今回ご紹介するのはパークホームズ湘南辻堂です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:三井住友建設
予定価格:4200万円台~7300万円台 ※100万円単位
専有面積:57.19㎡~76.95㎡
総戸数:75戸(一般販売対象戸数71戸)
規模:10階建て
交通:東海道本線「辻堂」駅徒歩3分
所在地:神奈川県茅ヶ崎市浜竹2丁目
竣工予定:2022年8月下旬

駐車場:機械式49台 平面2台 ※身障者用1台、荷捌き用1台含む
駐輪場:113台 ※レンタサイクル2台含む
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ辻堂公式HP

東海道線の辻堂駅西口から浜竹通りを歩いて(公式では浜竹通りをおすすめしていますが線路沿いを歩いても所要時間は同じ)信号なしの徒歩3分、背中側が線路に面してはいますがバルコニーは逆方面で全戸南向きとなっています。元々は時間貸し駐車場や自転車店がありました。

辻堂駅のアドレスは藤沢市ですが辻堂駅西口を出てすぐに茅ヶ崎市となります。今作は日常生活は藤沢市となる茅ヶ崎市物件です。

浜竹通り沿いは近隣商業地域のため10階建てとできていますが向かいの接道と浜竹通りを超えてから海方面へは一種低層地域が主となってきますから駅近くに住みながらも7階以上はオーシャンビューです。江の島の灯台を望むこともできます。向かいの浜竹通り沿いも近隣商業地域ではあるのですが今作の土地は容積率300%、向いは200%と300%が隣り合い(建ぺい率は同じく80)200%部分は高さ制限15mの第二種高度地区となるため安心しやすいです。(容積率300%部分の大半はすでにエクセルシオール湘南辻堂が立っており斜めに被る程度)

土地形状に関しては浜竹通り沿いの低層住宅(店舗兼)が食い込んでいる(こちらは容積率や高度地区がパークホームズと同じですが10階建てにするのであればとてつもないペンシルになってしまうため非現実的)ため歪ではありますが住戸棟は東西に綺麗に建てることができています。正面部分は隔て板の背が低いのは惜しいですが1棟構成でありながらも東西それぞれバルコニーを突き出してその部分をルーバーとガラス手摺をリズミカルに入れ替え、さらには左右非対称にしておりおしゃれですね。中住戸2列の一部の窓をダイレクトウィンドウとしてそのくぼんだ部分(目の前の住宅が食い込んでいる影響)の色も変えるなど遠くから見た際に目立つなりのこだわりようです。

浜竹通り沿いのエントランスアプローチは景石&豊かな植栽、銘板は波を意識したデザイン、建物下を奥まらせることで(ピロティ)総戸数以上の空間を感じることができます。風除室周りは大窓となっており出入りの際にアプローチの植栽を自然と望める動線に、エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしているものの住戸1部屋分相当のシェアラウンジがあります。シェアラウンジはコンセント付きのデスクを完備してちょっとしたパソコン作業や勉強等ができます。(集中して仕事~という感じのものではありません)

外廊下ではあるのですが線路は地上区間ですし、線路北側はさくら広場(こちらも茅ヶ崎市。その名の通り桜の木がある。)ですから歩いていて気持ちの良いものとなりそうです。外廊下マンションで外が見える際はその外廊下から何が見えるかでプライバシー性だけでなく心地よさも変わってきますからね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

S76Aタイプ 3LDK 76.95㎡

画像出典:パークホームズ辻堂公式HP

2階 6090万円 坪単価261万円(76Aタイプ)
3階 6190万円 坪単価265万円(76Aタイプ)
4階 6390万円 坪単価274万円(76Aタイプ)
5階 6540万円 坪単価281万円(76Aタイプ)
6階 6590万円 坪単価283万円(76Aタイプ)
7階 6890万円 坪単価296万円
8階 7090万円 坪単価304万円
9階 7290万円 坪単価313万円
10階 7390万円 坪単価317万円

S72Aタイプ 3LDK 72.50㎡

画像出典:パークホームズ辻堂公式HP

2階 5490万円 坪単価250万円(72Aタイプ)
3階 5590万円 坪単価254万円(72Aタイプ)
4階 5790万円 坪単価264万円(72Aタイプ)
5階 5940万円 坪単価270万円(72Aタイプ)
6階 5990万円 坪単価273万円(72Aタイプ)
7階 一般販売対象外
8階 6290万円 坪単価286万円
9階 6690万円 坪単価305万円
10階 6790万円 坪単価309万円

70Aタイプ 3LDK 70.84㎡

画像出典:パークホームズ辻堂公式HP

2階 5190万円 坪単価242万円
3階 5490万円 坪単価256万円
4階 5690万円 坪単価265万円
5階 5840万円 坪単価272万円
6階 5890万円 坪単価274万円
7階 6090万円 坪単価284万円(S70Aタイプ)
8階 6190万円 坪単価288万円(S70Aタイプ)
9階 6590万円 坪単価307万円(S70Aタイプ)
10階 6690万円 坪単価312万円(S70Aタイプ)

