プレシス千葉みなとベイフロント　価格と間取り　周りの中古マンションもお安いエリアですが平均坪単価約170万円

今回ご紹介するのはプレシス千葉みなとベイフロントです！

［物件概要］第1期（1次・2次・3次）

売主：一建設
設計：プラスデコ一級建築士事務所
施工：三共建設
価格：2920万円～4280万円
専有面積：58.24㎡～71.42㎡
総戸数：58戸
規模：12階建て
交通：JR京葉線・千葉都市モノレール1号線「千葉みなと」駅徒歩11分
千葉都市モノレール1号線「市役所前」駅徒歩11分
所在地：千葉県千葉市中央区問屋町
竣工予定：2023年9月下旬

駐車場：28台（機械式26台、福祉対応駐車場1台、平置駐車場1台）月額11000円～17000円
駐輪場：122台上段：2段ラック式（38台）、スライドラック（78台）、サイクルポート（6台）月額100円～500円
バイク置場：5台　月額2000円

管理費（月額）10840円～13100円
修繕積立金（月額）5820円～7140円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

京葉線の千葉みなと駅から京葉線通りを一直線、のりぴーマンションのハーバーレジデンス手前となります。

のりぴーマンモスうれぴーマンション！

ハーバーレジデンスは素敵なマンションです(^-^)/ pic.twitter.com/sSb9ZISH76

— マンションマニア (@mansionmania) July 9, 2016

前回ご紹介したグランスイートブルー側と異なり観光の千葉みなと側ではないものの京葉線挟んだ先が港になっているため物件名の通りベイフロントと言っても違和感ないでしょう。ちょうど正面部分の港を埋め立てて貨物ヤードを拡張する計画があるため眺望が変わる可能性がある点は注意が必要ですが離隔はとれているため斜め方向などどこかしらの方角はベイフロントを守れると思われます。

日常の買い物はカワグチ激安生鮮食品へ徒歩1分、千葉県のスーパーマーケットせんどうへ徒歩4分、千葉みなと駅改札出て正面のマルエツ、ポートタウンのスーパーマーケットは閉店(行くとわかりますが毎度お馴染みバブル感あり。そしてテナントは…頑張れ！！)してしまいましたが2021年にオープンしたイオンスタイル千葉みなとへ徒歩7分となっています。イオンスタイルは車もサクッと止められるわけでバブル時代のつくりのポートタウンが勝てないのも致し方ないですよね…

千葉みなと物件あるあるですがグランスイートブルー側ほどではないものの小学校は近くありません。新宿小学校で徒歩15分、新宿中学校で徒歩8分です。

外観デザインは基壇部のバルコニーラインはコンクリートとして濃い系の色、5階からはガラス手摺としてリズミカルなマリオンとともに上へ伸びていくスタイルで単価帯からすると十分なカッコよさでしょう。

エントランスアプローチは短めですが風除室を少し奥まらせて左右植栽豊かにしてくれていますし、エントランスホールも戸数なりにこじんまりとはしているものの折り上げ天井に複数の木目調デザインウォールとこちらも単価帯からすると十分なものと感じます。

全戸南西向きで京葉線の線路まで接道と緑地も挟むため採光面は低層階でも良好です。電車の音問題はありますが動いているものを望めるというのは眺望という面では楽しみの一つになるでしょう。目の前の通りはそれなりに交通量あるため音ネックは抱える立地となります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

3階　3330万円　坪単価156万円

Bタイプ　3LDK　67.6㎡

画像出典：プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

2階　3030万円　坪単価148万円
7階　3460万円　坪単価169万円
11階　3960万円　坪単価193万円

Cタイプ　3LDK　64.48㎡

画像出典：プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

2階　2880万円　坪単価147万円
6階　3360万円　坪単価172万円
11階　3810万円　坪単価195万円

Eタイプ　4LDK　71.42㎡

画像出典：プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

2階　3230万円　坪単価149万円
6階　3750万円　坪単価173万円
11階　4280万円　坪単価198万円

平均坪単価は約170万円です。

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱は食い込み、プレシスブランドのため違和感はないですが狭めの3LDKなど特別感はありません。ただ、リビング側が連窓サッシになっているのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、構造は二重床・二重天井などこちらも単価帯からすると頑張っています。玄関住戸はメカニカルキーですが共用部はTebraキー対応なのも良いですね。

周辺相場を確認しましょう！

・ウェリスガーデン千葉みなと公園　2006年築　千葉みなと駅徒歩2分　新築時の坪単価約115万円　現在の坪単価約140万円

・千葉マリンコート　2007年築　千葉みなと駅徒歩2分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約140万円

・サンクタス千葉みなとポート・レジデンス　2007年築　千葉みなと駅徒歩3分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約145万円

・ハーバーレジデンス　2007年築　千葉みなと駅徒歩12分　新築時の坪単価約115万円　現在の坪単価約120万円

・ブランズ千葉みなとオーシャンフロント　2008年築　千葉みなと駅徒歩4分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約145万円

・レーベン千葉みなとTHE NEXTA　2018年築　千葉みなと駅徒歩12分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約150万円

上記相場からプレシス千葉みなとベイフロントの将来価値を予想すると

Bタイプ　3LDK　67.6㎡　6階　3510万円(新築時)　→　3000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側(私道ですが接道しています)に平置き2台、機械式26台で設置率約48％です。

駐輪場は敷地東側と屋内サイクルポート合わせて設置率200％強です。敷地東側のラック式駐輪場にオートドアがないのはセキュリティ面でやや不安ですが通り抜けできるためカワグチへ行く際などは便利そうです。

管理費は㎡単価月額約185円、共用施設の充実しているハーバーレジデンスと比べると弱いですが単体でみれば総戸数からすると抑え目な単価帯となっています。エレベーターは1基、ごみ置場は一旦外へ出ますが庇があるため雨には濡れません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・サンクタス千葉みなとポート・レジデンス　総戸数81戸　管理費㎡単価月額約187円

・ハーバーレジデンス　総戸数395戸　管理費㎡単価月額約157円

・レーベン千葉みなとTHE NEXTA　総戸数81戸　管理費㎡単価月額約193円

建設地

【住むレーション】

［京葉線］

千葉みなと　7:56発
稲毛海岸　8:00着
検見川浜　8:02着
海浜幕張　8:05着
新習志野　8:13着
南船橋　8:15着
二俣新町　8:19着
市川塩浜　8:23着
新浦安　8:26着
舞浜　8:32着
葛西臨海公園　8:35着
新木場　8:43着
潮見　8:45着
越中島　8:48着
八丁堀　8:50着
東京　8:52着

［千葉都市モノレール］

千葉みなと　8:02発（始発）
市役所前　8:04着　←　市役所前まで歩いてもOK
千葉　8:06着

新庁舎の整備が進む千葉市役所も徒歩圏内、市役所目の前のみなと公園や千葉ポートパークなど大きな公園もあるため建設地自体は住宅街ではないものの全体として見れば住環境が整っているエリアです。