今回ご紹介するのはプラウド新宿牛込柳町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:木内建設
価格:未定
専有面積:30.96㎡~94.66㎡
総戸数:104戸 (非分譲住戸4戸含む)
規模:13階建て
交通:都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩3分 東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩12分
所在地:東京都新宿区原町3丁目
入居予定:2020年1月下旬

駐車場:23台(機械式駐車場22台、身障者用駐車場1台)
駐輪場:150台
ミニバイク置き場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド新宿牛込柳町公式HP

最寄り駅は都営大江戸線の牛込柳町駅となります。

牛込柳町最寄りの分譲マンションと言えば外苑東通り沿い、外苑東通り近接という印象が強く、実際にプラウド新宿牛込柳町が公式発表された際も地図を見るまでは「また外苑東通り沿いかなぁ~」と思っていたのですが地図を見てびっくり。大久保通り沿いでした!!

牛込柳町駅を最寄りとする場合に大久保通り沿いと外苑東通り沿いのどちらが良いかは人それぞれ価値観は違うでしょうけども事実として言えることは牛込柳町駅最寄りにおいて大久保通り沿いに規模感ある分譲マンションというのはかなりの希少性があります。一つ一つの土地が細かいため投資系マンションは多いのですがしっかりと土地の広さが確保されているファミリータイプのお部屋がある実需向け分譲マンションは希少です。ましてやプラウド新宿牛込柳町は道路面に接道している幅が長いため完成すると目立つ存在となることは間違いないでしょう。

外苑東通り、北側の早稲田エリア、南側の曙橋エリアよりも高台となっているためいわゆるヒルトップとなります。とくに北方向はお寺や戸建など背の低い建物ばかりでありながらプラウド新宿牛込柳町よりも低地となるため中層階を購入したとしても眺望の抜け感が抜群となります。日当たり重視の方なら南向きのほうが当然条件には合いますが日当たりよりも抜け感派の方には北側住戸が狙い目となります。

敷地が商業地域と第一種住居地域に面しているため商業地域側は背の高い13階、第一種住居地域側は背の低い3階建てと少し変わった建物形状となっておりそれゆえ間取りの種類も豊富です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Eタイプ 1LDK 38.70㎡
2階 4900万円台 坪単価418万円

Jタイプ 1LDK 40.02㎡
2階 5300万円台 坪単価437万円
6階 5600万円台 坪単価462万円

Gタイプ 1LDK 44.70㎡

画像出典:プラウド新宿牛込柳町公式HP

2階 5700万円台 坪単価421万円

Fタイプ 2LDK 56.19㎡
2階 6700万円台 坪単価394万円

Vタイプ 2LDK 59.29㎡
6階 7700万円台 坪単価429万円

Hタイプ 2LDK 60.36㎡
2階 7200万円台 坪単価394万円
6階 7600万円台 坪単価416万円
9階 7700万円台 坪単価421万円
12階 7900万円台 坪単価432万円

ddタイプ 3LDK 70.82㎡
12階 9600万円台 坪単価448万円

Kタイプ 3LDK 76.66㎡
2階 9400万円台 坪単価405万円
6階 9800万円台 坪単価422万円

ccタイプ 3LDK 80.18㎡

画像出典:プラウド新宿牛込柳町公式HP

12階 11100万円台 坪単価457万円

[北向き]

Lタイプ studio 30.96㎡
2階 3900万円台 坪単価416万円

Bタイプ 1LDK 40.43㎡
1階 4900万円台 坪単価400万円

Nタイプ 2LDK 62.67㎡
2階 7100万円台 坪単価374万円

[北・東向き]

Rタイプ 2LDK 56.16㎡

画像出典:プラウド新宿牛込柳町公式HP

5階 6500万円台 坪単価382万円
9階 6700万円台 坪単価394万円
12階 6900万円台 坪単価406万円

[北・西向き]

Trタイプ 3LDK 70.43㎡
4階 8300万円台 坪単価389万円

bbタイプ 3LDK 70.12㎡

画像出典:プラウド新宿牛込柳町公式HP

8階 8500万円台 坪単価400万円
12階 8700万円台 坪単価410万円

平均坪単価としては420万円~430万円ほどとなりそうです。

間取りの種類は豊富です。リビング形状が歪であったりクセのある間取りも多いですが一般的な田の字が苦手な人からすれば選択肢が豊富でたまらんことでしょう。ただし柱ががっつり室内にある間取りもあるため表記上の専有面積だけでなく無駄(食い込んでいる柱も専有面積に含まれる)となっている部分の確認も必要です。(プラウド新宿牛込柳町に限った話ではありませんが念のため)

