イニシア浦安グランプレイス　予定価格と間取り　希少性のある立地

今回ご紹介するのはイニシア浦安グランプレイスです！

［物件概要］

売主：コスモスイニシア
施工：大木建設
価格：未定
専有面積：70.24㎡～73.32㎡
総戸数：55戸
規模：8階建て
交通：東京メトロ東西線「浦安」駅徒歩7分
所在地：千葉県浦安市北栄二丁目
竣工予定：平成30年9月中旬

駐車場：21台収容（平置21台）、身障者用駐車場1台含む
バイク置場：4台
ミニバイク置場：7台
サイクルスペース：60区画　他に来客用駐輪スペース4区画

地図はこちらです↓

画像出典：イニシア浦安グランプレイス公式HP

戸数の割には相談件数も多いイニシア浦安グランプレイスですが全員が地元の方、もしくは以前住んでいてまた浦安駅周辺に住まいたい方です。(モデルルームへの来場者がどうかはわかりませんが私への相談は皆様土地勘のある方です)

同エリアにお詳しい方であれば言わずもがなではありますがとにかく分譲マンションの供給が少ないエリアです。とくに浦安駅の北側は少し歩くと市川市となり、浦安市でも6号線を超えた当代島アドレスならば頻繁にマンションが建ちますが6号線を超えない浦安市北栄、さらには駅近となるとそもそもマンションを建設できるような大きめの土地がほぼありません。

イニシア浦安グランプレイスが発表されて地図を見たときに鳥肌が立ったくらいです。立地はもちろんなのですが総戸数55戸で専有面積はすべて70㎡超えとのことですから尚更。同エリアで総戸数50戸を超えてかつすべてのお部屋が70㎡超えとは希少性があります。さらには敷地形状にもゆとりがあり駐車場設置率は約38％ですべて平置き。サイクルポートを全戸分、来客用駐輪場まで用意するなど愛のあるランドスケープとなっています。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします。

A1タイプ　3LDK　73.08㎡
2階　5800万円台　坪単価262万円
5階　6100万円台　坪単価275万円

A2タイプ　2LDK＋S　73.08㎡

画像出典：イニシア浦安グランプレイス公式HP

3階　5700万円台　坪単価257万円
5階　5900万円台　坪単価266万円

A3タイプ　2LDK＋S　73.32㎡
2階　5600万円台　坪単価252万円
4階　5800万円台　坪単価261万円
6階　6000万円台　坪単価270万円

A4タイプ　2LDK＋S　73.28㎡
1階　5300万円台　坪単価239万円(A4tタイプ)
3階　5800万円台　坪単価261万円
4階　6000万円台　坪単価270万円
8階　6400万円台　坪単価288万円

B1タイプ　3LDK　71.82㎡
1階　4600万円台　坪単価211万円(B1tタイプ)
3階　5200万円台　坪単価239万円

B2タイプ　3LDK　70.30㎡

画像出典：イニシア浦安グランプレイス公式HP

5階　5200万円台　坪単価244万円
7階　5300万円台　坪単価249万円
8階　5400万円台　坪単価253万円

C1タイプ　3LDK　70.24㎡
1階　4500万円台　坪単価211万円(C1tタイプ)
3階　5000万円台　坪単価235万円
6階　5200万円台　坪単価244万円

C2タイプ　3LDK　70.24㎡
4階　5100万円台　坪単価240万円

Dタイプ　3LDK　71.29㎡
3階　5200万円台　坪単価244万円
5階　5300万円台　坪単価249万円
7階　5400万円台　坪単価253万円

管理費などの維持費は未定でしたがどのお部屋も管理費と修繕積立金を合わせて月額2万円前後に収まるようになりそうとのことでした。

周辺のマンション相場を確認しましょう！

・ハートランド浦安　1995年築　北栄2　浦安駅徒歩5分　新築時の坪単価約225万円　直近事例なし

・浦安ガーデンハウス　1996年築　北栄2　浦安駅徒歩8分　新築時の坪単価約205万円　直近事例なし

・コスモ浦安アーバンフォルム　1998年築　北栄2　浦安駅徒歩5分　新築時の坪単価約210万円　直近事例なし

・ルイシャトレ浦安プロッシモ　2002年築　北栄3　浦安駅徒歩7分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約165万円

・アルファグランデ浦安　2008年築　北栄3　浦安駅徒歩8分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約180万円

・エクセレントシティ浦安　2008年築　北栄1　浦安駅徒歩4分　新築時の坪単価約255万円　直近事例なし

・エクセレントシティアクイラ浦安ステーションアリーナ　2011年築　北栄1　新築時の坪単価約175万円　直近事例なし

上記7物件合わせても200戸未満しかありません。北栄アドレスのすべての分譲マンションを取り上げたわけではありませんがとにかく供給が少なく、当然ながら中古もなかなか出てきません。

上記相場からイニシア浦安グランプレイスの将来価値を予想すると

B2タイプ　3LDK　70.30㎡　5階　5200万円台(新築時)　→　4150万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ディスポーザーはありませんが洗面台の三面鏡下をモザイクタイルとしたり玄関部分を広くしたりとイニシアらしい仕様になっているためとくに若年層ファミリーにはウケが良いことでしょう。キッチンレンジフードが標準でもデザイン性あるものとなっていたりコンロも一般的なマンションではオプション対応となることの多いものを採用しているためオプション0でもかなり満足度が高くなることでしょう。

バルコニー隣戸境もコンクリート＆下部隔て板とプライバシー性と外観の高級感に配慮されたものとなっています。

【住むレーション】

［東西線］

浦安　8:01発
大手町　8:24着

大手町　19:01発
浦安　19:18着

［バス］

浦安　8:03発
舞浜　8:29着

浦安駅は快速停車駅のため快速運行時間帯は大手町駅まで最速16分と都心までの時間距離が短くなっています。もちろん夢の国も近いですね。夢の国が開業したのが1983年、京葉線舞浜駅が開業する1988年12月までは浦安駅からバスで夢の国へ行くのが代表的なルートだったそうですね。

【総評】

地元の方や地縁がある方で同マンションを見学したけども「価格高くないですか？」と思う方がほとんどだと思います。あまりマンションが供給されないエリアということもあり相場観などなど詳しくない方も多いためか余計にそう感じることでしょう。

でもこのマンション、買い逃してほしくないです。

もちろん市況的にイニシア浦安グランプレイスに限らず新築マンションの価格は全体的に高いのですがそのような時代だからこそ希少性のある立地であれば少し相場から高いくらいでも買っておくべきと思います。ましてやイニシアブランドということもありランドスケープのゆとり、間取りの使いやすさなどなど正直同沿線の超大手ブランドマンションよりも暮らしやすさという部分では勝っていると言っても過言ではありません。

別に資産性が高いとか値上がるとかそういう目線での狙い目という意味ではないのですが希少性ある立地にイニシアのこだわりあるマンション、、、おすすめというか買い逃してほしくないという思いばかりです。