今回ご紹介するのはプレシス千葉みなとベイフロントです!

[物件概要]第1期(1次・2次・3次)

売主:一建設
設計:プラスデコ 一級建築士事務所
施工:三共建設
価格:2920万円~4280万円
専有面積:58.24㎡~71.42㎡
総戸数:58戸
規模:12階建て
交通:JR京葉線・千葉都市モノレール1号線「千葉みなと」駅徒歩11分
千葉都市モノレール1号線「市役所前」駅徒歩11分
所在地:千葉県千葉市中央区問屋町
竣工予定:2023年9月下旬

駐車場:28台(機械式26台、福祉対応駐車場1台、平置駐車場1台)月額11000円~17000円
駐輪場:122台上段:2段ラック式(38台)、スライドラック(78台)、サイクルポート(6台)月額100円~500円
バイク置場:5台 月額2000円

管理費(月額)10840円~13100円
修繕積立金(月額)5820円~7140円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

京葉線の千葉みなと駅から京葉線通りを一直線、のりぴーマンションのハーバーレジデンス手前となります。

前回ご紹介したグランスイートブルー側と異なり観光の千葉みなと側ではないものの京葉線挟んだ先が港になっているため物件名の通りベイフロントと言っても違和感ないでしょう。ちょうど正面部分の港を埋め立てて貨物ヤードを拡張する計画があるため眺望が変わる可能性がある点は注意が必要ですが離隔はとれているため斜め方向などどこかしらの方角はベイフロントを守れると思われます。

日常の買い物はカワグチ激安生鮮食品へ徒歩1分、千葉県のスーパーマーケットせんどうへ徒歩4分、千葉みなと駅改札出て正面のマルエツ、ポートタウンのスーパーマーケットは閉店(行くとわかりますが毎度お馴染みバブル感あり。そしてテナントは…頑張れ!!)してしまいましたが2021年にオープンしたイオンスタイル千葉みなとへ徒歩7分となっています。イオンスタイルは車もサクッと止められるわけでバブル時代のつくりのポートタウンが勝てないのも致し方ないですよね…

千葉みなと物件あるあるですがグランスイートブルー側ほどではないものの小学校は近くありません。新宿小学校で徒歩15分、新宿中学校で徒歩8分です。

外観デザインは基壇部のバルコニーラインはコンクリートとして濃い系の色、5階からはガラス手摺としてリズミカルなマリオンとともに上へ伸びていくスタイルで単価帯からすると十分なカッコよさでしょう。

エントランスアプローチは短めですが風除室を少し奥まらせて左右植栽豊かにしてくれていますし、エントランスホールも戸数なりにこじんまりとはしているものの折り上げ天井に複数の木目調デザインウォールとこちらも単価帯からすると十分なものと感じます。

全戸南西向きで京葉線の線路まで接道と緑地も挟むため採光面は低層階でも良好です。電車の音問題はありますが動いているものを望めるというのは眺望という面では楽しみの一つになるでしょう。目の前の通りはそれなりに交通量あるため音ネックは抱える立地となります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.2㎡

画像出典:プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

3階 3330万円 坪単価156万円

Bタイプ 3LDK 67.6㎡

画像出典:プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

2階 3030万円 坪単価148万円
7階 3460万円 坪単価169万円
11階 3960万円 坪単価193万円

Cタイプ 3LDK 64.48㎡

画像出典:プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

2階 2880万円 坪単価147万円
6階 3360万円 坪単価172万円
11階 3810万円 坪単価195万円

Eタイプ 4LDK 71.42㎡

画像出典:プレシス千葉みなとベイフロント公式HP

2階 3230万円 坪単価149万円
6階 3750万円 坪単価173万円
11階 4280万円 坪単価198万円

平均坪単価は約170万円です。

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱は食い込み、プレシスブランドのため違和感はないですが狭めの3LDKなど特別感はありません。ただ、リビング側が連窓サッシになっているのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、構造は二重床・二重天井などこちらも単価帯からすると頑張っています。玄関住戸はメカニカルキーですが共用部はTebraキー対応なのも良いですね。

周辺相場を確認しましょう!

