今回ご紹介するのはプラウド宇都宮です!

※宇都宮エリア最大級を誇る高級キャバクラCLUB PROUD(クラブ プラウド)の訪問記事ではございませんのでご注意ください

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:68.58m²~90.71m²
総戸数:110戸
規模:15階建て
交通:JR東北新幹線・JR宇都宮線「宇都宮」駅徒歩2分
所在地:栃木県宇都宮市宮みらい二番3他
竣工予定:2022年5月中旬

駐車場:110台 機械式駐車場42台、タワーパーキング60台、平置7台、身障者優先平置1台
駐輪場:220台 大型用スライド式ラック49台、スライド式ラック86台、2段式ラック46台、傾斜ラック5台、平置3台、平置(小型)31台
バイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

栃木県初のプラウドとなります!!

新幹線停車駅の宇都宮駅から徒歩2分、今作は東口側の駅前となります。

これまで西口側ではシティタワー宇都宮(2010年築)、宇都宮ピークス(2019年築)と話題になった新築分譲マンションがありましたが東口側で話題になる物件としては初ではないでしょうか。東口駅近くにもマンションは多く立ち並びますがその中でも一番駅に近いということでプラウドブランド抜きにしても目立つ存在となります。

宇都宮エリアのような地方都市となれば駅に近いことに価値を感じる方は一都三県ほどは少ないですし、西側の二荒山神社周辺がいわゆる「街」であるわけですがパルコの閉店など多くの地方都市同様に宇都宮駅周辺もコンパクトシティ化は進んでいくでしょうからかつてない駅近物件ということで今までのシティタワーやピークス以上に引き合いは多いのではないでしょうか。

もちろん二荒山神社周辺を衰退させないよう民間だけでなく行政も精一杯頑張るでしょうし、宇都宮に定住しており市内勤務であるならば宇都宮にしては高いお金を出して駅前に住むメリットは薄いわけですが、共働きで新幹線で大宮や東京へ通勤&市内へ車で通勤と分かれていたり、宇都宮に地縁ある方のセカンドハウスや投資、駅から遠い戸建てからの住み替え(とくにシニア層)など駅前だからこそのニーズに答えられる物件ですよね。

東口駅前は暫定的にイベント広場として餃子屋さんが立ち並ぶなどしていましたがようやく生まれ変わります。官民一体宇都宮東口地区整備事業(宮みらい)の内の一つがプラウド宇都宮となります。

宇都宮東口地区整備事業はコンペ方式で事業者を選んでおり、野村不動産の案が採用されたことになります。野村不動産は主幹事となり下記施設の取りまとめ等をおこなっています。(野村不動産が運営するというわけではありません)

プラウド宇都宮の他には隈研吾デザイン監修の交流拠点施設(2022年11月30日供用開始予定)、カンデオホテルズ(2022年8月開業予定)、高度専門病院(小児科もあり、2021年11月開院予定)、商業施設(ヨークベニマル等)、市営駐輪場(利用開始中)、その他空地も多く広場もできます。1区画はコロナ禍の影響で白紙となりましたがそちらだけ空き地のまま進めるようです。

商業施設は特別大きいものではないですが日常使いできるスーパーマーケットが目の前にあり、小児科もある病院が目の前にある、そして駅も目の前ということでコンパクトシティならではの立地条件となります。車に乗らずに買い物ができることの価値は一都三県に比べると大きいですよね。(車に乗らなくても目の前で買い物ができるというのは地方都市では難しいことも多い)

東口側では日本初のLRTの整備が進んでいます。(将来的には西口側へも延伸予定)

宇都宮駅東口から居住人口の多いテクノポリス地区や就業人口の多い工業団地を結ぶ路線(14.6キロ)で2023年3月の開業を予定しています。

路線バスもある中でLRTを整備するメリットとしては

LRTは定時運行率も高い(急行運転も実施予定のため速達性もある)→100%バリアフリー→高齢者も街へ出やすく商業が賑わう→車ではなくLRTで移動する人が増える→道が空く(高齢者がマイカーを手放しやすくなる。途中のトランジットセンターまで車、そこからLRTという需要も生まれる)→バス路線をより充実したものとできる

