今回ご紹介するのは宇都宮ピークス(宇都宮PEAKS)です!

[物件概要]

売主:フージャースコーポレーション 東武建設
施工:東武・渡辺・中村・増渕特定建設工事共同企業体
価格:未定
専有面積:62.55㎡~90.75㎡
総戸数:住戸238戸(非分譲住戸32戸含む)、店舗・事務所7戸(他に管理事務室1戸、集会室1戸)
規模:地上31階・地下1階建て
交通:JR東北新幹線・東北本線・日光線・烏山線「宇都宮」駅徒歩12分 東武鉄道宇都宮線「東武宇都宮」駅徒歩11分
所在地:栃木県宇都宮市馬場通り三丁目
竣工予定:平成30年12月下旬

駐車場:住宅部分:敷地内238台(平置2台、機械式236台) 店舗部分:平置7台(うち車いす用1台)
バイク置場:5台(平置)
バイク置場(小):9台(平置)
自転車置場:262台(平置式2段式)

地図はこちらです↓

画像出典:(仮)宇都宮大手地区第一種市街地再開発事業公式HP

今回の見学にあたり朝の通勤状況なども確認したかったため前日に宇都宮駅前のダイワロイネットホテル宇都宮に宿泊しました!

価格の割に室内も狭すぎず、清潔感があります。機械でのチェックアウトができるため待ち時間もほぼなしと最近はダイワロイネットホテルを利用することが多いです。

宇都宮駅に着いたのが夕方以降&仕事が残っていたため駅ビルの餃子屋さんで夜ご飯をサクッと済ましたのですが美味しいですね!餃子自体好きですが宇都宮で食べる餃子はより美味しい!!

翌日は朝7時台から新幹線ホームにて通勤事情の調査!

宇都宮在住と思われる会社員の方々が多く新幹線通勤している方の多さにあらためてびっくりしました。ましてや女性の方も多いですね。満員電車に30分より座って60分のほうが楽だったりしますからね。一度着席通勤を経験してしまうと満員電車は嫌になりますよね。

今回は自由席を中心に観察してみましたが那須塩原駅始発の電車は余裕で座ることができます。例えば宇都宮駅7時50分発のなすの266号などなど。仙台始発のやまびこも宇都宮駅到着時点で満席ということはなく、宇都宮駅からであれば実質100%座れると思って間違いありません。ダイヤ乱れでもない限りは大丈夫でしょう。

【住むレーション】

[東北新幹線]

宇都宮駅 7:50発
東京駅 8:44着

地元が栃木県などの北関東もしくは東北エリアで職場が東京駅近辺などであれば宇都宮からの新幹線通勤もありですよね。今後高崎駅でも駅直結(ペデストリアンデッキ)のタワーマンションが供給されますが今回ご紹介する宇都宮ピークスと合わせて需要がありそうです!

さて!物件のレポートですが・・・・

めちゃくちゃ買いです!!

あとは値上げされないことだけを祈るという感じです。

お得というからにはお安いです!平均坪単価170万円くらいになりそうな予定価格です。なぜお安いのかというとグレードが低いというわけではありません。後ほど記載しますがグレードは高いです。答えは【補助金マンション】だからです。ざっくりとした計算にはなってしまいますが補助金がなかった場合は平均坪単価250万円くらいでないと事業としては難しくなります。

つまりはお部屋にもよりますが宇都宮ピークスを購入される方は2000万円前後の【購入資金】を行政から【実質補助】されることになるわけです。

そのため先ほど述べたようにグレードも高いマンションです。

内廊下設計で各階ごみ置き場、直接基礎の免振構造、ディスポーザー設置、タワーパーキングではありますが設置率100%超の駐車場、内廊下ながら行灯部屋が発生しにくいワイドスパンの間取り・・・もともとは住友不動産が主に企画していたマンションだけありエントランスなど含めてグレード感は高いです。別途で階数、プランによりプレミアム住戸の設定もあり室内廊下の床がタイルになるなど細かい違いがあります。

そして北関東№1となる高さを誇るマンションとなります。今後宇都宮エリアでいくつかの再開発事業がありますが宇都宮ピークスの高さを超えるマンションは建設される予定がありません。先ほどご紹介した高崎駅で供給されるタワーマンションも高さ100m以下と宇都宮ピークスより背が低くなります。

茨城県・・・ライオンズマンション古河スカイタワー 98.9m
群馬県・・・ブリリアタワー高崎(予想) 約99m
栃木県・・・宇都宮ピークス 約107m

宇都宮ピークス「北関東№1はおれだ!!」

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※坪単価は最大の99万円で計算(3700万円台→3799万円)