・ウェリスガーデン千葉みなと公園 2006年築 千葉みなと駅徒歩2分 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約140万円

・千葉マリンコート 2007年築 千葉みなと駅徒歩2分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約140万円

・サンクタス千葉みなとポート・レジデンス 2007年築 千葉みなと駅徒歩3分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約145万円

・ハーバーレジデンス 2007年築 千葉みなと駅徒歩12分 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約120万円

・ブランズ千葉みなとオーシャンフロント 2008年築 千葉みなと駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約145万円

・レーベン千葉みなとTHE NEXTA 2018年築 千葉みなと駅徒歩12分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約150万円

上記相場からプレシス千葉みなとベイフロントの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 67.6㎡ 6階 3510万円(新築時) → 3000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側(私道ですが接道しています)に平置き2台、機械式26台で設置率約48%です。

駐輪場は敷地東側と屋内サイクルポート合わせて設置率200%強です。敷地東側のラック式駐輪場にオートドアがないのはセキュリティ面でやや不安ですが通り抜けできるためカワグチへ行く際などは便利そうです。

管理費は㎡単価月額約185円、共用施設の充実しているハーバーレジデンスと比べると弱いですが単体でみれば総戸数からすると抑え目な単価帯となっています。エレベーターは1基、ごみ置場は一旦外へ出ますが庇があるため雨には濡れません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・サンクタス千葉みなとポート・レジデンス 総戸数81戸 管理費㎡単価月額約187円

・ハーバーレジデンス 総戸数395戸 管理費㎡単価月額約157円

・レーベン千葉みなとTHE NEXTA 総戸数81戸 管理費㎡単価月額約193円

建設地

【住むレーション】

[京葉線]

千葉みなと 7:56発
稲毛海岸 8:00着
検見川浜 8:02着
海浜幕張 8:05着
新習志野 8:13着
南船橋 8:15着
二俣新町 8:19着
市川塩浜 8:23着
新浦安 8:26着
舞浜 8:32着
葛西臨海公園 8:35着
新木場 8:43着
潮見 8:45着
越中島 8:48着
八丁堀 8:50着
東京 8:52着

[千葉都市モノレール]

千葉みなと 8:02発(始発)
市役所前 8:04着 ← 市役所前まで歩いてもOK
千葉 8:06着

新庁舎の整備が進む千葉市役所も徒歩圏内、市役所目の前のみなと公園や千葉ポートパークなど大きな公園もあるため建設地自体は住宅街ではないものの全体として見れば住環境が整っているエリアです。

【総評】

中古マンションもお安いエリアですからそれらと比較してお安いというわけではないものの今の時代の平均坪単価170万円の新築マンションとしてはとても条件が良いですね。

低層階と高層階で単価差が大きいため低層階OKとなれば坪単価140万円台の部屋もありますからね…それでこのスペックなら納得度高いです。(もちろん高層階のほうが気持ち良いですが4000万円前後になるとハーバーレジデンスの100㎡超も手が届いてしまいます)

部屋の広さを求めるなら平均専有面積約80㎡のハーバーレジデンス(学区も同じ)を3000万円弱で購入したほうがハッピーでしょうけども部屋の広さを求めないのであれば外観デザインや室内スペックも悪くないわけで気持ちよく買いやすい新築マンションと言えるでしょう。

■ブランズ千葉みなとオーシャンフロント 千葉みなと駅徒歩4分

2008年築 約90㎡ 約3900万円(平均的な条件の部屋想定)

・ディスポーザー
・平面駐車場(設置率100%のため1台は確保可能)
・特別な共用施設なし
・日勤管理
・管理費㎡単価月額約165円

■ハーバーレジデンス 千葉みなと駅徒歩12分

2007年築 約80㎡ 約2900万円(平均的な条件の部屋想定)

・ディスポーザー
・自走式立体駐車場(設置率100%のため1台は確保可能)
・キッズルームやパーティールームなど共用施設あり
・24時間有人管理
・管理費㎡単価月額約157円

■プレシス千葉みなとベイフロント 千葉みなと駅徒歩11分

新築 64.48㎡ 3360万円(6階) 71.42㎡ 3750万円(6階)

・ディスポーザなし
・機械式駐車場メイン(設置率も50%弱)
・特別な共用施設なし
・日勤管理
・管理費㎡単価月額約185円

横並びにしてしまうとかなり厳しく感じる部分はあるのですが繰り返しになりますが今の時代の新築マンションにしては価格含めて全体的に頑張っている新築マンションですので「狭くてもいいからお安い新築マンションじゃなきゃダメなんです!!」という方にはおすすめしやすいです。

言わずもがなですが新築じゃなきゃダメというわけでなければもっと条件良い(駅近い&広い&駐車場事情も◎)中古マンションが購入できるため中古へシフトしたほうが良いでしょう。

動画もご覧ください!

■プレシス千葉みなとベイフロント 建設地周辺レポート

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