バルコニー面は住宅街ですから静かですし…あれはすごく良かった。

2年前の出物がピカイチすぎてそこと比べれば劣る部分もありますが低層マンションを得意とする地所レジらしい素敵なマンションですし、プラウド市川マークスも安かったわけでのおすすめではありませんでしたから(今は新築時と同じくらいの価格で売れそうな相場)「あの時買っておけば!!」となるほどの差はないでしょう。ましてや背の高さも違うため低層好きならザ・パークハウス市川二丁目のほうが合うことでしょう。

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~2020年11月12日追記~

第1期販売概要

販売戸数:35戸
販売価格:44,080,000円~88,080,000円
最多価格帯:6,300万円台・6,700万円台(各4戸)(100万円単位)
間取り:2LDK・3LDK
専有面積:54.41㎡~84.86㎡

管理費(月額)12,360円~19,270円
修繕積立金(月額)6,260円~9,760円

駐車場:21台(平置3台、機械式18台 月額使用料:14,000~20,000円)、敷地外駐車場8台[月額使用料:14,000円~20,000円](※敷地外駐車場はお客様に駐車場所有者と直接賃貸借契約を締結していただきます。当社は紹介させていただくのみで、駐車場が将来にわたって確保されることを保証するものではありません。別途敷金・礼金、仲介手数料等の費用がかかる場合がございます。)
バイク置場:2台 月額使用料:3,000円
自転車置場:80台(2段ラック式・下部スライドラック式)月額使用料:200円~400円


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