ということです。(ざっくりですが)

駅からの路線バスがなくなるわけではないでしょうけどもLRTの途中停留所を起点にする系統も増えそうでしょうか。

プラウド宇都宮の立地ですが駅から続くデッキを降りて線路沿いを進むだけですから信号もありません。エントランスを出て5分後には新幹線のホームというのも十分可能です。

背中側の市営駐輪場は新しい建物ですがバルコニー向かいの宇都宮中央病院は古い建物ですから目に入るものが複合開発内の新しい建物でないのは残念。土地形状からして致し方ないですが東南東向きですから真正面からの採光は午前中となりますし、背中側ですが線路も近いなど駅前ならでは弱点も抱えることとなります。開発エリア内の一番イケてない場所がマンションだからこそコンペに採用されたのでしょうか。(開発事業内としてはイケてないという意味であり、それを抜きにすれば十分すぎるくらい魅力のある立地です)

外観デザインとしては最上階の木目調の庇が駅側から見た際にも目立ちそうで素敵です。ただ、正面部分はガラス手摺の色を変えたり白いマリオンを用いたりと単調ではないものの隔て板が低いのは残念。それでもエントランスアプローチの大庇、植栽&景石は高級マンション(宇都宮としては高価格帯)らしい面持ちです。正面部分を望む機会は少ないでしょうから目立つ(入居者自身も目にすることが多い)屋上部分とエントランスアプローチにコストをかけてくれたことは嬉しいですね。

正面に大谷石(大谷町付近一帯で採掘される石材)とアートを配したエントランスホールは2つのラウンジと一体となっており広々としていますし、エレベーター(2基)も住戸食い込み型ではなく独立型となっています。2つのラウンジについては青山ブックセンターから月に1度最新の本が届くブックラウンジとデスクもあるワークスペースとしても使えるものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 85.40㎡

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

4階 5900万円台 坪単価228万円
7階 6200万円台 坪単価240万円
10階 6300万円台 坪単価243万円
12階 6500万円台 坪単価251万円
14階 6600万円台 坪単価255万円

Bタイプ 3LDK 73.76㎡

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

4階 4800万円台 坪単価215万円
7階 5000万円台 坪単価224万円
10階 5100万円台 坪単価228万円
14階 5300万円台 坪単価237万円

Eタイプ 3LDK 71.52㎡

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

4階 4600万円台 坪単価212万円
7階 4700万円台 坪単価217万円
10階 4900万円台 坪単価226万円
14階 5100万円台 坪単価235万円

Gタイプ 3LDK 68.58㎡

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

4階 4300万円台 坪単価207万円
7階 4400万円台 坪単価212万円
10階 4500万円台 坪単価216万円
14階 4800万円台 坪単価231万円

Hタイプ 4LDK 90.08㎡

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

4階 6100万円台 坪単価223万円
7階 6300万円台 坪単価231万円
10階 6500万円台 坪単価238万円
12階 6800万円台 坪単価249万円
14階 7300万円台 坪単価267万円

Brタイプ 3LDK 80.93㎡

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

15階 7300万円台 坪単価298万円

Grタイプ 4LDK 90.71㎡

画像出典:プラウド宇都宮公式HP

15階 9600万円台 坪単価349万円

平均坪単価は約230万円です。

1階から14階までは同じ間取りが続きます。1階から14階までの平均専有面積は約75㎡となり、15階の両妻にはルーフバルコニー付住戸があります。

プラウド宇都宮は総戸数110戸の15階建てということでけして規模感ないというわけではないもののブリリアタワー高崎みたくペデストリアンデッキ直結の内廊下タワーマンションだと嬉しかったでしょうか。

ただ、再開発エリアの中心ではないからこその所有権ということは大きいですね。(中心でタワマンとなれば定期借地権となってしまった)

