幕張ベイパークミッドスクエアタワー完売　4棟目の価格は？！　4棟目を待つべき？今すぐ中古を狙うべき？

おすすめしやすかった新築マンション、幕張ベイパークミッドスクエアタワーが完売となりました。

幕張ベイパークミッドスクエアタワー竣工前完売！！

分譲4棟目が楽しみですがその前に日の出（新浦安）のプラウドが先発するはず！

またまた海浜幕張vs新浦安が見れるかも〜！！ pic.twitter.com/yACAAFrVZA

— マンションマニア (@mansionmania) June 10, 2023

近郊・郊外の新築マンションの売れ行きが良いとは言えない時代に749戸を1年半(販売前の案内会を入れても2年弱)で完売できたというのは幕張ベイパークの街力が高まった証と言って間違いないでしょう。

これは幕張ベイパークに限った話ではなく「そんなところで家買うの怖くない？」みたいな目で見られる時代でないと容易に買うことができないのですよね。実際に1棟目は竣工後も販売していましたし、2棟目も後半戦はものすごいスピードで売れていきましたが前半戦から中盤戦にかけては超人気というほどではありませんでした。とはいえ幕張ベイパークには買いやすいポイントが2つあります。

①後発物件があるため値上げが緩やか

いくら首都圏全体や周辺中古マンションが値上がりしているとはいえ後発物件がまだあるがゆえに大きく値上げして販売スピードが急減速しては困ってしまうこと、そして複数社による販売であることも影響して現実的な価格で販売してくれています。ミッドスクエアタワーの最終期で1割ほど値上げしただけです。だからこそ抽選になってしまうわけですが…

②1棟目と2棟目の中古の出物がある

1棟目のクロスタワー＆クロスレジデンスが497戸、2棟目のスカイグランドタワーが826戸とすでに1300戸超の入居が開始されているためちょこちょこと中古の出物があります。

記事作成時点での売り出しとしては

・クロスタワー＆クロスレジデンス　5戸　平均専有面積約83㎡　平均階数約21階　平均価格約6920万円　平均坪単価約278万円

・スカイグランドタワー　4戸　平均専有面積約78㎡　平均階数約24階　平均価格約6970万円　平均坪単価約293万円

と合計9戸出ています。

中古も選べないのでは困ってしまうのですが常に出物はあるため幕張ベイパークに住みたいということを優先されたい方であれば基本的には先着順で購入できる中古マンションを購入するという選択肢もあるのは嬉しいところでしょう。

上記はあくまで売り出し中の出物であり動いた部屋は下記のような相場となっています。

※2023年4月～2023年6月初旬(一例)

・クロスタワー＆クロスレジデンス

約75㎡　低層階　西向き　新築時4600万円台　中古時5400万円台

約75㎡　中層階　南向き　新築時4600万円台　中古時6400万円台

約86㎡　低層階　南東角　新築時5100万円台　中古時6000万円台

・スカイグランドタワー

約71㎡　中層階　東向き　新築時4500万円台　中古時5800万円台

約75㎡　低層階　西向き　新築時4700万円台　中古時6000万円台

約71㎡　中層階　南向き　新築時4700万円台　中古時6300万円台

値上がり幅が少ない動きで新築時＋800万円ほど、値上がり幅が大きい動きで新築時＋2000万円弱、坪単価にすると260万円ほどが平均となります。これも新築があるがゆえのおとなしい動きと言えるでしょう。

分譲4棟目　建設地周辺

さて、分譲4棟目についてですが総戸数は768戸、2026年春頃の竣工予定ですからおそらく年内に公式HPオープンからの来春までには第一期スタートとなることでしょう。

価格については未定ですが深読みせずに予想するのであれば平均坪単価260万円ほどとなります。

それだと周辺中古と同じくらいですから一般的な新築マンションとしては考えられない価格設定ではあるものの分譲5棟目もあるわけでここで最初から高値チャレンジしてスローペースの売れ行きになってしまうくらいであれば第一期はこれまでと同じく現実路線どころか割安感ある価格設定で販売するのではないかなぁ～と思いますがどうなるか。