66Aタイプ 3LDK 66.49㎡

画像出典:パークホームズ辻堂公式HP

2階 4890万円 坪単価243万円
3階 5190万円 坪単価258万円
4階 5390万円 坪単価268万円
5階 5540万円 坪単価275万円
6階 5590万円 坪単価277万円
7階 5890万円 坪単価292万円(S66Aタイプ)
8階 5990万円 坪単価297万円(S66Aタイプ)
9階 6290万円 坪単価312万円(S66Aタイプ)
10階 6390万円 坪単価317万円(S66Aタイプ)

S60Aタイプ 2LDK 60.01㎡

画像出典:パークホームズ辻堂公式HP

2階 4590万円 坪単価252万円(60Aタイプ)
3階 4690万円 坪単価258万円(60Aタイプ)
4階 4890万円 坪単価269万円(60Aタイプ)
5階 5040万円 坪単価277万円(60Aタイプ)
6階 5090万円 坪単価280万円(60Aタイプ)
7階 一般販売対象外
8階 5390万円 坪単価296万円
9階 5690万円 坪単価313万円
10階 5790万円 坪単価319万円

57Aタイプ 2LDK 57.19㎡

画像出典:パークホームズ辻堂公式HP

2階 4290万円 坪単価248万円
3階 4490万円 坪単価259万円
4階 4690万円 坪単価271万円
5階 4840万円 坪単価279万円
6階 4890万円 坪単価282万円
7階 5240万円 坪単価302万円(S57Aタイプ)
8階 5340万円 坪単価308万円(S57Aタイプ)
9階 5640万円 坪単価326万円(S57Aタイプ)
10階 5740万円 坪単価331万円(S57Aタイプ)

S74Aタイプ 3LDK 74.85㎡
10階 7290万円 坪単価322万円

平均坪単価は約285万円です。

メリハリがすごいですね。眺望を気にしない方には買いやすい価格となりますし、眺望を求める方からすれば重たい価格ではあるものの倍率が付きにくい(低層階との価格差が少ないと高層階に申し込みが集中してしまい買いにくい)ためうまい価格設定と感じました。

5階や6階でも眺望は抜けてくるのですがオーシャンビューは7階からになるとのことです。

私なら5階よりかは6階、7階よりかは8階、9階よりかは10階を狙います。5階と6階は価格差少ないですし、7階と8階では工法が変わる割に100万円差、9階と10階では100万円差で最上階取れることが理由です。

間取りに関しては田の字が基本で角住戸のリビングに柱が食い込んでいたりと間取り推し感はないのですがリビングダイレクトウィンドウ住戸(リビングからバルコニーには出れない。くぼんでいるためダイレクトウィンドウではあるが斜め方向がやや気になってくる)はややワイドスパンです。2LDKの浴室サイズが1418というのは良いですね。とくに57Aはくぼんだ列ではあるものの柱の食い込みも少ないですし、リビングの窓が正面と斜め方向にあるなどなかなか面白い間取りです。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機は付いていますがトイレ手洗いカウンターはないですし(古めかしくないタンク式)、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なしなどこちらはコストカットも少々見受けられました。

7階以上をスーペリアとしてリビング横洋室がウォールドア(一部住戸除く)、食器棚(天板御影石)、キッチン天板御影石となるなど標準仕様が高くなります。

エレベーターのボタンを非接触型としているのは今どきで良いですね。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mm(1階は2700mm)、8階以上は三井住友建設のスキットを採用してバルコニー窓上部の下がりを少なくして眺望の抜け感と採光をより得やすいものとしてくれています。サッシ高は1950mmが基本となります。全体的に下がり天井が少ないですし、キッチンの半分ほどはリビングと高さを合わせているなど専有面積以上に広く感じやすそうです。

音対策としては共用廊下側とその他一部の窓をT-4(二重窓)としていますから寝室を線路側にもっていっても問題ないでしょう。バルコニー側が線路よりかは影響少ない方が多いでしょう。(一概には言えませんが起きている時間に一番長くいるのはリビングであることが多い)

周辺相場を確認しましょう!

・クレッセント辻堂ウエストタワー 2008年築 藤沢市辻堂新町1 辻堂駅徒歩5分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約220万円

・リストレジデンス辻堂タワー 2010年築 藤沢市辻堂1 辻堂駅徒歩1分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約305万円

・クラッシィハウス辻堂 2011年築 藤沢市辻堂神台1 辻堂駅徒歩4分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約250万円

・プレジデントステージ湘南辻堂C-X 2011年築 藤沢市辻堂神台1 辻堂駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約250万円

・ライオンズ一条レジデンス湘南C-X 2013年築 藤沢市辻堂神台1 辻堂駅徒歩1分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約285万円

・セルアージュ湘南ブリエテラス 2015年築 茅ヶ崎市本宿町 辻堂駅徒歩5分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約200万円

