ブランシエラ宇都宮悠久の杜　価格と間取り　新築マンション激戦区らしく大幅価格調整へ

今回ご紹介するのはブランシエラ宇都宮悠久の杜です！

［物件概要］第2期販売住戸5戸

売主：長谷工不動産
設計：野生司環境設計
施工：埼玉建興
価格：3400万円台～5300万円台
専有面積：76.48㎡～84.82㎡
総戸数：54戸
規模：15階建て
交通：
JR東北本線・東北新幹線「宇都宮」駅徒歩18分
東武宇都宮線「東武宇都宮」駅徒歩10分

所在地：栃木県宇都宮市塙田二丁目
竣工：2024年1月
引き渡し：即入居可

駐車場：54台(機械式駐車場52台、平置2台（車椅子使用者優先駐車場1台含む)（月額8500円～22000円）
駐輪場：61台(スライドラック式19台、大型スライドラック式16台、前輪ラック26台）（月額300円～800円）
バイク置場：2台（月額4000円）

管理費（月額）13000円～14400円
修繕積立金（月額）9180円～10180円
インターネット使用料（月額）1078円

地図はこちらです↓

画像出典：ブランシエラ宇都宮悠久の杜公式HP

テレビのCMで宇都宮市への移住プロモーションを見た方も多いのではないでしょうか。

たまにの東京出社であれば十分通勤圏ですし、補助金もしっかりしていますね。

そんな中で駅前にて建設中のアトラスタワー宇都宮はものすごい勢いで売れており完売間近となっています。

宇都宮市への移住CMをよく見るのでアトラスタワー宇都宮の公式HPを見たところ『残り3戸!!』

エリア№1マンションは強い!!

アトラスタワー宇都宮公式HPhttps://t.co/N150QMYNho

過去記事https://t.co/E8tsCZXbzD

これからを楽しむ人のまち宇都宮https://t.co/qs3oPziqSV pic.twitter.com/HwudrzAg0M

— マンションマニア (@mansionmania) October 14, 2024

しかしながらアトラスタワー宇都宮のようにザ・高所得者やセカンドハウスニーズが少ない駅距離ある新築マンションに関しては供給が多い割に需要が追いついておらず販売に苦戦している物件も少なくありません。

もちろん宇都宮の中心としては駅前よりかは駅から離れた県庁側ではあるものの、近年は駅前の発展によりこれまでの駅から離れた中心地の賑わいが少しずつ薄れていくというのは地方都市あるあるであり宇都宮も例に漏れない状況と言えるでしょう。

また、宇都宮の一般的な子育てファミリーからすれば車は一家に二台～ということもあるあるでマンションという選択肢が最適解とならない方も多いのですよね。

それもあって需要がないわけではないものの供給戸数が多い駅距離ある物件は苦戦気味です。

とくに今回ご紹介するブランシエラ宇都宮悠久の杜(個人的にはもう少しマンションっぽい物件名のほうが…悠久の丘を連想しちゃいそうですし…)に関しては大通りから中へ入った立地のためメインとなるバス停までも距離がある(近くのバス停は本数が少ない)ことから『駐車場は一世帯一台』なのに『バス停が遠い』ことから他物件と比べても少々ウケが悪いであろうことが容易に想像できてしまいます。

車一台世帯となれば基本的には宇都宮駅まで出て電車で通勤という方も多いとなればマンションは『バス停に近いかどうか』が大きな評価基準になってしまうのですよね。

実際に今作は売れ行きがよろしいという状況ではなく、大幅に値下げをして販売しています。ただ、その値下げ幅がとても大きいため『この価格で買えるならありだなぁ～』と思い記事化することにしました。アトラスタワー宇都宮の発信時の『おすすめ！』とはまったく異なりますがTMD(坪単価満足度)としては良いと思います。

もう一つ記事化した理由としましてはXでも述べたところですが近郊・郊外の新築マンションは似たような状況になる物件も少なくないと思えてしまうほど冬の時代であり、定価で買うことのリスクというのも知ってもらいたいという思いがあります。

もちろん宇都宮と一都三県ではマンション需要に大きな差はあるものの、周辺相場を無視したマイナー駅の割高新築マンションには本当に気をつけたほうが良いでしょう。

でも、値引きして買う組からすればTMDの高さに期待ができますし、どんな物件でも買う価格がすべてと言っても過言ではないですから価格次第ではおすすめしやすくなります。

