プラウドシティ小竹向原　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウドシティ小竹向原です！

［物件概要］

売主：野村不動産　旭化成不動産レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：50.36㎡～90.95㎡
総戸数：500戸（非分譲171戸含む）
規模：グランドコート(A敷地)12階建て　フロントコート(B敷地)7階建て
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「小竹向原」駅徒歩5分
所在地：東京都板橋区小茂根1丁目、向原3丁目
竣工予定：2024年4月下旬(引き渡しは2024年8月下旬)

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドシティ小竹向原公式HP

1969年竣工の向原第二住宅団地(総戸数246戸)の建て替え事業となります。

小竹向原駅から信号なしのほぼほぼフラットアプローチで徒歩5分、最寄りの出入口は階段ですがすぐ近くにエレベーターもあります。

都心に近い小竹向原で駅にも近く、大規模マンションながらも静かな住環境というのが最大のストロングポイントになります。人によっては「小竹向原なにもない…」となるかもしれませんがそこをウィークポイントと感じるのであれば例えばですが中野や東中野、十条や三軒茶屋など都心に近い駅近でわちゃわちゃしているところ、なんなら延長線上のビッグターミナル池袋駅近を選べば良いわけで今作はなにもないのが好きという方に合ってくる物件です。(小竹向原は元々の住宅街に駅がポンとできたため駅前から住宅地となっています)

プラウドシティ小竹向原を選ぶ方は「都心に近くて駅も近いのに商業施設が少なくとにかく静かなのが良いよね」という価値観であることがほとんどでしょう。

商業施設という面での面白さはありませんが池袋へ1駅5分ですから自宅は静かな小竹向原駅近に構えて商業は身近な池袋等で楽しむという方に合ってきます。最寄り駅に商業の楽しさを求める方にはまったくもって合ってきません。

それでもスーパーマーケット関係は元々住宅が多い街ですのでまいばすけっとへ徒歩1分、いさみ屋へ徒歩3分、オーケーへ徒歩8分など最寄り駅で済ますことができますし池袋のデパ地下で買い物して～でも楽な距離です。

通学校は上板橋第二小学校で徒歩5分ほど、新校舎の上板橋中学校で徒歩5分ほど(上板橋という名前ですが上板橋駅からは遠い)、どちらも大通りを渡らないため距離だけでなく道のりも安心しやすいものとなっています。城北中央公園も自転車であれば5分ほどです。

武蔵野台地ではありますがエリア内のグランドレベルとしては高いというわけではないためハザードマップで色がついてきます。

建設地は公道を挟んで2つに分かれており手前が7階建てのフロントコート、北側がメインとなる12階建てのグランドコートです。一体管理のため共用施設などは相互利用可能ですがグランドコート側に共用施設をまとめているため共用施設の豊かさを味わいつつも静かに暮らしたいという方はフロントコートのほうが合ってきます。ただ、第一期は北側のグランドコートから販売となります。

接道の路面も再整備してくれますし元々の既存樹に加えて外周部の接道も豊かに、駅からの最短ルート上となる南東部分の公開空地は街の公園並みの広さがあるものとしてくれます。(一部遊具も設置されます)

物件周りに道はありますが生活道路のため基本的には外部の人が入ってこないのも良いですね。

おそらく建て替え事業でなければ建築コストなども考慮してコの字配棟など良く見かける系にしたのではないかな？と思いますが元々が南向きでしたので地権者さんを意識してか南方位を多く設定できる雪だるま配棟となっています。(公式HPからするとダイヤモンド、指輪配棟でしょうか。2階以上はすべてが繋がっているわけではありません。)

雪だるま下部の中心は緑豊かな中庭としており同売主だとプラウドシティ東雲キャナルマークスやプラウドシティ池袋本町に少し似ていますね。グランドコート内の北側のお部屋を購入しても中庭を楽しめるため苦しいというわけではありませんがグランドコート内の南側の棟のほうが自己日影を受けにくいですし、フロントコートを超える階からは眺望も抜けてくるなどどちらが条件良いかとなれば南側の棟となるため価格差はしっかりとついています。