タワマンでないとはいえ外観デザインや共用部デザインも素敵ですしエリア内では目立つわけですが間取りはもうちょい特別感欲しかったでしょうか。プラウドという時点でハードル上げてしまっているので間取りに関しては期待を超えると感じる方は少ない(プラウドを見慣れていない市内の方は除く)でしょうけどもけしてチープというわけではなく単調すぎる間取りという意味です。

価格に関してはプラウド代はのっかっていると感じやすい単価ですが立地代と考えるほうが適切でしょう。エリア№1系は周辺よりも2~3割高くなることが多く、買値が高くても価格を維持しやすいものです。

とはいえセンチュリーやピークスの相場からすると坪単価200万円だと嬉しかったのですが。ただ、もしも平均坪単価200万円ほどだと宇都宮に地縁ない方も投資として参戦してしまいブリリアタワー高崎のときみたく買いたい人が買えない状況になりかねないですから、割高ではないけども投資家は参戦しにくい坪単価230万円というのはどうしても欲しかった方には程よい価格設定でしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機は付いていますがトイレ手洗いカウンターがなし、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なしなどプラウドらしくない部分も見受けられます。それでもリビング横の洋室ウォールドアは完全ハイタイプですし、バルコニーへの居室内窓周りをフローリングと色合わせするなど質感高いと感じる部分も多かったです。市内物件として、そして単価からすればしっかりとしているでしょう。単純に都内などの今のプラウドと比べると気になる部分があるというだけです。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2550mm、最上階は2650mmです。音対策としてT-2サッシを採用しています。

周辺相場を確認しましょう!

[東口]

・レクセルマンション宇都宮 2007年築 宇都宮駅徒歩4分 東宿郷1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約110万円

・センチュリー宇都宮壱番館 2014年築 宇都宮駅徒歩4分 宮みらい 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約130万円

・センチュリー宇都宮弐番館 2016年築 宇都宮駅徒歩3分 宮みらい 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約150万円 賃料㎡単価月額約2100円

・ポレスター駅東公園ザ・タワー 2022年竣工予定 宇都宮駅徒歩10分 東宿郷5 新築時の坪単価約180万円 新築販売中

[西口]

・シティタワー宇都宮 2010年築 宇都宮駅徒歩15分(東武宇都宮駅徒歩7分) 馬場通り1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円 賃料㎡単価月額約2400円

・宇都宮ピークス 2019年築 宇都宮駅徒歩12分(東武宇都宮駅徒歩11分) 馬場通り3 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

上記相場からプラウド宇都宮の将来価値を予想すると

Hタイプ 4LDK 90.08㎡ 7階 6300万円台 → 5680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外の機械式、タワーパーキングが主で設置率100%です。平置きは8台です。車寄せはありません。機械式駐車場の全幅が1850mm、重量が2000kgであったりとサイズ感が物足りないですね。

駐輪場は屋内で設置率200%です。

維持費は未定とのことでした。管理費に関してはセンチュリーなどの一般的な板状よりかは高くなるでしょうけどもタワマンより下であると嬉しいところです。

~周辺物件維持費~

・シティタワー宇都宮 管理費㎡単価月額約228円

・宇都宮ピークス 管理費㎡単価月額約210円

・センチュリー宇都宮弐番館 管理費㎡単価月額約84円

新幹線ホームから建設地を望む

【住むレーション】

[新幹線]

宇都宮 7:51発
小山 8:01着
大宮 8:19着
上野 8:38着
東京 8:44着

宇都宮 7:18発
那須塩原 7:31着
新白河 7:42着
郡山 7:55着
福島 8:09着
白石蔵王 8:25着
仙台 8:44着

宇都宮 7:01発
郡山 7:29着
福島 7:44着
米沢 8:20着
高畠 8:27着
赤湯 8:35着
かみのやま温泉 8:48着
山形 8:57着

[湘南新宿ライン・上野東京ライン]