今見てて一番怖いのは『近郊・郊外割高新築マンションを背伸び気味で購入される方』なのですよね…

わかんないですけど近郊・郊外の新築は数年後残債割れ査定が増えるんじゃないかなぁ〜と

相場を無視したその新築プレミアム代に中古市場が追いついてこないような…ずっと住むなら関係ないですが

— マンションマニア (@mansionmania) November 13, 2024

今作の立地としては宇都宮駅から県庁方面へ徒歩18分、その県庁まで徒歩2分という近さです。

ただ、先に述べたように大通りから中へ入っており南側は二荒山神社となる落ち着きある住環境となるためどちらかというと戸建を好む方向けの立地となります。宇都宮エリアは分譲マンション自体はとても多いのですが『マンションなら利便性推し』という駅近や大通り沿いでの供給が主となっており、今作のような『マンションだけど住環境推し』というのは比較的珍しいですね。

駅寄りと異なりハザードマップで色がつかない側というのはストロングポイントとなります。(宇都宮は駅に近づくほどハザードマップで色がついてくる)

オリオン通りまで徒歩7分、東武宇都宮駅と東武宇都宮百貨店まで徒歩10分であったりと商業エリアが遠いわけではないものの大きめのスーパーマーケットでいきますとヨークベニマルまで徒歩15分ほどかかるなど距離がありますね。

もちろん車で買い物に出かける方が多いとはいえそうなるとやはり車が一世帯一台というのがひっかかってきがちですし、車を手放すシニア層が戸建てからマンションへ住み替えるとなれば徒歩での利便性を気にして当然ですからね。

昭和小学校が徒歩9分、八幡山公園が徒歩8分、公共施設も徒歩圏内に集約されているなど子育てファミリーにも暮らしやすい住環境です。

建設地は北側が県庁前通り、南側が細めの生活道路の二面接道、1フロア4戸で全戸角住戸となります。従前はコインパーキングがありました。

南方面は接道とコインパーキングを挟んで二荒山神社の木々ビューとなります。二荒山神社のほうがグラウンドレベルが高いため低層階でも現状ではグリーンカーテンの気持ちが良い眺望です。ただ、下の階すぎると敷地内の機械式駐車場もしくは戸建が被るためそちらを超える階の方が満足度の高さに期待できることでしょう。

北方面も接道挟んだ先が背の低い建物でその先のお寺と八幡山公園の木々が見えてくる気持ちの良い眺望です。中層階であれば宇都宮タワーもしっかりと見えてきます。東か西の妻窓も階数によりますが抜けを得られます。県庁前通りは電線が地中化されているのも良いですね。

北東方面は県庁の立派な建物が見えてくるなど木々だけでなくいわゆるシティビューも楽しめるなど眺望面でもテンション上がる物件です。

エントランスアプローチ自体はそこまで長くないものの車寄せがあるため空間のゆとりを感じることはできますし、風除室の先に坪庭があり広々したラウンジの窓面からも四季を感じられるなど雰囲気良いですね。

外観デザインに関しても特に目立つ北側に関しては車寄せの大庇、落ち着いたレンガ調デザインにエレベーターホールの窓部分で垂直ラインを強調するなど階数以上の存在感という印象を受けました。

共用廊下が内廊下である点も一般的なファミリー向けマンションとの差別化になっていますし、エレベーターホールの窓面から北方面の眺望を楽しむこともできます。エレベーターが1基であることは総戸数からすれば違和感ないものの一度逃すと少々待つことになる階数という中でその待ち時間に外の眺望を楽しめるのはありがたいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　81.30㎡

画像出典：ブランシエラ宇都宮悠久の杜公式HP

10階　4430万円　坪単価180万円　※旧価格5260万円

Cタイプ　3LDK　84.82㎡

画像出典：ブランシエラ宇都宮悠久の杜公式HP

4階　3990万円　坪単価155万円　※旧価格4920万円

販売当初の平均坪単価は約200万円でしたが現在では2割ほど値下げされているため坪単価160万円ほどが平均値となるでしょうか。

特別商談会と記載があるくらいですから上記お部屋もより大きい値引きを獲得できる可能性もあるでしょうし、残りの他の部屋に関しても同率の値引きに期待ができることでしょう。

ただ、当初定価で購入されている方々と異なり建築系オプションを楽しむことはできません。

その代わりお安く買えるだけでなく実物を確認できる安心感、そして諸手続きが終われば即入居できるスピード感はとくに一次取得者層には嬉しいことでしょう。

平均専有面積は約80㎡、クランクイン玄関で水回り2way、全居室が主開口部に面するプランもあります。

リビングの窓面も豊かですし、主開口部が北向きとなる部屋に関しても南寄りの部屋よりも横にせり出させることで南側にもバルコニーを設けているのは『北向きはちょっと…』と言わせないプランニングで素晴らしいですよね。

設備仕様としてはディスポーザーはないですしトイレ手洗いカウンターもありませんが浴室はダウンライトですね。居室のスペック面で心躍る部分は少ないかと思いますが単価からすれば違和感ないでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■シティタワー宇都宮