設備仕様に関しては近郊・郊外すべてのプラウドがこれだったらいいのになぁ~と。私は購入できる新築マンションしかモデルルームには訪問しないので正直なところ本物??(笑)のプラウドの設備仕様はそこまで詳しくないのですがプラウド新宿牛込柳町に関しては数あるプラウドの中でもハイグレードとのことです。近郊・郊外のプラウドに慣れている私からすれば「わぁ!すごい!」という感想。室内扉の厚み(通常は3.6mm幅が多いですが4mm幅とのこと)からして違います。

お部屋のタイプによって設備仕様が異なるためどれが該当するかはモデルルームで要確認ですがディスポーザー(こちらは全タイプに付いています)、浴室オーバーヘッドシャワー、洗面台鏡框付き、天井カセット型エアコン、廊下床タイル、玄関前カメラ付きインターホン(こちらは全タイプに付いています)などなどグレード高いものとなっていました。

個人的に推しているハンズフリーシステム「ラクセス」が玄関ドアにも採用されていました。何度もお話しているところではありますがエントランス部分だけをハンズフリーにしてしまっているマンションが多く、それは一つ前の古いものとなりつつあります。最近ではエントランス部分含めて玄関ドアもハンズフリーとしている新築マンションが増えていますからもし見学したマンションにてハンズフリーを謳っていた場合は「お部屋の玄関ドアもハンズフリーシステム「ラクセス」に対応していますか?」と営業さんに質問してみることをおすすめしています。そこで「いえ、共用部のエントランスだけです」という答えだった場合は最新ではありません。

もちろんあれば便利というだけでなくても問題ありませんからそれが採用していないことだけを理由に購入を辞める必要は一切ありませんがどこを見てもそれなりの価格の時代なわけで、それならせめて最新の設備が導入されていたらいいですよね!という話です。

※補足説明 共用部はポケットなどに鍵を入れたまま解錠、お部屋の玄関ドアもポケットなどに鍵を入れたまま玄関ドアのグリップにあるボタンを押せば解錠、施錠ができます。車と同じような感覚です。お部屋の玄関ドアがラクセス非対応だとエントランスで鍵を取り出す必要がなくとも結局のところお部屋の前で鍵を取りださなくてはなりません。

バルコニーの奥行きが2mとしっかり確保されているのはいいのですがサッシ高はいまひとつでした。

都心のプラウドばかりを見ている人からすれば私とは感じ方が違うかと思いますが、近郊・郊外のプラウドばかり見ている私からすると「いつものはなんなのよ」となります。まぁ良い方向に考えると都心のハイグレードプラウドと同じブランド名を近郊・郊外でも使ってくれているというのは嬉しい話なのですが。(例えばですが三井不動産レジデンシャルはパークコートとパークホームズなど立地やグレードでブランド名も変わってきます)

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド市谷柳町 2010年築 牛込柳町駅徒歩2分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約335万円

・パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア 2010年築 牛込柳町駅徒歩5分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約310万円

・シティハウス市谷薬王寺 2012年築 牛込柳町駅徒歩4分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約340万円

・ザ・パークハウス市谷加賀町 2014年築 牛込柳町駅徒歩4分 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約400万円

・ウィルローズ市谷柳町 2015年築 牛込柳町駅徒歩1分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約365万円

同じ最寄り駅でもアドレスで相場に違いが出てしまいがちなエリアですが上記相場からプラウド新宿牛込柳町の将来価値を予想すると

Hタイプ 2LDK 60.36㎡ 6階 7600万円台(新築時) → 6600万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

周辺相場よりお高いのは建築費高騰の中で致し方ないわけで、そんな時代だからこそ「設備仕様のグレードが高い」「希少性ある立地」で購入しておけば住んでからの満足度が高く、かつ価格維持率もまぁ大暴落はないでしょうから安心して問題ない立地、マンションでしょう。

エントランスホールに関してはこじんまりとしたものとなっていますが天井と両サイドに木目調の格子を用いるなどエリアに合ったデザインとしており、エントランスホールの横にはパソコン作業や読書のできるオーナーズラウンジがあります。共用廊下は内廊下としており、かつ玄関ドアを奥まらせているためプライバシー性が高いです。冷暖房も完備しています。(内廊下でもペンシル型の場合や投資向けの場合冷暖房完備でないところもあります)