Jタイプ 75.31㎡ 西・北角

19階 3700万円台 坪単価166万円
23階 3900万円台 坪単価175万円
29階 4200万円台 坪単価188万円

Kタイプ 71.11㎡ 西向き

19階 3400万円台 坪単価162万円
23階 3500万円台 坪単価167万円
29階 3700万円台 坪単価176万円

Mタイプ 90.32㎡ 南・西角

19階 6100万円台 坪単価227万円
26階 6900万円台 坪単価252万円

Nタイプ 85.03㎡ 南向き

19階 5100万円台 坪単価202万円
23階 5500万円台 坪単価217万円
28階 6400万円台 坪単価252万円

Pタイプ 76.04㎡ 東向き

19階 3800万円台 坪単価169万円
23階 4000万円台 坪単価178万円

ここ最近だとザ・タワー横浜北仲と同じく富裕層の方が購入してくれるお部屋に単価を盛っているため価格に歪みが出ています。下記に記載いたしますがJ・Kタイプなどは築10年くらいしても新築時とさほど変わらない価格で動く可能性が高いですね。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・シティタワー宇都宮 2010年築 東武宇都宮駅徒歩9分 JR宇都宮駅徒歩15分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約120万円~坪単価約190万円

上記相場から考えられる宇都宮ピークスの将来価値は

Kタイプ 71.11㎡ 19階 3400万円台(新築時) → 3340万円(築10年時)

となります。新築時とそこまで大きく変わらない価格で動いていく可能性が高いでしょう。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費も予定ではありますが共有いたします。

※月額

管理費:㎡あたり約210円
修繕積立金:㎡あたり約222円(値上がりが少ない計画)

駐車場:13000円前後

内廊下タワマン、コンシェルジュサービスがある割にはお安めの設定となっています。

【総評】

お部屋によっては投資としても成り立ってしまいますね。

第一期では原則高層階を分譲するとのことです。理由については事業計画的にとのことでしたがおそらく第一期では栃木県の富裕層が金額関係なしに購入してくれるからでしょう。エリア№1タワマンあるあるですね。

富裕層の方は価格を見ずに「いくらでも出すからここ押さえてね」で購入のパターンでしょうか。ただ富裕層の方からすると最上階付近がほぼ地権者住戸になっていることは残念だったのではないでしょうか。

実需としてはもちろんおすすめですし、投資としても新築マンションの中ではおすすめできます。

関連記事

プラウド宇都宮ほげほげ 宇都宮駅東口地区整備事業 LRTも整備されます!

宇都宮PEAKS(ピークス) ザ・タワー?!(仮)宇都宮大手地区第一種市街地再開発事業 現地を見てきました!

宇都宮駅×アパレル店員さん 宇都宮駅周辺散策

栃木県内最高層 大手地区再開発のタワマン計画と宇都宮の思い出

デュオヒルズ甲府 予定価格と間取り モデルルーム訪問 甲府エリア散策!

宇都宮駅のマンション検索はコチラ

~2017年11月17日追記~

第1期

販売価格:2538万円~6478万円
最多価格帯:3200万円台(4戸)4000万円台(4戸)※100万円単位
販売戸数:30戸
間取り:2LDK~4LDK
専有面積:62.25㎡~90.75㎡
管理費(月額):13140円~19060円
修繕積立金(月額):13890円~20150円

住宅部分:敷地内238台(平置2台、機械式236台)(月額:11000円~14000円)
店舗部分:平置6台(うち車いす用1台)
バイク置場:5台(平置)(月額:2000円)
バイク置場(小):9台(平置)(月額:1000円)
自転車置場:261台(平置式6台、2段式上段101台、2段式下段154台)(月額:100円~300円)


LIFULL HOME’Sのご紹介(スポンサー)

マンションマニアの住まいカウンター 海浜幕張店

マンションマニアにメールで相談

4 件のコメント

  • マンマニ様
    いつも楽しく拝見させて頂いております。
    ピークスのオススメ部屋はどちらでしょうか?
    Pタイプ 76.04㎡ 東向きのコスパ、リセール(将来価値)などはいかがですか?
    もしよろしければ、Pタイプの将来予想価値をお教え頂けますか?

    • おなーな様

      マンションマニアです!コメントありがとうございます!

      投資としてのおすすめでよろしいでしょうか??

      そうなると J K の2タイプがおすすめとなります。

      もちろん満足度となれば南向きの高層がよろしいかと思います。

      リセールバリューは記事内に記載しておりますのでご参考にしてください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • マンマニ様
    ご返信ありがとうございます。
    東向きは新築プレミアムが少なそうですが、南向きは満足度と共に、新築プレミアムがかなり乗せられてると思うのですが合ってますか?
    頭金を多めに入れないと、南向きは残債割れする可能性もありますよね?
    投資ではなく、長く住むことも検討したいです。
    ですが、「何か不測の事態が起こる」可能性もありますので、売却時には残債割れは避けなければなりませんよね?
    それを踏まえたアドバイスを頂戴できれば幸いです。

    • おなーな様

      マンションマニアです!

      基本的には

      満足度が高いお部屋=リセールが悪い
      満足度が低いお部屋=リセールが良い

      ことが多いですね。

      タワーマンションだととくにその傾向がございます。

      おっしゃるとおり残債割れは避けなければなりません。

      細かい価格が出ましたらお問い合わせフォームよりご連絡いただければできる限りのアドバイスをいたします。

      相談会、提携FPなどもぜひご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です