宇都宮 6:33発(始発)
雀宮 6:39着
石橋 6:45着
自治医大 6:49着
小金井 6:53着
小山 7:00着
間々田 7:08着
野木 7:13着
古河 7:17着
栗橋 7:24着
東鷲宮 7:29着
久喜 7:33着
新白岡 7:36着
白岡 7:40着
蓮田 7:44着
東大宮 7:49着
土呂 7:52着
大宮 7:56着
浦和 8:04着
赤羽 8:14着
池袋 8:26着
新宿 8:32着
渋谷 8:38着
恵比寿 8:40着
大崎 8:45着

宇都宮 7:01発(始発)
雀宮 7:08着
石橋 7:14着
自治医大 7:18着
小金井 7:22着
小山 7:29着
間々田 7:40着
野木 7:44着
古河 7:48着
栗橋 7:55着
東鷲宮 8:00着
久喜 8:03着
新白岡 8:07着
白岡 8:10着
蓮田 8:15着
東大宮 8:19着
土呂 8:22着
大宮 8:27着
さいたま新都心 8:33着
浦和 8:37着
赤羽 8:47着
尾久 8:53着
上野 9:00着
東京 9:06着
新橋 9:10着
品川 9:17着

[日光線]

宇都宮 7:40発(始発)
鶴田 7:45着
鹿沼 7:54着
文挟 8:03着
下野大沢 8:09着
今市 8:15着
日光 8:24着

東京駅までは新幹線で最速50分となります。交通費が出るのであれば埼玉県内のバス便物件より時間距離としては短くなるかもしれないですね。

車での遠出に関してはもう少しIC近いと良かったのですが…地味に距離あるのですよね。

日常の買い物に関しては新しくできるヨークマートはもちろんJR東日本の駅ビル(4階から9階はホテルメッツ)パセオの成城石井もあります。少し足を延ばして車等でベルモール(イトーヨーカドー、映画館等)、FKD宇都宮、東武百貨店などもあります。

通学校は簗瀬小学校で徒歩10分、旭中学校で徒歩16分です。

【総評】

割安だとか投資で美味しいとかでのおすすめではありませんが宇都宮エリアで駅前に住むことに価値を感じる方は買っておいたほうが良いでしょう。

住んだ後の満足度という部分では立地だけでなく高級感ある外観デザインや共用部、そしてプラウドブランドということでかなり高いものとなるでしょう。

「買って良かった」という部分では期待を超えてくることでしょう。

メインターゲットとしては40代や50代など一般的な分譲マンションよりかは年齢層高いわけですが若年層の共働き夫婦であっても今が買い時なのであればこのチャンスを活かしていただきたいところです。

宇都宮エリアは年収高めの方も多いわけですが地方都市あるあるで収入に対しての住宅費率が低めですから戸惑う部分もあるでしょう。ただ、背伸びというほどにはならないですし、コンパクトシティ化により駅前の価値というのは高まっていくでしょうからお若い内に駅前プラウドを新築時に手にできるというのはチャンスかと。

もう少し時間はかかると思いますが西口駅前(餃天堂一体)では旭化成不動産レジデンスによる20階建てマンションの建設も予定されています。そちらは徒歩1分表記となりそうです。西口側がお好きだけども駅前にこだわりたいという方に合ってきます。

動画もご覧ください!

■プラウド宇都宮 建設地周辺レポート

■プラウド宇都宮 モデルルーム訪問後のファーストインプレッション

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前回の記事 → プラウド宇都宮 宇都宮駅東口地区整備事業 LRTも整備されます!

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2 件のコメント

  • 駅東口からは本田技研、キヤノンの社バスがでており、その2社はLRTも会社の目の前に停留所があります。
    プラウド宇都宮からだと通勤が非常に便利です。

    北側の空き地にマンションができたらプラウドよりも条件が良さそうですが、ますますプラウドの価値が上がるというのは地域が活性化されるという意味ですか?

    • bsc様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      どの街でも周辺の開発が続くことで先発物件の資産性が維持されやすい傾向にあります!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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