各階にごみ置き場はありませんが1階部分のごみ置き場がエントランスホールとエレベーターの間にあるため便利です。通り道にごみ置き場があると臭い問題が気になるところですがしっかりと前室を設けています。プラウドブランドでもごみ置き場の設計が雑(愛がない)なところも多々あるのですがプラウド新宿牛込柳町に関してはしっかりと配慮されたものとなっています。

エレベーターに関しては1階~6階停止が1台、1階・7階~13階停止が1台となっています。

低層階用が1基あたり57戸、高層階用が1基あたり39戸とゆとりがあります。

駐車場は身障者用を除いて機械式で設置率は約22%です。出入り口にシャッターゲートが付いています。

管理費などの維持費は未定でした。

これ、好きです(笑)

【住むレーション】

[大江戸線]

牛込柳町 8:01発
新宿西口 8:07着
都庁前 8:10着

牛込柳町 8:02発
飯田橋 8:06着

[都バス 橋63系統]

牛込柳町駅前 8:17発 
市ヶ谷駅前 8:28着
永田町 8:39着
霞が関 8:42着 
新橋駅前 8:48着

[都バス 早81系統]

若松町 8:06発
四谷三丁目 8:16着
千駄ヶ谷駅前 8:24着
原宿駅前 8:31着
渋谷駅西口 8:36着
渋谷駅東口 8:46着

都営バスの利用も便利なエリアです。

牛込柳町駅と若松河田駅は駅間が短いため若松河田駅前にあるライフまで徒歩6分となります。

若松河田も近いということで当然ながら医療関係者の購入、賃貸も視野に入ってくるわけで将来的に買い手や借り手がいないという心配が少ないのも魅力的です。もちろん住まうにしても大きめの病院が近くにあるのは安心材料です。

【総評】

私のブログを見ている多くの方が山手線の外側で探されている層となるわけですがプラウド新宿牛込柳町に関してはぎりぎり手が届く山手線内側の高級マンションとしておすすめすることができます。

北方向のお部屋があるからこそではありますが2LDKが6000万円台半ば、3LDKが8000万円台前半で手が届きます。この価格帯であれば年収600万円同士の共働きであったりと世帯年収で1200万円ほどあれば手が届いてしまう価格帯です。

もちろん南向きに関しては1億円近くになりますから一般的な所得の世帯(もちろん頭金などが豊富であれば話は別ですが)には厳しいのですが北方向のお部屋があるからこそ山手線の外側で探されている層がぎりぎり届くという希少性ある山手線内側のプラウドとなります。(山手線の外側であれば浜町、人形町あたりのプラウドもありますが)

おすすめできない大きな問題点はとくにありません。

もともと都心派の方からすると1憶円超の予算なわけで他にも選択肢は豊富ですからアドバイスも変わってきますが2LDKで予算6000万円台、3LDKで予算8000万円台というもともと山手線外側(都心近接エリア)で探されていた方にもぜひ見学していただきたいマンションです。山手線の外側でもそれなりの立地となれば坪単価400万円近い水準となっているわけで、それなら山手線内側の高台立地で購入したほうが値下がりリスクなども少なく良い選択となる可能性は高いでしょう。

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プラウド新宿牛込柳町の物件詳細はコチラ

~2018年9月21日追記~

第一期

販売戸数:40 戸
価格:4349万円 (1戸) ~13099万円 (1戸)
間取り:スタジオ~4LDK
専有面積:34.31㎡~ 85.84㎡ (一部トランクルーム面積0.55㎡含む)

管理費:月額11300円~28200円
修繕積立金:月額5750円~14400円

駐車場:23台(機械式22台、身障者優先平置1台)月額:32000円~36000円
駐輪場:150台(大型兼用スライド式60台、スライド式81台、小型平置9台)月額:500円~900円
ミニバイク置き場:6台 月額:1000円

[南向き]

Hタイプ 2LDK 60.36㎡
4階 7499万円 坪単価410万円

ccrタイプ 3LDK 80.18㎡
9階 10999万円 坪単価453万円

[北向き]

Bタイプ 1LDK 40.43㎡
1階 4899万円 坪単価400万円

[北・東向き]

Rタイプ 2LDK 56.16㎡

画像出典:プラウド新宿牛込柳町公式HP

5階 6599万円 坪単価388万円

[北・西向き]

Trタイプ 3LDK 70.43㎡
4階 7989万円 坪単価374万円


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