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今回ご紹介するのはヴァースクレイシアIDZ千葉です！
［物件概要］
売主：プロパティエージェント
設計：三悦設計
施工：新日本建設
価格：2970万円〜4690万円
専有面積：33.18㎡〜45.05㎡
総戸数：41戸
規模：11階建て
交通：
JR各線「千葉」駅徒歩15分
京成千葉線「京成千葉」駅徒歩13分
京成千葉線・千原線「千葉中央」駅徒歩8分
JR外房線・内房線「本千葉」駅徒歩9分
千葉都市モノレール「県庁前」「市役所前」駅徒歩11分
JR京葉線「千葉みなと」駅徒歩20分
所在地：千葉県千葉市中央区新宿1丁目17番9号
竣工：2025年1月31日
引き渡し：即入居可
駐車場：2台（月額20000円）
駐輪場：42台（無料）
バイク置場：11台（月額3000円〈屋根あり〉・2000円〈屋根なし〉）
管理費（月額）9600円〜13100円
修繕積立金（月額）2700円〜3600円
町会費（月額）300円
インターネット使用料（月額）495円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴァースクレイシアIDZ千葉公式HP
京成線の千葉中央駅から南西方向へ徒歩8分、用途地域としては近隣商業ではありますが千葉＆千葉中央のわちゃわちゃエリアからはしっかりと離れた住宅街(いわゆる裏千葉エリア)に位置しています。
利便性重視の方からすれば他にも選択肢がたくさんあるものの、これだけ落ち着いた住環境に単身向けマンションというのは珍しいですね。
新宿緑道を経由すると少し遠回りになってはしまいますが歩きやすい道のりではあります。(夜はそこそこ暗いです)
余談ではありますが今作のすぐ近くにある県道217号本千葉停車場線を車で走っていると私が住んでいた千葉セントラルタワーが見えてくるのですが、いや～今見てもめちゃカッコいいですね！！(売却した今でも大好きなマンション！！)
日常の買い物は千葉中央駅のリブレ京成が徒歩8分、駅からの動線上としては住宅街立地らしく千葉＆千葉中央物件としてはだいぶ弱いのですが、イオンスタイルが徒歩8分、カワグチ激安生鮮食品館が徒歩9分とシーサイドエリアに寄るがゆえに湾岸道路を超えた先のスーパーマーケットは使いやすいですね。私が好きなせんどうは徒歩13分です。
今作にはほぼ関係ないのですが通学校は新宿小学校で徒歩6分、新宿中学校で徒歩8分です。
現地は南西側が接道した細長い土地形状、1フロア4戸の全戸角住戸で主開口部は南西と北東の設定です。
静かめな住宅街で新宿小中学区となれば子育てファミリーウケが良いわけですが敷地面積が分譲マンション用地としてはかなり狭い400㎡ちょっとしかないですから単身向けのプラン割になることに違和感はないでしょう。(デベロッパーのキャラクターからしても違和感ない)
正面方向は背が低い建物のため中層階でもしっかりと視界抜けしてきますが北東向きに関しては斜めにライオンズマンション千葉中央が被ってくるため選べる内はそちらを超える階を狙いたいところではあります。
南西側はセットバックすることで植栽に囲まれたエントランスアプローチを確保、エントランスホールも曲線を描いた壁面とライティングが美しいですね。
外観デザインに関してもテーパー形状の袖壁に対してバルコニー隣戸境をコンクリートとすることで重厚感あるものとなっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
画像出典：ヴァースクレイシアIDZ千葉公式HP
A 2LDK 45.05㎡
画像出典：ヴァースクレイシアIDZ千葉公式HP
5階 4190万円 坪単価307万円
9階 4590万円 坪単価336万円
B 2LDK 45.05㎡
画像出典：ヴァースクレイシアIDZ千葉公式HP
7階 4390万円 坪単価322万円
10階 4690万円 坪単価344万円
C 1LDK 34.16㎡
画像出典：ヴァースクレイシアIDZ千葉公式HP
7階 3290万円 坪単価318万円
10階 3490万円 坪単価337万円
D 1LDK 33.18㎡
画像出典：ヴァースクレイシアIDZ千葉公式HP
5階 3190万円 坪単価317万円
9階 3390万円 坪単価337万円
平均坪単価は約320万円です。
45㎡で2LDKとなれば2LDKとしては狭い方にはなるものの、シングルであろうと2部屋欲しいという方からすればワークスペースや趣味のスペースを確保できるため好印象となることでしょう。ワンルーム賃貸からのステップアップとしても十分すぎますね！内廊下ではありますが全戸角住戸のため行燈部屋もありません。
30㎡台の1LDKに関しても賃貸風間取りが混在しているとはいえ収納力は頑張ってくれていますし、Dタイプに関しては洋室ウォールドアを完全開放できるため(若干垂れ壁は残りますが上レール)広々1Rとしても暮らすことができる可変性があって良いですね。