・シエリア湘南辻堂 2018年築 茅ヶ崎市赤松町 辻堂駅徒歩4分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約250万円

上記相場からパークホームズ湘南辻堂の将来価値を予想すると

70Aタイプ 3LDK 70.84㎡ 6階 5890万円(新築時) → 5380万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地西側に機械式49台、平面2台(身障者用1台、荷捌き用1台含む)で設置率約65%、屋外のため作業中は雨に濡れます。

駐輪場は屋内と屋外混合で設置率約148%、別途レンタサイクルが2台設置されます。サーフボードの置場(5台)と洗い場があるのはこの立地ならではですね。

管理費は㎡単価月額約215円、ディスポーザーなしのエレベーター1基ですからもう少しお安いと嬉しかった気もしますがこんなものでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・クレッセント辻堂ウエストタワー 総戸数84戸 管理費㎡単価月額約222円

・リストレジデンス辻堂タワー 総戸数126戸 管理費㎡単価月額約210円

・クラッシィハウス辻堂 総戸数126戸 管理費㎡単価月額約173円

・プレジデントステージ湘南辻堂C-X 総戸数96戸 管理費㎡単価月額約179円

・ライオンズ一条レジデンス湘南C-X 総戸数307戸 管理費㎡単価月額約193円

・セルアージュ湘南ブリエテラス 総戸数46戸 管理費㎡単価月額約205円

・シエリア湘南辻堂 総戸数352戸 管理費㎡単価月額約165円

建設地北側

【住むレーション】

[上野東京ライン]

辻堂 8:03発
茅ヶ崎 8:06着
平塚 8:12着
大磯 8:17着
二宮 8:22着
国府津 8:27着
鴨宮 8:35着
小田原 8:40着

辻堂 7:37発
藤沢 7:41着
大船 7:46着
戸塚 7:53着
横浜 8:05着
川崎 8:15着
品川 8:26着
新橋 8:33着
東京 8:37着

[湘南新宿ライン]

辻堂 7:40発
藤沢 7:43着
大船 7:49着
戸塚 7:56着
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:20着
大崎 8:30着
恵比寿 8:34着
渋谷 8:37着
新宿 8:42着

[湘南(有料特急)]

辻堂 6:50発
藤沢 6:54着
大船 6:59着
品川 7:30着
東京 7:38着

湘南の一部が停車しますし、時間帯によりますがグリーン車も座れますから課金しての快適通勤も可能です。

新湘南バイパスの藤沢ICまで約1.2キロと車での遠出も便利です。(駅東側でアンダーパスするのがややめんどいですが)

まだ時間はかかりますが圏央道横浜環状南線(よこかんみなみ)ができるとより利便性が高まります。

日常の買い物に関しては駅前にテラスモール湘南がありそちらにサミットストアが入っています。スーパーマーケットは徒歩圏内だと選択肢少なめですが休日は電車に乗らずしてテラスモール湘南で買い物、辻堂海浜公園(2キロ弱、自転車なら10分かからない)で遊んだり癒されたりと電車や車で遠出しなくても充実した一日となるでしょう。少し足を延ばして湘南T-SITE(約2.4キロ)もあります。

駅からの通り道にコンビニがあるのは便利ですね。浜竹通りを少し南進するとハックドラッグがあります。

通学校は松浪小学校で徒歩14分、松浪中学校で徒歩14分とどちらもそれなりに距離があります。

【総評】

とても買いやすいマンションですね。

まず強みがわかりやすい。駅近、全戸南向き、眺望抜ける住戸が多いと。そして価格面も条件近い中古と同じくらいですから割高感もありません。

安いというわけではありませんが高値市況だからこそわかりやすい魅力が多く満足度を確保でき、将来的に自分たちのマンションよりも駅に近い同条件の新築マンションが供給される可能性が少ないというのも安心材料です。(辻堂駅南側×茅ヶ崎市アドレスでは好条件)

辻堂駅は茅ヶ崎駅周辺や藤沢駅周辺にお住いの方も遊びに来るような街となりました。そのためとくに休日は(テラスモール湘南は平日でもけっこう賑わっています)駅周辺も賑わうのですが今作は西口となりますから改札周りも落ち着いています。(テラスモール湘南に遊びに来るために辻堂駅へ訪れる人は西口の存在すら知らないかもです)

動画でもご紹介していますがタイミングよく出物があるならばエリア№1マンション、いや、神マンションであるライオンズ一条レジデンス湘南C-X(シークロス)を強くおすすめいたします。動画でおかしなテンションになっています(笑)

独立型のエントランスホール、そこから続くラウンジとコリドー、自走式立体駐車場、ディスポーザー、スロップシンク、ゲストルームなどの共用施設などなど…こういった贅沢なマンションが供給しにくい時代になっちゃいましたよね…パークホームズ湘南辻堂と合わせて検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか!

動画もご覧ください!

■パークホームズ湘南辻堂 建設地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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