ブランズタワー豊洲、モデルルーム二度目の訪問です!!

今回の訪問で新たにわかったことは

・管理費などの維持費
・オプション
・メニュープラン
・眺望シミュレーション

が主となります。

まず管理費等の維持費から。

いやはや・・・管理費は㎡あたり約444円です。

すごいですね(笑)

スカベイより㎡あたり100円くらい高いですかね。東京湾岸エリアでは一番高いですしそもそも水物がゴージャスというわけでもないのでちょいと驚きではあります。もちろん管理費がお安ければ良いというわけではないのですがサービスが充実しているから高いというよりかは乗り継ぎエレベーターであったり住戸階のエレベーターが充実していたりソフト面よりハード面での負担が大きいのでしょうか。もちろん人件費高騰の影響はあるでしょう。

一応確認しましたがプレミアムフロアのエレベーター3基も均等割りですよ!(笑)

???「45階以下にお住まいの庶民の皆さま、ご負担いただきありがとうございます!」

まぁ46階以上は単価も盛られそのおかげで45階以下が少しはお安くなっているわけでお互いさまではありますが。

管理費を下げるためか駐車場も3万円を少し超える30500円や31000円の区画が多くなっています。

[平置き]

全長:6000mm 全幅:2800mm 全高:2200mm 総重量:なし

全長:6000mm 全幅:2700mm 全高:2200mm 総重量:なし

[機械式]

全長:5050mm 全幅:1850mm 全高:1500mm 総重量:2000Kg

全長:5050mm 全幅:1850mm 全高:1800mm 総重量:2000Kg

全長:5050mm 全幅:1850mm 全高:2100mm 総重量:2000Kg

全長:5300mm 全幅:1950mm 全高:1550mm 総重量:2300Kg

全長:5300mm 全幅:1950mm 全高:1800mm 総重量:2300Kg

全長:5300mm 全幅:1950mm 全高:2100mm 総重量:2300Kg

例えばベンツSクラスなら全長:5300mm、全幅:1950mm、全高:1550mm、総重量:2300Kg以上の区画を、アルファードだと全高2100mm以上の区画を狙うしかないなど所有車によっては区画が大幅に限られてしまい抽選になりそうですね。これはブランズタワー豊洲に限ったことではないものの坪単価が上がれば大きい車に乗る人も多くなるとは思いますからもう少し愛がほしいですよね。お金持ちほどわけわからない車(良い意味ですよ、笑)に乗ってることが多いですからね。

豊洲で高級マンション感出すなら「どんな車でもこいや!」くらいの他マンションとの違いを見たかったところではあります。私も8回購入している中で坪単価100万円~坪単価430万円と幅広い価格帯を体験してきていますが単価が上がるほど車のグレードも上がっている(坪単価が低くてもエリア№1タワマンなどはごいすーな車が多い)ことはこの目で見てきていますし、中古マンションの購入相談を受けていても希望条件に駐車場サイズを指定してくる方も多いですからね。

ブランズタワー豊洲の駐車場区画割を見て全長・全幅・全高は仕方ないにしても総重量2300Kg以上のみにするべきだったとは思いました。

修繕積立金に関しては㎡あたり約115円となりこちらは6年目から値上がりしていく一般的なパターンとなります。当初でも管理費と修繕積立金を合わせて70㎡で4万円ほど、そこに駐車場を借りれば月額7万円ほどとなります。

売主オプションも出ていました。三井レジの良心価格オプションを知っているだけに高くは感じてしまいます。ほんと三井レジのオプションはお安い。

メニュープランも出ていましたが1間取りあたりベーシック×1、無償セレクト×3が一般的で選ぶ楽しみは多いですね。

オプション、メニュープランともに低層階でも第一期なら間に合うそうです。

眺望シミュレーションも商談席のパソコンで見せてもらえるようになりました。

さて、第一期販売前にもう一度記事化できればとは思っていますが現状でのおすすめを私なりに考えてみました。

角住戸がウリのマンションですから「おすすめは角住戸です!」と言っても「そんなんわかっとるわ!」とツッコまれそうなので「私なり」のおすすめ住戸を共有いたします。

それは北西の低層階です。

タイプ名ではS-60AタイプやS-70Cタイプが並ぶ向きとなっています。低層階でも中間免震やエントランスホールの高さがあるため一般のマンションよりも高い位置となりますし、ゆりかもめもそれほど高い位置を走っているわけではないため一番下の5階でも目線上ではゆりかもめを若干超えてきますしその先が豊洲公園や運河となりますからよほどのことがなければ眺望や採光(北西ではありますが)を失うことがありません。

画像出典:グーグルアース

低層なら坪単価370万円ほどです。(それでも高いですけどね。。。)

5階と6階であればガラス手摺なのでよりおすすめです。

ガラス手摺といってもデザインの横格子が入ってはいますがせっかく抜けるお部屋なら室内で座った目線だとしても景色を楽しめるガラス手摺のほうがいいですよね。ブランズタワー豊洲に限ったことではありませんが手摺形状も住み心地に影響してきますから検討する際には気にしていただきたいポイントです。

手摺はモデルルームで確認できます!これはいいですね~!用意していないモデルルームも多いのです。

価格は前回の記事と変わらずで第一期販売までも大きな変動予定はないとのことです。(おぉ~。)

ブランズタワー豊洲の相談件数も徐々に増えてきましたが買い替え層が多い(私のブログを見てくれている=購入済みであることが多いのも影響しています)ですね。その方たちはこれまでスゴロクしてきて資金力豊かであったりスゴロクしていなくても含み益たっぷりなことがほとんどです。一概には言えませんが豊洲での一次取得層にはなかなか厳しい価格、維持費のマンションと感じます。一次取得層ならパワーカップルが主でしょうか。

いや~しかし管理費も驚きましたがそれ以上に駐車場に止めれる車の制限が・・・。総重量2000Kg以下の区画は多いし平置きを除けば2300Kg以下・・・。シティタワーズ東京ベイなら2500Kg以下の区画ばかりですし坪単価300万円の晴海フラッグだってすべて全長5300mm超の2300Kg対応(手持ちのパーク街区資料より)です。

お部屋の価格は高い。維持費も高い。だったらそれだけのお金を払えるレベルの方が不安なく住めるものにしないと売れないのでは?と思ってしまいます。もちろん車離れの時代かつ駅近なのはわかるのですが豊洲で坪単価400万円出せて高額な維持費を払える方が乗る車って小さいですかね?もちろん小さい車がダメって話ではないです。ただ、繰り返しになりますが稼いでいる方はちょいと大きめの車を選ぶことは多いはずです。ベンツSクラスやレクサスLSも入らないような区画が多いというのはなんともびっくりでした。

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