グランドエントランスは二層吹き抜け(約4.5m)となっており正面の大窓からは中庭の植栽を自然と望むことができます。中庭には道をつくって時間帯によってはミストを噴射する演出もあるなどそのタイミングに帰宅した際は住まう方も鳥肌が立つのではないでしょうか。

グランドエントランスは接道からそこまで離れてはいないのですが公開空地部分が実質のエントランスアプローチとなりますし車寄せもあるなど楽しませてくれる動線となっています。

西側にもサブエントランス(マグノリアゲート)があるなど出入口は複数あります。

共用施設は読書などを楽しめる蔦屋書店監修のフォレストラウンジ、個室完備のワークラウンジ(フォレストラウンジとワークラウンジは癒しのBGMクーネが導入されます)、パーティールーム、キッズルーム、珍しいものだとキッズライブラリーですね。中高生以上や大人はワークラウンジ、小学生以下はキッズライブラリーと使いわけできるようにしてくれています。サンルームもあるゲストルームにはデスクを配して宿泊でなくデイユースでの利用もできるようにしています。

外観デザインは建物だけを見るとプラウドシティだとは当てられないです。真っ先に「アトラスでしょうか？」と答えます。今作は野村不動産のプラウドシティブランドですが旭化成不動産レジデンスとのJVとなっており外観デザインはアトラス色の強い表情となっています。

フロントコートはバルコニー部分がスクエア型となっており都心のマンションで見かけるような高級感あるものとなっていますし、グランドコートも茶系とベージュ系、そこにコンクリート多めの水平ライン(全面ガラス手摺の部屋は少ない)、角住戸はコンクリート部分までガラスをもってくるなど公開空地の植栽合わせて竣工した際の存在感はかなりのものとなるでしょう。

グランドエントランス横のエレベーター部分が外に出ており外側もデザインを合わせてくれているのも良いですね～！！

既存樹として残らなかった樹木の一部は共用部のアートとして飾られるだけでなく共用部のアートとしても再利用されます。(樹木を再利用した家具販売などもあるならばより嬉しいものです)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［G2棟　南西向き］

G2-A　2LDK　60.72㎡
1階　7000万円～7399万円　坪単価381万円～坪単価402万円
5階　7400万円～7699万円　坪単価402万円～坪単価419万円
8階　8000万円～8399万円　坪単価435万円～坪単価457万円

G2-D　3LDK　73.44㎡
1階　8400万円～8699万円　坪単価378万円～坪単価391万円
3階　9000万円～9399万円　坪単価405万円～坪単価423万円
7階　9400万円～9699万円　坪単価423万円～坪単価436万円
11階　9700万円～9999万円　坪単価436万円～坪単価460万円

［G2棟　南向き］

G2-F　3LDK　70.74㎡
5階　9000万円～9399万円　坪単価420万円～坪単価439万円
7階　9400万円～9699万円　坪単価439万円～坪単価453万円
10階　9700万円～9999万円　坪単価453万円～坪単価467万円

G2-I　3LDK　70.35㎡
5階　9000万円～9399万円　坪単価422万円～坪単価441万円
11階　9700万円～9999万円　坪単価455万円～坪単価469万円

G2-L　3LDK　79.83㎡

画像出典：プラウドシティ小竹向原公式HP

5階　10400万円～10699万円　坪単価430万円～坪単価443万円
10階　11000万円～11399万円　坪単価455万円～坪単価472万円

［G2棟　南東向き］

G2-O　3LDK　75.52㎡

画像出典：プラウドシティ小竹向原公式HP

3階　9400万円～9699万円　坪単価411万円～坪単価424万円
7階　9700万円～9999万円　坪単価424万円～坪単価437万円
12階　10400万円～10699万円　坪単価455万円～坪単価468万円