設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、床暖房、浴室ダウンライト、顔認証システム(住戸玄関も顔認証)、構造は二重床(床スラブ厚は180mmとちょいと薄め)・二重天井など単価帯なりにしっかりしたものになっています。トイレもカウンターはないですがスタイリッシュなタンク式です。
周辺相場を確認しましょう！
■パークホームズ千葉
2022年築 千葉駅徒歩11分
新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約230万円
動き一例
約31㎡
新築時2100万円台
中古時2300万円台
■エクセレントシティ千葉ステーションフロント
2022年築 千葉駅徒歩10分
新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約240万円
動き一例
約38㎡
新築時3100万円台
中古時3000万円台
■エクセレントザタワー
2023年築 千葉駅徒歩9分
新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約300万円
動き一例
約32㎡
新築時3000万円台
中古時3100万円台
上記相場からヴァースクレイシアIDZ千葉が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
C 1LDK 34.16㎡ 7階 3290万円 → 2400万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はエントランスアプローチ横の平置き2台、玄関口に設けられるがゆえに止まっている車でマンションの格も変わってきますね(笑)
駐輪場は1台無料です。
管理費は㎡単価月額約290円、内廊下ですし単体で見れば違和感はないのですが近隣物件と比べてしまうとタワマンレベルですのでコストパフォーマンスとしては総戸数なりとなってしまいます。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■パークホームズ千葉 総戸数253戸 管理費㎡単価月額約196円
■エクセレントシティ千葉ステーションフロント 総戸数78戸 管理費㎡単価月額約238円
■エクセレントザタワー 総戸数397戸 管理費㎡単価月額約315円
【住むレーション】
［総武快速線］
本千葉 7:47発
千葉 7:51発
稲毛 7:55着
津田沼 8:02着
船橋 8:06着
市川 8:13着
新小岩 8:18着
錦糸町 8:24着
馬喰町 8:28着
新日本橋 8:30着
東京 8:32着
新橋 8:37着
品川 8:42着
［京成千葉線・京成千原線］
千葉中央 7:59発(始発)
京成千葉 8:01着
新千葉 8:02着
西登戸 8:03着
みどり台 8:05着
京成稲毛 8:07着
検見川 8:10着
京成幕張 8:12着
京成幕張本郷 8:15着
京成津田沼 8:18着
千葉中央 7:46発
千葉寺 7:48着
大森台 7:51着
学園前 7:56着
おゆみ野 7:58着
ちはら台 8:00着
［千葉都市モノレール］
市役所前 7:46発
千葉みなと 7:48着
［京葉線］
千葉みなと 7:53発
稲毛海岸 7:57着
検見川浜 7:59着
海浜幕張 8:02着
幕張豊砂 8:04着
新習志野 8:07着
南船橋 8:10着
二俣新町 8:13着
市川塩浜 8:17着
新浦安 8:20着
舞浜 8:24着
葛西臨海公園 8:27着
新木場 8:31着
潮見 8:33着
越中島 8:36着
八丁堀 8:38着
東京 8:40着
総武快速線を利用される際は逆走の道のりとはなりますが本千葉駅まで歩いてしまっても良いでしょう。(千葉駅と比べて本数は減ります)
【総評】
『シングルだけど千葉＆千葉中央のわちゃわちゃからはしっかりと離れたい！！』という方にとっては希少性がありますし、ザ・投資系マンションとは異なる居住目線に寄り添った商品力となっているのも選びやすいことでしょう。
竣工販売のため賃貸からのステップアップとしては待ち時間のロスもないですし、現物を確認できる安心感もあります。
価格に関してはシングル向けマンションとしては頑張ってくれてはいるものの駅寄りの中古マンション相場よりもお高いですから『新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』ということでなければ二の足を踏んでしまいやすいでしょう…
千葉駅徒歩10分圏内のエクセレントザタワーよりもお高いですからね…
ただ、わちゃわちゃ側が苦手となれば少し割高でも今作を選んだほうが満足度としては確かなわけで、後はリセール面を呑めるかどうかになってくるでしょう。(言わずもがなリセール面としてはブリリアタワー千葉のほうが手堅い)
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