2010年築　宇都宮駅徒歩15分

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約150万円

■宇都宮ピークス

2019年築　宇都宮駅徒歩12分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約180万円

■サーパスザ・タワー宇都宮

2021年築　宇都宮駅徒歩5分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約190万円

■サンクレイドル宇都宮V

2025年築3月竣工予定　宇都宮駅徒歩14分

新築時の坪単価約205万円
新築販売中

■サーパス宇都宮県庁前通り

2025年4月竣工予定　宇都宮駅徒歩15分

新築時の坪単価約185万円
新築販売中

■プラウド宇都宮馬場通り

2025年5月竣工予定　宇都宮駅徒歩12分

新築時の坪単価約255万円
新築販売中

■アトラスタワー宇都宮

2026年7月竣工予定　宇都宮駅徒歩1分

新築時の坪単価約295万円
まもなく完売見込み

上記相場からブランシエラ宇都宮悠久の杜が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　3LDK　81.30㎡　10階　4430万円　→　3880万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は北側の平置き2台の他は建物南側の屋外機械式で設置率100％です。

駐輪場は1階の屋内が主で設置率約112％です。

管理費は㎡単価月額約170円、ディスポーザーはないですが内廊下でこの単価であれば周辺物件と比べても抑えられていますね。第三者管理を採用しています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■シティタワー宇都宮　総戸数165戸　管理費㎡単価月額約223円　※各階ごみ置場あり

■宇都宮ピークス　総戸数237戸　管理費㎡単価月額約216円　※各階ごみ置場あり

■サーパスザ・タワー宇都宮　総戸数124戸　管理費㎡単価月額約169円

■サンクレイドル宇都宮V　総戸数42戸　管理費㎡単価月額約231円

■サーパス宇都宮県庁前通り　総戸数70戸　管理費㎡単価月額約252円

■プラウド宇都宮馬場通り　総戸数69戸　管理費㎡単価月額約235円

■アトラスタワー宇都宮　総戸数101戸　管理費㎡単価月額約265円

【住むレーション】

［新幹線］

宇都宮　7:40発
小山　7:51着
大宮　8:08着
上野　8:27着
東京　8:33着

宇都宮　7:36発
那須塩原　7:49着
新白河　8:03着
郡山　8:20着
福島　8:36着
仙台　8:58着

通勤時間帯は自由席が多い17両編成の那須塩原駅始発の設定も多くなっています。そのため交通費が出るのであれば新幹線通勤も現実的です。

［上野東京ライン・湘南新宿ライン］

宇都宮　6:14発(始発)
雀宮　6:21着
石橋　6:27着
自治医大　6:32着
小金井　6:36着
小山　6:44着
間々田　6:52着
野木　6:56着
古河　7:00着
栗橋　7:06着
東鷲宮　7:12着
久喜　7:15着
新白岡　7:19着
白岡　7:22着
蓮田　7:27着
東大宮　7:31着
土呂　7:34着
大宮　7:38着
さいたま新都心　7:44着
浦和　7:48着
赤羽　7:58着
尾久　8:03着
上野　8:10着
東京　8:17着
新橋　8:22着
品川　8:28着

宇都宮　6:33発(始発)
雀宮　6:39着
石橋　6:45着
自治医大　6:49着
小金井　6:53着
小山　7:00着
間々田　7:08着
野木　7:12着
古河　7:17着
栗橋　7:24着
東鷲宮　7:29着
久喜　7:33着
新白岡　7:36着
白岡　7:40着
蓮田　7:44着
東大宮　7:49着
土呂　7:52着
大宮　7:56着
浦和　8:04着
赤羽　8:14着
池袋　8:26着
新宿　8:32着
渋谷　8:38着
恵比寿　8:41着
大崎　8:45着

［日光線］

宇都宮　7:00発(始発)
鶴田　7:05着
鹿沼　7:14着
文挟　7:22着
下野大沢　7:29着
今市　7:37着
日光　7:44着

［宇都宮芳賀ライトレール線］

宇都宮駅東口　7:46発(始発)
宇都宮大学陽東キャンパス　7:55着
平石　7:57着
清陵高校前　8:05着
清原地区市民センター前　8:08着
グリーンスタジアム前　8:10着
ゆいの杜西　8:14着
ゆいの杜中央　8:16着
ゆいの杜東　8:17着
芳賀台　8:19着
芳賀町工業団地管理センター前　8:20着
かしの森公園前　8:25着
芳賀・高根沢工業団地　8:28着

［東武宇都宮線］

東武宇都宮　7:41発
南宇都宮　7:44着
江曽島　7:47着
西川田　7:49着
安塚　7:53着
おもちゃのまち　7:57着
国谷　7:59着
壬生　8:04着
野州大塚　8:08着
野州平川　8:11着
新栃木　8:14着
栃木　8:19着
新大平下　8:23着
静和　8:31着
藤岡　8:38着
板倉東洋大前　8:42着
柳生　8:45着
新古河　8:49着
栗橋　8:55着
南栗橋　8:59着