［G1棟　南東向き(中庭向き)］

G1-D　3LDK　71.89㎡

画像出典：プラウドシティ小竹向原公式HP

3階　8700万円～8999万円　坪単価400万円～坪単価413万円
5階　9000万円～9399万円　坪単価413万円～坪単価432万円

G1-Cr　4LDK　90.67㎡

画像出典：プラウドシティ小竹向原公式HP

8階　14000万円～14399万円　坪単価510万円～坪単価525万円

［G1棟　南西向き(中庭向き)］

G1-M　3LDK　66.45㎡
5階　8400万円～8699万円　坪単価417万円～坪単価432万円

G1-Or　3LDK　90.59㎡

画像出典：プラウドシティ小竹向原公式HP

9階　14000万円～14399万円　坪単価510万円～坪単価525万円

平均坪単価は約430万円です。

ウェビナーで公開されたざっくり予定価格は条件良い部屋だけから販売スタートで平均坪単価420万円くらいかと思っていたのですが条件劣る部屋混ぜて～だと印象は大きく変わってきてしまいますね…

より抜群な日当たりと眺望の抜けも求めるならフロントコートを超える階の前面棟(G2)となります。前面棟(G2)の南東向きは正面方向は開けてきますが斜め方向に雪だるまの頭部分が被ってきます。

中庭側を向く部屋もけして条件悪くないですがどちらかと言えば前面棟(G2)が予算的に背伸びする感じになってしまうので中庭側へ～という方のほうが多いかとは思います。雪だるま型がゆえに自己日影の時間が長い部屋もあります。

個人的に気に入ったのはG2-Fタイプです。

下がり天井は多いのですが洋室3部屋中2部屋が南を向いておりワイドスパン、角部分が南西向きより少しせり出しているためコーナーサッシから外の木々を望めます。フロントコートを超える階であれば眺望も抜けてきますが5階～7階でも空を近く感じられます。エレベーターがすぐ近くにあるのにアルコーブが奥まっているため人の気配を感じにくそうなこととグランドエントランス、メールコーナーとごみ置場への動線もバランスが良いのが好印象でした。

中住戸はオープンキッチン部分含めて下がり天井が少ないため専有面積以上の広さを感じやすいでしょう。リビングin洗面の間取りばかりのためそれを嫌う方だとかなり選択肢が狭まってきます。

室内の設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、キッチンタッチレス水栓、洗面も御影石天板、三面鏡の奥行き170mm(一般的より2cm広い)、ミストサウナ、浴室調光ライト、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、スティックリモコン、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠、クローゼット内も面材合わせ、バルコニー照明、バルコニー隣戸境はスラブtoスラブ(一部除く)、突板建具、主寝室シンクロ調光ダウンライト(タイマーをセットすると朝ゆっくり明るくなる)、可動式ルーバー面格子など充実したものとなっています。

建て替え系ですとブリリアシティ石神井公園アトラスが販売中ですがあちらは価格を抑えるために設備仕様もグッと低く～というものでしたが今作は価格は高いけども設備仕様はグッと高く～というものになっています。分譲マンションを買うなら室内スペックもこだわりたいという方にもしっかりとウケるものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。サッシは高くありません。

周辺相場を確認しましょう！

・コスモ小竹向原アーバンフォルム　1999年築　小竹向原駅徒歩4分　板橋区小茂根1　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約240万円

・グランシティユーロパレス小竹向原　2006年築　小竹向原駅徒歩4分　板橋区小茂根1　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約290万円

・ブランズ小竹向原　2009年築　小竹向原駅徒歩10分　板橋区小茂根2　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約270万円

・プラウド小竹向原　2023年6月竣工予定　小竹向原駅徒歩12分　板橋区小茂根2　新築時の坪単価約325万円　新築販売中

近隣のプラウドシティシリーズ、同類の建て替え分譲マンション、参考となる大規模マンション相場を確認しましょう！

・プラウドシティ池袋本町　2011年築　板橋駅徒歩2分　豊島区池袋本町4　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約395万円

・プラウドシティ赤羽　2011年築　赤羽駅徒歩4分　北区赤羽2　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約405万円

・桜上水ガーデンズ　2015年築　桜上水駅徒歩3分　世田谷区桜上水4　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約405万円

・プラウドシティ阿佐ヶ谷　2016年築　南阿佐ヶ谷駅徒歩5分、他　杉並区成田東4　新築時の坪単価約355万円　現在の坪単価約410万円

・ザ・ガーデンズ東京王子　2018年築　東十条駅徒歩5分　北区王子5　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約355万円