平均坪単価260万円(70㎡換算約5500万円)　＝　安い！！よっ！太っ腹！(平均坪単価240万円だと大乱闘祭りで買えなくなってしまうのでこの辺りだと嬉しい)
平均坪単価280万円(70㎡換算約5900万円)　＝　ちょっと割安ではありますね
平均坪単価300万円(70㎡換算約6300万円)　＝　一般的な新築マンションの価格設定ですね(ベイパークとしては高く感じます……)
平均坪単価320万円(70㎡換算約6700万円)　＝　高値チャレンジすぎですなぁ…

そして、多くの検討者が悩むのが4棟目を待つべきか今すぐ中古を買うべきかですよね。

まず、金銭的な話でいきますと中古の場合は仲介手数料が発生するため初期費用が高い傾向にある(修繕積立金基金などはかからないため仲介手数料分まるっと高いわけではないです)のですが現在賃貸にお住まいの方からすれば4棟目を買うのと今すぐ中古を買うのとでは2年半ほどの賃料差がありますから新築を買うのとトントンか今すぐ中古を買ったほうが負担が少ないとなることでしょう。

そのため

①金銭的には中古を買おうと新築を買おうと大きな差がない方が多いはず

となります。

次に、新築を狙ったほうが良いパターンもあります。それは今車をお持ちで入居してすぐに敷地内駐車場に車を止めたい方です。4棟目の駐車場設置率は約80％とミッドスクエアタワーなどと大きな差はないのですが新築の場合は「この部屋を買えば新築時のみ駐車場確保ができますよ～」という売り方をすることが多いです。実際にミッドスクエアタワーもそのような販売方法で㎡数などで優先順位をわけていたため敷地内駐車場マストの方はそちらを選べばOKでした。4棟目が同じような販売方法となるかはわからないのですが千葉県ともなれば敷地内駐車場マスト派は多いですから同様の販売方法となる可能性は高いかな？と思います。

しかしながら1棟目と2棟目は敷地内駐車場が埋まっています。もちろん入居してから空きがあった際には抽選に参加できるのですがウェイティング方式ではなく都度抽選のため運次第では入居から数ヵ月で当選できたり逆に数年当たらないなんて可能性もあります。ちなみに私の相談者様で一番長く時間がかかってしまったパターンとしては入居(中古購入)から約2年でした。(それまでは敷地外月極利用・当選時はめちゃ喜んでおりわざわざ店舗までご報告に来てくれました)

いつかは取れるにしても入居時に敷地内駐車場を確保することは不可能な状態です。売り出しているオーナーさんが敷地内駐車場を確保していても一旦管理組合に返還するルールとなっています。

そのため

②入居時点で敷地内駐車場を確保することがマストな方は4棟目の広めの部屋や高価格帯の部屋を狙うほうが確かなはず

となります。

ただし、4棟目はこれまでなかった昇降横行式の機械式駐車場が混在となります…メインは自走式立体駐車場のようですがこれまでの中古より退化しているのは今の時代らしいですよね。周辺月極駐車場も空きがない時期もあるため注意が必要です。敷地内駐車場を確保できたら車を買います～なら中古でもOKでしょう。確率論にはなってしまいますが多くの方は1年前後で当選されています。

4棟目の詳細がわからないためなんともですが1棟目から3棟目までは室内スペックなどに大きな差はありませんでした。

あとは中古にシフトするにしてもスペシャルな部屋でもないのに高値チャレンジの部屋を買うのは避けたいところです。これも幕張ベイパークに限った話ではないですが新築と中古を比べた際にそりゃ新築のほうが気持ちよく購入できるわけで、中古にシフトするならせめて相場価格で買いたいところです。とはいえ割安な買い物をするのは難しいです。売主さんだって割安に売る理由は基本ないですからね。

たまに割安な出物もあるのですが結局は申し込みが重なってしまい買い上げ(売り出し価格より上の価格)で決まった動きもありました。目指すべきは割高でも割安でもなく適正価格とするべきです。