今回ご紹介するのはプラウド神楽坂マークスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:西武建設
価格:4.799円~23.529万円 第一期
専有面積:43.90㎡~130.29㎡
総戸数:41戸 (非分譲3戸含む)
規模:13階建て

交通:
大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩3分
東西線「神楽坂」駅徒歩6分
中央総武線「飯田橋」駅徒歩14分
有楽町線「飯田橋」駅徒歩13分
南北線「飯田橋」駅徒歩13分

所在地:東京都新宿区横寺町
竣工予定:平成30年7月上旬

管理費 月額:15900円~47200円
修繕積立金 月額:6540円~19420円

駐車場:9台(機械式8台、身障者優先平置1台)(月額37500円~41000円)
駐輪場:71台(ラック式15台、スライド式31台、大型用平置5台、小型用平置5台)(月額400円~1000円)

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド神楽坂マークス公式HP

神楽坂界隈で狙い目のマンションが供給されます!

まず立地条件ですが大江戸線の牛込神楽坂駅徒歩3分、東西線神楽坂駅徒歩6分と駅近立地ではありますが、神楽坂、牛込神楽坂エリアは駅に近いマンションが多いですから「駅近」だけでは希少性があるマンションとはなりません。

しかしながらプラウド神楽坂マークスは牛込神楽坂駅と神楽坂駅を結ぶ牛込中央通り沿いに位置しており、その通り沿いにはマンションが少ないことから牛込神楽坂駅と神楽坂駅の「間」という希少性がある立地条件となっています。

間であるがゆえに若干谷になる部分に位置しているのはデメリットではありますが、両方の駅まで歩きましたがそこまで気になるほどの高低差は感じませんでした。

立地条件はもちろん仕様も注目ポイントです!

総戸数41戸という規模ながらディスポーザーを完備、リビング天井にはカセット型エアコン、洋室には壁掛けエアコン(Pタイプは洋室も天カセ)、食洗機、カウンタートップ(天板)御影石、ミストサウナ、高断熱ウレタン浴槽、ラクセスキー(玄関もボタン施解錠)、内廊下などグレードも高くなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Dタイプ 52.07㎡ 西向き

画像出典:プラウド神楽坂マークス公式HP

2階 5879万円 坪単価372万円
3階 6299万円 坪単価399万円

E1タイプ 75.36㎡ 南西角住戸

画像出典:プラウド神楽坂マークス公式HP

3階 9029万円 坪単価396万円

Gタイプ 51.00㎡ 東向き

画像出典:プラウド神楽坂マークス公式HP

2階 5699万円 坪単価370万円
5階 5829万円 坪単価378万円
9階 5999万円 坪単価389万円

Lタイプ 92.32㎡ 南西角住戸

画像出典:プラウド神楽坂マークス公式HP

5階 13999万円 坪単価501万円

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・デュオスカーラ神楽坂 2003年築 牛込神楽坂駅徒歩1分 横寺町 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約355万円

・パークハウス牛込神楽坂 2011年築 牛込神楽坂駅徒歩1分 箪笥町 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約385万円

・ブリリア神楽坂id 2004年築 牛込神楽坂駅徒歩4分 白金町 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約390万円

上記相場から考えられるプラウド神楽坂マークスの将来価値は

Dタイプ 52.07㎡ 3階 6299万円(新築時) → 5500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

プラウド神楽坂マークスよりも高台にはなりますが同じ通り沿いにて約2年前に供給されたグランスイート神楽坂ピアースサウスヒルズ・ノースヒルズが坪単価約430万円だったことを考えると割高感もないですね。グランスイートが高すぎたということもありますが・・・。

【総評】

神楽坂通りのように賑わいがある場所に位置しているわけではありませんが物件近くにはスーパー、ドラッグストアなどがありますから買い物に困ることはないでしょう。それでいて神楽坂通り、飯田橋界隈へも散歩がてらに行ける距離ですから通勤時の利便性、お休みの日に周辺を散策する楽しの両方を享受できる立地条件と言えるでしょう。フラットな道のりではないものの駅改良工事が進む飯田橋駅も徒歩圏内となっています。

私のブログで神楽坂界隈のマンションを取り上げるのはオーベルアーバンツ神楽坂以来だったと記憶しています!

プラウド神楽坂マークスは立地条件やグレード感を考慮しても今の時代に坪単価400万円を切っているとなればお得感さえあります。山手線内側で物件を探されている方にはぜひ注目していただきたいマンションです!

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