上記相場からプラウドシティ小竹向原の将来価値を予想すると

G2-D　3LDK　73.44㎡　7階　9400万円～9699万円(新築時)　→　8500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は地権者さん使用台数などの最終調整中とのことで料金やサイズ感の資料はまだ用意がありませんでした。設置率としては30％弱ということです…住戸棟から接道を挟んだ敷地(プラウドシティ小竹向原の敷地です)に機械式駐車場がポンと置かれただけの投げやり感満載で一切の愛を感じることはできませんでした。(作業中に同乗者が待つための屋外ベンチがあるのは良いですが…)

桜上水ガーデンズ超えが見てみたかったものです。(桜上水ガーデンズは免震、数戸に1基のエレベーター、玄関前ポーチ、地下駐車場、平均専有面積80㎡弱)

駐輪場も一部を除いて屋外です。

エレベーター(非接触対応)は1基毎に散らばっているためエレベーターがものすごい遠い部屋はありません。その代わり目の前で逃すと折り返し待ちすることにはなります。

メールコーナーも散らばっていますしごみ置場も東西にあるなど板状型の大規模マンションではありますが雪だるま型であることを活かされた日常動線となっています。

管理費は㎡単価月額約267円、建て替え事業であることも影響してか今の時代にしてはリーズナブルですね。共用部もしっかりとしていますし植栽も豊かでありながらこの単価ならとても納得度が高いでしょう。

管理は野村不動産パートナーズとなります。

～毎月の支払いイメージ～

※変動金利、35年フルローン、管理費・修繕積立金など当初の維持費込み、9550万円で計算

G2-D　3LDK　73.44㎡　7階　9400万円～9699万円　月額約280000円

自己資金や部屋にもよりますが3LDKの平均的な部屋を検討する場合は「月額30万円でも滞りなく返済できます！」でないとスタートラインに立てないマンションとなります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ブランズ小竹向原　総戸数54戸　管理費㎡単価月額約146円

・ローレルコート練馬新桜台　総戸数104戸　管理費㎡単価月額約179円

・クレヴィア小竹向原　総戸数114戸　管理費㎡単価月額約217円

・プラウド小竹向原　総戸数55戸　管理費㎡単価月額約323円

・プラウドシティ池袋本町　総戸数785戸　管理費㎡単価月額約224円

建設地北側から南へ向けて撮影

【住むレーション】

［有楽町線］

小竹向原　8:00発
千川　8:01着
要町　8:04着
池袋　8:06着
東池袋　8:09着
護国寺　8:12着
江戸川橋　8:14着
飯田橋　8:18着
市ヶ谷　8:20着
麹町　8:23着
永田町　8:25着
桜田門　8:27着
有楽町　8:29着
銀座一丁目　8:32着
新富町　8:34着
月島　8:36着
豊洲　8:39着

［副都心線］

小竹向原　8:00発
池袋　8:05着
新宿三丁目　8:11着
渋谷　8:17着

ランチは池袋東口のカプリチョーザでトマトとニンニクのパスタでした！

閉店が近いこともあってか30分待ち！

また池袋に戻ってきてくれたら嬉しいですね〜。 pic.twitter.com/s5kQ9Kr0L7

— マンションマニア (@mansionmania) January 26, 2023

【総評】

小竹向原に超絶住みたくて検討というよりかは都心距離や住環境、そして予算で探した結果として小竹向原という街とプラウドシティ小竹向原というマンションに出会ったという方も多いのではないでしょうか。

単体で見ると「板橋区アドレスの小竹向原でこの価格？」となったとしても新築だけでなく似たような条件の中古と比較してみるとこの条件でこの価格なら買いやすい新築マンションであることはたしかです。

エリア№1立地で大規模マンション、そしてしっかりとした商品力。「この街、このマンションを選んでよかったね」となるであろう条件の良さが揃っています。

もちろん数年前を見れば「同じ価格でもっと都心で買えたよ…」となるかもですがこればかりはマーケット変化ですから致し方のないことです。

それでも「プラウドシティ小竹向原という素敵なマンションであることはわかった。今の時代としては違和感ない価格なのもわかった。でも小竹向原に9000万円は出せないよ…」という方が多いのも事実でしょう。

買って後悔するような立地、マンションではないけども小竹向原で9000万円は気持ちがついていけない…と。

プラウドシティ小竹向原に限らずですが購入するにあたり自分たちにとって割高でない買い物になるかどうか。小竹向原に9000万円を支払う価値が自分たちにはあるのか。そこに尽きるでしょう。

複合開発ではないです。街の成長もこれといってないです。池袋や新宿が成長する？そこに期待するなら池袋で買えばいいでしょう。西新宿で買えばいいでしょう。賑やかすぎるのが嫌なら池袋でも立教側と東池袋側は落ち着いています。

考えれば考えるほど高く感じてきませんか？

繰り返しになりますがこの高いってのは感覚の話でありマーケットとして割高ではないです。周辺相場と比べての通りで割高ではないのです。商品力もかなりのものです。

こちらも繰り返しになりますがプラウドシティ小竹向原は複合開発ではないです。街の開発もありません。後背地もこれといって強くありません。ザ・駅前でもありません。池袋スタイル？(公式HPに記載)いや、それなら池袋で買いましょうよ…モデルルームだって東池袋にあるくらいです。売主だって池袋推しなんです。億前後出せるご予算で中古マンションOKなら選択肢はあります。プラウドシティ小竹向原が7000万円、8000万円なら価格が違いすぎるとなってしまいますが今時点での予定価格に対応できる予算感の方なら池袋でも選択肢があります。

上記に対して「おいおいマンションマニアよ。池袋なんて住むところじゃないのだよ。9000万円しようが都心にほど近い静かな小竹向原がいいんだよ！」とハッキリ言い返してくれるくらい小竹向原愛があるのかどうか。

どうしても欲しいということであれば話は別ですが、迷うくらいなら予定価格のまま販売となるのであれば第一期は様子見もありでしょう。シグナルが点滅している価格なら周りに注意もしくは一旦止まってから進むべきでしょう。

逆に予定価格から大きく下げてきて青信号になったなら迷わずGOすべきでしょう。投資ではないので気にするべきは自分が買う時のシグナルのみで大丈夫です。購入さえしてしまえば後ろのシグナルは気にならないですしゆとりある出発をしたからこそその先のシグナルにも余裕のある対応ができるわけですから。

立地、商品、相場として見る予定価格としてはとても買いやすい新築マンションだけども気持ち的に二の足を踏んでしまう方も多いであろう新築マンションなのではないでしょうか。

ではいくらなら検討者は気持ちよく購入できるのか？これまでの発信含めてすべて私の感覚でしかないですが1割安くなったらかなり気持ちよく購入できますよね。でも気持ち良すぎる価格にするはずもないわけでwin-winとしては「予定価格より5%低い価格」ではないでしょうか。

あくまで今のマーケットとしてですが私なりの印象としては下記の通りです。

①予定価格のまま正式価格へ　→　ん〜今のうちに他を検討したほうが…

今ならまだ他にも選択肢がけっこうある価格です。小竹向原愛がよほど強くない限りは池袋エリアの中古、その他エリアの新築・中古のほうがおすすめしやすいです。

②予定価格から5%ほど下がって正式価格へ　→　おすすめです！！（予定価格が5%低かったら記事タイトルにおすすめを付けていました）

お金持ちからすると500万円は誤差かもしれませんが一般的な感覚からすれば誤差ではありません。500万円安くなったから毎月の支払いが劇的に低くなるわけではありませんが大きな金額です。もちろんこれは売り手にとっても大きな金額なわけですが9000万円ばかりが棚に並んでいるのと9000万円切りも多く棚に並んでいるのとでは買い手の印象が大きく異なるのが小竹向原です。

ゆっくり販売していくのか、スタートダッシュを決めたいのかは売り手にしかわからないためなんともですが…（最近はゆっくり販売という傾向があります）

今後もウォッチしていきたいと思います！！

更新記事　→　プラウドシティ小竹向原　予定価格と間取り②　大幅調整あり　おすすめです！！

動画もご覧ください！

■プラウドシティ小竹向原　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション